Sentencia CIVIL Nº 73/2019, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 555/2018 de 08 de Marzo de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00073/2019
AUDIENCIA PROVINCIAL
DE PALMA DE MALLORCA
SECCION CUARTA
Rollo: RECURSO DE APELACION 555 /2018
SENTENCIA nº 73/19
ILMOS. SRES.
PRESIDENTE
D. Álvaro Latorre López
MAGISTRADOS
Dña. Maria Pilar Fernández Alonso
D. Gabriel Agustín Oliver Koppen
En Palma de Mallorca, a ocho de marzo de dos mil diecinueve.
VISTOS por la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos,
Juicio Verbal , seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Palma de Mallorca, bajo el nº
629/17, Rollo de Sala nº 555/18, entre partes, de una como demandada-apelante, Aragón Gestión 81, S.L.,
representada por el Procurador Sr. Ramón Roig y Dña. Nieves , D. Vidal , D. Jose Manuel y D. Jose
Ramón , representados por la Procuradora Sra. Eulalia Arbona Niell; y de otra, como demandante-apelada,
doña Raimunda , representada por el Procurador Sra. Catalina Campins Crespí, asistidas de sus respectivos
letrados, D. Vicente Juan Torres Costa, D. Francisco Fernández Ochoa y D. Carlos Ripoll Montaner.
ES PONENTE la Ilma. Sra. Magistrado Dña. Maria Pilar Fernández Alonso.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Palma, en fecha 24-5-2018 , se dictó sentencia , cuyo fallo dice: 'ESTIMAR SUSTANCIALMENTE la demanda formulada por Dña. Raimunda contra ARAGÓN GESTIÓN 81 S.L., D. Vidal , D. Jose Manuel , Dña. Nieves y D. Jose Ramón , declarando resuelto el contrato de reserva firmado el 16 de octubre de 2016 y el derecho de Dña. Raimunda a obtener la devolución de los 5.000 euros entregados. Condenando a Aragón Gestión 81 S.L. al pago a la actora de 2.000 euros, y a los Sres. Vidal Jose Manuel Nieves Jose Ramón a que solidariamente abonen a la demandante 3.000 euros. Sobre dichas cantidades se deben los intereses legales por mora.

Con imposición de las costas del procedimiento a los condenados'.



SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandada, Aragón Gestión 81 S.L. y doña Nieves , don Vidal , don Jose Manuel y don Jose Ramón que fue admitido, y seguido el procedimiento por sus trámites, se señaló para deliberación, votación y fallo, quedando el presente recurso concluso para sentencia.



TERCERO.- En la tramitación de este Recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen.


PRIMERO.- La sentencia dictada en primera instancia estimando sustancialmente la demanda en resolución del contrato de reserva de vivienda y reclamación de cantidad es recurrida en apelación por los demandados condenados personas físicas y por la también demandada Aragón Gestión 81, SL. Ambos interesan la revocación de la sentencia y la desestimación de la demanda alegando sustancialmente error en la valoración de la prueba.



SEGUNDO. - Como se dice en la sentencia apelada, 'Dña. Raimunda interpone demanda contra la inmobiliaria Aragón Gestión y los Sres. Vidal Jose Manuel Nieves Jose Ramón alegando que aquélla tenía encomendada la gestión de la venta de la finca de los codemandados, y que en cumplimiento de su mandato firma con la actora el contrato de reserva de 13 de octubre de 2016, en virtud del cual ésta reservaba la compra del inmueble propiedad de los codemandados por un precio de 157.000 euros, entregando 5.000 euros como importe de la reserva. Se especifica que esta suma sería devuelta en el caso de que después de visitar la casa con un arquitecto y obtener información del Ayuntamiento, la compra no le interesara.

Añade la demandante que, para financiar la adquisición, solicita préstamo a Caixabank, que encarga informe de tasación previo. El 26 de octubre de 2016 la arquitecta Dña. Claudia emite dicho informe, que consigna una serie de irregularidades urbanísticas.

Con base en lo anterior, habiendo sido denegado el préstamo y constando la ilegalidad de la finca objeto de la reserva, a lo que se une que según Dña. Raimunda la propiedad le comunicó que tenía otro comprador que ofrecía 5.000 euros más, por mail de 12 de diciembre de 2016 la Sra. Raimunda comunica a la inmobiliaria su voluntad de no comprar, instándola a la devolución de los 5.000 euros, a lo cual se opone dicha mercantil.

La defensa de los Sres. Vidal Jose Manuel Jose Ramón Nieves se opone a la demanda alegando que no es cierto que la venta no se llevara a cabo porque en su propiedad hubiera infracciones urbanísticas, ya que ni siquiera el informe de tasación acompañado dice que la vivienda sea ilegal o inhabitable. Por el contrario, en el mismo mail enviado por la actora se especifica que se desiste de la compra por falta de aprobación de la hipoteca, y este motivo no la legitimaba para rescindir la reserva según el propio acuerdo.

Tampoco es cierto que hubiera un tercero interesado en la compra que ofrecía 5.000 euros más. Por tanto, tratándose de un contrato de arras penitenciales el desistimiento unilateral de la Sra. Raimunda implica la pérdida de la cantidad entregada.

En parecidos términos se pronuncia la representación de los vendedores, que destaca que cuando la Sra. Raimunda entregó el segundo plazo de la reserva ya había visitado el inmueble en compañía de un arquitecto, por lo que al pagar los 3.000 euros restantes quedó firme su voluntad de proceder a la compra.

Incide en que la falta de obtención de financiación no es motivo de devolución de la reserva y que a día de hoy se ignora por qué motivo no se concede la financiación, sin que ello obedezca a la situación urbanística del inmueble, pues la misma tasación menciona que no es relevante si la finca se adecúa al planeamiento urbanístico'.



TERCERO.- Esta Sala, examinada la prueba practicada en primera instancia, visionado el acto del juicio, considera que la sentencia debe ser confirmada.

Así el contrato de fecha 13 octubre 2017 otorgado entre la actora y Aragón Gestión 81 se fija un precio para la venta del inmueble propiedad de los codemandados de 157.000 euros y se fija como fecha máxima de escrituración el plazo de 60 días. Claramente establece que la inmobiliaria recibe de la parte compradora Dña.

Raimunda 5.000 euros en concepto de reserva y que esta suma se descontará del precio total de la venta el día de la firma ante Notario, especificando que se harán dos pagos de 2.000 euros en efectivo metálico y 3.000 euros por transferencia a la cuenta que se indica, y justo a continuación que: 'En el caso que después de la visita del Arquitecto. Y al ayuntamiento, no le interesara la propiedad, se le devolvería el dinero entregado'.

Antes del término señalado para la finalización del plazo, la actora notifico a los demandados y a la agencia, en una reunión mantenida en las oficinas de esta última, la imposibilidad de seguir adelante con la compra alegando para ello falta de aprobación de la hipoteca y de honestidad de la entidad bancaria interesando el reintegro de los 5000 euros entregados. Posteriormente reiteró la petición de devolución alegando que tras visitado el inmueble con el Arquitecto y después de efectuadas las oportunas comprobaciones nuevamente les comunicaba que no estaba interesada solicitando otra vez la devolución del dinero entregado.

Ante la negativa a la devolución se presentó demanda en el Juzgado que la estimó condenando, como vimos, a las demandadas al reintegro de lo que cada una había percibido.

Como decimos en el contrato suscrito no se realizó ninguna condición para la devolución de la cantidad entregada como señal o reserva por parte de la actora, dejando a la simple voluntad de esta la no celebración del contrato, de suerte que la devolución no está sujeta a la condición de no mediar culpa de la actora o a circunstancia alguna que la imposibilite. No se establecieron causas justificadoras de la devolución del dinero o de la no devolución, ni se preveía una devolución duplicada o perdida de la suma entregada para el supuesto de no formalización de la compraventa.

Ello si bien no es muy usual en este tipo de contratos de reserva u opción de compra lo cierto es que fue libremente pactado por las partes ( artículo 1255 cc ) y por lo tanto, en ausencia de prueba objetiva sobre la existencia de un pacto verbal al respecto que sancione con la pérdida del dinero entregado el desistimiento de la actora, debe ser cumplido en su integridad la obligación de devolución, articulo 1088 cc , con independencia de las razones que motivaron tal desistimiento, sea esta la falta de financiación bancaria o los problemas urbanísticos de la finca. Un pacto así de arras o clausula penal, necesariamente habría merecido una transposición escrita y como vimos no existe.

Por todo lo anteriormente dicho procede desestimar los recursos y confirmar la resolución recurrida.



CUARTO .- Que con respecto a las costas y de acuerdo con lo previsto en el artículo 398 de la L.E.C .

procede imponer las de esta alzada a la parte apelante, al ser desestimado íntegramente el recurso.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

1) QUE DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS los RECURSOS DE APELACION interpuestos por el Procurador Sr. Antonio Ramón Roig, en nombre y representación de Aragón Gestión 81, S.L., y el formulado por la Procuradora Sra. Maria Eulalia Arbona Niell, en nombre y representación de doña Nieves , don Vidal , don Jose Manuel y D. Jose Ramón , contra la sentencia de fecha 24-5-2018, dictada por el Ilmo.

Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Palma de Mallorca , en los autos Juicio Verbal, de los que trae causa el presente Rollo, y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMARLA y la CONFIRMAMOS.

2) Se imponen a las apelantes las costas causadas por sus respectivos recursos en esta alzada.

RECURSOS .- Conforme al Art. 466.1 LEC 1/2000 , contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella. Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal, en virtud de la reforma introducida por la ley 37/2011 de 10 de octubre. No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno, debiéndose acreditar, en virtud de la D.A. 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre , el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta Sala, nº 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de Sala, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo, la Letrado de la Administración de Justicia, certifico.