Sentencia Civil Nº 73/2012, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 2, Rec 127/2011 de 02 de Abril de 2012

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 73 ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE D. JUAN RUIZ RICO RUIZ MORON MAGISTRADOS D. MANUEL ESPINOSA LABELLA D. JOSE LUIS CASTELLANO TREVILLA En la ciudad de Almería a 2 de Abril de dos mil doce.

La Sección Segunda de esta Audiencia Provincial ha visto en grado de apelación , ROLLO Nº 127 DE 2011 los autos procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de El Ejido seguidos con el nº 821 de 2009 sobre reclamación de cantidad entre partes, de una como ACTORA DÑA. Juliana y, de otra como demandada D. Fulgencio , cuyas demás circunstancias constan en la sentencia apelada, la primera representada por la Procuradora Dña. María del Mar Gómez Sánchez y dirigida por la Letrada Dña. Josefa Castillo del Amo y la segunda representada por la Procuradora Dña. María Luisa Alarcón Mena y dirigida por el Letrado D. Salvador Aguilera Barranco.

Antecedentes

PRIMERO .- Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.

SEGUNDO. - Por la Sra. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de El Ejido en los referidos autos se dictó sentencia con fecha 6 de octubre de 2010 cuyo Fallo dispone: 'Estimo parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª Antonia Romera Castillo, en nombre y representación de Dª Juliana , sobre RECLAMACIÓN DE CANTIDAD, contra D. Fulgencio , representado por el procurador D. José Román Bonilla Rubio, condenando a éste al pago a la actora de la cantidad de 2.065,92 ? (920,15 ? en concepto de rentas vencidas y no satisfechas, y 1.145,77 ? como indemnización por pérdida de objetos), más el interés legal de dicha cantidad desde el día 21 de octubre de 2008, que es la fecha en la que la actora reclama extrajudicialmente el pago de lo adeudado.

No se hace expresa imposición de las costas causadas en esta instancia...'.

TERCERO .- Contra la referida sentencia, la representación de la demandante presentó escrito preparatorio de recurso de apelación y, una vez emplazada para ello, lo interpuso pidiendo se estime en su integridad la demanda. Del escrito de recurso se dio el preceptivo traslado a la parte apelada, que se opuso a la apelación e impugnó la misma solicitando la desestimación de la demanda y, seguidamente, fueron elevadas las actuaciones a esta Sala.

CUARTO .- Recibidas las actuaciones en este Tribunal, se formó el rollo de sala, se turnó de ponencia y personado el apelante, se señaló para el día 30 de marzo de 2012, quedando los autos vistos y conclusos para sentencia.

QUINTO.- En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Es Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JUAN RUIZ RICO RUIZ MORON

Fundamentos

PRIMERO. - La demandante Dña. Juliana , formuló demanda de juicio ordinario solicitando la condena del demandado Fulgencio al pago de la cantidad de 4.833?06 euros por las rentas vencidas e impagadas, perdidas de objetos existentes en el interior del inmueble arrendado, desperfectos producidos en el mismo y por daños y perjuicios derivados de no poder alquilar de nuevo el piso. El demandado se opuso a la reclamación alegando compensación por reformas y reparaciones realizadas en el inmueble arrendado, negando haber causado daños en el mismo así como la falta de acreditación suficiente de los perjuicios alegados.

La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda, siendo recurrida por ambas partes.

SEGUNDO. - Así la controversia, acreditado el impago de los meses de julio y octubre y parte de la renta de agosto de 2008 (solo se abonó 75 euros de los 500 que se había pactado), lo que hace un total de 1075 euros, extremo que ha quedado incontrovertido, el núcleo del problema radica en resolver si la cantidad reclamada por dicho concepto se puede compensar con las reformas y reparaciones que el arrendatario reclama a la demandante; en definitiva y con carácter general el problema radica en la disyuntiva de quien ha de soportar aquellos gastos, si el arrendador o el arrendatario, cuestión jurídica que resuelve el art. 1563 del Código Civil al establecer que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, y ello, por la obligación de su custodia y restitución a que viene obligado, lo que conlleva una presunción de culpa por su parte derogatoria del principio general sobre la carga de la prueba establecida en el art. 217 LEC , responsabilidad que por pérdida o deterioro de la cosa arrendada y que por lo regulado en el citado precepto constituye una aplicación concreta del principio general sentado en el art. 1183 del mismo cuerpo legal para el caso de perecimiento de la cosa en poder del deudor y entraña una presunción «iuris tantum», sólo destruible por la inversión de la carga de la prueba mediante una cumplida demostración en contrario ( SSTS de 23-6-1956 ; 5-6-1961 y 10-3-1971 ), acreditativa de que el sujeto del negocio arrendaticio ha puesto en el uso la diligencia exigida por el número segundo del art. 1555 ( Sentencia del Tribunal Supremo de 18-10-1979 ), y teniendo en cuenta que debe usar y cuidar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, tal como la recibió del arrendador, ya que ostenta su posesión inmediata como preceptúa el art. 432 del Código Civil .

En conclusión, el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, o sea, en condiciones de servir al uso que se destina de modo que pueda gozar de ella el arrendador o cederla en arrendamiento a otra persona, y, por consiguiente, es responsable de los deterioros que tuviera la cosa arrendada a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, aunque responde de los causados por 'las personas de su casa', concepto, como sabemos, de interpretación amplia. Una muy reiterada doctrina jurisprudencial, de la que son exponentes las SSTS. De 12-2-2001 y 15-7-2002 estudia el art 1563; cuando el hecho determinante del daño se produce en un inmueble arrendado, el precepto viene a establecer una presunción ' iuris tatum' de culpabilidad contra el arrendatario que impone a éste la obligación de probar que actuó con la diligencia exigible para evitar su efectuación. No podemos olvidar que como es norma en los contratos bilaterales, el arrendamiento comporta obligaciones recíprocas para ambas partes, entre las que se encuentra la obligación del arrendador de entregar al arrendatario el inmueble objeto del contrato, realizando las reparaciones necesarias y manteniendo al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato ( art. 1544 CC .), mientras que el arrendatario se obligan a pagar el precio en los términos convenidos ( art. 1555.1 CC .), a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado ( art. 1555.2 CC .), y a devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibieron, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1561 CC ), precepto relacionado estrechamente con el ya mencionado art. 1653 CC , precepto que no impide que, en el ámbito de la autonomía de la voluntad ( art. 1255 del CC ) puedan las partes haber establecido pactos concretos que alteren este marco legal.

TERCERO.- De acuerdo con lo expuesto es claro que el demandado es responsable de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, por tanto debe correr con los gastos que realizó por el arreglo de tres grifos de la vivienda, no pudiendo ser compensado su gasto con la renta debida, procediendo en este punto la estimación del recurso de la demandante y la desestimación de la compensación que interesa el demandado.

De igual manera y por las razones apuntadas en el fundamento jurídico anterior, la prueba practicada consistente en el acta notarial levantada en su día y la testifical practicada en el juicio, ha acreditado que al termino del arrendamiento, la vivienda presentaba desperfectos en pinturas, paredes, techos y armarios cuyo importe de reparación o renovación queda reflejado en la factura obrante al folio 35 de las actuaciones, por lo que el importe que ello representa debe correr a cargo del arrendatario, al no haber probado que los desperfectos estaban con anterioridad a recibir el uso de la vivienda o que se han producido con posterioridad sin intervenir culpa por su parte. En este punto procede también la estimación del recurso de la demandante.

No puede ser estimada la reclamación de los daños por los concepto de arreglo de lavadora, tapicería del sofá, y armario del baño, al no constar en el juicio factura alguna que demuestren su realidad; la propia recurrente en su escrito de recurso reconoce que las facturas han sido extraviadas. En consecuencia, aunque admitiéramos la realidad de los daños sufridos, no podríamos conceder cantidad alguna por ellos al carecer de un mínimo de actividad probatoria la valoración de aquellos, a lo que venía obligada la demandante.

Han quedado plenamente acreditados la existencia de las dos lámparas y el farolillo de forja; su presencia en la vivienda ha sido reconocida por el demandado quien también ha admitido que las quitó de su ubicación y se deshizo de ellas. Por tanto, estuvo bien concedida su indemnización en la resolución recurrida al constar en autos además su valoración, por lo que en este extremo debe ser rechazado el recurso del demandado.

La última cantidad reclamada corresponde a la indemnización de 1026?06 euros por los daños y perjuicios reclamados por no poder la demandante poder alquilar el piso, así como por gastos de comunicación con el inquilino. La sentencia hace una correcta valoración de la prueba practicada en el juicio analizando las manifestaciones de la Sra. Juliana y las declaraciones de la testigo Dña. Benita , de ellas se desprende que en realidad aquella no tenía intención en un principio de alquilar nuevamente el inmueble, pero es que además, el lucro cesante requiere una acreditación plena del mismo así como de las ganancias dejadas de percibir y es el caso que no consta prueba alguna en el juicio que determine el tiempo exacto en que se tardó en el arreglo del inmueble a fin de que quedara apto para el uso al que se destinaba. Por el contrario si debe ser abonado el gasto ocasionado como consecuencia del envío del burofax con la reclamación al inquilino y que importó 26`06 euros; este gasto fue necesario para producir la mora en el deudor y por tanto debe ser reintegrado.

En definitiva el demandado debe abonar a la demandante las siguientes cantidades. 1075 euros por rentas debidas; 1645? 77 euros en concepto de perdidas de objetos; 696 euros en concepto de gastos de reparación en el inmueble y 26,06 euros en concepto de gastos de envío de reclamación por burofax. Todo ello hace un total de 3442?83 euros, a la que debe descontarse la cantidad de 500 euros retenida en concepto de fianza.

Como consecuencia de ello, siendo estimada en parte la demanda, las costas de primera instancia no deben ser impuesta a ninguna de ellas, como así entendió la sentencia recurrida.

CUARTO. - En razón a lo expuesto procede estimar en parte el recurso de la demandante y desestimar el deducido por el demandado, revocando la sentencia recurrida en el sentido indicado y todo ello sin hacer expreso pronunciamiento de las costas causadas por el recurso de la demandante y con imposición al demandado de las costas de esta alzada por su recurso.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de pertinente y general aplicación,

Fallo

Que con estimación parcial del recurso de apelación deducido por la representación procesal de Dña. Juliana y con desestimación del deducido por D. Fulgencio contra la sentencia dictada con fecha 6 de octubre de 2010 por la Sra. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de El Ejido sobre reclamación de cantidad de los que deriva la presente alzada, debemos revocar y revocamos dicha resolución en el sentido de condenar al demandado D. Fulgencio al pago a la demandante de la cantidad de 2942?83 euros, manteniendo el resto de pronunciamientos de la sentencia de primera instancia y todo ello sin hacer expreso pronunciamiento de las costas causadas por el recurso de la demandante y con imposición al demandado de las costas de esta alzada por su recurso Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación literal de esta resolución a los efectos de ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada que fue la anterior sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman, estando celebrando Audiencia Pública el mismo día de su fecha, de todo lo cual doy fe.