Sentencia Civil Nº 729/2012, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 403/2012 de 26 de Diciembre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE

SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE

SENTENCIA Nº 729/12

Iltmos. Sres.:

Presidente : D. José Manuel Valero Diez

Magistrado: D. Andrés Montalbán Avilés

Magistrado: D. Vicente Ballesta Bernal

En la ciudad de Elche, a veintiséis de diciembre de dos mil doce.

La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario nº 1048/07, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Orihuela, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante Promociones Hermanos Huertas Zaragoza, S.L., habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr/a López Lozano y dirigida por el Letrado Sr/a. Ortega de los Mártires, y como apelada la parte demandada D. Indalecio , representada por el Procurador Sr/a. Grau Gálvez y dirigida por el Letrado Sr/a. Navarro Ballester.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Orihuela en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 29/6/11 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'I.- Desestimo íntegramente al demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sra. Valero Mora en nombre y representación de Promociones Hermanos Huertas Zaragoza, S.L. contra D. Indalecio , representado por el Procurador de los Tribunales Sra. Grau Gálvez y D. Modesto , representado por el Procurador de los Tribunales Sra. Devesa Partera. Debo absolver y absuelvo a los codemandados de los pedimentos esgrimidos en la demanda.

II.- Condeno a Promociones Hermanos Huertas Zaragoza, S.L. al pago de las costas del proceso.'

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte actora en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 403/12, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 20/12/12.

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. Andrés Montalbán Avilés.

Fundamentos

PRIMERO.-Frente a la sentencia que desestima la pretensión de la actora, tendente a la devolución de la cantidad que entregó a la firma del contrato de compraventa convenido con la vendedora, se interpone el presente recurso de apelación. Alega la recurrente: que la cantidad entregada lo fue en concepto de arras confirmatorias, infracción de la jurisprudencia interpretativa del articulo 1454 CC , que desarrolla analizando el contrato y el sentido del clausulado. Concluye aseverando la imposibilidad de considerar la concurrencia de arras penitenciales a la luz de la jurisprudencia y doctrina que cita.

Se opone la recurrida acogiéndose en esencia al contenido literal del contrato.

SEGUNDO.-El núcleo del contencioso, se circunscribe a determinar la función, que en orden al cumplimiento del contrato, desempeñaba la cantidad entregada por el recurrente a la firma del mismo. Para el Juez a quo se trató de arras penitenciales, por lo que viene a confirmar su retención por la vendedora desestimando la demanda.

La reciente STS de 21/3/2012 , sintetiza la ya abundante y uniforme jurisprudencia sobre la función de las arras: 'Las arras son una garantía del cumplimiento de un contrato (o de un precontrato); son un medio de protección del cumplimiento de obligaciones derivadas del mismo, normalmente es el de compraventa, pero puede ser añadido a cualquier otro contrato y precontrato. La sentencia de 1 de diciembre de 2011 EDJ 2011/286987 contempla el caso concreto de unas arras establecidas al amparo del artículo 1454 del Código civil en un precontrato de opción de compra. Se distinguen dos clases de arras. Las penales, previstas para el incumplimiento y las penitenciales o de desistimiento, a las que se refiere expresamente el artículo 1454 del Código civil que permite a una de las partes resolver (no 'rescindir', como dice esta norma) perdiéndolas el comprador o devolviéndolas duplicadas el vendedor: éstas son las pactadas expresamente en la cláusula antes transcrita del contrato de 19 de febrero de 2007, así calificadas por las sentencias de instancia y referidas por numerosa jurisprudencia, como la sentencia de 24 de octubre de 2002 EDJ 2002/44029 al expresar: 'Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido.'

TERCERO.-Sostiene la recurrente que la cantidad entregada lo fue en concepto de arras confirmatorias. A tal efecto acude a la jurisprudencia en torno al artículo 1454. No se niega tal jurisprudencia, ni el carácter restrictivo de la norma, pero la libertad contractual permite pactar arras penitenciales no obstante su excepcionalidad y con todas las cautelas puede llegarse a la conclusión de que así se pactó, como sostiene la recurrida.

Partimos, como la sentencia de instancia, de que en el contrato se dice que se otorga al amparo del artículo 1454 del Código Civil .

Se alega que el contrato es de compraventa y no de arras. Es cierto, pero ha de añadirse a la interpretación del mismo que las arras en cualquiera de sus modalidades, siempre son una garantía del cumplimiento del contrato.

Se da especial trascendencia a que la referencia al artículo 1454 figure en el expositivo y no en el clausulado. La forma en que se redacten y articulen las condiciones del contrato es irrelevante si los pactos quedan claros.

Ciertamente los 390.658,00€ que la recurrente entrega a la firma del contrato son parte del precio, pero ello no es incompatible con que se les pueda dar el carácter de arras penitenciarias si el contrato no llegase a cumplirse por cualquiera de las dos partes.

Considera la recurrente, que no debe darse la trascendencia que la sentencia le da a la mención del artículo 1454. Pues bien lo cierto es que expresamente consta que el contrato se otorga al amparo de dicho artículo.

Si aceptásemos la tesis de la recurrente, inevitablemente habríamos de preguntarnos, cuál sería entonces el sentido de traer expresamente dicho artículo al contrato.

Efectivamente no existe mención alguna a la palabra arras en el contrato, pero más lógico que pensar que no se pactaron, es atribuir a la cita del articulo 1454 la función de determinar el carácter de la cantidad entregada a cuenta.

Por último no se vulnera la literalidad del contrato, sino que se trata precisamente de respetarla.

CUARTO.-A favor de la interpretación de la demandada, esta la interpretación literal que ha de ser el primer criterio interpretativo, art 1281 CC . Se constata en primer lugar, como hace la sentencia de instancia, el que se diga que el contrato se otorga al amparo del artículo 1454 del Código Civil , cuyo contenido es univoco.

En una interpretación sistemática, ninguna clausula del contrato contradice lo anterior.

La única disposición legal que se cita en el contrato, es precisamente el artículo 1454 que regula las arras penitenciales.

El contrato, aparte de tal referencia, no contiene clausula alguna reguladora de las consecuencias del incumplimiento por las partes y ello en un contrato de la envergadura de este, en que el precio pactado es de 1.967.476,00€ y la cantidad entregada 390.658,00€.

Las arras penitenciales permiten al comprador desistir del contrato y esto es precisamente lo que hace la actora en su comparecencia en la Notaria de fecha 18/9/2007, en la que textualmente dice que 'desiste expresamente de la compraventa', si bien previamente ha de explicar que la cantidad entregada a la vendedora eran 'arras confirmatorias puras', por lo que requiere su devolución.

No es contradictorio con la función penitencial, el que la arras formen parte del precio si el contrato llegase a buen fin, por el contrario es lo habitual, pues consumada la compraventa dar otro destino al dinero anticipado carecería de sentido.

Abona esta interpretación el que la compradora sea una mercantil dedicada a la promoción, Promociones Hermanos Huertas Zaragoza SL, lo que descarta que la mención al artículo 1454 del CC sea inocua.

Por lo demás, el incumplimiento estuvo de parte del demandante, que no cumple con el plan de pagos, lo que viene a reconocerse en la demanda, achacándolo a dificultades económicas y al parón en el sector de la promoción de inmuebles, lo que motiva el otorgamiento de acta notarial desistiendo del contrato. No puede la actora tratar de equiparar su voluntad resolutoria sin causa alguna, a la de la vendedora asentada en su incumplimiento esencial de pago del precio. De cualquier forma en la resolución del contrato son conformes las partes, hasta el punto de que ni siquiera es objeto especifico del pleito, centrado en las consecuencias de tal resolución imputable a la actora.

Procede en consecuencia desestimar el recurso.

QUINTO.-Desestimándose el recurso se imponen las costas a la recurrente, art. 398 LEC .

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la mercantil Promociones Hermanos Huertas Zaragoza, S.L. contra la Sentencia de fecha 29 de junio de 2011, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Orihuela , que confirmamos. Con imposición de costas en la alzada a la recurrente.

Con pérdida del depósito constituído.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución, cabe, en su caso, recurso en los supuestos y términos previstos en los Capítulos IV y V del Título IV del Libro II y Disposición final 16ª de la LEC 1/2000 .

De conformidad con la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ 6/1985, según redacción dada por la LO 1/2009, para interponer contra la presente resolución recurso extraordinario por infracción procesal (concepto 04) y/o de casación (concepto 06), artículos 471 y 481 de la LEC , deberá consignarse en la 'Cuenta de Depósitos y consignaciones' de este Tribunal nº 3575 al tiempo de interponer el recurso, la cantidad de 50 euros por cada recurso, bajo apercibimiento de inadmisión a trámite; y ello sin perjuicio del pago de la tasa por actos procesales, cuando proceda, así como la tasa correspondiente por aplicación de la Ley de Tasas 10/12.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr. Ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.