Sentencia CIVIL Nº 733/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 556/2019 de 19 de Octubre de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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Recurso de apelación 556/2019 -1

Materia: Juicio verbal desahucio

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Terrassa

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 364/2018

Parte recurrente/Solicitante: María Milagros

Procurador/a: Marta Forrellat Armengol-padrós

Abogado/a:

Parte recurrida: María Teresa, Bárbara

Procurador/a: Eladio Roberto Olivo Luján, Alberto Kilian Victoria De Sancho

Abogado/a: Marta Gibert Morera, Sergio Gómez González

SENTENCIA Nº 733/2020

Magistrados:

JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT M DELS ANGELS GOMIS MASQUE

FERNANDO UTRILLAS CARBONELL MARIA DEL PILAR LEDESMA IBAÑEZ JUAN LEÓN LEÓN REINA

Barcelona, 19 de octubre de 2020

Ponente: Maria del Pilar Ledesma Ibañez

Antecedentes

Primero. En fecha 23 de mayo de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 364/2018 remitidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Terrassa a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Marta Forrellat Armengol-Padrós, en nombre y representación de María Milagros contra la Sentencia de 30/01/2019 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Eladio Roberto Olivo Luján, en nombre y representación de Bárbara, y el Procurador Alberto Kilian Victoria De Sancho, en nombre y representación de María Teresa.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'SE DESESTIMA la demanda formulada por la Procuradora Doña Marta Forrellat Armengol-Padrós, en nombre y representación de Doña María Milagros, contra Doña María Teresa y Doña Bárbara y se ABSUELVE a Doña María Teresa y a Doña Bárbara de cuantas pretensiones están contenidas en la demanda en su contra, sin entrar a conocer el fondo de la demanda; con expresa condena en costas a la parte actora.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 14/10/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada MARIA DEL PILAR LEDESMA IBAÑEZ .

Fundamentos

PRIMERO.-Por la representación procesal de Dª María Milagros se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada en fecha 30 de enero de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia (JPI) nº 7 de Terrassa, resolución que desestimó la demanda interpuesta a instancia de la ahora recurrente contra Dª María Teresa y contra Dª Bárbara en ejercicio de acción acumulada de desahucio por falta de pago de la renta y de reclamación de rentas impagadas por importe, al tiempo de interponerse la demanda, de 8.485,85.-euros. Todo ello con expresa imposición de las costas a la parte demandante.

La demandante actúa en su condición de propietaria del local sito en la calle Mossén Tatcher nº 15, bajos. Le pertenece a título hereditario, acompañando a la demanda la escritura de aceptación por la actora de la herencia de su padre, D. Nemesio, escritura otorgada en fecha 6 de noviembre de 2014. En dicha escritura se identifica el local objeto de la herencia como la finca registral nº 28687 (antes 84523) del Registro de la Propiedad nº 2 de Terrassa, referencia catastral 8986510DF1988H0002DR.

Se alega en la demanda que, en fecha 1 de enero de 2013, el difunto D. Nemesio suscribió un contrato de arrendamiento con la aquí codemandada, Dª Bárbara, por un plazo de cinco años, contrato que se adjunta a la demanda como documento nº 2 ( si bien, no está completo) cuyo objeto era el local comercial destinado a Bar- Cafetería sito en la calle Mossén Tatcher nº 13, inscrito en el mismo registro de la Propiedad, Finca Registral nº 34523. Se fijó una renta anual de 3.600.-euros dividida en doce mensualidades de 300.-euros

Según se continúa exponiendo en la demanda, posteriormente, en fecha 1 de abril de 2013, D. Nemesio y Dª Bárbara suscribieron una cesión del anterior contrato ( doc. nº 3 de la demanda) a favor de la también demandada Dª María Teresa , quien pasó a ostentar la condición de arrendataria de dicho local, con todos sus derechos y obligaciones, aumentándose la renta que quedó fijada en la suma de 330.-euros al mes. En dicho contrato (Vid. pacto V) se acordó que Dª Bárbara se mantuviera como avalista de la nueva arrendataria.

Una vez aceptada la herencia, la demandante, Dª María Milagros, se subrogó en la posición arrendadora y así se lo comunicó a la arrendataria y a la avalista.

La demanda se basa en el incumplimiento de la arrendataria, tanto de rentas como de pago del IBI, que según la actora, nunca ha sido abonado por la arrendataria, habiéndose generado, según se afirma en la demanda, una deuda por importe de 8.485,85.-euros, que se correspondería, según el desglose que se contiene en el propio escrito de demanda en la inefectividad: (i) en cuanto al año 2015, de 1.727,85€ por rentas, y otros 103,77€ por IBI; (ii) en cuanto al año 2016, de 1.729,20€ por rentas, y otros 102,26€ por IBI; (iii) en cuanto al año 2017, de 3.709,20€ por rentas, y otros 103,77€ por IBI; y (iv) en cuanto al año 2018, de 1009,80€ por rentas ( téngase en cuenta que la demanda fue presentada el 20 de marzo de 2018).

Por todo ello en la demanda se solicitaba que se dictase sentencia por la que se declarase al resolución del contrato y la condena de la arrendataria al desalojo de la finca, así como al pago de la suma reclamada más aquellas otras rentas, gastos y cantidades asimiladas que se vayan devengando hasta el momento de la efectiva desocupación de la finca.

La codemandada, la arrendataria Dª María Teresa, se opuso a la demanda alegando que el local arrendado, sito en la calle Mossén Tatcher nº 13-15 de Terrassa constituye una sola unidad física en al que se desarrolla una actividad de Bar- Cafetería, de 85 m2 que consta de una sola entrada; sin embargo dicho local viene integrado por dos fincas registralmente independientes, siendo una de ellas titularidad de la actora, y la otra, de titularidad compartida por la otra codemandada, la avalista Dª Bárbara, y el hermano de esta última, que no ha sido llamado al proceso, aportando nota simple registral al respecto. Por ello opone la nulidad del contrato, al no haber dado todos los propietarios su consentimiento al arriendo, señalando la imposibilidad del desahucio.

En cuanto a las rentas, invoca la excepción de pluspetición, pues, (i) considera que la renta fijada en el contrato era en atención a todo el local como unidad física, luego en ningún caso debería la suma que se pretende de contrario; (ii) considera que no se ha aplicado correctamente la revisión de la renta, pues no se han tenido en cuenta los periodos en los que el IPC resultaba negativo, y no debe IBI, de conformidad con el contrato, señalando que la actora lo aporta incompleto.

Así las cosas, estima que la cantidad adeudada por todos los conceptos ascendería a la suma de 7.857,42.-eruos, correspondiendo solo la mitad a la actora (3.928,71€) , suma de la que considera debe deducirse la fianza en su día entregada de 600.-euros.

Por su parte, Dª Bárbara, aduce argumentos similares a los de la otra codemandada en cuanto a la acción resolutoria, postulando la nulidad del arriendo y señalando que no cabe derivar una deuda por rentas de un contrato nulo. Subsidiariamente, defiende que las rentas debidas por la codemandada arrendataria, de las que Dª Bárbara sería avalista si el contrato fuera considerado válido, deberían determinarse en fase de ejecución de sentencia.

Por el indicado Juzgado de Primera Instancia nº 7 de los de Terrassa se dictó sentencia en fecha 30 de enero de 2019 que desestimó la demanda, apreciando la concurrencia de cuestiones complejas que excedían el ámbito de cognición del juicio de desahucio por falta de pago, de naturaleza sumaria, con expresa imposición de costas a la demandante.

La actora se alza contra dicha resolución alegando que se produce un error en la valoración de la prueba, negando que pueda declararse la nulidad de los contratos, tanto del primitivo contrato de arrendamiento como de la cesión a favor de Dª María Teresa, que estima libremente concertados por las partes, y que por lo tanto vienen amparados por el principio de autonomía de la voluntad y por la teoría de los actos propios.

Por otra parte, aunque admite ( vid. pag. 3 párrafo quinto de su recurso de apelación) que, en la actualidad ' estas dos fincas colindantes forman una sola unidad física, no es menos cierto que los lindes de los dos locales están perfectamente delimitados y descritos en el Registro de la Propiedad nº 2 de Terrassa (...) por lo que no cabe discusión alguna sobre dicha delimitación a la hora de llevar a cabo el efectivo desahucio' y aboga por la posibilidad de cerramiento y deslinde de cada una de las fincas registrales al ejecutar el desalojo.

Se opone también a la concurrencia de complejidad que impida la tramitación por la vía del juicio de desahucio y, por todo ello, solicita que se revoque la resolución recurrida y en esta alzada se dicte otra acogiendo en su integridad la demanda rectora de las actuaciones.

Del recurso se dio traslado a la otra parte, habiéndose opuesto al mismo cada una de las codemandadas mediante sus respectivos escritos e interesando ambas la confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO.-Planteado el debate en la forma expuesta en el ordinal anterior, constatamos que se ejercitan de manera acumulada dos acciones: una de resolución de contrato de arrendamiento por impago de las rentas y otra de reclamación de rentas.

Por lo que se refiere a la acción resolutoria, revisadas en esta alzada las actuaciones, podemos adelantar que se debe confirmar su desestimación, aunque por fundamentos no exactamente coincidentes con los que se exponen en la resolución recurrida.

Como hemos tenido ocasión de exponer en muchas resoluciones precedentes, el juicio de desahucio por falta de pago se configura en la ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) como un juicio verbal, con la especialidades procedimentales previstas (ex. art. 437 y ss. LEC ), de naturaleza sumaria, es decir, con conocimiento limitado respecto de las posibilidades de alegación, pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación, aunque, a diferencia deltratamiento que le deba el art. 1579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1881 , en la actualidad.

Ello permite afirmar que se excluyen del ámbito de conocimiento de este juicio, aquélla cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones 'complejas' derivadas, no de las alegaciones o argumentos defensivos del demandado ( que no integrarían la complejidad mencionada), sino del contenido o de la propia naturaleza del contrato o estén íntimamente relacionadas con el vínculo arrendaticio afectando directamente a los derechos y obligaciones que deriven del mismo, lo que impondrá en no pocas ocasiones atender a las circunstancias concretas ( STC 136/96 de 28 de octubre ; SSTS 10.2.62 , 9.12.72 , 26.3.1979 , 12.3.85 , 27.11.92 , 14.12.92 , 10.5.93 , 29.7.93 ,16.6.9).

Por otra parte, lo que afectará a la acción de reclamación de rentas que se ejercita de forma acumulada, no podrá apreciarse complejidad motivada por la imprecisión sobre el total de la renta, siempre y cuando dicha imprecisión pueda eliminarse a través de la prueba.

En el supuesto de autos, es un hecho admitido por ambas partes (también la actora, como es de ver en su escrito interponiendo el recurso) que el contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende tenía por objeto un local sito en la planta baja de la calle Mossén Tatcher núms. 13-15 de Terrassa compuesto por dos fincas registrales distintas, que están conectadas formando una unidad, dato que por lo tanto no es objeto de controversia, siendo la actora la titular de solo una de ellas, siendo la otra de titularidad compartida por la codemandada, la avalista Dª Bárbara, y su hermano.

Nos encontramos, por tanto, ante un solo contrato de arriendo, con un único objeto, integrado por las dos fincas indicadas, con una renta única, en la que no se distingue si aparece fijada para ambas fincas o solo para una de ellas, tratándose de una situación que este tribunal en ocasiones precedentes y ante supuestos concomitantes, ha denominado como arrendamiento de objeto único pluriobjetivo.

(Vid. sentencias de esta misma Sección de 22 de febrero de 2011, 20 de junio de 2013 o 6 de marzo de 2018).

En las dos primeras resoluciones citadas estimábamos que no era posible el ejercicio de la acción de extinción por expiración del plazo pactado referida a uno solo de los diversos locales que integraban el objeto único del arriendo, criterio que consideramos aplicable también a supuestos como el presente en que se ejercita la resolución de dicho contrato por falta de pago de la renta, y así lo hicimos en la resolución de 6 de marzo de 2018, con fundamento en la imposibilidad de una resolución parcial dada la indivisibilidad actual del objeto, que no puede ser solventada en ejecución de sentencia.

Así lo ha estimado también el Tribunal Supremo, por ejemplo, en su STS de 26 de noviembre de 2014 , que establece que cuando 'en un documento aparezcan dos partes que contratan por un mismo precio o renta una pluralidad de cosas, su naturaleza es de un solo contrato con los mismos sujetos, objeto (cosa múltiple) y causa, que no puede resolverse, sino como un todo'.

Y con identidad de razón se pronuncia la STS 6/2016 de 28 de enero , que confirmaba la antes citada de esta Sección de 20 de junio de 2013.

Por lo tanto, la aplicación de esta doctrina al supuesto de autos basta para desestimar la acción resolutoria, sin que proceda tampoco, por exceder del ámbito de cognición de este procedimiento, tanto la declaración de nulidad del contrato, pretendida por las demandadas, como el deslinde de las dos fincas registrales que integran el local de autos, pretensiones, ambas, que habrían de ventilarse en los respectivos juicios declarativos plenarios correspondientes.

TERCERO.-Sentado lo anterior, debemos señalar que la desestimación de la acción resolutoria no comporta necesariamente la total desestimación de la acción de reclamación de rentas acumulada.

En este sentido, este tribunal viene afirmando, por ejemplo en nuestra sentencia de 31 de marzo de 2015, que: ' la acumulación, no desnaturaliza las acciones, que mantienen sus singularidades; ello nos lleva a la cuestión de si se mantiene la naturaleza sumaria de la pretensión de desahucio, con sus especialidades y la plenaria de la reclamación de rentas y, en consecuencia, a la de la eficacia de cosa juzgada de la sentencia que recaiga. En primer término cabría pensar que, al primar la especialidad, conforme al art. 249.1.6 y 250.1.1, la sentencia firme que recaiga no debe tener fuerza de cosa juzgada por la prevalencia de la acción de desahucio respecto de la reclamación, no obstante, la corriente mayoritaria entiende que, al no perder su naturaleza por la acumulación ( STS 26.11.1992 , 15.12.1994 , 23.3.1996 ,...), la sentencia sí produce efecto de cosa juzgada en cuanto a la reclamación económica ya que el art. 447.2 solo afecta al desahucio, y ello parece reafirmarse actualmente, ya que la reclamación de rentas se seguirá en todo caso por el verbal'.

Desde el anterior presupuesto, una vez que no cabe examinar en este juicio la eventual nulidad del contrato de arrendamiento, lo cierto es que la actora no ha conseguido acreditar la existencia de una deuda por la cuantía que reclama, pues, como hemos advertido, no queda claro si la renta que se fija en el contrato que aporta (incompleto) se corresponde con el local considerado como un todo o solo con la parte del local que se corresponde con la finca registral de la que es titular indiscutida Dª María Milagros.

Pues bien, llegados a este punto, lo que tampoco podemos desconocer es que la arrendataria, Dª María Teresa, en su escrito de oposición, y por lo que se refiere a la reclamación de rentas, invoca la excepción de pluspetición, lo que de suyo entraña un reconocimiento, siquiera parcial, de deuda.

De hecho, sobre la base de que la renta se fijó por todo el local, y de otras consideraciones, antes expresadas, relativas a supuestas incorrecciones en la revisión de la renta, y negando la deuda por concepto de IBI, por no preverlo el contrato, lo cierto es que acaba reconociendo que no ha satisfecho rentas (por todos los conceptos) por la suma de 7.857,42.-euros, y admite que a la actora, cuanto menos, le correspondería la mitad, es decir, la cantidad. 3.928,71€, suma de la que considera debe deducirse la fianza en su día entregada de 600.-euros.

Así las cosas, ante el propio reconocimiento de la arrendataria, estimamos que debe condenarse a las demandadas al pago de la suma de 3.928,71.-euros, deuda que, al menos hasta ese importe, queda acreditada, como decimos, por el propio reconocimiento de la deudora.

Debemos precisar que, al no resolverse el contrato, no ha lugar a descontar la fianza arrendaticia en su día abonada (al margen de que tampoco se distingue si la suma entregada se correspondía con todo el local o solo con la parte de la que es titular Dª María Milagros), ya que la liquidación de la fianza es una obligación que nace cuando se extingue el arriendo (por resolución o por otra causa), y una vez efectuada la comprobación del estado en que se retorna la posesión de la finca arrendada.

Los anteriores razonamientos conducen a una estimación parcial del recurso planteado y a una estimación también parcial de la demanda, que es acogida solo en lo que respecta a la acción de reclamación de rentas y en las cuantías señaladas, debiendo absolverse a las demandadas de los restantes pedimentos interesados en su contra sin hacer expresa imposición de las costas procesales causadas en primera instancia. ( ex. art. 394 LEC).

CUARTO.-Dada la estimación parcial del recurso, no ha lugar a imponer las costas causadas en esta alzada ( ex. art. 398 LEC).

Vistos los preceptos legales aplicados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Acordamos: Que, ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª María Milagros contra la sentencia dictada en fecha 30 de enero de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Terrassa dictada en los autos de Juicio Verbal nº 364/2018 de los que este rollo dimana, REVOCAMOS dicha resolución y, en su lugar, ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta a instancia de Dª María Milagros contra Dª María Teresa y contra Dª Bárbara, condenamos a las referidas demandadas, conjunta y solidariamente, a abonar a la primera la suma de 3.928,71.-euros con más sus intereses legales desde la interposición de la demanda.

Todo ello absolviendo a las indicadas demandadas de los restantes pedimentos que se interesan en su contra y sin hacer expresa imposición de costas en ninguna de las dos instancias.

Se decreta la devolución del depósito constituido por la apelante de conformidad con lo establecido en los apartados 1, 3b/ y 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ .

Modo de impugnación:recurso de CASACIÓNen los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTEdías, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

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