Sentencia Civil Nº 724/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 775/2007 de 11 de Diciembre de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DÉCIMO-TERCERA

ROLLO Nº 775/2007-B

JUICIO ORDINARIO (ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES) NÚM. 679/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 39 DE LOS DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 724

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª. MARIA DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a Once de Diciembre de Dos Mil Ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimo-Tercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario (Arrendamiento de Bienes Inmuebles) nº 679/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 39 de los de Barcelona, a instancia de D. Marcelino , contra Dª. Constanza ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte DEMANDADA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 1 de Junio de 2007, por el Sr. Magistrado-Juez titular del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimo íntegramente la reconvención formulada por DOÑA Constanza contra DON Marcelino , y en consecuencia, A B S U E L V O al interpelado de las pretensiones frente a él ejercitadas.

Que estimo íntegramente la demanda originaria interpuesta por DON Marcelino contra DOÑA Constanza y en consecuencia:

1º) C O N D E N O a la demandada a otorgar la correspondiente escritura de compraventa de la finca sita en Barcelona, NUM000 de la calle DIRECCION000 NUM001 a favor del actor, por el precio pacado de 60.101'21 euros; en caso de inejecución voluntaria en el plazo de veinte días, se otorgará por este juzgado a su costa.

2º) C O N D E N O a la interpelada a que pague al actor TRESCIENTOS CINCO EUROS CON OCHO CÉNTIMOS (305'08 euros) más el interés legal devengado por esa suma desde el día 31/07/06 hasta hoy, momento a partir del cual y hasta el pago completo el interés legal se incrementa en dos puntos porcentuales.

Las costas causadas por el seguimiento de la demanda y reconvención en esta instancia se imponen a DOÑA Constanza ".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte DEMANDADA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma mediante el oportuno escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 30 de Septiembre de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARIA DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ.

Fundamentos

PRIMERO.- Alega el actor en su demanda que en fecha 1.9.2001 suscribió con D. Germán , como propietario de la vivienda sita en DIRECCION000 NUM001 , NUM000 de esta ciudad, un contrato de arrendamiento de cinco años de duración, en el que mediante anexo se establecía, de una parte, una autorización al arrendatario para la realización de obras de reforma de cualquier tipo, siempre y cuando no afectara a la estructura de la finca y renunciando al derecho de repercutir estas obras en la renta pactada (obras que efectivamente se llevaron a cabo con un coste asumido por el arrendatario de 48.110'79 €), y, de otra, una clausula de opción de compra, conviviendo las partes que una vez finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendatario podría comprar la vivienda por un importe de 60.101'21 euros, debiendo para ello notificar por escrito al arrendador su interés o no durante los meses de marzo y mayo del año 2006 ; fallecido el Sr. Constanza a finales del año 2005, en enero de 2006 el actor dirigió a su heredera, su hija hoy demandada, comunicación por la que reiteraba su intención de comprar la vivienda que ocupaba en virtud del contrato de arrendamiento, negando ésta el conocimiento de dicho pacto, y posteriormente ejercitó en forma por medio fehaciente en marzo y mayo de 2006 la opción emplazando a la arrendadora para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, no compareciendo aquélla en la Notaría en el día y hora señalados. Habiendo incumplido el contrato de opción de compra la arrendadora concedente, la cual, además remitió al arrendatario requerimiento de desalojo al término del arrendamiento en fecha 31.8.2006, ejercita el actor acción de cumplimiento contractual a la que acumula la de reclamación de los perjuicios causados, interesando en la demanda se dicte sentencia por la que: a) que se declare la ejecución forzosa en forma específica "in natura", imponiendo al deudor la obligación del comportamiento debido, con la consiguiente declaración de la formalización de la opción de compra a la que viene obligada la parte demandada, b) que se condene a la demandada a que indemnice al actor por los daños económicos sufridos por el incumplimiento de la referida cláusula, y que concreta en los gastos de notaría y los de tasación de la vivienda a efecto de constituir una hipoteca, c) Subsidiariamente y para el caso de resultar imposible la ejecución in natura del cumplimiento de la opción de compra se solicita la condena a indemnizar al actor en la suma de 229.640'71 euros, cantidad resultantes de la suma de las obras realizadas en la vivienda y la de la cantidad debida de abonar por el negocio de reemplazo a la que se vea obligado el optante y d) se conceda al actor el derecho de retención de la vivienda con el fin de no hacer ineficaz la futura resolución estimatoria de la demanda.

La demandada se opone, en apretada esencia, a tales pretensiones negando la autenticidad del documento y, por tanto la existencia de la opción, y alegando, en su caso, la nulidad de pleno derecho de la cláusula, por cuanto, siendo la vivienda un bien ganancial y habiendo fallecido la esposa del arrendador, el mismo carecía de poder de disposición sobre el bien, siendo necesario para su validez que concurra el consentimiento de los herederos de aquella, alegando no sólo que nunca ha consentido, ni siquiera tácitamente este acto de disposición, si no que ni tan siquiera le era conocido; igualmente se opone a la procedencia de cualquier tipo de indemnización, así como al derecho de retención, por cuanto expirado el contrato el actor carece de título para mantenerse en la vivienda y por haberse ya adoptado la medida cautelar interesada por el demandado. En base a estas mismas alegaciones formula reconvención, mediante la que interesa se dicte sentencia por la que se declare la nulidad de pleno derecho del contrato de opción de compra contenido en el documento anexo al contrato de arrendamiento, o, subsidiariamente, se anule a su instancia, sin que quepa en ningun caso, restitución alguna a favor del actor reconvenido por carecer de prima el contrato de opción de autos, debiendo dejar libre, vacua y expedita la finca de autos si a la fecha de la sentencia no se hubiese recuperado la posesión de la misma.

La sentencia de primera instancia, tras declarar la existencia y validez del contrato de opción de compra, desestima la reconvención y estima la demanda, condenando a la demanda a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa por el precio pactado y a abonar al actor la suma de 305'08 euros en concepto de indemnización más el interés devengado por esa suma desde el día 31 de julio de 2006 hasta la fecha de la sentencia, imponiendo las costas a la demandada-actora reconvencional.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada por medio del presente recurso, quien la impugna en todos sus pronunciamientos.

En consecuencia, el debate en esta alzada queda fijado en los mismos términos que en la primera, disponiéndose para su resolución del mismo material probatorio que en la primera instancia.

SEGUNDO.- Tras un nuevo y defintivo análisis de cuanto se ha aportado y practicado en autos, el tribunal comparte plenamente las consideraciones contenidas en la sentencia de instancia respecto a la existencia (en tanto fue efectivamente pactado entre arrendador y arrendatario y suscrito por los mismos el anexo al contrato de arrendamiento que lo documenta) y validez (en cuanto el mismo reune los requisitos o presupuestos necesarios para su configuración como tal) del contrato o cláusula de opción de compra, y las hace suyas, fundamentación que no ha sido desvirtuada por las alegaciones de la recurrente, cuya impugnación en este particular ha de decaer, confirmandose al respecta la sentencia de instancia.

Distinta suerte debe correr la impugnación del pronunciamiento por la que se considera válido el negocio jurídico, al entender que D. Germán , atendida la naturaleza ganancial del bien, podía concertar la misma sin el concurso de los herederos de su difunta esposa.

Efectivamente, para resolver este extremo es preciso partir de los siguientes datos fácticos, que resultan suficientemente acreditados en autos:

A) En fecha 11.10.1975 la Sra. Constanza , casada en régimen de gananciales con D. Germán , adquirió por compraventa otorgada en escritura pública de dicha fecha para su sociedad de gananciales la vivienda ahora litigiosa. La vivienda era, pues, un bien ganancial

B) Dª Constanza falleció en fecha 7 de junio de 1976, sin haber otorgado testamento y dejando dos hijos, Dª Pilar y D. Francisco, ambos de su matrimonio con D. Germán .

C) En fecha 1.9.2001 D. Germán suscribió con D. Marcelino contrato de arrendamiento sobre la vivienda, en el que como anexo se añadía una cláusula de opción de compra a favor de este último.

D) D. Germán falleció en fecha 22.10.2005, habiendo otorgado testamento el día 1.2.2000, en el que, entre otras disposiciones, instituía herederos universales por partes iguales a sus ya citados hijos, y prelegaba a su hija la mitad indivisa de la finca de autos.

E) En fecha 27.12.2005, D. Francisco y Dª Pilar otorgaron escritura de declaración de herederos abintestato, disolución de sociedad conyugal de gananciales y adjudicación de herencias, mediante la que, entre otras estipulaciones, la hoy demandada se adjudica la mitad indivisa de la finca litigiosa correspondiente a la herencia de Dª Constanza , compensando a su hermano en el acto y en efectivo metálico sus derechos hereditarios, y, llevando a efecto el prelegado dispuesto por su padre en el testamento a favor de la misma, se adjudica asimismo la otra mitad indivisa correspondiente a la herencia paterna, deviniendo plena propietaria de la misma.

A la vista de tales hechos, resulta determinante que el fallecimiento de Dª Constanza tuvo lugar con anterioridad a la conclusión del contrato de opción de compra discutido en el pleito, por lo que la comunidad de gananciales se encontraba disuelta (art. 1392.1 CC ) por fallecimiento de uno de los cónyuges debiendo tenerse presente que es doctrina jurisprudencial reiterada que, disuelta y pendiente de liquidación la comunidad ganancial, se origina una comunidad "proindiviso" (comunidad postganancial o postmatrimonial) entre el cónyuge supérstite y los herederos del premuerto, que se rige por el régimen correspondiente a cualquier conjunto de bienes de cotitularidad ordinaria, no siéndole de aplicación el régimen correspondiente a la sociedad de gananciales. Así pues, en el supuesto de autos no resultan aplicables las normas que regulan la sociedad de gananciales, y, por tanto, tampoco, en concreto, los artículos 1.313, 1.322 i 1384 CC .

Por tanto, la disposición sobre cualquiera de esos bienes en ese estadio intermedio hasta la liquidación exige el consentimiento unánime de todos los comuneros. No es de aplicación el Art. 1377 del Cc . por cuanto la sociedad de gananciales quedó extinguida, sino el Art. 397 del mismo Código regulador de las alteraciones en la cosa común, entre ellas han de incluirse las llamadas alteraciones jurídicas.

La falta de consentimiento unánime provoca la nulidad del acto dispositivo que queda afectado de nulidad radical o absoluta al no cumplir el mismo los requisitos del Art. 1261 del Cc . Todo esto que venimos diciendo puede extraerse de una reiterada y homogénea jurisprudencia; así, ya la STS 25.11.1999 declaraba que "... desde el instante mismo que de la sociedade de gananciales, muerto alguno de sus titulares, y antes de procederse a su liquidación y adjudicación, surge una comunidad "post matrimonial" sobre los bienes que constituyen su objeto, y por lo tanto se da la imposibilidad de que cualquiera de los comuneros pueda disponer de los mismos; por lo que si se da vida a un acto que suponga una disponibilidad de los mismos, cualquiera que sea su origen o finalidad, el mismo será nulo a tenor de los dispuesto en el artículo 1261.1 y 3 del Código Civil ", en el mismo sentido se pronunciaba la STS 14-2-2000 "los bienes que, hasta entonces, habían tenido el carácter de gananciales, pasan a integrar una comunidad de bienes postmatrimonial o de naturaleza especial, de tal modo que sobre la titularidad de los bienes integrantes de esa comunidad postmatrimonial ambos cónyuges (o, en su caso, el supérstite y los herederos del premuerto) ostentan una titularidad común, que no permite que cada uno de los cónyuges, por sí solo, pueda disponer aisladamente de los bienes concretos integrantes de la misma, estando viciado de nulidad radical el acto dispositivo así realizado". De igual modo la STS de 23-1-2003 " Para el supuesto de la disolución por muerte de uno de los esposos, como tiene declarado la sentencia de 8 de marzo de 1965 , el patrimonio de la sociedad de gananciales, queda en situación de comunidad ordinaria, siendo titulares de la misma el cónyuge superstite, y los herederos del premuerto, poniéndose todos los bienes integrantes de la comunidad ganancial en estado de liquidación, y mientras esta no se efectúe, los actos dispositivos de bienes concretos o singulares han de hacerse por todos los interesados, por lo que como bien se dice por la parte recurrente, resulta evidente la aplicación de lo dispuesto en los arts. 397 y 399 , cuando se trata de disponer de alguno de ellos antes de la liquidación de la sociedad, de donde resulta que se infringen en la sentencia recurrida, en cuanto que el primero prohibe a los condueños sin consentimiento de los demás, hacer alteración en la cosa común, concepto en el que comprenden no solamente las alteraciones materiales, sino también las jurídicas, por que hay que considerar el máximo acto de alteración jurídica, la enajenación de la cosa común, es evidente pues, que no puede hacerse esta sin el consentimiento de todos los comuneros (sentencias de 10 de diciembre de 1966 y 25 de junio de 1995 )..., teniéndolo así declarado esta Sala en la sentencia de 24 de junio de 1998 , al sostener que "la comunidad hereditaria recayente sobre la totalidad del patrimonio del causante, porque participa de la naturaleza de la comunidad de tipo romano, con arreglo a la cual los actos dispositivos de dichos bienes, reintegrantes de dicha comunidad hereditaria, requieren el consentimiento unánime de todos los coherederos". Identica doctrina se recoge en las SSTS 10.6.2004, 10.6.2005, 17.10.2006 y 10-7-2005 , señalando esta última que: "Se trata, por tanto, de una sociedad de gananciales disuelta y no liquidada y, en concreto, de un bien que dejó de integrar dicha sociedad para formar parte de lo que se conoce como comunidad postganancial, formada por la recurrente y D. Pedro Francisco , que dejó de regirse, en cuanto a la administración y disposición de los bienes, por las normas propias de esta sociedad para hacerlo por las de la comunidad de bienes; razones todas ellas que impiden entender infringidos los artículos 1.375 y 1.377 del Código Civil , ni ninguna de las normas de la Sección que los contiene, puesto que, como es obvio, no resultan de aplicación a una sociedad de gananciales que ha dejado de existir de pleno derecho a partir del divorcio... La sentencia de este Tribunal Supremo que se dice infringida, de fecha 31 diciembre de 1998 , no hace sino confirmar lo expuesto al establecer de forma clara las consecuencias derivadas del tránsito de un régimen jurídico a otro como consecuencia de la disolución de la sociedad de gananciales, al declarar que "los bienes que, hasta entonces, habían tenido el carácter de gananciales, pasan a integrar (hasta que se realice la correspondiente liquidación) una comunidad de bienes postmatrimonial o de naturaleza especial, que ya deja de regirse, en cuanto a la administración y disposición de los bienes que la integran, por las normas propias de la sociedad de gananciales. Sobre la totalidad de los bienes integrantes de esa comunidad postmatrimonial ambos cónyuges (o, en su caso, el supérstite y los herederos del premuerto) ostentan una titularidad común, que no permite que cada uno de los cónyuges, por sí solo, pueda disponer aisladamente de los bienes concretos integrantes de la misma, estando viciado de nulidad radical el acto dispositivo así realizado".

En consecuencia, no resultan aplicables al supuesto de autos los artículos 1301 en relación con 1322 del Código Civil y la jurisprudencia que los desarrolla, por cuanto hacen referencia a actos de disposición realizados por uno de los cónyuges sin consentimiento del otro durante la vigencia de la sociedad de gananciales. Ciertamente, tales actos de disposición son meramente anulables, ahora bien, el precepto exige que el acto o contrato que se pretende invalidar haya sido realizado "por uno de los cónyuges sin el consentimiento del otro", empezando a computarse el plazo de caducidad de cuatro años desde "el día de la disolución de la sociedad conyugal o del matrimonio", lo que presupone que el acto dispositivo haya tenido lugar constante el régimen matrimonial, nunca cuando éste haya desaparecido, instaurándose entonces la comunidad postganancial regida por reglas distintas.

Asi pues, teniendo en cuenta que la opción de compra es considerada como un contrato consensual, unilateral (es el optatario el que queda vinculado unilateralmente hasta que decida el optante), que faculta al optatario promitente para exigir el contrato definitivo con la sola manifestación de voluntad del optante manifestada dentro del plazo pactado para ejercitarlo (SSTS. 5.7.1985, 9.10.1989, 24.1.1991, 22.12.1992, 6.7.2001 ...), plazo que es de caducidad (pasado el mismo, se produce no un incumplimiento contractual sino la caducidad del derecho de opción, resultando extemporáneo su ejercicio), y suponiendo, en definitiva, una compraventa conclusa (arts. 1445 y ss CC, entre ellos el 1450 , que mantiene desde luego la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hubieren entregado) que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de la voluntad del optante para que el contrato quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el optatario, sin necesidad de más actos y sin que el optatario pueda hacer nada para frustrar su efectividad (SSTS. 9.2.1985, 4.4.1987, 24.1.1994, 13.11.1992, 22.9.1993, 4.2.1994, 2.11.1995, 29.2 y 7.3.1996, 14.2.1997, 14.11.2000, 27.10.2005 ...), ha de concluirse que D. Germán realizó un acto de disposición que, de no concurrir al mismo el consentimiento de los herederos de Dª Constanza , es radicalmente nulo.

TERCERO.- Entiende la sentencia de instancia que, de conformidad con el artículo 1313 CC , la opción de compra ha sido confirmada o convalidada por la aceptación de la herencia por parte de la demandada. Tal conclusión no puede ser mantenida. +

El art. 1310 del Cc indica que sólo son confirmables los contratos que reúnan los requisitos expresados en el Art. 1261 ; así lo determina la jurisprudencia cuando declara que "se trata de un negocio plenamente nulo y por tanto inexistente y con ello no susceptible de ser convalidado a posteriori... la confirmación solo opera respecto de negocios jurídicos cuyo vicio no impide su existencia y la convalidación tiende a sanearlos con efectos retroactivos (STS de 14-12-90, 7-7-44, 25-6-46 ), operando en los contratos anulables, pero no en los nulos con nulidad absoluta (STS de 4-1-47, 11-12-86 y 21-1-2000 ). En consecuencia, no cabe la convalidación o confirmación en el supuesto de autos. En cualquier caso, aún en el supuesto de que así fuera, la aceptación de la herencia del difunto Sr. Constanza por parte de su hija, supondría la convalidación o aceptación de los actos realizados por este sobre los bienes que formaran parte de su caudal relicto, pero no sobre aquellos de los que carecía de poder de disposición.

A efectos de agotar el debate, resta únicamente examinar si concurre el consentimiento de la demandada al acto de disposición, cuestión que, tras la valoración de la prueba aportada y practicada en autos, el tribunal considera que ha de responderse de manera negativa, así:

a) No sólo no consta en autos el consentimiento expreso a la cláusula de opción de compra ni puede deducirse un consentimiento tácito o implícito de actos llevados a cabo por la demandada, sino que la misma manifiesta no haber tenido conocimiento de la existencia de la opción de compra sino después del fallecimiento de su padre, alegación que se considera probada a tenor de la prueba testifical practicada en el acto del juicio, sin que se haya aportado elemento alguno que la desvirtúe; dificilmente se puede consentir aquello que se desconoce.

b) Ciertamente, admite la demandada que su padre era quien administraba, con su beneplácito el patrimonio; ahora bien tal aceptación ha de entenderse referida a los actos de gestión o administración pero en modo alguno puede entenderse que se extiende, salvo que conste lo contrario, a los actos de disposición.

c) Por último, no puede deducirse el consentimiento del ofrecimiento, una vez manifestada por el arrendatario su voluntad de ejercitar la opción de compra, de otorgar la escritura pública de compraventa si el arrendatario se hacía cargo del importe de las derramas de la comunidad de propietarios para sufragar la rehabilitación de elementos comunes, por cuanto ello, atendido el momento en que tuvo lugar, ha de entenderse encuadrado en el ámbito de unas negociaciones para una transacción (art. 1809 CC : dar, prometer o retener alguna cosa para evitar un pleito), que no fructificaron.

CUARTO.- Interesa asimismo en el suplico de su demanda reconvencional la recurrente que se deje libre, vacua y expedita la finca de autos si a la fecha de la sentencia no se hubiese recuperado la posesión de la misma.

La declaración de nulidad que antecede afecta exclusivamente al contrato o cláusula de opción de opción de compra contenida en el anexo del contrato de arrendamiento suscrito sobre la vivienda litigiosa, por lo que carece de toda relevancia respecto a su validez y eficacia y cuya vigencia no ha sido objeto del presente pleito, por lo que, careciendo de base dicha pretensión en la presente controversia, la misma ha de ser desestimada.

QUINTO.- La declaración de nulidad de la claúsula de opción de compra comporta necesariamente la desestimación de la demanda, en la que se ejercitaba una acción de cumplimiento contractual, sin necesidad de mayores consideraciones, ya que la misma tiene su fundamento en la existencia de un contrato válido y eficaz.

SEXTO.- Por lo que se refiere a las costas devengadas en la primera instancia, se condena a la parte actora al pago de las ocasionadas por su demanda, que se ha visto íntegramente rechazada, no apreciándose dudas de hecho o de derecho que justifiquen un pronunciamiento distinto (art. 394.1 LEC ), sin que proceda una especial imposición de las generadas por la reconvención, la cual ha sido estimada sólo en parte (art. 394.2 LEC ).

Idéntico pronunciamiento procede respecto de las costas de la apelación, al haber sido estimado el recurso (art. 398.2 LEC ).

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación:

Fallo

ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Constanza contra la sentencia de fecha 1 de junio de 2007 dictada en el procedimiento ordinario núm. 679/06 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 39 de Barcelona, SE REVOCA la señalada resolución, y en su lugar se dicta otra por la que, desestimando íntegramente la demanda interpuesta por D. Marcelino contra la citada apelante, SE ABSUELVE a ésta de las pretensiones contra la misma dirigidas y, estimando en parte la reconvención planteada por ésta contra aquél, SE DECLARA NULA la cláusula de opción de compra sobre la vivienda sita en calle DIRECCION000 núm. NUM001 , NUM000 de esta ciudad contenida como anexo en el contrato de arrendamiento de dicha vivienda. Se condena a la parte actora al pago de las costas devengadas en la primera instancia por su demanda.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día , y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.