Última revisión
29/01/2016
Sentencia Civil Nº 732/2015, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 2150/2013 de 30 de Diciembre de 2015
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Orden: Civil
Fecha: 30 de Diciembre de 2015
Tribunal: Tribunal Supremo
Ponente: MARIN CASTAN, FRANCISCO
Nº de sentencia: 732/2015
Núm. Cendoj: 28079110012015100716
Núm. Ecli: ES:TS:2015:5629
Núm. Roj: STS 5629:2015
Encabezamiento
En la Villa de Madrid, a treinta de Diciembre de dos mil quince.
La Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los magistrados indicados al margen, ha visto el recurso de casación interpuesto por el demandante- apelante D. Higinio , representado ante esta Sala por la procuradora D.ª Susana Clemente Mármol, contra la sentencia dictada el 5 de junio de 2013 por la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife en el recurso de apelación nº 135/2013 , dimanante de las actuaciones de juicio ordinario nº 658/2010 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Granadilla de Abona, sobre resolución de contrato de compraventa. Ha sido parte recurrida la demandada 'Promociones Costa Roja Canarias, S.L.', representada ante esta Sala por el procurador D. Carlos Plasencia Baltés en sustitución de D. Ángel Oliva Tristán Fernández.
Antecedentes
«
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Marin Castan,
Fundamentos
1. El comprador de dos viviendas, ahora recurrente, formuló demanda contra la entidad vendedora en ejercicio de acción resolutoria del contrato y de condena a la devolución de las sumas entregadas y al pago de los intereses legales de la citada cantidad, más costas procesales. En síntesis, apoyó sus pretensiones en la existencia de un incumplimiento contractual esencial de la vendedora demandada que justificaba la resolución pretendida, concretado principalmente, en lo que ahora interesa, en la falta de entrega efectiva de las viviendas por retraso y falta de licencia de primera ocupación. Argumentaba que, mientras el comprador había cumplido puntualmente sus obligaciones de pago, la vendedora no había entregado las viviendas con toda la documentación pertinente -incluyendo la licencia de primera ocupación- pese a haber transcurrido casi tres años desde la fecha de entrega pactada.
2. La entidad vendedora se opuso a la demanda con base en el exacto cumplimiento de su obligación de entrega efectiva, argumentando al respecto que había terminado la obra dentro del plazo estipulado (en julio de 2007, exactamente dieciséis meses después de la firma del contrato, que tuvo lugar el 17 de marzo de 2006), que el 28 de diciembre de 2007 había solicitado la oportuna licencia de primera ocupación, obtenida el 26 de octubre de 2009, y que por estar todas las viviendas de la promoción terminadas y en disposición de ser ocupadas y habitadas, el resto de compradores empezaron a escriturarlas a partir de noviembre de 2007, no haciéndolo el demandante únicamente por su intención de revender las viviendas para lucrarse con la operación especulativa realizada. En suma negó que no se hubieran entregado las viviendas en plazo, añadiendo al respecto que incluso el demandante las ocupó materialmente y las disfrutó, amueblándolas y arrendándolas.
3. La sentencia de primera instancia desestimó la demanda razonando, en síntesis y en lo que ahora interesa, que para que pudiera prosperar la acción resolutoria del art. 1124 CC se exigía el incumplimiento contractual grave de una obligación esencial y que, en este caso, como el plazo de entrega no se quiso como esencial, el mero retraso en el que había incurrido la demandada no tenía efectos resolutorios.
4. La sentencia de segunda instancia desestimó el recurso de apelación interpuesto por el demandante y confirmó en su integridad la sentencia de primera instancia. En síntesis, y en lo que ahora interesa para resolver las únicas cuestiones controvertidas en casación, razonó lo siguiente: a) Según doctrina consolidada en interpretación del art. 1124 CC , a menos que el plazo de entrega se haya fijado en el contrato como esencial, lo que no es el caso, el mero retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora, pero no equivale a un incumplimiento resolutorio; b) en esta línea, aunque licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad integren dos actos administrativos diferentes, lo determinante es que existe una estrecha vinculación entre ambos hasta el punto de que la cédula ha venido a perder gran parte de su autonomía en función de la mayor preponderancia de la licencia de primera ocupación, no siendo aquella imprescindible en el ámbito autonómico de Canarias para la contratación de los servicios esenciales de la vivienda o del inmueble, y en cuanto a su relevancia a efectos resolutorios del contrato, según STS de Pleno de 10 de septiembre de 2012 , la obtención de la licencia de primera ocupación incumbe al promotor vendedor pero no tiene en principio carácter esencial salvo que se haya pactado atribuirle tal naturaleza en el contrato, de manera que la falta de obtención solo tiene efectos resolutorios por imposibilitar la entrega efectiva en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible la contravención de la legislación y/o el planeamiento urbanístico, incumbiendo a la parte vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de dicha licencia; c) de acuerdo con este conjunto doctrinal, no puede estimarse la acción resolutoria del comprador, pues aunque la parte vendedora no pudo acreditar que las viviendas se entregaran materialmente, sí que resultó probado que el comprador no hizo uso de su facultad de resolución extracontractual hasta el 10 de marzo de 2010, esto es, hasta bastante tiempo después de que las viviendas se terminasen (julio de 2007) y de que contaran con la oportuna licencia de primera ocupación (octubre de 2009), constando además que varios compradores de la promoción sí que escrituraron y recibieron materialmente las viviendas respectivamente adquiridas, lo que a su vez demostraba que nada impedía dar a los inmuebles el uso apropiado a su destino.
5. Contra esta última sentencia recurrió en casación el comprador demandante-apelante, habiéndose admitido por esta Sala su recurso de casación por interés casacional en la modalidad de oposición a la jurisprudencia de esta Sala, si bien tan solo en cuanto a las infracciones denunciadas en el segundo de los dos motivos, atinentes a la cuestión de si el retraso en la entrega puede valorarse como causa de resolución al amparo del art. 1124 CC .
1º.- El contrato privado de compraventa litigioso fue suscrito por ambas partes (el ahora recurrente D.
Higinio , como comprador, y 'Promociones Costaroja Canarias, S.L.' como vendedora) el 17 de marzo de 2006, y tuvo por objeto la adquisición de dos viviendas en construcción pertenecientes a la promoción denominada
2º.- Según dicho contrato, estipulación cuarta, la obra debía ser entregada en el plazo de diez meses hábiles, pudiendo prorrogarse la entrega de llaves por otros seis meses sin que ello supusiera incumplimiento del vendedor
3º.- Las obras se terminaron en el mes de julio de 2007. Con fecha 28 de diciembre de 2007 se solicitó la licencia de primera ocupación, que fue concedida el 26 de octubre de 2009.
4º.- A partir de noviembre de 2007 otros compradores de viviendas de la misma promoción comenzaron a otorgar las correspondientes escrituras públicas, no haciéndolo sin embargo el recurrente, quien continuó pagando la parte correspondiente del precio aplazado no solo tras haber finalizado el plazo de entrega sino incluso una vez concedida la licencia de primera ocupación (octubre de 2009), no requiriendo de resolución a la vendedora hasta que lo hizo mediante burofax el 31 de marzo de 2010 (es decir, cinco meses después de la concesión de la licencia de primera ocupación), tras lo cual formuló su demanda (27 de mayo de 2010).
En trámite de oposición la parte recurrida ha alegado, en síntesis, que el único retraso en que se incurrió fue en la obtención de las licencias de primera ocupación, no en la entrega de las viviendas -las cuales estuvieron a disposición del recurrente desde la finalización de la obra en julio de 2007- y que, además de que la cuestión relativa al retraso en la entrega de la licencia ha quedado fuera del recurso al inadmitirse el motivo primero en el que expresamente se denunciaba este aspecto, dicho retraso no fue un obstáculo para que los demás compradores recibieran su vivienda, de lo que fue conocedor el recurrente, quien por ello siguió atendiendo los pagos del precio (hasta seis mensualidades) incluso después de que se le comunicara la obtención de la licencia de primera ocupación (octubre de 2009).
Sin perjuicio de lo anterior y a pesar de que nada se alegó al respecto como fundamento de la pretensión resolutoria, no puede obviarse -ya que estamos ante un contrato de compraventa de inmuebles en construcción- la doctrina fijada por esta Sala en interpretación de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (en adelante Ley 57/1968), con especial consideración de las sentencias de Pleno que, poniendo en relación el
art. 3 de dicha ley con el art. 1124 CC y con la doctrina jurisprudencial relativa a este último, han fijado doctrina en el sentido de considerar que el
art. 3 de dicha ley introduce una especialidad en la jurisprudencia interpretativa del más general
art. 1124 CC , de modo que el retraso en la entrega de la vivienda respecto de lo pactado en el contrato, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que sí faculta al comprador para resolver (
1ª) El motivo se construye en torno a un argumento nuclear, el carácter esencial del plazo de entrega, que carece de soporte fáctico y jurídico desde el momento que la sentencia recurrida, coincidiendo con la de primera instancia, deja claro (fundamento de derecho cuarto) que en ningún caso fue intención de las partes atribuir carácter esencial al plazo fijado en la estipulación cuarta del contrato. Esta es una conclusión que el tribunal de instancia obtuvo tras una labor interpretativa del contrato que la parte recurrente no ha impugnado en casación.
2ª) Descartado en este caso el carácter esencial del plazo de entrega por tener que mantenerse en casación la interpretación del tribunal sentenciador, la resolución del contrato a instancia del comprador al amparo del art. 1124 CC exigía que el retraso del vendedor fuese de tal entidad que verdaderamente determinara la insatisfacción del comprador. Sin embargo este presupuesto, pese a que en el presente caso el tiempo de obtención de la licencia de primera ocupación se demorase durante un periodo prolongado no concurre en este caso, pues se ha declarado probado, de manera incontrovertible en casación, que las viviendas se acabaron en julio de 2007, es decir, dentro del plazo máximo de dieciséis meses contractualmente previsto (diez meses más seis de prórroga) y que a partir de ese momento muchos compradores las recibieron y procedieron a otorgar las correspondientes escrituras públicas, y aunque es verdad que la vendedora se retrasó en la obtención de la licencia de primera ocupación (concedida en octubre de 2009, más de dos años después) -cuya relevancia para el cumplimiento íntegro por el vendedor de su obligación de entregar la vivienda ha sido reconocida por la más reciente jurisprudencia de esta Sala, p.ej. SSTS 10 de septiembre de 2012, recurso nº 1899/2008 , 8 de noviembre de 2012, recurso nº 877/2010 , 12 de febrero de 2013, recurso nº 1439/2010 , 12 de marzo de 2013, recurso nº 576/2010 , y muchas otras posteriores dictadas entre junio de 2013 y abril de 2014, como las de 14 de noviembre de 2013, recurso nº 1770/2010, y 28 de abril de 2014, recurso nº 2338/2012- lo determinante es que en ningún momento la parte compradora puso de manifiesto a la vendedora esta ausencia de licencia de primera ocupación como fundamento de su insatisfacción ni interesó con base en la misma la resolución contractual, pues siguió pagando el precio y esperó hasta marzo de 2010 (es decir, casi tres años después de la fecha en que terminaron las obras y casi cinco meses después de que las viviendas contasen con licencia de primera ocupación) para comunicar por burofax su voluntad resolutoria. Concurren, así, unas circunstancias similares a las determinantes de que la STS 30 de abril de 2015 (recurso nº 1600/2012 ) desestimara el recurso de casación del comprador cuya pretensión resolutoria había sido desestimada en la instancia.
3ª) Ni tan siquiera la moderna jurisprudencia de esta Sala que admite la especialidad que el
art. 3 de la Ley 57/1968 supone respecto de la jurisprudencia tradicional interpretativa del régimen general del
art.1124 CC -en orden a otorgar relevancia resolutoria al retraso en la entrega por parte del vendedor- permite estimar los argumentos de la parte recurrente. En primer lugar, porque ya se ha dicho que para que la resolución contractual del comprador pueda tener amparo en dicho precepto especial es necesario, por lo general, que se promueva antes de que el vendedor le haya requerido para escriturar por encontrarse la vivienda terminada y en disposición de ser entregada, y aunque la sentencia aquí recurrida admite que no existe prueba directa de que la vendedora requiriera efectivamente al recurrente en tal sentido, deduce este hecho de otros datos que sí considera suficientemente acreditados, como la comunicación de la concesión de la licencia de primera ocupación, el dato de que otros compradores en las mismas circunstancias que el recurrente sí otorgaran las correspondientes escrituras públicas y, en fin, el dato ya referido de que en ningún momento anterior consta comunicación de la parte compradora a la vendedora que hiciera pensar a esta que aquella tenía la voluntad de resolver el contrato y por tanto de no acudir al otorgamiento de escritura. En segundo lugar, porque, como asimismo se ha indicado, la jurisprudencia también contempla que la resolución del contrato a instancia del comprador pueda denegarse, pese a la existencia de retraso en la entrega, cuando la pretensión se revele como meramente oportunista y contraria a la buena fe; en este sentido, la
sentencia de Pleno de 5 de mayo de 2014 , citada en el fundamento jurídico precedente, deniega la resolución interesada por el comprador después de que la vivienda estuviera terminada y en disposición de ser entregada, y la
sentencia de 1 de abril de 2014, rec. nº 475/2012 , adoptando la misma solución, declara que
4ª) En atención a ello, que la invocación del retraso de la licencia de primera ocupación en la demanda del hoy recurrente fue meramente oportunista y contraria a la buena fe se desprende, en primer lugar, de que nada alegase al respecto una vez finalizadas las obras, cuando sabía que otros compradores estaban recibiendo sus viviendas y otorgando las correspondientes escrituras públicas; en segundo lugar, de que esperara casi tres años para comunicar esta circunstancia a la parte vendedora (en el requerimiento de resolución que le dirigió en marzo de 2010), cuando la licencia estaba ya concedida; en tercer lugar, de que siguiera pagando el precio de la vivienda después incluso de la obtención de la licencia de primera ocupación, acto propio inequívocamente favorable a su voluntad de mantener vigente y cumplir el contrato, conforme al
art. 1258 CC , pese a los retrasos luego denunciados en su demanda; y por último, de que si bien el tribunal sentenciador no considera probado que el retraso en el otorgamiento de escritura se debiera a la conveniencia del propio comprador hoy recurrente, en cambio sí declara probado, por remisión a la sentencia de primera instancia y con base en la prueba de interrogatorio del propio demandante, que este compró las dos viviendas «
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Fallo
1º.
2º.- E imponer las costas a dicho recurrente, que perderá el depósito constituido.
Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Francisco Marin Castan. Jose Antonio Seijas Quintana. Antonio Salas Carceller. Francisco Javier Arroyo Fiestas. Eduardo Baena Ruiz. Firmada y rubricada. PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Marin Castan, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Letrado/a de la Administración de Justicia de la misma, certifico.
