Sentencia Civil Nº 732/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 366/2011 de 10 de Diciembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8

MADRID

SENTENCIA: 00732/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8 ª

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 0002814 /2011

RECURSO DE APELACION 366 /2011

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1468 /2009

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 51 de MADRID

De: GESTESA DESARROLLOS URBANOS S.L.

Procurador: ESTEBAN MARTÍNEZ ESPINAR

Contra: Jesús Carlos , Encarnacion

Procurador: JOSÉ ANDRÉS CAYUELA CASTILLEJO

Ponente: ILMA. SRA. Dª MARÍA PILAR GONZÁLVEZ VICENTE

SENTENCIA Nº 732/2012

Magistrados:

ILMO. SR. D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ

ILMA. SRA. Dª CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ

ILMA. SRA. Dª MARÍA PILAR GONZÁLVEZ VICENTE

En Madrid, a diez de diciembre de dos mil doce. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario, número 1468/09 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 51 de Madrid, seguidos entre partes, de una como demandantes- apelados, D. Jesús Carlos y Dª Encarnacion , representados por el Procurador D. JOSÉ ANDRÉS CAYUELA CASTILLEJO, y de otra, como demandada-apelante, la mercantil GESTESA DESARROLLOS URBANOS S.L., representada por el Procurador D. ESTEBAN MARTÍNEZ ESPINAR.

VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª MARÍA PILAR GONZÁLVEZ VICENTE.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 51 de Madrid, en fecha 25 de octubre de 2010, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

'Que con estimación de la demanda interpuesta por el Procurador D. José Andrés Cayuela Castillejos en nombre y representación de Jesús Carlos y Dª Encarnacion contra GESTESA DESARROLLOS URBANOS S.L., con la anterior denominación social Sánchez Heredía-López S.L., representada por el Procurador Esteban Carlos Martínez, debo declarar y declaro haber lugar a la misma.

a) Se declara la obligación de Gestesa Desarrollos Urbanos S.L. de devolver a los actores, D. Jesús Carlos y Dª Encarnacion la cantidad de 44. 237,79 euros que es la cifra resultante de todas las cantidades entregadas en concepto de pago a cuenta del precio de venta acordada menos el 25% ( s.e.u.o).

b) Se condena a la demandada Gestesa Desarrollos Urbanos S.L. a que pague a la actora D. Jesús Carlos y Dª Encarnacion la cantidad de 44.237,79 euros más los intereses legales desde la 20 de mayo de 2009.

Y, al pago de las costas.'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 29 de noviembre de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

La Sala acepta y da por reproducidos los Fundamentos de Derecho de la sentencia de instancia, en los términos de la presente resolución.

PRIMERO. -

1º.- El presente recurso de apelación trae causa del Juicio Ordinario seguido, bajo el nº 1468/09, ante el Juzgado de Primera Instancia nº 51 de Madrid, a instancia de D. Jesús Carlos y D.ª Encarnacion contra GESTESA DESARROLLOS URBANOS S.L., solicitando que se declare la obligación de GESTESA DESARROLLOS URBANOS S.L de devolver a D. Jesús Carlos y D.ª Encarnacion , todas las cantidades entregadas en concepto de pago a cuenta del precio de venta acordado, excepto el 25% que quedará a favor de la demandada, ascendiendo la suma a devolver a la cantidad de 44.237,79 €, y se le condene al pago de las costas del presente procedimiento.

Los demandantes afirman, en síntesis, los siguientes hechos: 1) El 15-6-2006, las partes suscribieron el contrato de reserva del inmueble NUM000 . NUM001 PARCELA NUM002 , de la promoción Villalbilla, y con fecha 20-4-2007 el contrato privado de compraventa. 2) La vivienda se tenía que entregar antes del 31-1-2009. 3) Para adquirir la vivienda los compradores necesitaban vender la suya y obtener un crédito hipotecario, las circunstancias económicas en el año 2008 no permitieron ni la venta de la vivienda ni que les concedieran un préstamo hipotecario, poniéndolo en conocimiento de la promotora para llegar a un acuerdo, por burofax de 11 de septiembre de 2009, optando por la aplicación de la estipulación sexta del contrato, por el que :' En el caso...por causa imputable a la parte compradora, el presente contrato quedará automáticamente resuelto y sin efecto, quedando en poder de la parte vendedora el 25% de las cantidades entregadas a cuenta por la parte compradora en concepto de daños y perjuicios'. 4) Los compradores han pagado la cantidad 58.983,72 €. 5) La demandada contestó negando a los compradores la facultad de resolver unilateralmente el contrato. 6) Los demandantes no obtuvieron el préstamo hipotecario, aunque realizaron diversas solicitudes, e intentaron alcanzar un acuerdo de sustituir la vivienda por otra de un valor inferior. 7) GESTESA DESARROLLOS URBANOS S.L. les comunicó que el otorgamiento de Escritura Pública y entrega de llaves, sería el 4-12-2008, personados en la notaría no compareció la vendedora, realizando un Acta de Manifestaciones. 8) El 13 -4-2009 recibieron un buro fax de la empresa vendedora comunicándoles que habían incumplido el contrato al no haber otorgado la Escritura pública, que resolvían el contrato de compraventa, con la correspondiente anulación de la garantía de las cantidades entregadas, imputándole los gastos de mantenimiento y financieros, negándose a devolver las cantidades entregadas, como pactaron, que les reclamaron el 29-5- 2009.

La demandada se opone a la demanda solicitando que se desestime la demanda y se le absuelve de los pedimentos solicitado por la parte actora.

2º.- La sentencia de instancia de fecha 25 de octubre de 2010 , estima la demanda, y declara la obligación de GESTESA DESARROLLOS URBANOS S.L. de devolver a los demandantes la cantidad de 44.237,79 € condenándoles a que se pague la cantidad y al pago de las costas.

La sentencia, a modo de síntesis, entiende que ambas partes están de acuerdo con la resolución del contrato de compraventa de la vivienda objeto de la litis. Considera acreditados los problemas de financiación de la parte actora, al no obtener un préstamo hipotecario, no considerando acreditado en qué fecha finalizó la obra de la vivienda, ni probado que la parte demandada haya cumplido con la obligación de entregarla antes del 31 de enero de 2009, por lo que considera que ambas partes han incumplido sus obligaciones contractuales. Como los compradores han entregado 58.983,72 € a la demandada, obteniendo está una rentabilidad, y no se acredita ningún gasto o perjuicio por su parte, estima la demanda en base a la clausula 6º del contrato, para el caso de incumplimiento de las obligaciones.

3º.- Frente a dicha resolución, se formula recurso de apelación por la representación procesal del demandante- recurrente, GESTESA DESARROLLOS URBANOS S.L., que invoca dos motivos:

1) Incorrecta valoración de la prueba practicada.

2) Vulneración de lo dispuesto en el art 1.281 y ss. del Código

Termina solicitando que se estime el recurso y se dicte nueva sentencia revocando la sentencia recurrida, con imposición de las costas causadas en primera instancia a la parte actora.

Por la contraparte se opone al recurso, estando conforme con la sentencia en lo principal, y solicitando la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia de instancia.

SEGUNDO.-

En cuanto al primero de los motivos, critica la recurrente los argumentos expuestos en la sentencia, acerca de la incomparecencia de la demandada a la firma de la Escritura Pública y entrega del inmueble, así como la conclusión que de ello extrae la Juzgadora, de que no haya quedado probado que la sociedad vendedora no hubiera finalizado las obras de la vivienda objeto de la compraventa, y por último en que ambas partes estén de acuerdo con la resolución del contrato, y por todo ello considera que la conclusión alcanzada por el Juzgado es errónea.

Se afirma en primer lugar por la recurrente, que no es cierto, que no se presentara la sociedad vendedora, y hoy recurrente, en el día indicado para otorgar la Escritura Pública de compraventa ante el Notario de D. José María Moreno González, el día 4 de diciembre de 2008. De las pruebas obrantes en autos y practicadas en el juicio no se acredita la presencia de la demandada ante el Notario para otorgar la escritura y hacer la entrega de la vivienda, en el Acta de Manifestaciones del día 4-12-2008, (doc. nº 13 de la demanda, obrante a los folios 119 a 121 de las actuaciones), no se acredita ni se deduce que la demandada GESTESA DESARROLLOS URBANOS S.L., estuviera presente en la Notaria ni en el acto. Tampoco por la parte se aportó ni se solicitó prueba que permita desvirtuar la afirmación de los demandantes en su demanda, que por tanto era conocida por la demandada.

En segundo lugar, dentro del primer motivo del recurso, alega la recurrente que no se comparte el criterio judicial de que no haya quedado probado que la sociedad vendedora haya finalizado las obras de edificación de la vivienda objeto de compraventa. Manifestando que este extremo no ha sido objeto de debate ni cuestionado por la parte actora, y que consta la Licencia de primera ocupación aportada por la parte.

Las referencias a la Licencia de primera ocupación (doc. nº 2 de la contestación a la demanda, folio 166 a 168, aportado por la parte, demandada), de fecha 4-12-2008, (no consta la de notificación de la resolución), prueba de que se entendía que era un tema de debate, en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, está referido de manera genérica a la manzana RU- 3.10, y aunque presumamos que en ella se encuentra el n. 4, no lo acredita la parte, no obstante carece de relevancia ya que el incumplimiento principal de la demandada fue la incomparecencia al otorgamiento de la Escritura Pública.

Por último se opone la recurrente a la consideración que consta en la sentencia, de que ambas partes están de acuerdo en la resolución del contrato de compraventa, No se puede compartir esta motivación que se realiza, porque valorando la comunicación realizada a los compradores, (documento nº 14 de la demanda, folio 123), donde claramente se hace constar:' venimos a resolver el contrato de compraventa suscrito por las partes en nuestra promoción 71 Villalbilla sobre el inmueble identificado como NUM000 . NUM001 - NUM002 , sin que la manifestación a que su deseo era provocar una reacción en la parte compradora, pueda ser tomada en consideración. Hay que estimar que se ha valorado en el debate la fecha de la finalización de la obra, además de la inasistencia de la vendedora al otorgamiento de la Escritura Pública, y que de las peticiones de las partes de la prueba, se acredita que ambas partes están conformes con la resolución del contrato, como recoge la sentencia de instancia.

Por tanto del examen de las alegaciones de las partes, de la prueba practicada en la instancia, así como de visionado del soporte audiovisual, lleva a la Sala a mantener la sentencia de instancia, rechazando el motivo del recurso interpuesto, entendiendo que ha quedado acreditado el incumplimiento de ambas partes del contrato y que ambas están de acuerdo en la resolución del contrato, sin apreciar ningún error en la valoración de la prueba por la Juzgadora de instancia, Como reiteradamente viene poniendo de manifiesto esta Sala, esa valoración conjunta de la prueba practicada es plenamente lógica y ajustada a derecho, por razón del principio de inmediación y función propia del Juzgador de instancia, debiéndose mantener en esta alzada, de acuerdo con la reiterada doctrina y jurisprudencia ( SS.TS de 20 de Diciembre de 1.991 , 20 de Junio y 21 de Julio de 1.995 , 24 de Julio , 4 y 13 de Abril de 2.001 , 27 de Mayo de 2.007 , 15 de Abril de 2.008 y 25 de Febrero de 2.011 , entre otras), que sin solución de continuidad ha dispuesto en lo esencial de los mismos medios probatorios, por la grabación y visionado del juicio; a esa valoración se le debe otorgar mejor consideración que la interpretación parcial y subjetiva que realiza la parte apelante, dentro la prueba prácticada en especial, documental referida, y declaraciones de las partes. Pero, además, la interpretación de los contratos, en este caso el iter relativo a su desarrollo y cumplimiento, en cuanto a las obligaciones contraídas por cada una de las partes en el contrato de 10 de octubre de 2006, es una función propia de los órganos jurisdiccionales de instancia, cuyas conclusiones deben mantenerse en la alzada, salvo que no fueran ajustadas a derecho y a las reglas de la lógica ( Sentencias del TS de 01 de Marzo del 2011 , citando las de 2 de Febrero y 24 septiembre 2007 , 20 de enero de 2000 , 23 de diciembre de 2003 , 30 de diciembre de 2003 , 25 de marzo de 2004 , 16 de noviembre de 2005 , entre muchas otras).

TERCERO.-

El segundo de los motivos alegados en el recurso está referido al fondo del derecho aplicable en la sentencia, y en concreto difiere en la interpretación de la estipulación sexta del contrato privado de compraventa que hace la sentencia, entendiendo que vulnera lo dispuesto en el art 1.281 y 1.285 del Código Civil .

La clausula SEXTA, referente a la Entrega, párrafo 3º, del Contrato Privado de compraventa suscrito por las partes con fecha de 20 de abril de 2007, en su párrafo tercero, establece: ' En el caso de que llegado el momento no se otorgará la Escritura Pública de compraventa por causa imputable a la parte compradora, el presente contrato quedará automáticamente resuelto y sin efecto, quedando en poder de la parte vendedora el 25% de las cantidades entregadas a cuenta por la parte compradora en concepto de daños y perjuicios'

La lectura y valoración de la citada clausula, y en especial de su párrafo tercero, establece con claridad y en armonía con los restantes párrafos, las consecuencias del incumplimiento del comprador, resolución del contrato y las consecuencias económicas, concretando que solo quedará en poder de la parte vendedora el 25% de las cantidades entregadas.

Esta estipulación ha de ponerse en relación con la estipulación Tercera, sobre las forma de pago, y la Octava, relativa al Impago de las cantidades adeudadas, es decir a los plazos del precio que se han de abonar directamente a la empresa promotora, antes del momento de otorgar la Escritura Pública, ya que a partir de este momento entra en juego el contenido de la estipulación sexta, que por su redacción se concreta al momento de la entrega y otorgación de la escritura, optando el contrato por dar respuestas distintas a cada momento, debiendo estar en el presente procedimiento a la aplicación de la citada estipulación sexta, párrafo tercero, por ser los compradores quienes por no haber podido financiar la operación se ven en la necesidad de incumplir el contrato, por lo que tienen derecho a la devolución de las cantidades entregadas, excepto el 25% de las mismas, máxime cuando este problema ya había sido puesto en conocimiento de la parte recurrente, y su incumplimiento coincidió con la inasistencia de la parte vendedora al acto de otorgamiento de la escritura pública.

La interpretación que de la prueba ha realizado la Juzgadora de instancia se atiene a lo dispuesto en el art. 1281 del Código Civil , habiendo hecho una interpretación lógica y racional del contrato y de sus clausulas.

El art. 1.285 del Código Civil establece que ' las clausulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas'. Consagra, por tanto el canon hermenéutico de la totalidad, o principio de interpretación sistemática del contrato, que implica interpretar las clausulas del contrato no de manera aislada, sino de forma conjunta, ( STS de 13 de abril de 2007 , y 19de abril de 2007 ), la STS de 29 de febrero de 2012, en el REC 628/2009 , recoge la doctrina de la Sala según la cual: ' con relación a las reglas de interpretación contenidas en el Código Civil, ....debe recordarse que los artículos 1.281 a 1.289 del CC contienen un conjunto de normas complementario y subordinado, entre las que ostenta rango prioritario la del primer párrafo del artículo 1.281, referente a la interpretación literal, de manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre cúal fue la intención de las partes, no entran en juego las contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con un carácter subsidiario respecto de aquella, ( STS de 10de mayo de 1.9991 , 29 de marzo de 1994 , 19 de diciembre de 1997 , 22 de enero de 1999 , 16 de enero de 2008 , 25 de noviembre de 2009 ,) entre otras'

El motivo debe de ser desestimado íntegramente, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.281 del CC y a su interpretación literal, por la claridad de los términos del contrato sin ser necesario acudir a los restantes artículos.

Todo ello lleva a colegir la desestimación del recurso planteado y a la confirmación de la sentencia de instancia.

CUARTO.- Costas de esta alzada.-

Procede hacer imposición de las costas causadas en esta alzada, al recurrente, al amparo de lo dispuesto en el artículo 398.1 en relación con el 394.1 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso interpuesto por la representación procesal de la entidad GESTESA DESARROLLOS URBANOS S.L., contra la sentencia de fecha 25 de octubre de 2010, recaída en los autos de Juicio Ordinario nº. 1.468/2009, del Juzgado de Primera Instancia n.º 51 de Madrid , que se mantiene íntegramente, con expresa imposición de las costas causadas en esta instancia al recurrente.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , póngase en conocimiento de las partes que contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a