Sentencia Civil Nº 729/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 527/2010 de 19 de Diciembre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO 527/2010-DS

Procedimiento Ordinario 218/2009

JUZGADO 1ª INSTANCIA Nº 1 TARRASA

S E N T E N C I A Nº 729/2011

Ilmos. Sres.

D. AGUSTÍN FERRER BARRIENDOS

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

Dª BIBIANA SEGURA CROS

En la ciudad de Barcelona, a diecinueve de diciembre de 2011.

VISTOS , en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 218/09, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Tarrasa, a instancia de Blanca e Hilario representados por el procurador D. Angel Joaniquet Tamburini, contra Manuel y Pio representados por la procuradora Dª. Carlota Pascuet Soler; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud de los recursos de apelación interpuestos por las representaciones de ambas partes, contra la Sentencia dictada en los mismos el día 24 de marzo de 2010, por el Magistrado-Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimando parcialmente la demanda interpuesta por Dª Blanca y D. Hilario representados por el Procurador de los Tribunales D. Jaume Galí Castin, contra D. Manuel y D. Pio representados por la Procuradora Dª Marta Boatella Davi, debo declarar y declaro resuelto el contrato suscrito por las partes en fecha 12 de junio de 2007, condenando solidariamente a los demandados a la devolución a la parte actora de la suma de 49.000 € (CUARENTA Y NUEVE MIL EUROS), con más los intereses legales desde el día 3 de diciembre de 2008,; sin efectuar expreso pronunciamiento en cuanto al pago de las costas procesales."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpusieron sendos recursos de apelación las representaciones de ambas partes litigantes, y tras darles traslado de los mismos, ambas se opusieron al recurso presentado de contrario, se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para la celebración de Votación y Fallo el día 8 de noviembre de 2011.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Magistrada Dª BIBIANA SEGURA CROS.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación de la actora se alza contra la sentencia alegando:

- que la fecha del contrato es junio de 2008.

- que la finca que ellos adquirían se les vendía no como copropiedad sin como finca independiente en construcción, habiéndoseles ocultado que la finca era indivisible.

- que el contrato es de arras penitenciales, no se trata de contrato de compraventa ni de arras confirmatorias tal como han sostenido ambas partes.

La representación de los demandados alega en su recurso:

- que se trata de un contrato de arras penitenciales.

- que el incumplimiento fue de los actores por lo que no hay justa causa para resolver, debiendo aplicarse el art. 1454 y perder los actores la suma entregada, pues incumplieron el contrato al no otorgar escritura pública.

La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda, después de declarar imputable a la vendedora el incumplimiento del contrato, precisa sin embargo que ante ello los compradores estarían ciertamente facultados para resolver, que no rescindir, el contrato por conducto del art. 1.124 CC , pero no para reclamar la devolución doblada de unas arras penitenciales ya que ello exige la demostración de que la vendedora se arrepintió del negocio, hipótesis aquí no acreditada, así como que las mismas fueron pactadas, lo que tampoco ha sido acreditado. En su consecuencia, el juez a quo acoge la legítima resolución contractual promovida por los compradores demandantes, y condena a la vendedora a la restitución de todo cuanto hubiere recibido de aquéllos en concepto de precio (49.000 €), lo que implica la estimación parcial de la pretensión actora y la consiguiente distribución de las costas del modo prevenido en el art. 394.2 LEC .

Se acepta la relación de hechos probados referidos en la sentencia dictada por la juzgadora "a quo" en todo aquello que no se oponga a lo argumentado por esta Sala.

SEGUNDO.- Ambas partes se alzan contra la sentencia de instancia alcanzando su alegato a la valoración de la prueba realizada por el Juzgador "a quo".

No le asiste razón a la actora en su pretensión de que el contrato es de fecha junio de 2008, pues el contrato aportado por ambas partes lleva por fecha la de 12 de junio de 2007, el motivo por tanto debe ser desestimado.

La cuestión esencial que debe decidirse en el recurso, es si la cantidad entregada por el actor a la demandada lo fue en concepto de «arras» penitenciales o, si por el contrario, nos encontramos ante una paga y señal, es decir, ante una parte del precio entregada con anterioridad a la perfección del contrato, puesto que ambas partes han hecho girar sus argumentaciones en torno a la naturaleza de la suma entregada como reserva partiendo de que tanto en la demanda como en la contestación se le atribuye la naturaleza de arras penitenciales basándose la acción que se ejercita en el artículo 1454 CC .

Ambas partes analizan toda la prueba practicada en el plenario y concluyen que nos hallamos ante unas arras penitenciales, divergen en cuanto al motivo de incumplimiento y por tanto en cuanto a cuál de las dos está obligada al pago a la contraria interesando la actora la devolución de las arras por duplicado y la demandada la pérdida de las entregadas por la actora.

Todas estas alegaciones se analizarán de forma conjunta.

Queda probado en los autos que los actores, interesados en la compra de una vivienda pareada en construcción propiedad de la demandada, celebraron con aquélla un contrato de fecha 12 de junio 2007(folio 55), en el que el precio se fijaba en 490.000 €, y fueron entregados en concepto de arras 49.000 €.

Que previa a elevar a pública la compraventa los actores tuvieron conocimiento de que la finca no es susceptible de dividirse horizontalmente así como de que no se trataba de una vivienda unifamiliar sino de vivienda bifamiliar no susceptible de dividirse horizontalmente de acuerdo con la licencia de obras expedida por el Ayuntamiento en fecha 22-5-2007 (folio 99).

El pacto 6º del contrato establece que: "Si el comprador no pagase....el vendedor podrá retener a su favor, sin más trámite, las cantidades que hubiere recibido a cuenta del precio e intereses pagados, las cuales para este efecto tendrán el carácter de arras penitenciales."

El concepto de arras no es uniforme en la doctrina, ya que se admite la existencia de varias clases: a) las penitenciales, que son las que contempla el art. 1454 del CC , concedidas a manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir a su arbitrio del contrato; b) las confirmatorias, que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante, no facultando, por tanto, para resolver la obligación contraída, y normalmente se corresponden con las entregas o anticipos a cuenta del precio; y c) las penales, que funcionan de modo similar a la cláusula penal del art. 1154 como resarcimiento en este caso anticipado, para el caso de incumplimiento, y siempre con la posibilidad de reclamar ese estricto cumplimiento de la obligación pactada ( STS 21 Jun. 1994 ).

Asimismo, la jurisprudencia señala, que las arras o señal del art. 1454 tienen carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales en que se establezcan, de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en tal sentido, ya que la norma contenida en el precitado artículo es meramente supletoria e interpretativa de la voluntad de las partes, sin tener alcance alguno imperativo o prohibitivo, precisándose para su correcta aplicación que conste, de una manera clara y evidente, que tal fue la intención de las partes, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve para confirmar el contrato celebrado ( STS 30 Dic. 1997 ).

Para que tenga aplicación y resulte vinculante a las partes, se impone con rigor que la voluntad de las mismas resulte clara, precisa y esté rotundamente expresada en el contrato, es decir, debe de hacerse constar la función penitencial de los anticipos entregados ( Sentencias de 4 noviembre 1991 , 3 octubre 1992 , 11 diciembre 1993 [RJ 1993 9605 ], 21 junio 1994 [RJ 1994 4968 ] y 25 marzo 1995 [RJ 1995 2142]), pues, en otro caso, cualquier entrega dineraria llevada a cabo por el comprador -respetando la reglamentación del contrato-, ha de reputarse como integrante del precio y pago anticipado del mismo, que sirve para confirmar el negocio celebrado» ( STS de 28 de marzo de 1996 [RJ 1996 2369]).

Pues bien, siendo coincidente en ambas partes en afirmar que el sentido que dieron a las arras lo fue de penitenciales, no hay discusión alguna en cuanto al carácter de las mismas y realizando una interpretación literal del contrato, procede determinar que las arras pactadas en su día tienen carácter penitencial suponiendo para la actora la pérdida de lo entregado y para la demandada la devolución por duplicado del precio entregado a cuenta.

Sentado por tanto la naturaleza penitencial de los pactos contractuales, debemos analizar si hubo o no incumplimiento por las partes y en su caso a cuál de ellas le es atribuible, así como las consecuencias del mismo.

Acreditado que la vendedora demandada requirió a la actora para otorgar escritura pública, así como que realizó la vivienda conforme lo pactado, no cabe apreciar desistimiento por su parte, pues en todo momento quiso cumplir el contrato, elevar a pública la escritura y entregar la vivienda a la actora.

Sí en cambio hemos de reputar arrepentida de la compraventa a la actora, que ante la configuración jurídica de la finca, decide desistir sin causa legítima del contrato, y ello porque la vivienda que iban a adquirir es exactamente la misma que pactaron, variando la calificación jurídica que en nada supone inhabilidad del objeto, ni causa justa para desistir del contrato en su día pactado. Cierto es que registralmente la finca consta como indivisible, pero también lo es que el propio título constitutivo describe la vivienda como de "uso exclusivo y excluyente"(folio 21), lo que no significa en absoluto que la vivienda pareada que compraban sea copropiedad de vendedor y comprador, sino que los vendedores son copropietarios de la otra vivienda que configura la total vivienda bifamiliar.

Sobre la expresada base fáctica es indudable que la acción de resolución de contrato promovida por la actora no cuenta con suficiente respaldo legal ( art. 1124 CC ), pues no se aprecia desistimiento ni incumplimiento grave de las obligaciones a cargo del vendedor, al contrario siempre ha estado dispuesto a cumplir con lo pactado, siendo la actora quien sin justa causa desiste del contrato lo que conlleva por tanto la pérdida de la suma entregada a cuenta, precisamente por el carácter penitencial de las arras en su día pactadas.

Acreditado de una manera clara y evidente que las partes quisieron dar a las arras el carácter y efectos que el art. 1454 CC les atribuye y acreditado el deseo o voluntad de la actora de desligarse del contrato, resulta procedente desestimar el recurso interpuesto por la actora y estimar el interpuesto por la demandada y consecuentemente revocar la sentencia de instancia y condenar a la actora a la pérdida de la suma en su día entregada en concepto de señal.

TERCERO.- Existen suficientes dudas de derecho relativas a la interpretación de las normas concurrentes por lo que no procede hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas en ninguna de las dos instancias.

Desestimándose el recurso interpuesto por la actora ésta perderá el depósito constituido para apelar. Estimándose el interpuso por la demandada le será devuelto el que en su día consignó, de conformidad con los apartados 8 y 9 de la disposición adicional 15ª LOPJ , según redacción dada por la Ley Orgánica 1/2009.

CUARTO.- A los efectos del art. 208 LEC se indica que contra la presente sentencia -dictada en juicio ordinario de cuantía inferior a 600.000 €- cabe recurso de casación siempre que la resolución del mismo presente interés casacional y recurso extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo, o ante el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña si la casación se funda , exclusivamente o junto a otros motivos, en infracción de normas de derecho civil catalán, de conformidad con los arts. 477.2.3º y 478.1 y la disposición final 16ª LEC , en su redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, aplicable al caso en virtud de lo dispuesto en la disposición transitoria única de esa norma legal.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Blanca e Hilario y ESTIMANDO el interpuesto por la representación procesal de Manuel y Pio contra la Sentencia dictada en fecha 24 de marzo de 2010 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Tarrasa en autos de Juicio Ordinario nº 218/09, de los que el presente rollo dimana, debemos REVOCAR y REVOCAMOS PARCIALMENTE dicha resolución, declarando la pérdida de la suma de 49.000 € entregadas por la actora a la demandada, manteniendo íntegro el resto del pronunciamiento, sin hacer pronunciamiento en cuanto a las costas en las dos instancias.

Desestimándose el recurso interpuesto por la actora ésta perderá el depósito constituido para apelar. Estimándose el interpuesto por la demandada le será devuelto el que en su día consignó, de conformidad con los apartados 8 y 9 de la disposición adicional 15ª LOPJ , según redacción dada por la Ley Orgánica 1/2009.

La presente sentencia no es firme y contra ella caben recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo o el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, a interponer por escrito presentado ante este tribunal en el término de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Y, firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día de su fecha y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y la Leyes. DOY FE