Sentencia CIVIL Nº 722/2017, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 1132/2016 de 20 de Noviembre de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA
Sección 4ª
PRESIDENTE ILMO. SR.
D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ
MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.
D. ALEJANDRO MARTÍN DELGADO
Dª MARÍA ISABEL GÓMEZ BERMÚDEZ
ROLLO DE APELACIÓN Nº 1132/2016
JUZGADO DE PROCEDENCIA: PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE TORREMOLINOS
JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO Nº 1088/2015
SENTENCIA Nº 722/17
En la ciudad de Málaga a veinte de noviembre de dos mil diecisiete.
Visto, por la Sección 4ª de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso
de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el Juzgado de referencia en los autos con número
1088/2015. Interpone recurso Dª Isidora , que comparece en esta alzada representada por el Procurador D.
Agustín Ansorena Huidobro y asistida por el Letrado D. José Luís Castro Toledo. Comparece como apelado
D. Indalecio , representado por el Procurador D. Feliciano García Recio Gómez y asistido por el Letrado D.
Francisco Damián Vázquez Jiménez.

Antecedentes

PRIMERO .- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 30 de junio de 2016, en cuya parte dispositiva se acuerda: 'Que estimando parcialmente la demanda presentada por DOÑA Isidora contra DON Indalecio condeno a éste a que abone a la actora la suma de 2520 euros, suma que devengará el interés legal del dinero desde la interpelación judicial, absolviendo al demandado del resto de pretensiones de la actora.

Sin condena en costas. '

SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 13 de noviembre de 2017.



TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- En el recurso de apelación interpuesto en nombre de Dª Isidora se impugna, en primer término, la desestimación de la reclamación basada en el impago de las cantidades correspondientes a la actualización de la renta considerando que sí existe comunicación fehaciente, remitiéndose a los correos electrónicos enviados por el letrado de la demandante al de la demandada, que actuó como su representante; y que si hubiera existido acuerdo entre el administrador judicial y el demandado para no aplicar la actualización hubiese carecido de validez, puesto que tendría que haber sido aprobado judicialmente.

Impugna también la sentencia en lo que se refiere a la prescripción de las cuotas comunitarias anteriores al año 2010, aduciendo que el plazo de prescripción es el de quince años previsto en el art. 1964; y que en cuanto a la inexigibilidad de las mismas, que es incongruente la consideración de que el contrato había sido modificado por el fax enviado por el Sr. Zugasti (abogado de la parte ejecutante en el procedimiento en que se decretó la administración judicial), puesto que la literalidad del mismo no admite dicha interpretación, y porque, en cuanto a su reclamación porque el contrato fue suscrito por el administrador judicial y si existían reclamaciones a la propiedad éste lo desconocía, reprochándole, además, la falta de profesionalidad en su actuación, y porque, en cualquier caso, en el contrato se establecía el pago por el arrendatario, por lo que no había que reclamárselas, sino que él lo tenía que hacer directamente a la Comunidad de Propietarios, y si existe un plazo de prescripción para reclamar la deuda no puede sostenerse que, una vez reclamada, se considere que la deuda es inexistente por omisión de previa reclamación.

La representación del apelado se opone al recurso.



SEGUNDO .- Hemos de señalar, en primer término, que la pretensión de desahucio por falta de pago ha de considerarse incompatible con una situación de incertidumbre sobre la renta exigible, teniendo en cuenta que la sentencia que se dicte carece de eficacia de cosa juzgada al respecto, con arreglo a lo establecido en el art. 427.2 de la LEC , de modo que habrá de estarse al respecto a la renta mutuamente aceptada que viniera siendo satisfecha hasta que se produce el impago o cuando se haya notificado la actualización y no se enfrente a oposición del arrendatario.

En esa línea declara el Tribunal Supremo en sentencia 331/2013 de 28 mayo , que más adelante invocaremos nuevamente, que la relación arrendaticia ha de configurarse con la necesaria certeza y claridad en un aspecto tan fundamental como es el de la renta, tanto en lo que se refiere a la notificación escrita que el arrendador tiene que hacer al arrendatario, como en la respuesta y en su caso oposición de este a los aumentos; y en el mismo sentido se pronuncia la Audiencia Provincial de A Coruña (Sección Cuarta) en sentencia 242/2004 de 29 octubre , en la que se dice que el éxito de la acción de desahucio por falta de pago requiere que ' la cuantía de la renta en cuya inefectividad se fundamente la demanda resulte clara o jurídicamente indiscutible, pues cualquier oscuridad o complejidad realmente necesitada de una previa declaración judicial impide mientras tanto considerarla como renta cierta y poder aplicar la sanción del desahucio. Para decidir sobre una demanda de este tipo hay que estar, ante todo, a la situación existente a la fecha de presentación de la misma en el Juzgado por ser éste el momento en que la parte demandante ejercita la acción y ha de verse si era o no fundada en Derecho, sin olvidar que no es tanto cuestión cuantitativa sino cualitativa; si son muchas o pocas las mensualidades en descubierto o las concreta cuantía adeudada, sino el hecho acreditado de la existencia de rentas u otros conceptos exigibles impagados' .

La cuestión no tiene tanta trascendencia en el este caso en particular, puesto que el arrendatario demandado depositó en la cuenta del Juzgado de Primera Instancia la cantidad de 18390,90 a efectos de enervación de la acción, que es lo que se decreta en la sentencia apelada respecto a la pretensión de desahucio, si bien contraída a la cantidad que considera exigible la Magistrada de instancia de 2520 €, eficacia enervatoria que habría que reconocer a dicha consignación incluso si prosperase el recurso en lo que concierne a la acción acumulada de reclamación de pago de las rentas y cuotas comunitarias; pero conviene dejar claro que la demanda adolece de falta de sustento jurídico en lo que a dicha pretensión se refiere al mezclar la falta de pago de las dos mensualidades de las que se hace eco la sentencia apelada con la de la actualización de la renta no admitida por el arrendatario.

En cualquier caso, a efectos de la exigibilidad de dichas actualizaciones, hemos de ratificar lo resuelto por la sentencia apelada, que oportunamente invoca la sentencia del Tribunal Supremo número 182/2009 de 5 de marzo para negar que los correos electrónicos remitidos por el abogado D. José Luís Castro al que se dice abogado del arrendatario puedan considerarse notificación recibida por D. Indalecio con eficacia para considerar exigible el incremento de renta desde el momento de su remisión, habida cuenta que no consta contestación alguna en nombre del arrendatario asumida como propia por éste, sino, por el contrario, oposición a la existencia propiamente dicha de la comunicación y eficacia de la misma. Dicha sentencia establece, tal y como se señala en la apelada, que la actualización resultará procedente ' a partir de una declaración de voluntad recepticia del arrendador al arrendatario por escrito, haciéndole saber el incremento' , constituyen requisito insoslayable para que la elevación de tenga lugar 'a partir del mes siguiente' a aquel en que se produce y recibe la declaración modificativa por el arrentario, dado el carácter necesario y no dispositivo de la norma, que impide cualquier pacto en contrario para que sea eficaz.

A mayor abundamiento, diremos que, tal y como se oponía en la contestación a la demanda, ni siquiera cabría considerar dicha comunicación como una declaración eficaz a efectos de actualización de la renta, puesto que, como se desprende de la sentencia del Tribunal Supremo que ya hemos citado, núm. 331/2013 de 28 mayo , las condiciones de certeza y claridad que son exigibles respecto a la cuantía de la renta se proyectan igualmente sobre la actualización de la misma, que se ha de notificarse por escrito al arrendatario antes de ser aplicada efectivamente a partir de la mensualidad siguiente y, en todo caso, con eficacia ex nunc y no ex nunc, lo que significa, con arreglo a la consolidada doctrina jurisprudencial que arraiga, entre otras, en sentencia del Tribunal Supremo núm. 1084/1993 de 11 noviembre , que ' la dejación voluntaria y el no ejercicio a cargo de los arrendadores de la reclamación de los aumentos a los que creen tener derecho, representa un abandono o renuncia del derecho, ya que de entenderlo de otra manera, conforme a la jurisprudencia reseñada, sería facilitar y adverar la inseguridad jurídica contractual ', y lo mismo reitera en la núm. 39/1998 de 31 enero, señalando que lo contrario supone autorizar o consagrar un ejercicio anómalo del derecho ( art. 7.º1 del Código Civil ) por parte de quien deja transcurrir los años para luego ejercitar el derecho extemporáneamente, colocando al deudor arrendatario ante la realidad de una deuda o prestación excesiva, impensada o no esperada y sumamente gravosa, frustrando así la esperanza de la otra parte, nacida de la inactividad de la otra y que el derecho debe respetar.

El caso es que en los referidos correos electrónicos se pretende actualizar la renta acumulando los incrementos no aplicados entre agosto de 2009 y agosto de 2013, en flagrante contradicción con la doctrina jurisprudencial expuesta, añadiendo notable confusión sobre la cantidad exigible y fundamento de la misma, puesto que no se consigna la renta base ni los índices que se aplican, que tampoco se acompañan a los correos, señalándose en el primero que será exigible a partir del mismo mes de junio de 2014 en el que se data el correo electrónico, y no del siguiente, la cantidad de 1375,92 €, y anunciando la siguiente actualización para agosto del mismo año, en lugar de con la periodicidad anual que se fija en el contrato; defectos en los que reincide el segundo de los correos, revisando sin explicación alguna el importe que considera exigible en la cantidad de 1455,90 € e insistiendo en que estarán vigente hasta agosto del mismo año, en que se efectuará una nueva revisión.



TERCERO .- En lo que atañe a las cuotas comunitarias ordinarias, cuyo pago por arrendatario se pacta el contrato, ha de ratificarse que se hallan sujetas al período de prescripción de cinco años, pero por aplicación de la regla segunda del art. 1966 del Código Civil , según la cual prescriben por el transcurso de ese plazo quinquenal las acciones para satisfacer el precio de los arriendos, dado que como contraprestación arrendaticia debe considerarse cualquier obligación dineraria que asuma el arrendatario en virtud de lo estipulado en el contrato de arrendamiento, con independencia de la naturaleza legal de la obligación del arrendador, como titular del dominio del local sujeto al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, de satisfacer a la Comunidad de Propietarios la cuota que le corresponde como contribución a los gastos comunes para el sostenimiento del inmueble.

Y ratificamos también la sentencia apelada en lo que se refiere a la inexigibilidad de las cuotas que se reclaman en este procedimiento, sin perjuicio de las devengadas con posterioridad, puesto que con arreglo a los principios que se desprenden de la jurisprudencia ya citada respecto a la certeza y claridad, que siendo exigible respecto a la cuantía de la renta también lo es en lo que se refiere al resto de las obligaciones pecuniarias que haya asumido el arrendatario, de manera que estando acreditado que administrador judicial que concertó el contrato de arrendamiento jamás exigió el importe de las referidas cuotas comunitarias, había de considerarse exigible a la arrendadora que cuando se hizo cargo personalmente del contrato notificara al arrendatario el importe de las cuotas y girase los recibos correspondientes con desglose de las cantidades correspondientes, siendo el caso que no consta reclamación alguna con antelación a la interposición de la demanda ni emisión de recibo que cumpla con dicho requisito, de suerte que ni siquiera en la demanda se especifican las cantidades exigibles en cada mensualidad, sino que se suman las que son objeto de reclamación en sendas demandas interpuestas por la Comunidad de Propietarios, incluyendo incluso cuotas extraordinarias, aunque posteriormente se desistiese de la reclamación de estas últimas.

Se ha de traer a colación nuevamente, por tanto, la sentencia del Tribunal Supremo núm. 39/1998 de 31 enero , señalando que, de considerar exigible dichas cuotas no cobradas desde que se concertó el contrato en 2007 hasta que se reclaman en julio de 2015 supondría autorizar o consagrar un ejercicio anómalo del derecho ( art. 7.º1 del Código Civil ) por parte de quien deja transcurrir los años para luego ejercitar el derecho extemporáneamente, colocando al deudor arrendatario ante la realidad de una deuda o prestación excesiva, impensada o no esperada y sumamente gravosa, frustrando así la esperanza de la otra parte, nacida de la inactividad de la otra y que el derecho debe respetar, tal y como se oponía en la fundamentación jurídica de la contestación a la demanda.

Procede, por tanto, la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia apelada.



CUARTO .- Las costas se imponen a la apelante, en aplicación de los artículos 398.1 y 394.1 de la LEC , y de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre, procede acordar la pérdida del depósito constituido por la recurrente.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto en nombre de Dª Isidora , confirmamos la sentencia de fecha 30 de junio de 2016 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Torremolinos , con imposición a la apelante de las costas del recurso y pérdida del depósito constituido para recurrir.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el día de su fecha fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo Sr Magistrado Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.