Sentencia Civil Nº 735/2004, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 6, de 30 de Diciembre de 2004

Encabezamiento

Rollo de apelación num.681/04.

Juzgado de Primera Instancia num.2 de Denia.

Procedimiento Juicio Ordinario num.698/02.

S E N T E N C I A Nº735/04

Iltmos Srs.

Don Francisco Javier Prieto Lozano.

Don José María Rives Seva

Don Jesús Martínez Escribano Gómez

Alicante, a treinta de diciembre de dos mil cuatro.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de esta Ciudad de Alicante, integrada por los

Iltmos. Srs. expresados al margen ha visto, en grado de apelación, Rollo de la Sala num.681/04 los

autos de juicio ordinario num.698/02 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia num.2 de Denia,

en virtud del recurso de apelación entablado por la parte demandante D. Alberto , representado por el procurador Sr.Dabrowski Pernas y dirigido por el letrado Sr.Delas

González, y por la parte demandada Dª. Elena , Dª. María del Pilar , D. Jose Ángel Y D. Benjamín

, representados por la procurador Sra.Caballero Caballero y defendidos por el letrado

Sr.Merle Suay; que ha intervenido en esta alzada en su condición de recurrente y apelados.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia núm.2 de Denia, en fecha 30 de abril de 2004, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por D. Alberto representado por procurador Dña Isabel David y asistidos de letrado D.José Delas González y contra D. Jose Ángel, Dña María del Pilar, D. Benjamín Y Dña Elena representado por Procurador D.Miguel Llobel asistido de Letrado D. Jose Ángel, debo absolver y absuelvo al demandado del punto A) del suplico.

En cuanto al punto B) del suplico debo condenar y cono a los demandados a efectuar la cesión al ayuntamiento de Denia de la superficie de 986 m2 con destino a la Unidad de Ejecución, absolviendo a los demandados de los demás pedimentos de este apartado.

En cuanto al punto C) del suplico debo condenar y condeno a los demandados a otorgar escritura pública de compraventa denegando escritura de cesión.

En cuanto a las costas procesales cada parte abonará las devengadas a su instancia y las comunes por mitad".

SEGUNDO.- Notificada la anterior Sentencia, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada y por la parte demandante , que fueron admitidos a trámite y admitido a trámite el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta sección de la audiencia, donde recibido y turnado, se señalo día para deliberación.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales; siendo ponente el Iltmo.Sr.D.Jesús Martínez Escribano Gómez.

Fundamentos

PRIMERO.- La actora ejercita acción demandando el cumplimiento del contrato de compraventa otorgado por las partes en fecha 10 de junio de 1999, acompañado como documento num.1 (f.15 a 19 de los autos); interesando la condena de los demandados A) a hacer entrega de la superficie neta de solar de 1.289 m2; B) a efectuar la cesión a favor del M.I. Ayuntamiento de Denia de la superficie de 1.024 m2 con destino a viales de la Unidad de Ejecución, reservando el aprovechamiento urbanístico subjetivo correspondiente a la previa cesión de dichos viales, así como su simultánea transferencia a favor de la finca registral adquirida; C) al otorgamiento de escrituras públicas de compraventa y cesión en relación con las superficies y aprovechamiento urbanístico expresados; y D) al pago de las costas procesales.

Los demandados se opone a la demanda formulada de contrario, alegando la excepción de non rite adimpleti contractus e interesando la absolución con imposición de costas a la actora.

La Sentencia de primera instancia, estimando parcialmente la demanda, condena a los demandados a efectuar la cesión al Ayuntamiento de Denia de la superficie de 986 m2 con destino a la Unidad de Ejecución y a otorgar escritura pública de compraventa de la parcela objeto del contrato con una superficie de 1.358 m2; absolviéndoles de los demás pedimentos formulados en su contra y sin imponer las costas a los litigantes.

Contra la anterior Resolución se alzan ambas partes, anunciando recurso contra los pronunciamientos que son contrarios a sus intereses y el relativo a las costas, reproduciendo sus pretensiones iniciales y sus alegaciones; que luego el demandante redujo a que se revoque el contenido de los apartados B) y C) de la sentencia de instancia , estableciendo expresamente la obligación de los demandados de cesión en beneficio de la finca adquirida del aprovechamiento urbanístico subjetivo correspondiente a los viales de uso y servicio público, incluídos en la delimitación de la Unidad de Ejecución y determinados en la superficie de 986 m2, y la condena en costas.

SEGUNDO.- Demandante y demandados, propietarios de la finca registral num. NUM000 del Registro de la Propiedad de Denia, de una cabida de 6 hectáreas, 38 áreas y 24 centiáreas , pactaron el día 10 de junio de 1999 la compraventa de la parcela más al Norte de la finca total colindante al Sur con la proyectada Avda. de les Corts Valencianes, al Este con la llamada Senda de la Almadraba, al Oeste con la Acequia de Desague y al Norte con la Discoteca Maná, antes Discoteca Menfis. La superficie de dicha parcela según el plano que se adjunta firmado por las para una completa identificación es la de 1.840 m2 si bien por estar afecta por el Plan Especial Ronda Perimetral en cuanto a la anchura de la Avda. de les Corts Valencianes puede modificarse o variar al alza o a la baja.

El comprador declaraba conoce la calificación urbanística de la parcela y la existencia de suspensión temporal de concesión de licencia mientras se aprueba el Plan Especial Ronda Perimetral e imposibilidad por ello de obtener licencia municipal de segregación.

El precio se fijó en la primera estipulación en la cantidad de 49 millones de pesetas, de los que 47 se pagaron a la firma del contrato, acordando que los otros 2 restantes se abonaran tan pronto se pueda otorgar escritura pública.

La compradora, según la quinta estipulación entró en posesión de la parcela adquirida contra el pago de los 47 millones de pesetas , haciendo suyos todos los Derechos y obligaciones derivados de dicha posesión y propiedad.

Finalmente, resulta relevante que pactaran que los vendedores se obligan a realizar las oportunas cesiones de viario a favor del M.I. Ayuntamiento de Denia para la concesión de la licencia de obra, tan pronto le sea indicado por el mencionado Ayuntamiento la anchura de la Avda. dels Corts Valencianes.

TERCERO.- Es cierto que el demandado opuso en la contestación de la demanda la excepción de non rite adimpleti contractus, y en ningún caso ejercitó demanda reconvencional interesando la resolución contractual al amparo del art.1504 Cc. Y también lo es que la excepción formulada no tiene el carácter de excepción reconvencional reguladas por el art. 408 LEC al tratar la compensación y la nulidad del negocio jurídico en que se funde la demanda y tampoco tuvo esa tramitación.

Dice la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 17 diciembre 2002 , que cita la de 22 de octubre de 1997, que si el acreedor exige el cumplimiento de la obligación recíproca al deudor sin que él haya cumplido, este deudor podrá oponer la llamada "exceptio non adimpleti contractus" que no está expresamente regulada en el Código Civil pero deriva de los arts.1100, 1124, 1308 y ha sido reiteradamente aplicada por la jurisprudencia: Sentencias , entre otras más antiguas, de 10 de enero de 1991 , 9 de julio de 1991, 3 de diciembre de 1992, 15 de noviembre de 1993, 21 de marzo de 1994, 8 de junio de 1996 , otra de la misma fecha 8 de junio de 1996 y la de 29 de octubre de 1996"; continúa esta Sentencia de 1997 diciendo que "sin embargo , el deudor que alega esta "exceptio non adimpleti contractus" la tiene que basar en el incumplimiento real y efectivo de la otra parte, que frustre la finalidad del contrato, no bastando el cumplimiento defectuoso de la obligación. Así, la Sentencia de 21 de marzo de 1994 dice ".....la excepción "non adimpleti contractus"......exige un verdadero y propio incumplimiento de alguna obligación principal derivada del contrato, sin que puedan apoyarse una y otra en un cumplimiento defectuoso.....

En cuanto al efecto que produce la excepción de contrato no cumplido, dice la Sentencia de 21 de marzo de 2001 que "no es la absolución de esta última (de quien la alega , aclaramos) sino la paralización de la facultad de exigir hasta que la parte actora cumpla con el contrato, o estar real, firme e indiscutiblemente dispuesta a cumplir. También es necesario que la excepción se oponga de buena fe; no será viable que se paralice la acción por incumplimiento de obligaciones accesorias o no principales; tal incumplimiento lo ha de ser de obligaciones cuya insatisfacción frustre la finalidad de contrato".

Difícilmente puede prosperar la excepción formulada por los demandados pues no cabe compartir la interpretación de la literalidad de los términos del contrato que hacen los vendedores. El pacto de pagar los 2.000.000.-Pts restantes tan pronto se pueda otorgar escritura pública no puede significar como pretende la parte que debía hacerse cuando se otorgara la licencia de segregación sino que precisamente el pago se haría al otorgamiento de la escritura. Esa es la interpretación más acorde con la literalidad del contenido del convenio (art.1281 Cc); y la que resulta más conforme con la naturaleza y objeto de la estipulación (art.1.286 Cc), si se tiene en cuenta que el comprador ya había satisfecho la parte fundamental del precio.

Por eso cabe considerar que existe la constancia de una manifiesta intención incumplidora que exige la jurisprudencia para que prospere la excepción opuesta. Y por ello no surte los efectos pretendidos el requerimiento resolutorio del art.1.504 Cc (que impediría efectuar el pago aplazado) pues queda claro que el comprador aún podía pagar. Finalmente, tampoco puede objetarse que queda obligado la parte a otorgar escritura sin haber recibido el precio pues es en ese momento cuando se pactó el cumplimiento definitivo de la obligación de pago aplazado.

CUARTO.- La cuestión nuclear del recurso se centra en determinar si el aprovechamiento urbanístico subjetivo correspondiente a los viales de uso y servicio público, incluídos en la delimitación de la Unidad de Ejecución y determinados en la superficie de 986 m2, deben ser cedidos por los vendedores a favor de la finca vendida al comprador o si por el contrario pertenecen a los vendedores al no ser parte del objeto de la venta.

Para resolver la controversia debe acudirse al contenido de las obligaciones contraídas por una y otra parte en el contrato de compraventa; y es claro que al determinar el objeto de la compraventa se fijó un cuerpo cierto, fijando sus linderos y señalando su superficie -1.840 m2 , sin perjuicio de su posible modificación al alza o a la baja- estableciendo la obligación de los vendedores de realizar las oportunas cesiones de viario a favor del M.I. Ayuntamiento de Denia.

Como dice la ST.S. Sala 1ª de 4 abril 1979, cuando es vendido un inmueble, para la determinación del mismo no es necesario que sean precisadas en el contrato las dimensiones, la medida, pudiendo esta indicación tener dos significados, dos valores bien distintos:

Primero.- Que las partes hayan querido obtener aquella determinada medida por aquel determinado precio, estableciendo que en tanto se convenía tal precio en cuanto el inmueble tenía tal medida, siendo obvio entonces que si después resulta que en realidad el inmueble tenía dimensiones distintas, también el importe del precio debe modificarse proporcionalmente , en más o en menos, hipótesis de la venta de inmuebles por unidad de medida o número, prevista y disciplinada por los artículos 1469 y 1470, y.

Segundo.- Que el inmueble sea vendido como cuerpo cierto, es decir, por lo que es , independientemente de sus dimensiones efectivas , hipótesis regulada por el artículo 1471.

Pues bien , la venta a cuerpo cierto indudablemente se verifica cuando en el contrato no sólo no es precisado el precio singular por unidad de medida, sino que tampoco son indicadas las dimensiones globales del inmueble; pero también se verifica cuando, aun no habiendo sido indicado un precio singular por unidad de medida, sin embargo es especificada la dimensión total del inmueble, en cuyo último caso, entre los dos índices en contraste, constituido uno por la falta de precio singular por unidad de medida, y el otro por la concreción de las dimensiones globales del inmueble, la Ley da prevalencia al primero y presume que aquella individualización no había tenido para las partes valor esencial , que sólo constituía una superabundancia, y no significa que las "partes hayan convenido aquel -precio global sólo en cuanto el inmueble tuviese efectivamente aquellas dimensiones totales, siendo de estimar que esta es una presunción absoluta, contra la cual ni el comprador ni el vendedor pueden articular prueba contraria.

Y resulta palmario que en este caso los contratantes vendieron y compraron un cuerpo cierto determinado por sus linderos, y con independencia de la superficie total que se consigna, ya que es evidente que en otro caso no hubiera sido necesario la totalización del precio, ni especificar categóricamente los linderos, bastando el que se hubiera fijado el precio por unidad de medida.

En el contrato los litigantes nunca pactan que los viales que se obligan a ceder los vendedores sean objeto del contrato ni que el aprovechamiento urbanístico subjetivo correspondiente a su superficie deba ser cedida en beneficio de la parcela objeto de la venta. Por ello , interpretando el contrato en sus términos literales, sin comprender cosas distintas ni casos diferentes de aquellos que han sido objeto del mismo, debe concluirse con la Juzgadora a quo que no puede prosperar la pretensión de la actora.

Lo cierto es que el objeto de la venta viene determinada por sus linderos; que claramente establecen el señalado con la Avda. dels Corts Valencianes cuya anchura se encontraba pendiente de fijar y por ello la superficie de la parcela vendida podía modificarse.

Por ello debe confirmarse la Resolución recurrida en este extremo, pues si el aprovechamiento urbanístico es una facultad del dominio, resulta palmario que el correspondiente a la superficie destinada a viales no se transmitió, pues los vendedores se obligaban a cederlos al Ayuntamiento. Entonces el aprovechamiento queda a favor del propietario del terreno, en este caso el vendedor. El comprador pretende que la ausencia de reserva del dominio sobre los viales venga a significar que constituían objeto del contrato de venta; sin embargo, acudiendo al contenido del art.1.283 del Cc. Ya citado, no deben entenderse incluido en él cosas distintas ni casos diferentes de los pactados. Carece de sentido acudir a la interpretación económica del contrato pues ni ha sido objeto de prueba suficiente las alegaciones que expresa ni en nuestro sistema el precio de compra es el precio justo sino el precio pactado.

Finalmente , entiende esta Sala que no se trata de interpretar una cláusula oscura del contrato; sino de interpretar su literalidad; entendiendo que el objeto cierto de la venta es el que consta en el contrato de venta y solo él. Como dice la Sentencia de S.T.S. de 2 febrero 1968 aunque se razona respecto a los artículos 1284 y 1285 del mismo texto legal al oponerse a la interpretación referida, sin alegar respecto a éstos ninguno de los conceptos de infracción limitativamente establecidos en el número segundo del artículo 1692 de la ley de ritos, resultaría ineficaz tal fundamento, pues el Juzgador de instancia apoya su interpretación en el sentido literal de las cláusulas, sin necesidad de acudir a las normas de estos últimos artículos, que sólo tienen virtualidad cuando se trata de cláusulas que admiten diversos sentidos o de las que son dudosas. Valga desde luego dicho razonamiento para las alegaciones del comprador recurrente en cuanto a la interpretación del contrato. Debe acudirse a la interpretación literal de los términos del contrato si esto resultan claros y no dejan duda sobre las intenciones de los contratantes.

QUINTO.- La cesión a favor del ayuntamiento del vial que la demandada dice innecesaria es una obligación asumida contractualmente que debe ser cumplida y acreditado su cumplimiento frente al comprador; en la cantidad que fija la Sentencia de primera instancia pues es la que resulta de la prueba practicada sin que exista mayor gravamen para los vendedores frente a lo interesado por la compradora.

Y como acertadamente señala la Juzgadora a quo, no cabe imponer a los vendedores la obligación de escriturar al no encontrarse efectivamente pactada.

SEXTO.- Los vendedores demandados denuncian en esta alzada incongruencia de la Sentencia de primera instancia en relación con lo pedido por el demandante , al entender que concede más de lo pretendido en el escrito de demanda. Efectivamente de la Sentencia de primera instancia resulta que los demandados se encuentra obligados a otorgar escritura pública de venta a favor del actor de 1.358 m2 cuando en la demanda se venía a interesar 1.289 m2.

Respecto a la incongruencia conviene recordar la doctrina constitucional y jurisprudencial. Las Sentencias de 18 de noviembre de 1996, 29 de mayo de 1997 , 28 de octubre de 1997, 5 de noviembre de 1997, 11 de febrero de 1998 y 17 de febrero de 1998 dicen: es doctrina jurisprudencial reiterada la que proclama que para decretar si una Sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido ("ultra petita"), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ("extra petita") y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ("citra petita"), siempre y cuando el silencio judicial no puede razonablemente interpretarse como desestimación tácita. Se exige para ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de demanda y, en su caso, de contestación y la parte resolutiva de las Sentencias que deciden el pleito. También puede apreciarse vicio de incongruencia en aquellas Sentencias que prescinden de la causa de pedir y fallan conforme a otra distinta, al causar indudable indefensión , que no ampara el principio "iura novit curia". Y añade la Sentencia 9/1998, de 13 de enero del Tribunal Constitucional: Desde la perspectiva constitucional, este Tribunal ha venido declarando reiteradamente que para que la incongruencia por exceso adquiera relevancia constitucional y pueda ser constitutiva de una lesión del Derecho a la tutela judicial efectiva del artículo 24.1 de la Constitución Española, se requiere que la desviación o el desajuste entre el fallo judicial y los términos en que las partes hayan formulado sus pretensiones, por conceder más de lo pedido (ultra petitum) o algo distinto de lo pedido (extra petitum) , "suponga una modificación sustancial del objeto procesal, con la consiguiente indefensión y sustracción a las partes del verdadero debate contradictorio, produciéndose un fallo extraño o las respectivas pretensiones de las partes".

El motivo de impugnación de la Sentencia debe perecer; pues es reiterada doctrina del Tribunal Supremo que la armonía, entre los pedimentos de las partes en el proceso con la Sentencia, no implica necesariamente un acomodo rígido a la literalidad de lo suplicado, sino también ha de hacerse extensiva a aquellos otros que de algún modo los complementen y precisen, o que contribuyan a la fijación de sus lógicas y naturales consecuencias, bien sudan de los propios alegatos de las partes, así apreciados por el Juzgador , o bien sean precisiones o aportaciones de las partes en sus escritos de alegaciones o probanzas, porque lo perseguido por la Ley no es otra cosa que el órgano jurisdiccional se atenga a la sustancia de lo pedido y no a su literalidad, Sentencias de uno de junio y diez de noviembre de mil novecientos setenta y nueve, treinta y uno de marzo de mil novecientos ochenta y uno y treinta de junio de mil novecientos ochenta y uno y treinta de junio de mil novecientos ochenta y dos, citadas todas ellas por la de 19 de enero de 1984. Resulta acreditado que solo en el momento en trámite de prueba queda concretada la superficie concreta de la parcela objeto de la venta al unirse el oficio del Ayuntamiento de Denia, sin que quepa advertir que el comprador debía conocer con anterioridad la superficie concreta. En cualquier caso no existe modificación del objeto del proceso sino mera concreción en el momento procesal hábil para ello. Desde luego que no venía concretado en el contrato cuyo cumplimiento pretende el demandante y no resulta suficiente conocimiento la mera notificación del vendedor en los múltiples requerimientos cruzados entre las partes.

SÉPTIMO.- La estimación parcial de la demanda implica que conforme con el art.394 L.E.C. procedía declarar que cada parte satisfaría las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad. Por ello procede también desestimar ambos recursos en cuanto a la impugnación de la imposición de las costas procesales de la primera instancia por resultar ajustada también en este extremo la Sentencia recurrida.

OCTAVO.- Desestimándose ambos recursos , cada parte satisfará a la otra los causados por el suyo, conforme dispone el art.398 LEC.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando los recursos de apelación formulados por la representación procesal de D. Alberto y D. Jose Ángel, Dª. María del Pilar, D. Benjamín y Dª. Elena, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la Sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia num.2 de Denia en autos de juicio ordinario num.698/02 con fecha 30 de abril de 2004 por resultar ajustada a derecho; imponiendo a cada parte las costas causadas por su recurso.

Notifíquese la presente resolución a las partes en la forma ordenada por el art.248.4 LOPJ; haciéndoles saber que contra la misma no cabe interponer recurso ordinario alguno , sin perjuicio de los extraordinarios previstos por la L.E.C..

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. ponente que la suscribe hallándose la Sala celebrando audiencia pública. Doy fe.-