Sentencia CIVIL Nº 73/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 38/2019 de 20 de Mayo de 2020

Encabezamiento

Sección nº 17 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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N.I.G.: 0801942120178138387

Recurso de apelación 38/2019 -G

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 22 de Barcelona

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 938/2017

Parte recurrente/Solicitante: Raquel

Procurador/a: Mª Luisa Lasarte Diaz

Abogado/a:

Parte recurrida: Jon

Procurador/a: Jesus Millan Lleopart

Abogado/a: Damian Tellez De Peralta

SENTENCIA Nº 73/2020

Magistrados:

Jose Antonio Ballester Llopis Ana Maria Ninot Martinez

Marta Elena Fernández de Frutos

Barcelona, 20 de mayo de 2020

Ponente: Marta Elena Fernández de Frutos

Antecedentes

PRIMERO.-En fecha 11 de enero de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 938/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 22 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aMª Luisa Lasarte Diaz, en nombre y representación de Raquel contra Sentencia - 11/10/2018 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Jesus Millan Lleopart, en nombre y representación de Jon.

SEGUNDO.- El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

' ESTIMO TOTALMENTE la demanda interpuesta por la representación procesal de Don Jon contra Doña Raquel y CONDENO a la demandada a abonar a la actora:

1.- La cantidad de VEINTIOCHO MIL EUROS (28.000 €), más los intereses de dicha suma desde la fecha de la demanda hasta la fecha de la consignación en 19.09.18.

2.- La cantidad de DIECINUEVE MIL TREINTA EUROS (19.030 €) en concepto de lucro cesante, más los intereses sobre dicha suma, al tipo legal del dinero desde la fecha de la demanda hasta sentencia, e incrementado en todos los casos el tipo en dos puntos desde sentencia hasta el completo pago.

3.- Las costas procesales, incluidas las de la reconvención.'

TERCERO.-El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 13/05/2020.

CUARTO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Marta Elena Fernández de Frutos .

Fundamentos

PRIMERO.-El recurso de apelación se interpone contra la sentencia de 11 de octubre de 2018 dictada por el Juzgado de Primera Instancia n. 22 de Barcelona mediante la que se estimó la demanda planteada por la representación de Jon contra Raquel, y se condenó a la parte demandada a abonar la cantidad de 28.000 euros más intereses desde la interposición de la demanda hasta la consignación el 19 de septiembre de 2018 y 19.300 euros en concepto de lucro cesante más intereses al tipo legal del dinero desde la fecha de la demanda hasta sentencia, con imposición de costas incluidas las de la reconvención.

La sentencia expone que las partes acordaron la gestión temporal del alquiler de una vivienda sita en Barcelona, discutiendo las partes sobre si se trató de un contrato de rehabilitación de vivienda o un contrato de intermediación inmobiliaria, y si hubo incumplimiento de la demandada. La sentencia declara que no se trató de un contrato de rehabilitación de vivienda; que la demandada no abonó su parte en la fecha acordada y que consignó el 50% restante una vez judicializado el asunto; que el actor tenía derecho a percibir la mitad de los alquileres durante máximo de 5 años y a partir de ese año quedarían para la propiedad sin participación alguna para el actor; que se acordaron hacer obras de reforma por un presupuesto estimado de 34.000 euros, sin que la propiedad aceptase un incremento del presupuesto, acordando fijar la cantidad definitiva en 28.000 euros. Respecto al lucro cesante considera probado que se ha producido una revalorización de la vivienda por las reformas; que la demandada resolvió unilateralmente el contrato incumpliéndolo; que la demandada no efectuó el abono en el plazo pactado sino cuando ya se estaba tramitando el procedimiento; y que la demandada debe abonar la cantidad de 19.030 euros correspondiente a 34 meses de alquiler.

La parte demandada interpone recurso de apelación alegando que abonó la cantidad de 19.653'27 euros, cantidad superior a los 17.000 euros que le correspondían, y que el pago se efectuó antes de la firma del contrato; que la demandada efectuó pagos antes de la firma del contrato el 23 de noviembre de 2015; que la demandada no estaba conforme con el contrato suscrito porque la obra no finalizó en abril de 2016 como se había dicho; que la demandada no aceptó el incremento del presupuesto de las obras; que la demandada no estuvo conforme con que el actor recuperase 28.000 euros, ni en dividir la facturación al 50% hasta 2021; que la demandada redactó una propuesta por correo electrónico el 5 de octubre de 2016 lo que no ha sido valorado por el órgano judicial de instancia; que el actor no aceptó la propuesta de la demandada; que la resolución del contrato fue por no poder destinar el piso a fines turísticos; que no es cierto que el actor tenga derecho a percibir la mitad de los alquileres durante 5 años; que no se aceptó un cambio en el presupuesto de obra y la cantidad debida al actor serían 17.000 euros y no 28.000 euros; que con la consignación de 14.346'73 euros y el pago previo de 19.653'27 euros quedaba abonado el presupuesto de rehabilitación; que no se ha acreditado el lucro cesante; que el actor alquiló la finca de forma ilegal; que en su caso sólo se debería el 50% de alquiler de junio de 2017 a octubre de 2018 lo que suma 9.350 euros; y que existe error aritmético en la sentencia porque la cantidad no serían 19.030 euros sino 18.770 euros.

La parte actora se opone al recurso de apelación alegando que las partes acordaron que el actor realizase la rehabilitación de la vivienda de la demandada previamente a gestionar su arrendamiento, debiendo abonar cada parte la mitad del importe de la rehabilitación, reintegrándose el actor de dicho importe con los alquileres obtenidos durante el plazo de cinco años; que se previó que la obra finalizaría aproximadamente a fines de 2016 o principios de 2017; que la demandada no cumplió lo pactado, resolvió unilateralmente el contrato y alquiló la vivienda sin abonar cantidad alguna al actor; que en el acto de la audiencia previa el actor se mostró conforme en que se le abonasen 28.000 euros por las obras pese a que había invertido más de 35.000 euros, más el 50% de los alquileres hasta enero de 2021; que la sentencia de instancia condena al pago del 50% de los alquileres porque existe un contrato de arrendamiento vigente, sin que la demandada haya probado su finalización; y que se ha probado el incumplimiento de la demandada.

SEGUNDO.-La resolución del presente recurso de apelación requiere decidir los siguientes extremos.

El importe final por el que las partes acordaron que debían realizarse las obras de rehabilitación y si la parte demandada abonó las cantidades que le correspondían respecto a las obras de rehabilitación realizadas.

Si se incumplió el plazo previsto para la finalización de las obras.

Si el actor procedió a utilizar para fines no pactados la vivienda propiedad de la demandada.

Si la resolución del contrato fue debida a que la vivienda no podía destinarse a fines turísticos siendo ese el objeto de la celebración del contrato entre las partes.

Si no se ha probado el lucro cesante, si en su caso el importe del mismo sólo debería computarse hasta octubre de 2018, y si existe un error aritmético en la determinación del importe al que condena la sentencia de instancia.

TERCERO.-En primer lugar por lo que se refiere al importe de las obras de rehabilitación que debían realizarse en la finca de la demandada antes de poner la misma en disposición de ser arrendada, la actora en la demanda manifestó que las obras de rehabilitación habían sido por importe de 55.526'18 euros y que la demandada sólo había abonado 19.653'67 euros.

De la documental aportada resulta que el 23 de noviembre de 2015 se firmó contrato en que se acordó que el coste de la reforma sería aproximadamente de unos 34.000 euros, de los que la propiedad debía abonar al gestor el 50%.

El 9 de mayo de 2016 la demandada envió whastapp al actor diciéndole que la obra tenía que estar acabada en enero; que el incremento del presupuesto inicial de 34 a 40 le parecía una barbaridad, y que ella ya había abonado 20.000 euros.

El 5 de septiembre de 2016 el actor realizó diferentes propuestas a la demandada: rescindir el contrato con devolución al actor del capital invertido hasta la fecha, 23.348'33 euros más 30.000 euros; continuar el proyecto modificando los porcentajes de beneficio más incremento de la duración del contrato, y que la inversión a esa fecha era de 48.000 euros; o recuperación de capital invertido con devolución a la demandada de 19.065 euros abonados y disposición por el actor de la vivienda hasta diciembre de 2026.

En el mail de 19 de septiembre de 2016 enviado por la demandada al actor se decía que el presupuesto de reforma se había fijado en 28.000 euros y que se hizo una estimación de 34.000 euros; que no se le había comunicado que el presupuesto se disparaba a 40.000 euros y que ahora se estaba hablando de 48.000 euros, lo que no aprobaba; y que esperaba las facturas.

El 5 de octubre de 2016 la demandada envió mail al actor diciendo que su propuesta era continuar el contrato conforme a lo pactado; que el incremento del presupuesto había sido decisión unilateral de la actora; que en principio eran 28.000 euros más 6.000 euros de imprevistos; que ahora le decían que serían 48.000 euros; que se tenía que empezar la actividad de explotación del alquiler lo antes posible para que la diferencia de presupuesto, 8.000 euros, fueran asumidos y recuperados por el actor, 28.000 euros, con los alquileres, y a partir de entonces dividir la facturación al 50% hasta 2021.

En el acto de la audiencia previa la parte actora aceptó reducir la cantidad a reclamar en concepto de obras en el importe de 28.000 euros.

Por tanto, de conformidad con la prueba practicada cabe concluir que en el contrato suscrito entre las partes se estableció que el presupuesto de la obra se fijaba en aproximadamente 34.000 euros, sin que la demandada estuviese conforme con la posterior pretensión de que el mismo se incrementase hasta 48.000 euros. Asimismo, cuando surgieron las discrepancias la parte demandada manifestó que se mostraba conforme con la cantidad de 28.000 euros en concepto de presupuesto de obras, y que el actor recuperase los 8.000 euros que quedaban pendientes de pago mediante los alquileres.

La parte actora reconoce haber recibido el pago por la demandada de 19.653'67 euros, por lo que la diferencia respecto a los 28.000 euros con los que la parte actora se mostró conforme en el acto de la audiencia previa en concepto de presupuesto de obra, sería de 8.346'33 euros, a cuyo pago debió ser condenada la demandada.

Por tanto, procede revocar el pronunciamiento de condena al pago de la cantidad de 28.000 euros, y acordar la condena al pago de 8.346'33 euros en concepto de cantidad pendiente de abono respecto al importe de las obras, habiendo sido consignada dicha cantidad el 19 de septiembre de 2018, por lo que los intereses legales desde la interposición de la demanda se impondrán hasta dicha fecha.

CUARTO.-Respecto a la fecha en que debía haberse finalizado la reforma debe decirse que en el contrato de 23 de noviembre de 2015 no se indica plazo alguno para finalizar las obras. Sin embargo, ha de tenerse presente que en el contrato consta que el plazo de duración del contrato se computaría a partir del 1 de enero de 2016.

El 4 de abril de 2016 la demandada envió whastapp al actor diciendo que se suponía que ya deberían haber comenzado a facturar.

El 9 de mayo de 2016 la demandada envió whastapp al actor diciéndole que la obra tenía que estar acabada en enero.

Posteriormente, el 4 de julio de 2016 la demandada envió whastapp al actor diciendo que iban retrasados, y que se pactó comenzar a facturar en enero.

En el mail de 5 de octubre de 2016 enviado por la demandada al actor se dice que llevaban diez meses de retraso en las obras.

El 8 de noviembre de 2016 el actor envió mail a la demandada en que le decía que había existido una pequeña complicación al final de la obra pero que ya se había acabado; que estaban con detalles y muebles, y la semana siguiente harían limpieza.

El 23 de marzo de 2017 el actor envió mail a la demandada diciendo que quedaban cuatro detalles en el piso para que estuviera listo.

De la prueba documental obrante en las actuaciones cabe concluir que las partes pactaron que el inicio de la gestión del alquiler de la vivienda debía computarse desde el 1 de enero de 2016, por lo que en esa fecha las obras de reforma deberían haber finalizado para poder comenzar la gestión del alquiler de la vivienda. Sin embargo, pese a las reclamaciones de la demandada, lo cierto es que en marzo de 2017 el actor envió un mail diciendo que faltaban algunos detalles para que el piso estuviese preparado, por lo que había transcurrido un año y tres meses desde que tendría que haber comenzado la explotación de la finca en régimen de alquiler. Así, pese a que el actor alega que surgieron complicaciones durante la ejecución de la reforma no se ha practicado prueba alguna de la que resulte cuales fueron dichas complicaciones y de qué forma incidieron las mismas en que la reforma no se hubiese finalizado en el plazo previsto.

Aunque la reforma no finalizó en el plazo previsto, el 5 de octubre de 2016 la demandada envió mail al actor diciendo que su propuesta era continuar el contrato conforme a lo pactado; y pidiendo que comenzase la actividad de explotación del alquiler lo antes posible, pudiendo recuperar el actor la cantidad pendiente de pago del presupuesto de reforma y a partir de ese momento dividir la facturación al 50% hasta 2021. Por lo que pese a que no se realizaron las obras conforme a lo previsto, ello no obstó a que la demandada manifestase su voluntad de continuar el contrato.

Posteriormente, el 16 de marzo de 2017 la Letrada de la demandada envió mail al actor diciéndole que se rescindía el contrato, que quedaba a su disposición para efectuar liquidación, previa entrega de las facturas. Por tanto, la demandada decidió rescindir el contrato, pero ello no lo hizo cuando aún se estaban ejecutando las obras de reforma, si no en el momento en que la vivienda ya estaba en disposición de ser arrendada, por lo que no cabe admitir que el retraso en la finalización de las obras fue la causa por la que la demandada decidió resolver la resolución contractual.

QUINTO.-Por lo que se refiere a la utilización indebida por parte del actor de la vivienda propiedad de la demandada resulta que de la prueba practicada no cabe considerar acreditado dicho uso indebido, puesto que si bien en la vivienda había algunos objetos del actor, ni resulta probado que hubiese instalado su domicilio en la vivienda, ni que la hubiese arrendado a terceros sin el conocimiento de la demandada.

SEXTO.-Respecto a si la vivienda arrendada debía ser destinada a fines turísticos es cierto que en el contrato de 23 de noviembre de 2015 se dice que la explotación sería para fines turísticos.

En el mail enviado por la demandada al actor el 19 de septiembre de 2016 se dice que la explotación del piso para fines turísticos quedaba fuera de su aprobación por ser una actividad ilegal.

En el posterior mail enviado por la demandada el 5 de octubre de 2016, esta se mostró conforme en continuar con el contrato, con que se comenzase la explotación, recuperando el actor la cantidad pendiente de pago del presupuesto de reforma y a partir de ese momento dividir la facturación al 50% hasta 2021.

Por tanto, pese a que la demandada manifestó que no se destinaría la vivienda a fines turísticos, ello no obstó a que se mostrase conforme a seguir manteniendo la vigencia del contrato en los términos pactados, por lo que el hecho de que la vivienda no se destinase a dichos fines no pudo ser la causa por la que la demandada decidió rescindir el contrato.

SÉPTIMO.-Respecto a la condena en concepto de lucro cesante la sentencia condena al abono de la mitad del importe de renta de la finca objeto del contrato hasta la cantidad de 19.030 euros correspondiente a 34 meses de alquiler.

El lucro cesante encuentra su encaje en el art. 1106 CC que establece que en la indemnización por daños y perjuicios se incluye la ganancia dejada de obtener por quien reclama.

Dicha figura es objeto de una interpretación restrictiva por cuanto se trata de evitar que mediante la misma se obtenga un enriquecimiento injusto, exigiendo para su apreciación que exista una prueba adecuada y concluyente, basada en criterios objetivos, de que se han dejado de obtener unas ganancias concretas, por lo que no cabe apreciar la existencia de lucro cesante cuando existen dudas o el mismo se funda en meras hipótesis.

En la sentencia del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 2013 se dice que ' La jurisprudencia de esta Sala, recogida en las sentencias 289/2009, de 5 de mayo , y 662/2012, de 12 de noviembre , entiende que 'el art. 1.106 CC señala como concepto indemnizatorio el de 'la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor', o lo que es lo mismo, los incrementos patrimoniales que el acreedor esperaba obtener y que se han visto frustrados por la actuación de la parte contraria ( sentencia 175/2009, de 16 de marzo ), cuya fijación, en cuanto que se refiere a beneficios futuros, debe obtenerse mediante apreciaciones prospectivas, fundadas en criterios objetivos de experiencia, entre los que pueden servir los que operan en el mundo económico, contable, actuarial, asistencial o financiero según las disciplinas técnicas o científicas correspondientes, de acuerdo con el examen y ponderación de las circunstancias de cada asunto ( sentencia 274/2008, de 21 de abril )'. La existencia del perjuicio por este concepto debe 'ser probada con una razonable verosimilitud, cosa que no ocurre cuando la ganancia o beneficio futuro se presenta como meramente posible o hipotético, existen dudas sobre su producción o no se aprecia su existencia en el marco de una lógica presunción sobre cómo habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso' ( sentencias 289/2009, de 5 de mayo ; 274/2008, de 21 de abril ; y las citadas por esta última: SSTS de 6 de septiembre de 1991 , 5 de octubre de 1992 , 67/2005, de 4 de febrero , 631/2007, de 31 de mayo , 977/2007 , de 18 de septiembre ).'

En el presente supuesto en el contrato suscrito entre las partes consta que la comisión a la que tenía derecho el actor era el 100% de los beneficios hasta una suma de 17.000 euros, a partir de la que recibiría el 50% de los beneficios. La duración del contrato se estableció en 5 años a partir del 1 de enero de 2016, renovables automáticamente, debiendo la parte que no deseará renovar comunicarlo a la otra con 3 meses de antelación.

Los 17.000 euros correspondían a la mitad del presupuesto de 34.000 euros previsto para la reforma de la vivienda.

Entre los servicios que el actor debía ofrecer se incluían los de gestión comercial como insertar anuncios en web, atención de consultas y visitas; y gestión de reservas como cobros y pagos, contratos de arrendamientos, calendar las reservas; entrega y recogida del inmueble; limpieza en las entregas y lavandería; y gestión de mantenimiento; más la gestión de la reforma y financiación.

De esta forma, a parte del derecho del actor a recuperar mediante el importe de los alquileres de la vivienda la cantidad invertida en la reforma de la vivienda, las partes pactaron que el actor percibiese el 50% del alquiler pero ello era a cambio de realizar determinadas prestaciones relativas a la gestión de los alquileres, puesto que, como ya se expuso, se trataba de gestionar el alquiler para fines turísticos.

Es cierto que como acredita el actor mediante la prueba documental aportada, el importe de la reforma superó el presupuesto pactado en el contrato y que ello supuso una clara mejora de la finca propiedad de la demandada, lo que repercutiría en el importe del alquiler a obtener.

Además, no cabe obviar que la rescisión del contrato por la demandada se produjo cuando las obras de reforma habían finalizado.

El 25 de mayo de 2017 se celebró por la demandada contrato de arrendamiento sobre la finca objeto del procedimiento con una duración de 6 meses, prorrogable por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcanzase una duración de tres años, con un importe de 1.100 euros mensuales.

De conformidad con lo expuesto resulta que aunque la resolución del contrato por la parte demandada impidió que el actor pudiese realizar las gestiones relativas al alquiler de la vivienda, asumiendo la publicidad, la celebración del contrato de arrendamiento, la gestión del cobro y mantenimiento, debe tenerse presente que las obras de reforma realizadas de las que la demandada no había abonado el coste total, posibilitaron el arrendamiento de la vivienda en un plazo muy breve desde que se rescindió el contrato.

Por ello, se considera probado que la resolución del contrato suscrito entre las partes ha impedido que el actor obtuviera los beneficios que fueron pactados, y pese a que la resolución del contrato ha motivado que no asuma la gestión del arrendamiento, también debe tenerse presente, como ya se ha dicho, que si se hubiese efectuado una reforma de la vivienda por el importe inicialmente previsto de 28.000 euros las posibilidades de que la demandada arrendase la vivienda por un importe de 1.100 euros/mensuales habrían disminuido considerablemente.

En consecuencia, debe confirmarse la procedencia de abonar al actor una indemnización en concepto de lucro cesante al haberse probado que la resolución del contrato le ha impedido obtener los beneficios pactados pese a haber llevado a cabo la reforma de la vivienda, con la consiguiente mejora de las condiciones para arrendar la misma.

A los efectos de cuantificar el importe de la indemnización debe considerarse por una parte que el contrato de arrendamiento celebrado por la demandada el 25 de mayo de 2017, prevé una duración de hasta tres años, y que pese a las alegaciones de la demandada de que el mismo ha finalizado, lo cierto es que no ha probado que efectivamente se haya procedido a la resolución del contrato de arrendamiento.

El importe de la renta es de 1.100 euros mensuales.

También debe valorarse el hecho de que la explotación de la vivienda se inició prácticamente un año y medio después de la fecha en que deberían haberse iniciado las gestiones para arrendar la vivienda, lo que motivó que durante ese período no se obtuviese beneficio alguno.

Por ello, se considera que en atención a los diferentes factores a valorar, la indemnización a abonar al actor de 19.030 euros, correspondiente a la mitad de 34 meses y 6 días del importe del alquiler, período inferior al previsto en el contrato que era hasta enero de 2021, debe ser confirmada.

OCTAVO.-La estimación parcial del recurso de apelación comporta, conforme al art. 398.2 LEC, la no imposición de costas.

La estimación parcial de la demanda motiva, de acuerdo con el art. 394.2 LEC, la no imposición de costas.

Fallo

LA SALA ACUERDA: ESTIMAR PARCIALMENTEel recurso de apelación planteado por la representación de Raquel contra la sentencia de 11 de octubre de 2018 dictada por el Juzgado de Primera Instancia n. 22 de Barcelona, REVOCAR PARCIALMENTE dicha resolución, ESTIMAR PARCIALMENTEla demanda y condenar a Raquel a abonar al actor la cantidad de OCHO MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS EUROS CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (8.346'33 euros) en concepto de cantidad pendiente de abono respecto al importe de las obras más intereses legales desde la interposición de la demanda hasta el 19 de septiembre de 2018, y la cantidad de DIECINUEVE MIL TREINTA EUROS (19.030 euros) en concepto de lucro cesante más intereses legales desde la interposición de la demanda hasta el 19 de septiembre de 2018 respecto a la cantidad de 6.000'40 euros y hasta la sentencia respecto a 13.029'60 euros, sin imposición de costas.

Sin imposición de costas en esta alzada.

Reintégrese a la parte recurrente el depósito constituido, devolver las actuaciones al órgano judicial de instancia y archivar el presente procedimiento.

Modo de impugnación:recurso de CASACIÓNen los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTEdías, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

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