Sentencia Civil Nº 722/2007, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 720/2007 de 17 de Diciembre de 2007

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 722

AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA

SECCION QUINTA

PRESIDENTE ILMA. SRA.

Dª. INMACULADA MELERO CLAUDIO

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

Dª. Mª TERESA SAEZ MARTINEZ

Dª Mª JOSE TORRES CUELLAR

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: 1ª INSTANCIA Nº 11 DE MALAGA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 720/07

JUICIO Nº 734/04

En la Ciudad de Málaga a 17 de diciembre de 2007.

Visto, por la SECCION QUINTA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Proced. Ordinario nº 734/04 seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso Dña. Cristina, representado por el Procurador Sra. Ramírez Gómez, que en la primera instancia fuera parte demandante. Es parte recurrida Dña. Marina, representado por el Procurador Sra. Criado Ibaseta, que en la primera instancia ha litigado como parte demandada.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 10/03/07 , en el juicio antes dicho, cuyo fallo es como sigue: "Que, desestimando la demanda interpuesta por Dª Cristina, debo absolver y absuelvo de ella a la demandada Dª Marina, con imposición a la actora de las costas producidas por dicha demanda; y estimando en parte la reconvención debo declarar y declaro la vigencia de la compraventa celebrada por las partes litigantes el 21 de mayo de 2003, condenando a la vendedora a otorgarle la correspondiente escritura pública en la forma prevista en el contrato, es decir contra pago de 109.000 euros y con gastos según Ley, y a darle posesión material del piso vendido, absolviéndola de las restantes pretensiones reconvencionales sin pronunciarse sobre las costas de la reconvención.".

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a este Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 14 de diciembre de 2007, quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrado Dña. Mª TERESA SAEZ MARTINEZ quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Por Dña. Cristina se formuló demanda de juicio ordinario para resolución de contrato de compraventa de vivienda, contra Dña. Marina, quien a su vez reconvino contra la actora interesando se declarase la plena vigencia del contrato de compraventa suscrito, la obligación de la actora reconvenida a otorgar escritura pública, la nulidad de cualquier otra compraventa realizada, con posterioridad, a favor a tercero ajeno y el pago de una indemnización por los perjuicios sufridos. En la instancia recayó sentencia desestimatoria de la demanda y parcialmente estimatoria de la reconvención. Por la representación procesal de Dña. Cristina se interpone el presente recurso de apelación contra la mencionada resolución alegando, en esencia, error en la valoración de la prueba practicada y normas aplicables al caso enjuiciado.

SEGUNDO.- La lectura del desarrollo argumental de los motivos que se están examinando, pone de relieve que lo que realmente se pretende por la recurrente es realizar una valoración de la prueba practicada, especialmente de la documental, de manera distinta a la efectuada en la sentencia recaída en primera instancia, con el propósito de contraponer su personal criterio al del Tribunal "a quo", lo cual, resulta inadmisible y ello sólo, bastaría para desestimar los motivos en cuestión. Por otro lado, no es posible atribuir a la sentencia recurrida infracción alguna respecto a los preceptos que el Código Civil dedica a la validez y eficacia obligacional de los contratos suscritos, toda vez que en dicha sentencia se realiza suficiente argumentación jurídica respecto de los mismos.

TERCERO.- En éste orden de cosas y examinada la prueba practicada en autos queda acreditado que la actora adquirió mediante documento privado de compraventa una vivienda en sita en la planta NUM000, tipo N, del edificio en construcción denominado DIRECCION000 a la entidad Málaga Centro, S.A.. Con posterioridad, Dña. Cristina, suscribió con Dña. Marina, un contrato privado de compraventa con fecha 21 de mayo del 2003, en virtud del cual la primera, como propietaria de dicha vivienda, vendía ésta a Dña. Marina, quien la compraba por un precio de 115.000 euros, de los cuales la compradora entregó 6.000 euros a la firma del contrato, como parte del precio total convenido, acordando la entrega del resto a la firma de la Escritura Pública de compraventa. Igualmente se estipuló que si la compraventa no se llevara a efecto por causas imputables a la vendedora, ésta devolverá a la parte compradora el duplo de la cantidad entregada en ese acto. Como sustento legal de la acción resolutoria ejercitada por la actora, ahora recurrente, se alega que, habiendo mediado arras, como se expone en la citada cláusula, puede la misma, como vendedora, desistir unilateralmente del contrato, en los términos que dispone el artículo 1454 del Código Civil . Como igualmente se indica en la resolución impugnada, la cuestión litigiosa, planteada tanto en el Juzgado «a quo» como en esta alzada, gira sobre la interpretación que ha de darse a la cláusula transcrita, sosteniendo la demandada reconveniente que la relación contractual convenida constituye una compraventa suficientemente perfeccionada, consumada, válida y vinculante, y que la cantidad inicialmente satisfecha de 6.000 euros ha de entenderse integrante del total del precio convenido, no siendo, por tanto, de aplicación lo dispuesto en el art. 1454 del Código Civil , esgrimido de contrario, procediendo en consecuencia el pleno cumplimiento del contrato pactado.

CUARTO.- Como correctamente se expone en la sentencia combatida, hay que distinguir entre las arras confirmatorias, que actúan en el ámbito obligacional de los contratos con fuerza vinculante, y no facultan, por tanto, para resolver las obligaciones contraídas, correspondiéndose normalmente dichas arras con anticipos o entregas a cuenta del precio (T.S. s. 25 Mar. 1995 ), y las arras penales, que funcionan de modo similar a la cláusula penal del art. 1154 CC , como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar ese estricto cumplimiento de la obligación pactada, ya que suponen una garantía del mismo (SsTS 7 de julio de 1978, 10 de marzo y 12 de julio de 1986, 31 de julio y 24 de diciembre de 1992 , entre otras muchas). En cambio, las arras penitenciales, contempladas en el referido art. 1454 del Código Civil , autorizan a las partes, por existir ese pacto libremente convenido, conforme a la libertad contractual consagrada en el art. 1255 del mismo Código , a desistir a su arbitrio del negocio, si bien cumpliendo la sanción pecuniaria que el primero de los artículos citados establece; y es reiterada la jurisprudencia que señala que, puesto que las arras penitenciales que contempla el repetido art. 1454 no tienen carácter imperativo, esa voluntad negocial de las partes ha de establecerse de modo claro y preciso, debiendo constar de manera evidente e inequívoca que la suma inicial entregada por la parte compradora obedece, no a una simple señal o entrega parcial del precio de la compraventa, sino a unas efectivas arras penitenciales como sanción por el desistimiento. (T.S. ss. 16 Mar. 1992, 24 Dic. 1992, 28 Mar. 1993, 11 Abr. 1994, 15 Mar. 1995, 4 Mar. 1996, 17 Oct. 1996 ). La posibilidad de que uno sólo de los contratantes pueda desvincularse del contrato de forma arbitraria o sin causa justificada, esto es, las cláusulas de desistimiento o resolución unilateral que autorizan a uno sólo de los contratantes a poner fin al contrato sin justificación suficiente y, todavía más grave, ad nutum o de forma libre, son contrarias al artículo 1256 Código Civil , ya que éste prohíbe dejar al arbitrio de una de las partes la validez y el cumplimiento de los contratos. Una cláusula de este tipo infringe el art. 1454 Código Civil dedicado a regular las arras, precepto según el cual "si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas". En efecto, las arras, como ya se ha dicho, consisten en la entrega de una suma de dinero o de cualquier otra cosa que un contratante hace a otro con el fin de asegurar una promesa o un contrato (arras confirmatorias), garantizar su cumplimiento (arras penales), o facultar al otorgante para poder rescindirlo libremente consintiendo en perder la cantidad entregada (arras penitenciales). Pero en éste caso, cumplen la función de permitir a ambos contratantes desligarse posteriormente del contrato ya perfeccionado y, por tanto, obligatorio. Esto es, facultar a ambas partes para desistir del contrato mediante, eso si, una contraprestación por el desistimiento, pero no sólo a uno de los contratantes, pues en ese caso uno quedaría sujeto al convenio y otro podría liberare de él o modificarlo a su sola voluntad, y esto rompe el carácter bilateral de las obligaciones. No puede admitirse que sólo el vendedor pueda desistir unilateralmente del contrato y en cualquier momento, sin ninguna clase de requerimiento ni motivo, lo que implicaría que cuando tuviera un nuevo comprador dispuesto a pagar mayor cantidad, solo tenía que ejercer ésta facultad.

QUINTO.- En todo caso, las dudas que se presentan en cada supuesto sobre la calificación correspondiente a las cantidades que la parte compradora entrega de forma anticipada, han de resolverse acudiendo a las normas legales que regulan la interpretación de los contratos, para determinar cual fue la voluntad inequívoca de las partes respecto al alcance y eficacia de las arras que se discuten. La interpretación de la literalidad de los contratos, conforme al artículo 1281 del Código Civil se impone y resulta prioritaria en cuanto pone de manifiesto la intención y voluntad de sus otorgantes, de tal manera que no cabe la posibilidad de entrar en juego las demás reglas de hermenéutica, contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario (sentencias de 10-5-1991, 30-3-1992, 1-3-1993 y 29-3-1994 ). Es reiterada la jurisprudencia del T.S. que señala que las arras de desistimiento tienen un carácter excepcional que exige interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales en que se establezca y que ha de haber una voluntad indubitada de las partes en el sentido de querer perder las arras, o devolverlas duplicadas, emanantes de una adecuada interpretación del contrato (sent. 1 Abr. 1958, 20 May. 1967, 16 Dic. 1970, 17 Feb. 1982, 10 Mar. 1986 y 9 Mar. 1989, 12 Dic. 1991 y 31 Jul. 1992) ya que si la expresión de la voluntad no aparece clara, ya sea por parquedad o confusión, habrá que recurrirse a las normas interpretativas de los arts. 1281 a 1289 C.C. (Sent. TS 20 May. 1957 ), que es lo que el Juzgador de instancia ha observado correctamente. Todo lo anterior, aplicado al concreto supuesto que nos ocupa, nos lleva a compartir íntegramente el criterio mantenido por el Juzgador de Primera Instancia, puesto que, según el contenido de la propia estipulación, ésta no habla de desistimiento unilateral o facultad de resolver el contrato por la sola voluntad de la vendedora, si no de "si la compraventa no se lleva a efecto por causas imputables a la vendedora", esto es, por alguna causa o motivo, no por su sola arbitrariedad. Puesto lo anterior en relación con el resto del clausulado del contrato, donde consta que la suma inicialmente entregada por la compradora era a cuenta del total del precio, y que la referida cláusula no se fijó, como se ha dicho, para caso de arrepentimiento del contrato, permiten concluir que las mismas se establecieron como garantía de su cumplimiento, pues dadas las condiciones de la vivienda, que se encontraba en construcción y sin escriturar a nombre de la vendedora, hace evidente que la voluntad de los contratantes era la de dar a esa suma inicial el carácter de arras confirmatorias o penales como garantizadoras de su cumplmiento y no penitenciales, como se pretende por la vendedora recurrente. Razones que llevan a desestimar el recurso entablado, confirmando íntegramente la sentencia dictada en la instancia.

SEXTA.- Las costas de ésta alzada deberán ser abonadas por la apelante cuyas pretensiones han sido desestimadas, a tenor del artículo 398 de la LEC .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimándose el recurso de apelación formulado por Dña. Cristina, representada en ésta alzada por la procuradora Sra. Ramírez Gómez, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Málaga, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución. Todo ello, con imposición al apelante del pago de las costas causadas por su recurso.

Devuélvanse los autos originales con certificación de esta sentencia, contra la que no cabe recurso ordinario alguno, al Juzgado del que dimanan para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior resolución por la Iltma. Sra. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública en el día de la fecha. Doy fe.