Sentencia CIVIL Nº 729/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 283/2017 de 28 de Diciembre de 2018

Encabezamiento

Sección nº 01 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 283/2017 -C
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Mataró
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 931/2015
Parte recurrente/Solicitante: Conrado , Araceli
Procurador/a: Mª Francesca Bordell Sarro, Mª Francesca Bordell Sarro
Abogado/a:
Parte recurrida: Ernesto , Catalina
Procurador/a: Ana Tarragó Perez
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 729/2018
Barcelona, 28 de diciembre de 2018.
La Sección Primera de la Audiencia provincial de Barcelona, formada por las Magistradas Doña Mª
Dolors PORTELLA LLUCH, Doña Mª Teresa MARTÍN DE LA SIERRA GARCÍA FOGEDA y Doña Patricia
Brotons Carrasco actuando la primera de ellas como Presidenta del Tribunal, ha visto el recurso de apelación
nº 283/17 interpuesto contra la sentencia dictada el día 7 de noviembre de 2016 en el procedimiento nº 931/15
tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Mataró en el que son apelantes/impugnados Don
Conrado , y Dña. Araceli y apelado/impugnante Don Ernesto y previa deliberación pronuncia en nombre
de S.M. el Rey de España la siguiente resolución.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su fallo lo siguiente: 'Estimar la petición subsidiaria de la demanda interpuesta por Doña Teresa , en nombre y representación de Conrado Y Araceli y condenar a Ernesto Y Catalina al pago a los actores de 4.332,47€, intereses legales a contar de la reclamación judicial y, en su caso, procesales y costas del procedimiento.'

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Dña. Patricia Brotons Carrasco.

Fundamentos

PRIMERO. Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación.

I. Don Conrado y Doña Araceli formularon demanda de juicio ordinario frente a Don Ernesto y frente a Doña Catalina ejercitando acción de desistimiento del contrato de compraventa de vivienda por vicios ocultos (acción redhibitoria), y, subsidiariamente, para el caso de que no se estimase la anterior, la de indemnización de daños y perjuicios en atención a las deficiencias de la finca.

Alegaron los actores, en síntesis, en su demanda, que interesados en adquirir su primera vivienda, contrataron los servicios de mediación inmobiliaria a Zafra- Pintor S.L. Que, encontrada una vivienda que se ajustaba a sus peticiones, a través de Don Alberto , administrador de Zafra-Pintor S.L. y mandatario verbal de los compradores, suscribieron el 4 de febrero de 2015 con los demandados, en su condición de vendedores, nota de encargo de venta de inmueble, sobre la vivienda sita en CALLE000 , nº NUM000 , piso NUM001 de Mataró. Que, entre otros pactos alcanzados, además del precio de venta y la comisión de Zafra- Pintor S.L., se recogió en el pacto 8º 'La parte vendedora manifiesta que no existen vicios ocultos en la vivienda objeto de este contrato, notificándose a la parte compradora mediante certificados negativos de aluminosis la cual es conocedora y así lo acepta. De ese modo la parte vendedora queda exenta de cualquier responsabilidad sobre la finca'. Que, mediante escritura pública de 25 de febrero de 2015, los actores compraron por mitades indivisas a los demandados, la referida vivienda sita en CALLE000 , por importe de 65.000 euros, correspondiendo de estos, 5.000 euros a Don Alberto , por sus honorarios como mediador inmobiliario. Que el mismo día de la escritura de compraventa los actores suscribieron un crédito abierto con garantía hipotecaria para hacer frente al precio de la compraventa. Que, tras la firma de la escritura, esa misma tarde, los actores acudieron a la vivienda adquirida para iniciar los trabajos de reforma. Que al ir a presentarse al vecino del Bajo para excusarse del ruido de las obras y presentarse como nuevos propietarios del primer piso, observaron que la zona de la cocina y el comedor de la vivienda del Bajo se hallaba apuntalada. Que, al preguntar, el vecino del Bajo, Don Alexander , Presidente de la Comunidad, les informó que el edificio padecía aluminosis y les facilitó una Acta de Presencia Notarial de 10 de marzo de 2011, así como los acuerdos de la Junta de Propietarios de marzo de 2011 tratando el problema de la aluminosis. Que de la documentación facilitada tuvieron conocimiento que, en marzo de 2011, se tomaron muestras de las vigas del bajo que se mandaron a analizar a los laboratorios SCQ y que el informe técnico de dicho laboratorio, de 1 de marzo de 2011 arrojó un resultado positivo en aluminosis en el techo de planta baja, baño, techo planta baja, comedor- estar, techo planta baja, comedor-estar, vigueta- jácena, techo planta baja, zona acceso escalera, vigueta- jácena, techo rellano primer piso. Que de conformidad con la documentación facilitada por el Presidente de la Comunidad, Don Alexander , resultó que en fecha 22 de junio de 2011, la Comunidad de vecinos de CALLE000 NUM002 - NUM000 se reunió en el centro de Mediación Comunitaria del Ayuntamiento de Mataró, acordando realizar la Inspección Técnica a cargo del arquitecto Don Florentino . Que el único propietario que se negó a realizar la inspección fue el demandado Don Ernesto . Que el informe emitido por arquitecto Don Florentino de fecha 27 de septiembre de 2011, concluyó que las deficiencias detectadas en el edifico eran consideradas graves, debiendo solucionarse en un plazo máximo de 36 meses. Pese a ello las deficiencias no fueron reparadas. Que, tras el conocimiento de todos estos hechos, los actores examinaron la escritura de compraventa, dándose cuenta de que se había añadido una cláusula que previamente no estaba contemplada en el borrador de la minuta notarial, con el siguiente tenor: 'Ambas partes acuerdan en este acto que la parte transmitente no quede sujeta al saneamiento por evicción y vicios o defectos no ignorados de lo transmitido, de lo que la parte compradora acepta'. Que la cláusula debe reputarse nula de conformidad con el artículo 1.476 del Código Civil. Que los vendedores conocían el estado de la finca, actuando de mala fe hacia los compradores al omitir la existencia de la patología. Que los actores se pusieron en contacto con los demandados para resolver el contrato a la vista de los defectos ocultos, habida cuenta de que de haber sabido el defecto no habrían adquirido la vivienda, pero no fue posible alcanzar un acuerdo. Reclamaron los actores en la demanda la resolución de la compraventa con la consecuente devolución del precio y los gastos de la compraventa: notariales, registrales, de tasación, de impuestos, de intermediación inmobiliaria y, además, 302,50 euros por el precio abonado a un arquitecto técnico para la emisión de un informe sobre la existencia de la patología, los intereses abonados por el préstamo hipotecario suscrito, los gastos de cancelación del préstamo, las rentas abonadas desde el mes de marzo y las que se devengaren hasta el completo pago y aquellas otras cantidades que los actores se vieran en la obligación de abonar en su condición de propietarios del NUM001 piso de la CALLE000 NUM002 - NUM000 .

El demandado, Don Ernesto , se opuso a la demanda.

Alegó el demandado, en síntesis, que no tuvo conocimiento de la problemática que afectaba al edificio y que, en concreto, el informe del perito Sr. Florentino de 27 de septiembre de 2011 nunca llegó a sus manos. Que exclusivamente tuvo conocimiento de los informes de los análisis de las bigas de hormigón elaborados por los laboratorios SCQ para valorar el estado de su propiedad, constando en los mismos la inexistencia de aluminosis en el interior de la vivienda objeto de la compraventa. Que la cláusula de la escritura de compraventa que eximía a los vendedores de responsabilidad con el comprador por saneamiento por evicción y vicios o defectos no ignorados, era plenamente válida y conocida y consentida por los actores. Que tanto los compradores como la inmobiliaria tenían pleno conocimiento de los daños estructurales que sufría el edificio donde se encontraba la vivienda, motivo por el cual el precio de la venta fue de 60.000 euros y no un precio superior. Que, por todo ello, no procede la resolución contractual pretendida al no cumplirse los requisitos de la acción redhibitoria ni procede indemnización alguna.

II. La sentencia de primera instancia desestima la acción redhibitoria por entender que si bien existió ocultación del vicio por omisión consciente de los vendedores de los resultados positivos en aluminosis del edificio y ejercitarse la acción dentro del plazo legal, la deficiencia detectada no reviste la suficiente entidad como para dar lugar a la resolución del contrato, en tanto el vicio sufrido por el edifico no representa ni si quiera un 10% del precio de venta de la vivienda, según la pericial judicial que valora la reparación total del edificio en 14.441,57 euros, teniendo en cuenta el porcentaje de participación de la vivienda, que asciende a 4.332,47 euros. En consecuencia, la sentencia estima íntegramente la petición subsidiaria y condena a los demandados a abonar a los actores el importe de 4.332,47 euros, junto con los intereses legales a contar desde la reclamación judicial, con condena en costas a la parte demandada.

III. Contra dicha sentencia se alzan los actores alegando error en la valoración de la prueba practicada, al entender que la patología debe considerarse grave y dar lugar a la acción redhibitoria ejercitada con carácter principal.

El demandado Sr. Ernesto formula oposición al recurso planteado, insistiendo que el vicio no puede ser considerado oculto y que no afecta a la habitabilidad de la vivienda transmitida. Asimismo, formula impugnación de la sentencia, alegando incongruencia, pues estima que no procede la condena a indemnizar al haberse incluido en la escritura de compraventa la cláusula de exoneración de responsabilidad de los vendedores del saneamiento por evicción y vicios o defectos no ignorados, con el consenso de todas las partes. Subsidiariamente, insta la no imposición de costas por la concurrencia de dudas de hecho y de derecho.



SEGUNDO.- Valoración de la prueba practicada.

Los actores formulan recurso de apelación frente a la sentencia dictada alegando error en la valoración de la prueba, en cuanto a la gravedad de la patología detectada.

Un nuevo análisis de la prueba practicada lleva a este Tribunal a idéntica valoración que la efectuada por la Juez de primera instancia respecto a la ocultación del vicio y su ejercicio dentro del plazo legal, extremo, este último, que no se discute.

De la testifical del Sr. Alberto , el API que intermedió en la compraventa, resulta que ni él mismo ni los actores tuvieron conocimiento en momento alguno de que el edificio se hallaba afecto de aluminosis, de tal forma que el precio se fijó libremente por las partes sin consideración al vicio existente y acorde al valor de mercado, lo que resulta coincidente con la pericial del Sr. Indalecio , que otorga al piso objeto de la compraventa un valor de mercado sin patologías de 67.233 euros.

Por otra parte, de la testifical del Sr. Alexander resulta que el demandado tenía pleno conocimiento del vicio que afectaba a la finca, resultando de la documental aportada junto con la demanda, -documento nº 6, Acta de Presencia Notarial de 10 de marzo de 2011 y documento nº 7, Acta de la Junta de Propietarios de 7 de marzo de 2011 y reunión con el Centro de Mediación, ambos documentos firmados por el demandado- que el demandado Sr. Ernesto , como propietario de la vivienda, fue alertado de la patología y de la necesidad de realizar la inspección técnica indicada por el Centro de Mediación Comunitaria del Ayuntamiento de Mataró, siendo el único vecino que se negó a la inspección (documento nº 8, folio 109).

En cuanto a la ocultación del vicio, tampoco resulta admisible que el demandado ampare el conocimiento de los compradores en la naturaleza de 'hecho notorio' de la existencia de aluminosis en las construcciones de la década de los 50-60, pues siendo la afectación del edificio por aluminosis un elemento determinante de la formación de voluntad en la compraventa, le correspondía la carga de informar a los compradores.

Por otra parte, resulta contradictorio que el demandado niegue en su contestación conocer la patología que afectaba al edificio, para posteriormente indicar que los compradores conocían la misma, por lo que se fijó un precio inferior al de mercado.

En cuanto a la cláusula de exoneración de responsabilidad contenida en la escritura de compraventa (documento nº 3 de la demanda) reiteradamente referida, resulta acertada la valoración efectuada por la juzgadora de instancia en tanto la estima íntimamente vinculada con la mención de la Nota de Encargo de venta del inmueble (documento nº 1 de la demanda) en cuyo pacto 8º, la parte vendedora manifestó que no existían vicios ocultos, amparándose en los certificados negativos de aluminosis del piso transmitido (folios 152, 154, 158 y 160) pero omitiendo todas los resultados positivos obtenidos en las pruebas realizadas en el edificio (folios 151, 153, 155, 156, 157 y 159). Esta omisión deliberada de la patología que afectaba al edificio, torna inoperante la cláusula de exención de responsabilidad, por contravenir lo dispuesto en el artículo 1476 del Código Civil, al resultar acreditada la mala fe de los vendedores.

De lo expuesto resulta que tal y como estima la juzgadora de instancia, existió una ocultación deliberada del vicio de aluminosis que afectaba a la finca.

Sin embargo, este Tribunal no comparte la valoración efectuada en la instancia sobre la gravedad del vicio.

La Sentencia Tribunal Supremo núm. 1103/1997 (Sala de lo Civil), de 1 diciembre (RJ 19978693), en un caso en el que se pretendía la resolución de un contrato de compraventa y la condena a reintegrar el precio de una vivienda que presentaba aluminosis, calificó ésta como vicio o defecto oculto y señaló que 'Sin dejar de reconocerse las dificultades que ofrece en la realidad una distinción segura entre la prestación diversa y los vicios de la cosa entregada, se estará en la hipótesis de entrega de una cosa por otra, 'alliud pro allio', cuando ha existido pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y concurrido absoluta insatisfacción a la parte compradora, permitiendo ello al perjudicado acudir a la protección que dispensan los artículos 1101 , 1106 y 1124 del Código Civil , como así, viene manteniéndose en reiterada jurisprudencia de la Sala -que por bien conocida excusa de citar las sentencias en que es recogida- pero las aludidas 'inhabilidad absoluta' e 'insatisfacción total' no tienen por qué concurrir necesariamente en los supuestos de 'defectos ocultos' que posibilitan la acción específica que conceden los artículos 1484 , 1485 y 1486 del mentado Texto Legal .

En la misma línea, la Sentencia Tribunal Supremo núm. 679/2002 (Sala de lo Civil), de 1 julio (RJ 20025512), pronunciada en un caso en que las sentencias de instancia 'afirman que el inmueble está afectado por aluminosis , vicio que se considera 'de extrema gravedad' y suficiente para la aplicación del art. 1484 CC ', sostiene 'que nos hallamos ante defectos redhibitorios /.../ de considerable entidad y no ante la entrega de cosa distinta ('alliud pro allio'), ello conforme a lo declarado jurisprudencialmente 'al distinguir los supuestos de incumplimiento por prestación diversa, de los atinentes vicios, radicando el incumplimiento pleno cuando se da inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, que posibilita la sanción de los arts.

1124 y 1101 CC , mientras que los demás desperfectos encajan en la calificación de los arts. 1484 y ss. del Código Civil ' ( S. de 27 noviembre 1999 [RJ 19999137 ], con cita de anteriores)'. Y después reitera 'que no se trata de un supuesto de incumplimiento por entrega de cosa distinta ni de impropiedad del objeto de la compraventa para el fin que se destina sino de la existencia de vicio oculto, que da lugar específicamente a la acción redhibitoria no obstante la genérica adecuación de la cosa a su finalidad como vivienda, pues concurre una particularidad -la aluminosis - que la hace no apta para satisfacer aquélla.

Así, la jurisprudencia del Tribunal Supremo - Sentencias del Tribunal Supremo de 1 y 9 de octubre de 2008, de 17 de octubre de 2005, que trata de un supuesto muy similar al presente, y de 8 de julio de 2010 y 22 de julio de 2011- tiene establecido que la venta de un inmueble afecto de aluminosis que comprometa el uso ordinario de un inmueble integra el supuesto de incumplimiento esencial del vendedor con virtualidad resolutoria, mientras que la transmisión de una finca con mera presencia de cemento aluminoso -sea porque nunca se ha desarrollado la antedicha patología estructural o porque esta se ha reparado con éxito- da pie al ejercicio de la acción de saneamiento por defectos ocultos por parte del comprador.

En efecto, la mera presencia de cemento aluminoso sin haber desencadenado la patología de aluminosis constituye una modalidad de vicio oculto que ampara la consiguiente acción de saneamiento (desistimiento del contrato o rebaja del precio), a diferencia de lo que sucede cuando aquella patología se ha desarrollado, ya que encierra un grave peligro para la resistencia del edificio, en cuyo caso cabe apreciar un incumplimiento grave y esencial del vendedor por entrega de cosa distinta de la convenida, con las consiguientes acciones de resolución e indemnizatoria fundadas en los artículos 1101 y 1124 del Código civil .

Así se infiere de la doctrina contenida en las sentencias del Tribunal Supremo de 4 de abril de 2005 ( venta de casa con termitas: incumplimiento esencial del vendedor ), 17 de octubre de 2005 (venta de casa con aluminosis ya reparada, simple vicio redhibitorio) y 22 de julio de 2011 (venta de residencia con aluminosis a la vista, no oculta).

En el supuesto enjuiciado, no nos hallamos ante la entrega de una vivienda radicalmente inhábil, sino de un piso apto para servir de lugar de residencia de personas físicas aunque la finca en la que se ubique adolezca de un defecto en sus elementos estructurales consistente en la presencia de cemento aluminoso, lo que conllevará sin duda la necesidad de obras y costes de mantenimiento.

Dicho de otro modo, aun sin incumplimiento esencial del vendedor, el comprador puede optar entre 'desistir del contrato o rebajar una cantidad proporcional del precio' si la cosa vendida adolece de un defecto oculto y grave del que no fue informado previamente ( artículos 1484 y 1486 CC ).

En el supuesto de autos, los informes técnicos del laboratorio SCQ arrojan un resultado positivo en cemento aluminoso; por otra parte del informe técnico aportado por la actora como documento nº 8 de la demanda, resulta que el arquitecto técnico Sr. Silvio , concluyó la necesidad de una rehabilitación estructural del edificio en un corto periodo de tiempo.

El informe técnico del Sr. Florentino , de septiembre de 2011, califica las deficiencias detectadas en el edificio en relación al cemento aluminoso como graves.

Tanto el perito judicial Sr. Indalecio como el perito Sr. Ambrosio , manifestaron en sus respectivas declaraciones periciales el riesgo de la patología detectada, indicando el Sr. Ambrosio que el riesgo resultaba anulado por el apuntalamiento llevado a cabo en el piso NUM003 .

De ello resulta, que el cemento aluminoso existente en la finca resulta un vicio oculto y grave que conlleva necesariamente la realización de obras y/o un mantenimiento más intenso sobre la finca, lo que supone un gasto inequívoco para los distintos propietarios.

En consecuencia, la acción redhibitoria debe prosperar puesto que es inconcuso que el edificio de la vivienda comprada por los actores en contrato privado de febrero de 2015 tiene cemento aluminoso, de cuya circunstancia oculta no fueron informados con carácter previo a la compraventa por los vendedores.



TERCERO.- Acción redhibitoria.

En orden a los efectos restitutorios de la acción redhibitoria ejercitada, de conformidad con el artículo 1487 del Código civil, procede la condena de los vendedores al reembolso a los compradores del precio satisfecho por la adquisición del piso (65.000 euros), así como los gastos del contrato de compraventa, esto es, los gastos de impuestos y Registro de la Propiedad (4.504,87 euros) así como los gastos que se originen por la cancelación de la inscripción registral pertinente. Las cantidades objeto de condena devengarán el interés legal desde la interpelación judicial.

No procede sin embargo la condena a la factura emitida por el técnico (por importe de 302,50 euros), que en su caso debe quedar incluida en el concepto de costas, así como tampoco los intereses abonados por el préstamo suscrito por los compradores para hacer frente a la compra de la vivienda, ni los gastos de cancelación del préstamo, ni el coste de tasación de la finca, ni las rentas abonadas por los actores desde marzo de 2015 interesadas en el escrito de demanda, como tampoco los gastos abonados por los actores en su condición de propietarios, en tanto mientras duró su condición dominical, a ellos les correspondía el pago de cuantos gastos surgieran de la misma, resultando por otra parte dicho concepto, notablemente indeterminado.

Y ello por cuanto el contrato de préstamo resulta un contrato independiente al contrato de compraventa, vinculado a la solvencia económica de los compradores, por lo que no guarda relación directa causal con la acción redhibitoria ejercitada, así como tampoco las rentas que en su caso hubieran podido satisfacer los compradores, sin ni siquiera haberse acreditado la inhabitabilidad de la vivienda, toda vez que tampoco resultan causalmente vinculadas al vicio denunciado.



CUARTO.- Conclusión.

Procede por lo expuesto, la estimación del recurso formulado por la representación procesal del Sr.

Conrado y la Sra. Araceli y con revocación de la sentencia de instancia, acordar la estimación sustancial de la demanda y la condena a los demandados en los extremos expuestos en el fundamento anterior.

Estimado el recurso y la acción redhibitoria ejercitada en la demanda, procede la desestimación de la impugnación formulada por la representación procesal del Sr. Ernesto referida e la condena a indemnizar recaída en la sentencia de primera instancia, ahora dejada sin efecto.



QUINTO.- Costas.

La estimación del recurso interpuesto por los Sres. Conrado y Araceli determina que no se haga pronunciamiento de las costas de esta alzada, imponiendo a la actora las causadas en primera instancia, al tratarse de una estimación sustancial de la demanda conforme a lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Lec.

La desestimación de la impugnación interpuesta por la parte demandada conlleva la imposición a la misma de las costas causadas ( art. 398 de la Lec ).

Fallo

Estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Conrado y DOÑA Araceli y desestimamos la impugnación formulada por la representación procesal de DON Ernesto contra la sentencia dictada el día 7 de noviembre de 2016 en el procedimiento nº 931/15 tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Mataró de que el presente rollo dimana, que revocamos y dejamos sin efecto, acordando en su lugar la estimación de la acción redhibitoria ejercitada y en consecuencia: 1º.- Se declara la rescisión de la escritura de compraventa otorgada entre las partes el 25 de febrero de 2015 sobre la finca sita en la CALLE000 número NUM002 - NUM000 , piso 1º de Mataró, con la consiguiente cancelación de la inscripción en el registro correspondiente a cargo de la parte demandada.

2º.- Se declara la obligación de las partes de restituirse el objeto del contrato rescindido (precio e inmueble) y en consecuencia procede la condena de DON Ernesto y de DOÑA Catalina al reembolso a los compradores del precio satisfecho por la adquisición del piso (65.000 euros), así como los gastos del contrato de compraventa, esto es, los gastos de impuestos y Registro de la Propiedad (4.504,87 euros), así como los gastos que se originen por la cancelación de la inscripción registral pertinente, junto con el interés legal desde la interpelación judicial, con imposición a la parte demandada de las costas causadas en instancia, sin hacer pronunciamiento de las costas de esta alzada, siendo a cargo del demandado Sr Ernesto , las costas ocasionadas con la impugnación.

Se declara la devolución del depósito constituido para recurrir con respecto a los recurrentes y la pérdida del constituido por el impugnante.

La presente sentencia podrá ser susceptible de recurso de casación si concurren los requisitos legales ( art. 469- 477- disposición final 16 LEC), y se interpondrá, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días a contar desde la notificación de la presente.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.