Sentencia Civil Nº 73/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 449/2012 de 01 de Febrero de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA:00073/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL DEMADRID

Sección13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933964/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 4007622 /2012

Rollo:RECURSO DE APELACION 449 /2012

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1819 /2010

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 84 de MADRID

De:

Procurador:

Contra:

Procurador:

Ponente: ILMO. SR. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

SENTENCIA

En Madrid, a uno de febrero de dos mil trece. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre Reclamación de Cantidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 84 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandantes-apelados Dª Reyes y D. Juan Alberto , representados por el Procurador D. Francisco de Paula Martín Fernández y asistidos del Letrado D. Francisco Javier Barandiarán Porta, y de otra, como demandados-apelantes Dª Claudia y D. Eugenio , representados por el Procurador D. Jacobo García García y asistidos del Letrado D. Emilio Zurro Fuente.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 84, de Madrid, en fecha 10 de febrero de 2012, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: 1.- Estimo la demanda formulada por Dª Reyes y D. Juan Alberto contra D. Eugenio Y Dª Claudia y condeno a los demandados a abonar la suma de 158.000 euros más los intereses devengados por esta cantidad desde el 29 de julio de 2010 hasta la fecha de esta resolución, a partir de la cual el interés aplicable será el legal incrementado en dos puntos.

2.- Condeno a la parte demandada al pago de las costas procesales'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha veintiuno de mayo de 2012, para resolver el recurso.

TERCERO.-Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día treinta de enero de dos mil trece.

CUARTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Se acepta íntegramente la fundamentación jurídica de la sentencia, en la que de modo preciso y exhaustivo se definen las acciones ejercitadas en la demanda, se efectúa el relato de los hechos quela Juzgadora considera acreditados a resultas de las pruebas practicadas y se califica el contrato cuyo desistimiento se ha producido.

Precisamente, por efectuarse una correcta relación de los hechos acreditados en el fundamento de derecho segundo, que la parte apelada no desvirtúa ni contradice, pasamos a reproducirlo para alcanzar un adecuado y completo conocimiento de la cuestión litigiosa como presupuesto necesario para la resolución del recurso.

En el citado fundamento se relatan los siguientes hechos:

' 1.- En fecha 17 de junio de 2005 las partes de este procedimiento firmaron un contrato, ampliado por otro de 29 de junio de 2005, en virtud del cual los actores compraron a los demandados la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 , NUM001 - NUM002 y l aplaza de garaje identificada con el número NUM003 y ubicada en la planta NUM004 NUM005 de la C/ CALLE000 número NUM006 . A la firma del contrato inicial (documentos 6 y 7 de la demanda) los demandados aportaron sendas notas registrales, de las que resultaban como únicas cargas dos hipotecas, una que afectaba a la vivienda, constituida el 30 de julio de 1993 y otra que afectaba a la plaza de garaje, inscrita el 15 de diciembre de 1983 (documentos 2 y 3 de la demanda). Sobre la plaza de garaje también pesaba una condición resolutoria a favor de la Cooperativa de Viviendas El Pueblo Español, en garantía del pago aplazado de 4.115,29.- euros.

En lo que ahora interesa, en el contrato inicial y en la posterior ampliación se incluyeron las siguientes cláusulas:

La vivienda y el garaje se transmitían como cuerpo cierto, libre de cargas y en condición de vivienda libre. No obstante, como a la fecha de firma del contrato aún estaba calificada como vivienda de protección oficial, las partes pactaron que antes de la fecha de escrituración la vivienda debía estar descalificada, para lo cual los demandados se comprometían a llevar a cabo las gestiones necesarias. El coste de la descalificación sería asumido por ambas partes (el 60% por los compradores y el 40 % por los vendedores), hasta un máximo de 12.000 euros. En caso de superarse esta cantidad, la parte compradora podría optar por la resolución del contrato, con derecho a la devolución de la parte del precio entregada.

El precio pactado fue de 285.480,75.- euros, de los que se abonaron 67.000 a la firma del contrato. El resto, se abonaría en dos momentos distintos: 12.000 euros el 15 de julio de 2005, en concepto de 'ampliación de contrato' y 206.480,75 euros a la firma de la escritura pública de compraventa, que se realizaría antes del 30 de septiembre de 2005. En esa fecha se abonaría igualmente el 60% de los gastos generados por la descalificación de la vivienda como VPO. En la denominada 'ampliación de contrato de compraventa' de 29 de junio de 2005 se estableció como salvedad a este plazo el hecho de que la finalización del proceso de descalificación se produjera después del 31 de agosto, en cuyo caso la fecha máxima de escrituración sería postergada hasta un mes más tarde del fin de dicho proceso administrativo. No obstante, como ha reconocido el demandado en la p0rueba de interrogatorio de parte, la previsión que manejaron a la firma del contrato es que el proceso de descalificación no fuera más allá de los tres meses. A la firma de esta ampliación los actores abonaron a cuenta del precio otros 12.000.-euros.

También se pactó, literalmente que 'en caso de arrepentirse de la venta la parte compradora, por motivo diferente a los especificados en el último párrafo de la estipulación primera [el coste de la descalificación] ésta perderá las cantidades entregadas. Si por el contrario, quien se arrepintiera es la parte vendedora, ésta devolverá la cantidad entregada, más otra cantidad igual en concepto de indemnización.

2.- Previamente, el 26 de abril de 2005, la actora había vendido a un tercero la vivienda en laque residían ambos demandantes, ya que tenían previsto formalizar una adopción internacional y necesitaban una casa más amplia (documento se y 5 de la demanda).

3.- Los actores dirigieron diversos requerimientos de información a los demandados. El primero de ellos fue el burofax remitido el 4 de enero de 2006, en el que solicitaban información sobre el proceso de descalificación de la vivienda y requerían que se les comunicara fehacientemente la fecha de inscripción como vivienda, libre, para saber cuándo comenzara a correr el plazo de un mes para la firma de la escritura pública. En la fecha del segundo requerimiento, de 23 de enero de 2006, los actores ya sabían, desde el 18 de enero anterior, que la vivienda había sido descalificada, ya que así se lo había comunicado la agencia inmobiliaria que había intervenido en el contrato. En su texto (documento 10 de la demanda) se requería a los demandados para la firma de la escritura pública 'con el resarcimiento de los perjuicios económicos irrogados (...) por la falta de disposición [de los demandados] a consecuencia dl a demora que se viene sufriendo desde el día 30 de septiembre último y cuya determinación, sustancialmente representada por la prolongación del arrendamiento, será posible cuantificar al tiempo de fijar, de común acuerdo, la fecha del otorgamiento de la escritura pública'. Ninguno de estos requerimientos fue respondido y así lo ha reconocido el demandado Sr. Eugenio .

4.- Los actores tenían concedido un crédito para hacer frente al pago de la parte del precio que debían abonar a la firma de la escritura pública desde el 20 de septiembre de 2005 (documento 13 de la demanda). Este crédito había sido concedido por la entidad Barclays por un importe de 224.554,37.- euros, en una cantidad que superaba, por tanto, el importe del precio pendiente de pago.

5.- Las cargas de la vivienda reflejadas en la nota registral adjunta al contrato no eran reales, ya que la hipoteca que constaba en ella había sido sustituida por otra carga hipotecaria, constituida el 22 de junio de 2004 a favor de Bilbao Bizkaia Kutxa e inscrita el 26 de julio siguiente. Esta hipoteca causó posteriormente un asiento de cancelación el 23 de febrero de 2006, datando la escritura de cancelación de 15 de diciembre de 2005 (documento 19 bis). Es más, tras la firma del contrato, los demandados constituyeron una nueva hipoteca sobre la vivienda (documento 14 de la demanda) mediante escritura pública de 4 de julio de 2005, inscrita el 24 de septiembre siguiente, en garantía de un principal de 202.640 euros, a favor de UNIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS S.A..

6.- Los documentos 15 a 18 de los aportados con la demanda acreditan que se había establecido como fecha para la firma de la escritura el 14 de febrero de 2006. El demandado Sr. Eugenio ha reconocido en la prueba de interrogatorio que tenía conocimiento de la fecha y lugar de la firma de la escritura porque entre los días 8 y 13 la otra parte se lo recordó varias veces y que no compareció. La testifical de Dª María Inmaculada , familiar del actor, acredita que el día anterior le confirmó que comparecería a la firma con toda la documentación necesaria. El día anterior, la Oficina DE Gestión de Firmas de la entidad bancaria que había concedido a los actores el crédito hipotecario reclamó a los demandados vía fax, a través de la agencia inmobiliaria que intervenía en la operación, toda la documentación necesaria para acreditar la titularidad y cargas vigentes de la vivienda y de la plaza de garaje, así como el precio que debía constar en la escritura de compraventa y el detalle de los medios de pago. La entidad bancaria dejó constancia en su expediente interno de que esta documentación había sido solicitada reiteradamente por teléfono y personalmente a través de la agencia inmobiliaria.

7.- La documentación necesaria para la firma de la escritura no fue aportada, por lo que el intento de formalizar dicha escritura se frustró. Aunque los demandados hubieran comparecido y hubieran aportado la documentación acreditativa de su titularidad, la escritura no podría haberse firmado porque las cargas mencionadas seguían vigentes a esa fecha y los demandados no habían hecho ninguna gestión ni para cancelarlas antes de la firma ni para que la cancelación pudiera llevarse a cabo con el importe de la venta. Ello dio lugar a un nuevo requerimiento de los actores, remitido el 8 de marzo de 2006, en el que se daba cuenta de que la firma de la escritura no se había podido realizar por no encontrarse las fincas libres de cargas, se anunciaba el ejercicio de acciones judiciales y se requería a los demandados para que en el plazo de diez días comunicaran si tales cargas habían sido canceladas y si estaban dispuestos a otorgar la escritura pública de compraventa, con resarcimiento 'por el coste representado por la prolongación del arrendamiento durante el tiempo de demora en recibir la posesión'. Este requerimiento tampoco fue respondido.

8.- Mediante escritura pública de 5 de junio de 2006 los demandados vendieron la vivienda a Dª Felicisima y a D. Amador .

El precio abonado por la compraventa fue de 322.000.- euros, como acredita la testifical de la Sra. Felicisima . Esta escritura dio lugar a asiento de presentación en el Registro de la Propiedad el 6 de junio siguiente, junto con otro relativo a la constitución por los compradores de una hipoteca a favor de CAJAMADRID por importe de 349.490 euros (documento 23 de la demanda). Pese al tiempo transcurrido, aún no les ha sido entregada la pacífica posesión de la plaza de garaje, ya que fue utilizada hasta 2009, pero que tuvieron que abandonarla porque dejaban en el coche notas amenazantes debido a que su propietario era al parecer un tercero, hecho éste que ha sido denunciado penalmente.

9.- Ante estos hechos, los actores presentaron el 4 de julio de 2006 una querella contra los ahora demandados (documento 24) que fue tramitada por el Juzgado de Instrucción número 37 de Madrid. En la declaración prestada ante dicho Juzgado por el demandado D. Eugenio reconoce que al acabar el plazo de un mes desde la descalificación 'le dijo a la inmobiliaria que no le interesaba esa compraventa y que le buscaran otros compradores'. Relata, además la intervención como parte contractual de un tercero, socio de la agencia inmobiliaria que intervino en el contrato, D. Pelayo , que no está en modo alguno acreditada, ya que es evidente que el contrato existente entre las partes de este procedimiento fue firmado por los demandados y por ninguna otra persona. También reconoció la constitución de la hipoteca posterior al contrato, alegando que se trataba de un crédito puente que necesitaba porque había comprado un piso y tenía que financiarlo hasta la firma de la escritura pública y, aunque afirmó que lo hizo con el consentimiento de los actores, no recuerda por qué medio se les informó. La declaración de la codemandada Dª Claudia contradice en aspectos esenciales lo manifestado por su hijo, hasta el punto de afirmar que no recibieron dinero alguno de los actores. En esta declaración alega como causa por la que no acudió a la firma de la escritura el hecho de que no les avisara la agencia inmobiliaria. El 12 de septiembre de 2007 el Juzgado dictó auto de sobreseimiento libre y archivo, confirmado por la Audiencia Provincial el 30 de junio de 2008 (documentos 29 y 33).

10.- La demandada Dª Claudia ha adquirido, tras la segunda venta de la vivienda y de la plaza de garaje, una vivienda en Yeles (Toledo), si bien sólo consta inscrito a su no9mbre el usufructo vitalicio, correspondiendo la nuda propiedad a su ni3to Christian (documento 27 de la demanda), que tiene veinte años y carece de ingresos propios (así lo ha reconocido el Sr. Eugenio en la prueba de interrogatorio de parte)'.

SEGUNDO.- Contra la sentencia que, estimando íntegramente la demanda, puso fin al procedimiento en la precedente instancia, los demandados, Dª Claudia y D. Eugenio , interpusieron el recurso de apelación que ahora decidimos con base en la alegación únicade infracción de ley y desistimiento del actor comprador, que acarrea la pérdida de la señal entregada, exteriorizando la ausencia de voluntad de escriturar a través de la irrazonable exigencia de indemnización de daños y perjuicios para formalizar la compraventa, pese a que la demora estaba expresamente pactada contractualmente, habiendo transcurrido el tiempo de que disponía el comprador para escriturar, por lo que ha perdido el derecho a la devolución de la señal.

Los demandantes y apelados se opusieron al recurso, aduciendo, con carácter previo, su inadmisibilidad por la falta de constitución del depósito para recurrir exigido para interponer el recurso de apelación en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial 6/1985, de 1 de julio , añadida por la Ley Orgánica 1/2009, de 16 de septiembre, ya que en el apartado 7 de la mencionada Disposición se sanciona la falta de constitución del depósito con la inadmisión del recurso.

Esta objeción procesal carece de fundamento, porque, aparte de que su omisión no produzca sin más tan grave efecto, al ser permitida su subsanación, es lo cierto que la parte apelante lo constituyó correctamente el día 15 de marzo de 2012, esto es, un día antes de presentar el escrito de interposición del recurso de apelación, tal y como consta al folio 338, de ahí que la diligencia de ordenación de 21 de marzo de 2012 diera al recurso la tramitación procesal que se ordena en el artículo 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sin acordar ningún trámite previo de subsanación, por haberse interpuesto el recurso de apelación con el debido cumplimiento de aquéllos requisitos a que se subordina su admisión y viabilidad procesal.

TERCERO.- Las alegaciones de fondo que dan sustento al recurso carecen del más mínimo fundamento y ello por las siguientes razones:

Primera.Como ha quedado ya expuesto en el fundamento de derecho primero, en el contrato de compraventa celebrado entre las partes el 17 de junio de 2005, la entrega o transmisión de la vivienda había de realizarse por los vendedores 'libre de cargas y gravámenes' y 'descalificada como V.P.O.' al momento del otorgamiento de la escritura pública, que habría de realizarse antes del día 30 de septiembre de 2005. No obstante, con exquisita previsión de que la descalificación de la vivienda pudiera retrasarse y ser posterior al 31 de agosto de 2005, se modificó, en una denominada 'ampliación de contrato de compraventa de vivienda', la fecha de la escrituración con la siguiente estipulación: 'la fecha máxima de escrituración será postergada hasta un mes más tarde del fin de dicho proceso administrativo' (de descalificación).

De ahí que de un modo totalmente acorde con los términos pactados los compradores demandantes una vez que tuvieron conocimiento de la conclusión del expediente administrativo de descalificación de la vivienda en sentido favorable, procedieran el 23 de enero de 2006a requerir a los vendedores para que hicieran entrega de la vivienda, conforme a lo pactado, con el resarcimiento de los perjuicios económicos irrogados por la demora, que tenían motivos más que suficientes para estimar probable ante la constitución de una nueva carga hipotecaria sobre la vivienda el día 4 de julio de 2005. Requerimiento que, ante la falta de respuesta al anterior, reiteraron el 8 de marzo de 2006.

Los mencionados actos, que según los apelantes constituye la piedra angular de su recuso, no son sino necesaria consecuencia del lícito ejercicio la facultad que el artículo 1124 del Código Civil otorga a la parte cumplidora del contrato, aquí los compradores, de exigir el cumplimiento de la obligación, en los términos pactados, con el resarcimiento de daños. Que desde luego no les impide pedir después la resolución, cuando dicho cumplimiento resultare imposible por la voluntad obstativa de los vendedores, que en este caso se manifiesta mediante la transmisión de los bienes objeto de la compraventa, aún no resuelta, a un tercero.

En definitiva, los demandantes no impusieron ninguna condición a los vendedores demandantes, sino que anunciaron lícitamente el ejercicio de un derecho que les reconoce el ordenamiento jurídico.

Segunda. Conforme con acierto se concluye en la sentencia recurrida, los vendedores demandados fueron los que dejaron de cumplir la obligación de entregar el objeto de la compraventa en el tiempo y en la forma que convinieron (un mes después de la descalificación y libre de cargas y gravámenes), desistiendo voluntariamente del contrato. Situación que previeron en el párrafo tercero de las condiciones jurídicas, a la que va indisolublemente ligada la devolución de la cantidad recibida, más otra cantidad igual en concepto de indemnización. Estipulación lícita prevista en el artículo 1454 del Código Civil , como arras penitencialesque, a diferencia de las confirmatorias o entrega como señal y a cuenta del precio, y de las penales, que son la expresión del resarcimiento previamente pactado para el caso de incumplimiento, están concebidas como multa o pena correlativa al derecho de las partes, en este caso de los vendedores, a desistir a su arbitrio del contrato mediante la pérdida o restitución doblada de la cantidad entregada.

Por lo expuesto, desestimaremos el recurso.

CUARTO.-De conformidad con lo ordenado en el artículo 398-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil las costas procesales generadas por el recurso serán impuestas a la parte apelante.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar, y desestimamos, el recurso de apelación interpuesto por Dª Claudia y D. Eugenio contra la sentencia dictada el 10 de febrero de 2012 por la Ilma. Sra. Magistrada-Jueza del Juzgado de 1ª Instancia nº 84 de los de esta Capital en los autos de juico ordinario nº 1819/2010, seguido a instancia de Dª Reyes y D. Juan Alberto ; resolución que se CONFIRMA íntegramente, condenando a los apelantes al pago de las costas procesales causadas por el recurso.

Al notificarse esta resolución instrúyase a las partes si es o no firme y, en su caso, los recursos que pudieran caber contra la misma, de conformidad con lo dispuesto en al artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 449/12 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico