Sentencia CIVIL Nº 730/2022, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 221/2022 de 09 de Noviembre de 2022

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SALAMANCA

SENTENCIA: 00730/2022

Modelo: N10250

GRAN VIA, 37-39

Teléfono:923.12.67.20 Fax:923.26.07.34

Correo electrónico:

N.I.G.37107 41 1 2020 0000527

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000221 /2022

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de CIUDAD RODRIGO

Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000274 /2020

Recurrente: Eleuterio

Procurador: PURIFICACION VALLE CORCHO

Abogado: LEOPOLDO MARCOS SANCHEZ

Recurrido: Lidia

Procurador: MARIA PAZ ACOSTA RUBIO

Abogado: JOAQUIN GARRACHON ROMERO-MAZARIEGOS

S E N T E N C I A Nº 730/2022

ILMA. SRA. PRESIDENTA:

DON Mª CARMEN BORJABAD GARCIA

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

DOÑA CRISTINA GARCIA VELASCO

DON EUGENIO RUBIO GARCIA

En la ciudad de Salamanca a nueve de noviembre de dos mil veintidós.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el procedimiento Ordinario Núm. 274/2020 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Núm. 2 de Ciudad Rodrigo, Rollo de Sala Núm . 221/2022;han sido partes en este recurso: como demandante-apelada DOÑA Lidiarepresentada por la Procuradora Doña María Paz Acosta Rubio y bajo la dirección del Letrado Don Joaquín Garrachón Romero-Mazariegos y como demandado-apelante DON Eleuteriorepresentado por la Procuradora Doña Purificación Valle Corcho y bajo la dirección del Letrado Don Leopoldo Marcos Sánchez.

Antecedentes

1º.-El día 13 de enero de 2022 la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Núm. 2 de Ciudad Rodrigo dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: 'FALLO: Que estimando parcialmente la demandainterpuesta por el Procurador de los Tribunales Dª MARIA PAZ ACOSTA RUBIO, en nombre y representación de Dª Lidia,

1.- Debo declarar y declaro la resolución del contrato de arrendamiento de finca rústica con opción de compra de 19 de octubre de 2.019 y adenda de 13 de marzo de 2020 por concurrir la causa de extinción del arrendamiento prevista en el art. 25 c) LAR a instancias de la parte arrendadora, por destinar el arrendatario la finca a un uso o aprovechamiento distinto del autorizado, e incumplimiento de la obligación de pago de las cantidades a cuenta del precio de la opción de compra. Poniéndose a disposición del demandado las dos cuotas de 10.000€ percibidas en conceptos de pagos parciales.

2.- Debo condenar y condeno a D. Eleuterio a abonar a la demandante la cantidad de diez mil cuatrocientos veintisiete con cuarenta euros - 10.427,40- euros, más los intereses legales desde la fecha de presentación de la demandada, al haber incumplido sus obligaciones contractuales respecto a la aprovechamiento leñosos incontenidos.

3.- Todo ello sin especial pronunciamiento en materia de costas procesales.'

2º.-Contra referida sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandada, quien después de hacer las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones terminó suplicando se dicte sentencia en la que, estimando el presente recurso de apelación se revoque la sentencia recurrida, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Ciudad Rodrigo en fecha 13 de enero de 2022 y se dicte otra desestimando íntegramente la demanda formulada contra nuestro representado en los términos interesados en la contestación a la demanda. Con imposición a la contraparte de las costas de primera instancia.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación conforme a los motivos que expone y suplica se dicte sentencia por la que desestime íntegramente el recurso de apelación interpuesto de adverso, confirmando la sentencia de instancia en todos sus pronunciamientos, con expresa imposición de costas a la parte recurrente.

3º.-Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para la deliberación, votación y fallo del presente recurso de apelación el día veintiuno de septiembre de dos mil veintidós pasando los autos a la Ilma. Sra. Magistrada Ponente para dictar sentencia.

4º.-Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada DOÑA MARIA DEL CARMEN BORJABAD GARCIA.

Fundamentos

PRIMERO.-Planteamiento de la cuestión litigiosa en la instancia.

Con fecha 23 de noviembre del 2020, por la representación procesal de Dª Lidia, se promovió demanda de juicio declarativo ordinario, en ejercicio de acción de resolución de contrato de arrendamiento y adenda de opción de compra aneja, con reclamación de daños ocasionados y desahucio por falta de pago y reclamación de rentas contra D. Eleuterio.

En el suplico de la demanda iniciadora del procedimiento se solicita que con estimación íntegra de la demanda se declare:

- La resolución del contrato de arrendamiento y anejo de opción de compra, fundamentado en el incumplimiento contractual con reclamación de los daños ocasionados en el objeto arrendado, así como el desahucio por impago de rentas debidas y reclamación de las mismas y por el pago extemporáneo y defectuoso de la cuota de opción.

- Con carácter subsidiario y en caso de que no fuera admitida la accesoriedad del contrato de opción de compra, respecto del contrato principal de arrendamiento, se declare la resolución del contrato de opción de compra por impago de las rentas de las cantidades debidas en concepto de renta del contrato arrendamiento, que constituyen parte del precio natural del precio de compraventa y tienen fecha específica de abono, para poder ejercitar en su día válidamente la opción de compra y en idéntico sentido por el reiterado pago extemporáneo de la cuota correspondiente al 25 de octubre de 2020.

- Se tengan por puesta a disposición del demandado dos cuotas de 10.000 euros percibidas en concepto de pagos parciales.

- Se señale fecha judicial para el lanzamiento de la finca y se determine mediante la sentencia las cantidades debidas en concepto de renta por el demandado desde el inicio del año agrícola en 27 de octubre 2020 hasta que efectivamente se desaloje la finca de maquinaria y ganado y se deje libre y expedita y se entregue a esta parte.

- Se determine mediante sentencia las cantidades debidas en concepto de daños, por incumplimiento contractual del demandado D. Eleuterio por el aprovechamiento maderable no consentido y la leña extraída de la finca arrendada, conforme se acreditará pericialmente.

- Con expresa imposición de costas a la demandada.

Se alega que tras la celebración el 27 de octubre del 2019 por la demandante Dª Alejandra de un contrato de arrendamiento rustico, sobre una finca rústica de su propiedad, parcela número NUM000 del polígono NUM001 de la localidad de Aldehuela de Yeltes, con D. Eleuterio, contrato por el que cede en arrendamiento al demandado la finca descrita en el dispositivo primero de este documento, exclusivamente para el aprovechamiento de los pastos y la montanera, después se suscribió el 13 de marzo de 2020, una adenda al contrato de arrendamiento rústico, que incorpora en la cláusula 1.2 un derecho de opción de compra respecto a la finca arrendada por un valor de 350.250 euros, plazo de vencimiento el 27 de octubre del 2021 y en su cláusula 1.4 se establecen cuatro pagos de 10.000 euros en las fechas estipuladas.

Se invoca como causa de resolución del contrato de arrendamiento el pago extemporáneo de la opción de compra, el impago de la renta de arrendamiento ,el aprovechamiento maderable y leñoso no autorizado, ejecución de obras no consentidas, la introducción de caballos en la finca arrendada o subarriendo sin consentimiento de los pastos, la tenencia ilegal de vacas en la finca y otras irregularidades ante la Junta de Castilla y León y la suplantación del arrendador ante diversos organismos oficiales.

Estas actuaciones perjudican notablemente a la finca arrendada y cansada de esperar pagos, de cobrar pagarés devueltos, de quejas de vecinos, que en definitiva evidencian un incumplimiento prolongado y reiterado por parte del arrendatario de sus obligaciones contractuales, insta la resolución del contrato de arrendamiento.

La conducta del demandado ha ocasionado un grave perjuicio a la finca arrendada, dañando los recursos naturales esenciales para sus actividades futuras, tales como el aprovechamiento de la leña por la propietaria o por terceras partes, con quien quisiera contratar onerosamente tal explotación, todo ello unido a la pérdida de la posibilidad de aprovechar la montanera de ganado porcino, en la cual es esencial una buena producción de bellota, señalando igualmente la pérdida irreparable de los árboles talados de raíz, así como el daño por introducir vacas sin control sanitario con propagación de posibles enfermedades, articula al amparo de la legislación contenida en el Código Civil Art 1124 y concordantes la facultad de resolver el contrato con el oportuno resarcimiento de daños y perjuicios en concordancia con el artículo 25 de la LAR, en el que regula la resolución del arrendamiento a instancia del arrendador el por alguna de las causas siguientes:

A) Falta de pago de las rentas y de las cantidades asimiladas a la misma.

D) Subarrendar o ceder el arriendo con incumplimiento de alguno de los requisitos del artículo 23.

F) Causar graves daños en la finca con dolo o negligencia manifiesta.

Conviene precisar que por auto de 3 de mayo del 2021, se resolvió, una vez advertida la acumulación objetiva de acciones efectuada por la parte demandante y en atención a la naturaleza del procedimiento ordinario, que el objeto del procedimiento queda circunscrito a la acción de resolución del contrato de arrendamiento, adenda y opción de compra aneja, con reclamación de los daños ocasionados, sin que proceda efectuar en este procedimiento ordinario pronunciamiento alguno en materia de enervación de desahucio (con entrega a la actora de 5.250 euros consignados por la parte demandada en concepto de renta)

La parte demandada se opone íntegramente a la demanda, reconoce la autenticidad del contrato de 27 de octubre del 2019 contrato de arrendamiento de finca rústica y la adenda ulterior de 13 de marzo del 2020, que contiene una opción de compra, poniendo de manifiesto que contrariamente a lo alegado en la demanda en la primera estipulación referida al objeto a la finca arrendada ,en la misma se señala que cede en arrendamiento a D. Eleuterio la finca descrita para el aprovechamiento de los pastos y montaneras (en ningún momento se pone que sea con carácter exclusivo), estipulación que hay que poner en relación con la estipulación quinta, en la que se señala 'por parte del arrendatario se podrán realizar las labores agrícolas y/o de desbroce y limpieza de monte por sí o por terceras personas, de una vez o por partes, quedando la mejora en la finca. Para ello se podrán solicitar por el arrendatario las subvenciones disponibles, comprometiéndose el arrendador a no estorbar dichas solicitudes'. Esta última estipulación reviste especial importancia en atención al estado en el que se encontraba la finca en el momento del arrendamiento, que se evidencia a través de la documentación unida a las actuaciones(las jaras y retamas inundaban la finca).

Para efectuar los trabajos de desbroce y limpieza solicitó las correspondientes autorizaciones administrativas, que obtuvo y además dio conocimiento a la demandante de estos trabajos como se acredita con los prolongados mensajes intercambiados entre ambos. Sin estas labores debidamente autorizadas por la administración competente no hubiera tenido prácticamente ningún aprovechamiento la finca y además en respuesta a la denuncia efectuada por el hijo de la demandante ante la Guardia Forestal de la Junta de Castilla y León, por los daños que se alegaba que se estaban causando en la finca, llegando a solicitar incluso a la Sección Territorial de Gestión Forestal, del Servicio Territorial de Medio Ambiente la revocación de las autorizaciones que le habilitaban para su realización, con arreglo al documento número cuatro unido a las actuaciones ,la conclusión que alcanzan los funcionarios de la Junta, tras la inspección ,es que los aprovechamientos de leñas en cuestión, podas y aclareos, se enmarcan en una labor típica de recuperación o mantenimiento de montes adehesados, que incluye además el desbroce del estrato arbustivo y la siembra de pastizales forrajeros. La actuación sobre el arbolado es correcta desde el punto de vista de la normativa sobre montes y aprovechamientos forestales, no compromete su supervivencia, mejora su vitalidad y productividad y reduce el riesgo de incendios. No se aprecia la concurrencia de ninguna circunstancia de las contempladas en la normativa sobre aprovechamientos forestales que posibilite la suspensión de los aprovechamientos autorizados o comunicados, daños al monte, acciones constitutivas de infracción exceso significativo en la cuantía.

En definitiva, el informe de la Sección Territorial de Gestión Forestal de la Junta de Castilla y León emitido por funcionarios públicos independientes desacredita completamente las afirmaciones realizadas en la demanda.

En relación con la opción de compra, conforme a lo estipulado el plazo vence el 27 de octubre del 2021, la demanda se promueve el 23 de noviembre del 2020 y no ha sido notificada al demandado hasta el 25 de enero del 2021, dejando constancia documental que con fecha 20 de noviembre del 2020 se remitió burofax a Dª Lidia en el cual le manifestaba que D Eleuterio de conformidad con el contrato ha decidido ejercer y aceptar la opción en todos los términos y disposiciones de la misma y acta notarial de notificación y requerimiento de 7 de octubre del 2021 y con posterioridad acta notarial de presencia otorgada el 26 de octubre del 21 en el que queda constancia de que compareció D. Eleuterio para llevar a cabo el otorgamiento de la escritura de la compraventa, acompañado de empleado de la entidad bancaria Caja Laboral Popular Sociedad Cooperativa ,que iba a financiar el precio de la compra.

Si bien, los primeros pagos de 10.000 euros cada uno de ellos, se efectuaron con retraso respecto de la fecha de vencimiento pactado, así el primero de ellos se abonó el 24 de julio del 20 y el segundo el 12 de noviembre del 2020, ello no implica incumplimiento determinante de la pérdida del derecho de opción de compra, pues estos dos primeros pagos fueron aceptados por la demandante quien incorporó a su patrimonio.

En consecuencia queda acreditado que intentó el ejercicio correcto de la opción de compra del que era y es titular, a tal efecto efectuó las comunicaciones oportunas en las cuáles manifestaba de forma contundente e inequívoca su intención de ejercitar y aceptar la opción de compra y tan solo faltaba fijar el día y la hora en la notaría para el otorgamiento de la escritura de opción de compra, así como la entrega de la totalidad del precio de la compraventa, la cual se verificaría en el momento del otorgamiento de la escritura pública mediante la entrega del correspondiente cheque bancario con descuento conforme a lo estipulado. En relación con el tercer pago y con los pagos posteriores se procederá a la consignación en el presente procedimiento.

Se efectúan otras alegaciones a propósito de la introducción de los caballos, vacas, o las obras ejecutadas dentro de la finca para las que obtuvo la preceptiva autorización y que son imprescindibles para el aprovechamiento ganadero en la finca, pues en el contrato de arrendamiento se autorizaba expresamente a explotar la finca para ganado bovino, ovino caprino, porcino.

Tras amplias alegaciones concluye solicitando que se desestime íntegramente la demanda con imposición de costas a la parte demandante.

La sentencia recaída en la instancia estima parcialmente la demanda y declara la resolución del contrato de arrendamiento de finca rústica con opción de compra de 19 de octubre del 2019 y adenda de 13 de marzo del 20, por concurrir la causa de extinción del arrendamiento prevista en el artículo 25 c) de LAR a instancias de la parte arrendadora, por destinar el arrendatario la finca a un uso o aprovechamiento distinto del autorizado, e incumpliendo la obligación de pago de las cantidades a cuenta del precio de la opción de compra .Poniendo a disposición del demandado las dos cuotas de 10.000 euros percibidas en concepto de pagos parciales.

Condenando al demandado D. Eleuterio a abonar a la demandante la cantidad de 10.420,40 euros más los intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda, al haber incumplido sus obligaciones contractuales respecto a el aprovechamiento leñoso.

Todo ello sin efectuar especial pronunciamiento en materia de costas.

Frente a esta sentencia promueve recurso de apelación exclusivamente el demandado D. Eleuterio, de manera que devienen firmes los pronunciamientos efectuados en la sentencia dictada en la instancia que no acogen las pretensiones deducidas por la demandante contra el demandado, que versan sobre el impago de renta y pago extemporáneo de opción de compra que se contienen en el fundamento jurídico quinto primer razonamiento, segundo, cuarto y el quinto, el cuarto referido a obras inconsentidas y el quinto a la presencia de vacas no propiedad del arrendatario.

Los pronunciamientos objeto de impugnación promovidos con carácter exclusivo por el demandado, se dirigen contra:

- el pronunciamiento del fallo que declara resuelto el contrato de arrendamiento de la finca rústica litigiosa por : a) Concurrir la causa resolutoria del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Rústicos b) y por incumplimiento de la obligación de pago de las cantidades a cuenta del precio de la opción de compra.

Contra la condena del importe a pagar a la demandante la cantidad de 10.427,40 euros.

Tras amplias alegaciones, interesa que se revoquen los pronunciamientos impugnados y en consecuencia se desestime la demanda con imposición de costas a la parte demandante.

Frente al recurso de apelación, se promueven amplias alegaciones interesando la plena confirmación de la resolución dictada en la instancia con imposición de costas al apelante.

En atención a la regulación legal contenida en el artículo 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, queda pues delimitado el exclusivo ámbito de decisión objeto del recurso de apelación, analizando a continuación los pronunciamientos impugnados pasando a resolver en primer término; sobre el pronunciamiento del fallo en el que se declara resuelto el contrato de arrendamiento de la finca rústica litigiosa por concurrir la causa resolutoria del artículo 25 c) de la LAR y analizar después si concurre o no el alegado incumplimiento de la obligación de pago de las cantidades a cuenta del precio de la opción de compra y si procede o no, la condena al demandado a pagar a la demandante la cantidad de 10.427,40 euros más los intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda, en atención al aprovechamiento leñoso no pactado.

SEGUNDO.- Respuesta a las alegaciones del apelante sobre inexistencia, en el supuesto litigioso, de pacto alguno excluyendo del arrendamiento el aprovechamiento forestal de la finca arrendada. Sobre las labores de limpieza del monte que no han causado daño alguno a la finca litigiosa, sino que por el contrario han supuesto una mejora de la misma. La expresa autorización por la arrendadora de los trabajos de desbroce y limpieza del monte y en todo caso el aprovechamiento por el arrendatario de la leña resultante de las labores de desbroce y limpieza que ha realizado en la finca arrendada, no integraría, en su caso, un supuesto de resolución del contrato de arrendamiento litigioso con amparo en el artículo 25 c) de la LAR, ni del 1124 del código civil .

Como punto de partida para dar respuesta a dichas alegaciones, nos situamos en la estipulación primera del contrato celebrado por los litigantes el 27 de octubre del 2019, contrato de arrendamiento rústico en cuya estipulación textualmente se dice 'Dª Alejandra cede en arrendamiento a D. Eleuterio la finca descrita en el dispositivo primero de este documento para el aprovechamiento de los pastos y la montanera.

Ciertamente en dicha estipulación, contrariamente a lo alegado en la demanda, no se incorpora la palabra exclusivamente para el aprovechamiento de los pastos y la montanera, pero tampoco puede perderse de vista el artículo primero de la LAR 'Se considerarán arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se ceda temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola ,ganadero o forestal a cambio de un precio o renta'

Aprovechamie nto forestal, que como se desprende del contrato de arrendamiento suscrito por los litigantes, no puede entenderse como contenido natural del contrato, pues no fue expresamente pactado, si bien, no puede prescindirse de la estipulación quinta 'Por parte del arrendatario se podrán realizar las labores agrícolas y/o de desbroce y limpieza del monte, por sí o por terceras personas, de una vez o por partes, quedando la mejora en la finca. Para ello se podrán solicitar por el arrendatario las subvenciones disponibles, comprometiéndose la arrendadora a no estorbar dichas solicitudes'.

La parte apelante ha acreditado en las presentes actuaciones, que lejos de haber causado daño alguno a la finca litigiosa con las labores de limpieza y desbroce del monte que ha realizado, éstas han representado una mejora importante con respecto al estado que tenía la finca al iniciarse el arrendamiento. Extremo que ha quedado probado de forma eficiente a través del informe de la Sección Territorial de Gestión Forestal del Servicio Territorial de Medio Ambiente ,en atención al documento número cuatro de la contestación a la demanda, que fue debidamente ratificado en el acto del juicio por sus autores.

A destacar la testifical prestada en el acto del juicio por D Marco Antonio ingeniero técnico forestal de la Junta de Castilla y León, así como D. Adriano agente medioambiental y D. Alonso, la conclusión que se extrae de las testificales y de la documental obrante en las actuaciones es, que previamente a la realización de las mismas el arrendatario efectuó una primera solicitud en noviembre del 2019 y con posterioridad fue ampliada en enero del 2020, es decir, se dictó resolución de autorización de aprovechamiento maderable o leñoso en los expedientes instados en provecho de D. Eleuterio y ante la denuncia del hijo de la demandante para que incluso fueran revocadas las autorizaciones concedidas, se emitió informe de la Sección Territorial de Gestión Forestal, en el que se concluye que los aprovechamientos de leñas en cuestión, podas y aclareos, se enmarcan en una labor típica de recuperación o mantenimiento de montes adehesados, que incluye además el desbroce del estrato arbustivo y la siembra de pastizales forrajeros.

La actuación sobre el arbolado es correcta desde el punto de vista de la normativa sobre montes y aprovechamientos forestales, no compromete su supervivencia, mejora su vitalidad y productividad y reduce el riesgo de incendios.

No se aprecia la concurrencia de ninguna circunstancia, de las contempladas en la normativa sobre aprovechamientos forestales, que posibilite la suspensión de los aprovechamientos autorizados o comunicados, daños al monte, acciones constitutivas de infracción ni exceso significativo en la cuantía.

Las conclusiones que se extraen a través de dicho informe y de las testificales efectuadas en el acto del juicio por funcionarios públicos e independientes, ajenos a este procedimiento, rebaten todas las manifestaciones efectuadas en la demanda y reiteradas en la apelación, a propósito de la actuación llevada a cabo por el arrendatario en perjuicio de la finca rústica, dañando recursos naturales esenciales para actividades futuras tales como el aprovechamiento de la leña por su propietaria o por terceras personas, unido a la pérdida de la posibilidad de aprovechar la montanera de ganado porcino, en la cual es esencial una buena producción de bellota, pérdida irreparable de árboles talados de raíz, en definitiva no solo no se ha causado daño a los recursos naturales de la finca, sino que con las labores efectuadas por el arrendatario, con la debida autorización administrativa, labores de limpieza y desbroce del monte, se ha mejorado la finca.

Labores, cómo se acredita a través de los WhatsApp intercambiados entre el arrendatario y la demandante y una hija de la propietaria arrendadora, prácticamente desde el comienzo del contrato se le fue dando noticias de las mismas( 25 de octubre del 2019, 11 de noviembre del 19, 12 de diciembre del 19, 29 de enero del 20 9 de marzo del 2020).

Labores que no desconocía y teniendo conocimiento de las mismas, con posterioridad se suscribe el 13 de marzo del 2020 la adenda a contrato de arrendamiento rústico, en el que se incorpora una opción de compra de la referida finca, sin que se estipule alguna limitación o prohibición de estas labores y todo ello con tiempo suficiente para que la propietaria de la finca hubiera podido examinar el estado de la misma desde que se celebró el inicial contrato de arrendamiento en octubre del 19 a la fecha de la adenda ya en marzo del 2020.

De los referidos WhatsApp destacamos por su relevancia el remitido por la actora al demandado el 7 de septiembre del 2020 ' Eleuterio entendemos tu malestar pero por favor aclaremos algunos puntos.....

Entendemos plenamente que has hecho mejoras, has dado pasada para desbrozar, has hecho un lazareto y embarcadero portátil con una pequeña manga pero por contrapartida no se te ha puesto problema alguno en sacar toda la leña que has podido.

De cualquier modo, estamos dispuestos a valorar este esfuerzo y llegar a algún acuerdo de alguna manera.

Si habéis comprado animales o alambradas por favor coméntanos con más detalles ya que todo se puede hablar y como te hemos comentado nos gustaría que te quedases como rentero y no quisiéramos perjudicar tu negocio de vacas'

Mensaje intercambiado en fechas relativamente próximas a la demanda iniciadora del procedimiento que se promueve el 23 de noviembre de 2020, de dicho mensaje se extraen varias conclusiones en relación con la cuestión litigiosa: la autorización al arrendatario para sacar toda la leña y el deseo de que se quedase como rentero ,manifestación que choca frontalmente con las contenidas en la demanda iniciadora del procedimiento, en la que se le atribuye al demandado una conducta gravemente perjudicial para los recursos naturales de la finca, incluso con un resultado negativo más allá del periodo de vigencia del contrato .

Parece pues, que se pretendía por la propietaria tan solo mantener la vigencia del inicial contrato de arrendamiento suscrito en octubre de 2019 y dejar sin efecto el contrato suscrito con posterioridad que incorporaba una opción de compra, cuyo ejercicio era antes del 27 de octubre del 2021.

Contrariamen te a lo resuelto en la sentencia de instancia, concluimos que el hecho de que el arrendatario haya dispuesto del producto de la poda ,aprovechamiento leñoso, de este hecho se derive un cambio de aprovechamiento de la finca arrendada susceptible de integrar la causa resolutoria prevista en el artículo 25 c) de LAR, todo ello en consonancia con el art 1124 del Código Civil.

El artículo 1.124 del Código Civil ciertamente establece la posibilidad de resolver las obligaciones recíprocas cuando uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Existe una jurisprudencia consolidada que exige, para que surja la facultad resolutoria, los siguientes requisitos: a) existencia de un vínculo contractual recíproco y exigible, pues, salvo pacto en contrario, las obligaciones sinalagmáticas deben cumplirse simultáneamente; b) incumplimiento grave por una de las partes; por ello, si bien puede darse también ante un incumplimiento parcial o defectuoso, no basta aducir el incumplimiento de prestaciones de menor entidad, accesorias o complementarias, que no impidan el fin económico del contrato en contra de las legítimas aspiraciones de la contraparte ss.T.S. de 18/10/83 , 28/2/86 , 5/6/89 y 5/5/97 ); y c) que la otra parte no haya incumplido también lo que le incumbía ( SSTS. de 26/6/95 y 10/4/97 ), esto es, que no haya sido la parte que solicitó la resolución la que haya provocado el incumplimiento de la contraparte ( STS. de 27/12/95 ).

Ha de concurrir, pues, para que prospere la acción resolutoria por incumplimiento, según reiterada jurisprudencia, que el demandado haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían, estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de instancia. Para la resolución contractual ha de haber propio y verdadero incumplimiento, referente a la esencia de lo pactado, sin que baste aducir el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias, que no impida por su escasa entidad que el acreedor obtenga el fin económico del contrato ( SSTS. de 11/10/82 , 7/3 y 4/10/83 , 15/11/94 , 17/11/95 , 23/1 y 3/12/96 , y 6/10/97 ).

El incumplimiento pues ha de ser de tal entidad que impida el fin normal del contrato, frustrando las legítimas expectativas de la parte que reclama ( SSTS. de 27/10/81 , 11/10/82 , 7/3/83 , 23/2 y 17/11/95 ).

En el supuesto ahora sometido a enjuiciamiento de esta Sala, en virtud del recurso de apelación interpuesto por el demandado, la cesión en arrendamiento de la finca descrita lo es para el aprovechamiento de los pastos y la montanera, así se recoge en la estipulación primera del contrato suscrito el 27 de octubre del 2019 y en el referido contrato en la cláusula quinta se señala que por parte del arrendatario se podrán realizar las labores agrícolas y /o de desbroce y limpieza del monte, por sí o por terceras personas, de una vez o por partes, quedando la mejora en la finca.

No compartimos las alegaciones que se contienen en el recurso de apelación, sobre que el aprovechamiento forestal de la finca rústica, integra el contenido natural del arrendamiento pactado, pues aún cuando su aprovechamiento no se haya excluido expresamente, no debe perderse de vista que la mención que se efectúa en el artículo 1º de la LAR establece de forma diferenciada el aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta, pero en cualquier caso el hecho de que el arrendatario haya dispuesto de la leña obtenida como consecuencia de las labores de limpieza y desbroce del monte, no nos permiten concluir que se haya producido un cambio de aprovechamiento de la finca arrendada como mantiene la sentencia recurrida.

El mero hecho de disponer del producto de la poda, efectuada con las preceptivas autorizaciones administrativas, hecho del que se fue dando conocimiento a la demandante, de este hecho no se deriva un cambio de aprovechamiento de la finca arrendada y como anteriormente hemos resuelto tampoco se ha causado un daño a los recursos naturales de la finca, como lo avala el informe emitido por técnicos de la Junta de Castilla y León, y así ratificado en el acto del juicio, si bien a continuación resolveremos sobre el derecho que asiste a la propietaria y que por tanto le faculta para exigir lo que legalmente le corresponda derivado del aprovechamiento leñoso efectuado por el arrendatario, pero en ningún modo es causa para resolver el contrato por incumplimiento contractual imputable al arrendatario.

El comportamiento del demandado, aun cuando no ajustado a los estrictos términos del contrato, no puede considerarse determinante de un propio incumplimiento, en el sentido anteriormente señalado por la doctrina jurisprudencial, que pudiera fundamentar la resolución contractual pretendida por la demandante. Y ello porque, en primer lugar, solicitó y obtuvo la previa autorización administrativa para llevar a cabo las tareas de limpieza del monte (en el contrato así se establecía, cláusula quinta) esta conducta no implica un incumplimiento de las obligaciones fundamentales que para dicho demandado se derivan del contrato de arrendamiento, que sustancialmente no son otras que pagar la renta en la cuantía, tiempo y forma convenidas, usar de la cosa arrendada destinándola al uso pactado o, en su defecto, el que se infiera de su naturaleza, según la costumbre de la tierra, y devolverla en el mismo estado que la recibió, como resulta de lo dispuesto en los artículos 1.555 números 1 º y 2 º, y 1.561 del Código Civil ; se trataría, pues, del incumplimiento de una obligación accesoria o circunstancial carente de entidad para determinar la resolución del contrato, cuando además de ello no se ha derivado consecuencia alguna para la demandante, ni siquiera a nivel administrativo, en segundo término, no puede considerarse como motivo para acordar la resolución del contrato pues, no solo no se ha acreditado por la demandante que de ello se haya derivado un perjuicio para la finca que impidiera al demandado cumplir la obligación que le impone el artículo 1.561 del Código Civil de devolverla en el mismo estado que la recibió (se estipuló que las mejoras quedarían a favor del arrendadora al concluir el arrendamiento) sino que, por el contrario, existen datos para afirmar que con ello se ha mejorado el estado y rendimiento de la misma, como concluyeron los agentes forestales que prestaron declaración como testigos.

Por otro lado, es verdad que el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Rústicos establece que el contrato de arrendamiento rústico podrá resolverse a instancia del arrendador cuando el arrendatario cause graves daños en la finca con dolo o negligencia manifiesta (causa f). Alega la demandante la existencia de tal causa de resolución toda vez que el demandado ha ocasionado un perjuicio en la finca rústica, dañando recursos naturales esenciales para actividades futuras, tales como el propio aprovechamiento de la leña, todo ello unido a la pérdida de la posibilidad de aprovechar la montanera de ganado porcino, en la cual es esencial una buena producción de bellota ,señalando igualmente la pérdida irreparable de los árboles talados de raíz. Extremos han quedado totalmente desvirtuados en atención a la actividad probatoria desplegada por el apelante quien por otra parte, tomando en consideración que en marzo del 2020 firma una adenda al contrato anterior, que incorpora una opción de compra con un límite para el ejercicio el 27 de octubre del 2021, sería contrario a la lógica que estuviera desarrollando una actuación dolosa, perjudicando los recursos naturales de una finca, en la que incluso si ejercitaba dicha opción de compra, en fechas próximas, como efectivamente hizo, se convertiría en propietario una vez pagado el precio convenido.

Por otra parte las manifestaciones así efectuadas en la demanda iniciadora del procedimiento chocan frontalmente incluso con el mensaje enviado en fechas incluso próximas a la interposición de la demanda en la que se le dice al arrendatario 'nos gustaría que te quedases como rentero y no quisiéramos perjudicar tu negocio de vacas'

En atención a lo expuesto estimamos el recurso de apelación en relación con este concreto pronunciamiento efectuado en la instancia que revocamos y dejamos sin efecto.

Consecuencias económicas para el arrendatario derivadas del aprovechamiento forestal, que no estaba expresamente pactado.

La sentencia de instancia cuantifica el perjuicio que se ha producido a la propiedad por la leña extraída de la finca sin estar expresamente pactado, en atención al informe pericial aportado a instancia de la demandante, emitido por D. Casiano, quien se ratificó en el acto del juicio en dicha pericial, señala que el volumen de leña extraído asciende a 614,15 estéreos, lo que equivale a 347.580Kg según tablas facilitadas por el Servicio Territorial de Medio Ambiente de Salamanca y en atención al precio del kilo de leña de encina y roble el valor de la madera extraída se cuantifica en 10.427,40 (pág. 11 de su amplio informe)

En las presentes actuaciones consta un amplio reportaje fotográfico, que pone de manifiesto el volumen importante de madera que se extrajo de la finca, sin que por el arrendatario se hayan aportado documentación (que sin duda estaría en su poder) sobre los gastos que representó la poda y el transporte de la leña extraída de la finca, de manera que a falta de actividad probatoria por el demandado, sobre este extremo, se toma como referencia el valor de la madera extraída conforme al dictamen pericial aportado por la parte demandante, pronunciamiento que es confirmado desde esta alzada, reiterando que de este aprovechamiento no se desprende un uso distinto al pactado que faculte para la resolución del contrato de arrendamiento, ni tampoco una conducta dolosa que perjudique la finca, pero que faculta al dueño de la finca para ser reembolsado de su importe.

TERCERO. Respuesta a las alegaciones sobre La Opción de Compra. Inexistencia de incumplimiento por parte del apelante de su obligación de pagar las cantidades convenidas en el contrato de opción de compra.

La sentencia de instancia estima inviable el ejercicio por el demandado de la opción de compra señalando que la opción de compra no puede entenderse correctamente ejecutada porque en el momento en que el arrendatario lo hizo a través del acta notarial de requerimiento autorizada por la Notaria Dª Marina Lobo ya estaba incurso en causa de resolución del arrendamiento concretamente en la causa resolutoria establecida en el artículo 25 c) de la LAR y que además el arrendatario no ha ejercitado válidamente el derecho de opción de compra por el incumplimiento de la obligación de pago del precio de la compraventa pactada (fundamento jurídico sexto.)

Es un hecho no controvertido que el 13 de marzo del 2020 los litigantes suscribieron una adenda al contrato de arrendamiento rústico, en el que se incorpora en cláusula 1.2 un derecho de opción de compra a favor del arrendatario sobre la finca arrendada ,estableciéndose un precio de 350,250euros y estipulándose unos plazos (15 de marzo de 2020, 25 de octubre del 20, 15 de marzo del 21 y 25 de octubre del 2021) todos ellos de 10.000 euros. Estas cantidades tienen los mismos efectos legales que la renta pagada a efectos de descontar del precio final si se opta por la parte arrendataria a la opción de compra, es decir, se descontará del precio final ,de lo contrario se devolverá por parte del arrendador a al arrendataria dichas cantidades si no se ejerce dicha opción de compra (textualmente).

El plazo para el ejercicio de su derecho es antes del 27 de octubre del 2021 y el ejercicio de la opción se verificará mediante notificación fehaciente del Arrendatario a la Arrendadora de la aceptación de la compraventa de la finca objeto de la opción y con el hecho de poner a disposición de la citada parte vendedora la cantidad fijada como precio de la venta, deduciendo, en su caso, las cantidades abonadas y reflejadas en la cláusula 12 de este documento, designando a tal efecto el arrendatario día hora y notaría de Salamanca para otorgar las correspondientes escritura de compraventa. Dicha notificación deberá ser realizada en el domicilio de la Arrendadora que figura la presente adenda. La escritura de compraventa se otorgará a favor de la persona física o jurídica que designe la parte compradora.

Queda acreditado que alguno de los pagos estipulados en el contrato de opción de compra, se realizaron por el apelante con retraso respecto de la fecha de vencimiento, así la primera de 15 de marzo del 20 se satisfizo el 24 de julio del 2020, la 25 de octubre el 12 de noviembre y los pagos ya efectuados después de la interposición de la demanda el 15 de marzo del 2021 se abonaron los 10.000 en fecha y el pago correspondiente a 25 de octubre se abonó el 29 de octubre.

Los dos primeros pagos fueron aceptados por la demandante quien los incorporó a su patrimonio y los dos últimos se han efectuado mediante ingresos en la cuenta del juzgado habiéndose puesto a disposición de la demandante.

No ofrece duda que por parte del apelante se ha ejercitado de forma correcta la opción de compra conforme a lo pactado, extremo acreditado a través del acta notarial de requerimiento del 7 de octubre del 2021 que consta unido a las actuaciones y también el acta notarial de presencia otorgada por la misma notaria el 26 de octubre del 2021, en la que consta que el recurrente compareció en la notaría para llevar a cabo el otorgamiento de la escritura de compraventa acompañado de un empleado de la entidad bancaria Caja Laboral Popular Sociedad Cooperativa, que iba a financiar el precio de la compra. Es decir, queda acreditado como hemos señalado con anterioridad que el apelante no ha incurrido en la causa resolutoria del arrendamiento establecida en el artículo 25 c) de la LAR y queda probado que si bien con cierto retraso pero que fue consentido por la demandante ha cumplido las obligaciones de pago de los cuatro plazos a razón de 10.000 euros cada uno de ellos, pactados en el contrato de opción de compra, pero contrariamente a lo resuelto por el juez de la instancia, no se puede concluir, que el retraso en el pago de alguna de estas cantidades, tenga los mismos efectos legales que la renta y que por tanto haya que otorgar al retraso en el pago de la opción los mismos efectos que produce el retraso en el pago de la renta, pues es clara la redacción de la cláusula en la que se señala estas cantidades tienen los mismos efectos legales que la renta pagadaa efectos de descontar del precio final si se opta por la parte arrendataria a la opción de compra, es decir, se descontará del precio final y se devolverá por la parte arrendadora dichas cantidades si no se ejercita la opción de compra.

En definitiva,estas cantidades no tienen la consideración de renta, su asimilación queda limitada a su descuento final del precio, en caso de una eventual compra venta futura, que en absoluto las convierte en renta, ni les permite otorgar las mismas consecuencias jurídicas que tiene el impago de la renta en los arrendamientos, además cabe destacar que los dos primeros en los que queda evidenciado sobre todo en el primero el notable retraso en el que incurrió el arrendatario, que las cantidades las incorporó en su patrimonio la demandante, de manera que contrariamente a lo resuelto en la instancia revocamos dicho pronunciamiento y lo dejamos sin efecto.

Queda constancia que el apelante tenía y tiene un derecho de opción de compra sobre la finca arrendada que ejerció dentro del plazo legal y conforme a lo estipulado a través de acta notarial de notificación y requerimiento puso en conocimiento de la demandante que ejercitaba la acción de compra a la se emplazaba a comparecer el 26 de octubre del 2021 en la notaría de Dª María Lobo García, a efectos de otorgar la escritura de compraventa y que el 26 de octubre del 2021 se personó en la notaría, también su esposa y el representante de la entidad bancaria que iba a proporcionar el crédito para la compra de la finca litigiosa, se levantó acta notarial dejando constancia de que no comparecía al otorgamiento de la escritura de compraventa la demandante. El arrendatario demandado había ejercitado en tiempo y forma su derecho de opción, pues el plazo no expiraba hasta el 27 de octubre del 2021 según lo pactado, de manera que a la fecha de la interposición de la demanda 23 de noviembre del 20 aún no había vencido el plazo para ejercitarla y se ejercitó conforme a lo estipulado, en consecuencia estimamos el recurso de apelación en relación con este pronunciamiento y revocamos el pronunciamiento dictado de la sentencia de instancia ,que dejamos sin efecto, quedando pues a salvo el derecho que le asiste al apelante en atención al contrato suscrito por ambas partes litigantes.

En conclusión la estimación del recurso de apelación es parcial, revocamos y dejamos sin efecto en relación con lo que constituye el objeto de esta alzada ,el pronunciamiento que se efectúa en la sentencia de instancia en el punto primero del fallo ,en el que declara la resolución del contrato de arrendamiento de finca rústica con opción de compra de 19 de octubre de 2019 y adenda de 13 de marzo de 2020 por concurrir la causa de extinción del arrendamiento prevista en el artículo 25 c) de la LAR a instancia de la arrendadora, e incumplimiento de la obligación de pago de las cantidades a cuenta del precio de la opción de compra poniéndose a disposición del demandado las dos cuotas de 10000 euros percibidas en concepto de pagos parciales. De manera que en atención a la estimación del recurso de apelación y la revocación total de estos pronunciamientos, queda vigente el contrato de arrendamiento rústico celebrado el 19 de octubre del 2019 entre las partes litigantes, así como la adenda de 13 de marzo de 2020.

Únicamente confirmamos el pronunciamiento que contiene la referida resolución, a propósito de la condena a D. Eleuterio a pagar a la demandante, la cantidad de 10.427,40 euros, en la que se cuantifica el aprovechamiento leñoso llevado a cabo por el demandado, al margen de lo pactado, cantidad que devengará intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda

CUARTO.- COSTAS

La estimación en parte del recurso de apelación con arreglo al artículo 398,2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, conlleva la no imposición de costas derivadas del recurso de apelación y en atención a que la estimación parcial del recurso conlleva la confirmación de un pronunciamiento contra el demandado, la estimación en la instancia sigue siendo una estimación parcial de la demanda y por tanto confirmamos, también, el pronunciamiento que sobre costas se efectúa en la sentencia de instancia en aplicación del 394.2 LEC.

En atención a lo expuesto en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución

Fallo

Con estimación parcial del recurso de apelación promovido por la representación procesal de D. Eleuterio, contra la sentencia dictada el 13 de enero de 2022, por la Juez del juzgado de primera instancia número 2 de Ciudad Rodrigo, en el Procedimiento Ordinario 274/ 2020, a que se refieren las presentes actuaciones, revocamos y dejamos sin efecto el pronunciamiento que se contiene en dicha resolución en su apartado primero y en consecuencia declaramos vigente el contrato de arrendamiento de finca rústica suscrito por los litigantes el 19 de octubre del 2019 y la adenda de 13 de marzo del 2020 relativa a la opción de compra, desestimando en consecuencia las pretensiones deducidas en la demanda iniciadora del procedimiento contra el demandado, en el suplico de su demanda, en su punto 1, 2, 3 y 4, absolviendo en consecuencia al demandado de las mismas.

Confirmamos el pronunciamiento de condena a D. Eleuterio a abonar a la demandante la cantidad de 10.427,40 euros, más los intereses legales desde la fecha de la presentación de la demanda iniciadora del procedimiento, por el aprovechamiento leñoso fuera de lo pactado.

Sin efectuar especial imposición de las costas causadas en la instancia y tampoco por el recurso de apelación interpuesto.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.