Sentencia Civil Nº 737/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 79/2008 de 17 de Diciembre de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN Décimo-tercera

ROLLO Nº. 79/2008-D

JUICIO ORDINARIO. ARRENDAMIENTOS DE BIENES INMUEBLES NÚM. 374/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº. 35 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº. 737

Ilmos. Sres.

D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. MARÍA DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a diecisiete de diciembre de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimo-tercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de juicio ordinario, arrendamientos de bienes inmuebles nº. 374/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº. 35 de Barcelona, a instancia de Dª. Virginia y Luis Carlos , contra LUCÍA TAFALLET, S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 22 de octubre de 2007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda formulada por la Procuradora Sra. Marta Pradera, en nombre de D. Luis Carlos y Doña Virginia , debo condenar y condeno a que la demandada, Lucía Tafallet S.L., abone a los actores la suma de 7.252,98 euros, con intereses legales y costas."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 25 de noviembre de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora, formulada al amparo de los arts. 1100 y ss CC , va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a la entidad LUCIA TAFALLET S.L. a abonar D. Luis Carlos y a Dª. Virginia la suma de 7.252'98 € con sus intereses, en concepto de daños y perjuicios derivados de la financiación del precio del traspaso, por el desistimiento o incumplimiento de la demandada respecto del traspaso del local que se dirá, partiendo de que el negocio se perfeccionó mediante el concurso de oferta y aceptación, partiendo de un precio cierto (arts. 1254, 1445 y 1447 CC ). A dicha pretensión se opuso la demandada que, si bien admitió la existencia de conversaciones para intentar llegar a un acuerdo de traspaso, nunca llegó a alcanzarse al no aceptar los actores las condiciones que imponía la demandada, entre ellas el precio de "65 millones de pts." (390.675 €), cuyo error les fue puesto de manifiesto vía burofax de 20.4.2007 (f. 89 y 90), por lo que no procede la indemnización interesada, si bien en el acto del juicio alegó la necesidad de consentimiento de la arrendadora propietaria.

La sentencia de instancia estima la demanda, al considerar que existió un acuerdo de traspaso que fue incumplido por la demandada, con expresa imposición de costas a ésta. Frente a dicha resolución se alza la referida demandada reiterando (1) la inexistencia de acuerdo de traspaso con el precio alegado en la demanda, basándose la sentencia en indicios muy aislados y ni siquiera plenamente acreditados; (2) subsidiariamente, la indemnización debe ser menor, cuando, al menos tras recibir el fax de la demandada en 4.5.2006, podían haber cancelado el préstamo, atendida su exclusiva finalidad, sin que fuese procedente la reclamación del período junio 3006-marzo 2007 (que suponen 3.256'94 €, 12 mensualidades a razón de 332 € cada una), aparte de que lo obtenido fue aplicado a gastos personales, todo lo cual supone un enriquecimiento injusto

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La entidad demandada, cuya administradora es Dª. Eugenia , es titular arrendaticia del local, dedicado a la restauración de unos 220 m2(restaurante "PUNT DE TROBADA"), sito en la Ronda S. Pere, 45-bajos de Barcelona, según contrato de arrendamiento de 15.1.1998; el restaurante tenía una plantilla de 6 trabajadores. 2) A principios del 2006, se colocó en la puerta del restaurante un cartel en el que podía leerse "EN TRASPASO"; a consecuencia de ello y trabajando en el local un sobrino de los actores, éstos se interesaron por el local, concertando una visita con la Sra. Eugenia , para informarse sobre las condiciones del traspaso; todas las entrevistas tuvieron lugar en el local y en presencia del personal del restaurante. 3) La Sra. Eugenia comunicó el precio del traspaso (que según los actores era de 65.000 €), que aceptaron, existiendo además, intercambio de documentación. 4) Al no disponer de dicha suma, solicitaron una ampliación del préstamo hipotecario sobre su vivienda habitual de la Caixa de Terrassa; a tal efecto, el Director de la oficina 0087, les comunicó que precisaba al menos un extracto de las cuentas de la demandada, a fin de comprobar su solvencia, llamando aquél con tal finalidad a la Sra. Eugenia , que entregó al actor la cuenta de pérdidas y ganancias correspondiente al ejercicio 2005, siendo entregado a la referida entidad crediticia (f. 17 y ss), que decidió conceder el préstamo hipotecario por la suma de 72.000 €, formalizándose en 1.3.2006 (f. 19 y ss), dándose las siguientes circunstancias: a) motivó gastos de Notaría por importe de 677'06 €, y de Registro de 145'03 €, así como un IAE de 999'15 €; b) los honorarios de la Caixa ascendieron a 210 más el 16% de IVA, más otros 35 y 5'60 € por consulta al Registro de la Propiedad, así como una comisión de apertura de 1080 € y una comisión de estudio de 180 €; c) se pactaron unos intereses hasta el 2.3.200 de 3.887 €, que constan detallados (f. 49 y ss). d) la suma obtenida fue ingresada en una cuenta de ambos actores en 1.3.2006, de la que, el 3.5.2005 se retiraron 61.000 €, para su ingreso en otra cuenta de la que era titular la Sra. Virginia , ambas de la Caixa Terrassa (f. 123) 4) Obtenida la financiación para el traspaso, se intentaron poner en contacto con la Sra. Eugenia , hasta que lo consiguieron en visita al local, comunicándoles ésta, que había que esperar a lo que dijese el administrador; pasado el tiempo y ante el silencio de aquella, se personaron de nuevo en el local, comunicándoles esta vez la referida Sra. que el administrador dijo que no podía formalizar el traspaso, hallándose la dueña del local en Suiza. 5) En 25.4.2006, la Sra. Eugenia llamó al actor preguntándole si aún estaba interesado en el traspaso, y al manifestar éste que sí, aquella le dijo que le llamaron al día siguiente para darle una contestación definitiva, lo que no solo no hizo sino que dejó de comunicarse con los actores. 6) Estos requirieron a la demandada vía burofax recibido por la demandada en 3.5.2006(f. 42 y ss) a fin de proceder al traspaso, a lo que la demandada contestó negando la existencia del traspaso, aunque reconociendo las conversaciones previas sobre el mismo (f. 46 y ss). 7) A las presentes actuaciones precedieron "diligencias preliminares" 1128/2006 seguidas en el mismo Juzgado de Instancia, a fin de obtener copia de determinados documentos para acompañar a la demanda.

TERCERO.- El contrato existe "desde que una o varias personas consienten en obligarse" (art. 1254 CC ), perfeccionándose "por el mero consentimiento" (art. 1258 CC ) que se manifiesta "por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato" (art. 1262.1º CC ), y pudiendo "establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente" con una serie de límites (art. 1255 CC ), entre ellos la imposibilidad de alterar las normas relativas a la capacidad para contratar, ni las relativas a la licitud del objeto, ni la pretensión de perseguir un fin ilícito, inmoral o prohibido, ni deformar la estructura peculiar de cada contrato, ni dejar su validez y cumplimiento al arbitrio de uno de los contratantes (art. 1256 CC ), en tanto que, tales materias, constituyen Derecho Necesario (ius cogens). A la vez, el contrato, propiamente, existe cuando la voluntad de cada una de las partes actúa en consideración a su interés opuesto o distinto del que impulsa a la otra (se persiguen intereses opuestos que se armonizan mediante el acuerdo de voluntades); si persiguen un interés común y con el acuerdo de voluntades colaboran los unos junto a los otros a su realización, no se trata propiamente de un contrato, y por ello no se pueden aplicar la mayor parte de las normas específicas dictadas para regular la contratación (sí las generales aplicables a todo acuerdo y convenio entre partes referidas a la declaración de voluntad, a los vicios del consentimiento, a la condición, término y modo, a la interpretación, etc...), sin perjuicio de que lo convenido es "ley" (vincula como la ley) para las partes que regirá su conducta posterior, vinculándoles (art. 1091 CC ), y sin que su validez y cumplimiento pueda dejarse al arbitrio de una de las partes (art. 1256 CC ).

En el presente caso las posiciones de las partes son absolutamente dispares: 1) Para los actores, existió contrato verbal de traspaso por el precio cierto de 65.000 €, que fue incumplido por la "cedente". 2) Para la demandada, existieron conversaciones previas sin llegarse a acuerdo alguno, bien porque el precio era otro (más de cinco veces por encima), bien porque precisaba para el traspaso del sentimiento de la arrendadora. De una manera secundaria, disienten asimismo sobre la entidad de los perjuicios y, consiguientemente, la cuantía de la indemnización.

CUARTO.- Existen al respecto una serie de datos (varios) no desvirtuados (a los que ha de acudirse atendida la escasez de prueba directa y las posiciones de las partes), suficientemente acreditados, que permiten inferir, como consecuentes, la realidad de la la perfección del contra y el precio del que se parte en el escrito inicial (art. 386 LEC ) : 1) existió una oferta pública de traspaso a principios del 2006, no supeditado a la autorización de la propietaria, según los términos del contrato de arrendamiento. 2) es incontrovertida la realidad de las conversaciones entre las partes, lógicamente sobre el precio y la marcha del negocio. 3) Tras dichas conversaciones, se produjo la solicitud de préstamo, a finales de febrero 2006, para pagar el precio del préstamo, y en base a documentación entregada por la demandada para la obtención del préstamo (actuaciones de ambas partes para consumar el contrato), se obtiene el mismo en dichas fechas, concretamente el 1.3.2006, lo que resulta revelador de la aceptación de aquella oferta, sin que se desvirtúe que con dicha aceptación se modificasen los términos de la oferta, ni que ésta fuera retirada antes de la aceptación, sino, por el contrario, revelando su firmeza la actuación de la demandada para conseguir la financiación del precio del traspaso. 4) el tipo de préstamo, ampliación de un hipotecario sobre su vivienda familiar; en relación con el Sr. Luis (por la entidad crediticia), nunca se les habría concedido por "65.000.000 pts", es decir 390.675 €. 5) el cambio de posición respecto de la realidad del traspaso por parte de la demandada, antes y después de la demanda (de no existir perfección a supeditarse al consentimiento de la propietaria; de no existir el traspaso - f. 47, burofax de 4.5.2005 -, a considerar que el precio no eran 65.000 € sino 65 millones de pts., f. 81, burofax de 27.5.2005, habiendo existido una confusión en el precio; de no existir acuerdo, a entender que, de existir los actores deberían haber interesado su cumplimiento, según el escrito formalizador del recurso). 6) en ese contexto ha de valorarse la testifical del Sr. Pedro Antonio , sobrino de los actores que trabaja en el Restaurante y de la Sra. Virginia , hermana de la actora, en relación con la Don. Luis , sobre que fue él quien solicitó información a la demandada para valorar la posibilidad de ampliar el préstamo hipotecario por 65.000 €, la entrega de la documentación requerida con tal finalidad por parte de los actores (cuenta de pérdidas y ganancias), el contenido de la misma (pérdidas importantes y gastos, en relación con la perspectiva negativa de disminución de determinada clientela "fija", que haría poco menos que imposible amortizar el precio del traspaso a medio plazo, de ser éste 390.675 €, con la carga añadida de soportar una importante hipoteca), sobre el precio del traspaso por 65.000 €, próxima a los 72.000 del préstamo. 7) la abismal diferente de cifras, 65.000 € y 65.000.000 pts (390.675 €), que no deja ningún margen para la confusión de los actores, de nacionalidad filipina, que se expresan correctamente en castellano, y el Sr. Luis Carlos lleva, al menos, 12 años en España trabajando como jefe de cocina.

QUINTO.- En orden a la cuantía de la indemnización, ha de corresponder a perjuicios reales y plenamente acreditados (tanto en su existencia como en su cuantía), que sean consecuencia necesaria del hecho generador (incumplimiento resolutorio); en el presente caso no se cuestionan los gastos o costes derivados de forma directa e inmediata de la ampliación de la hipoteca (en todo caso, representados en una serie de documentos aportados con la demanda, no expresamente impugnados, justificativos de tales gastos), limitándose a la improcedencia del pago de las cuotas referidas al período de junio 2006 a marzo 2007. Pero claro, el préstamo se obtuvo en 1.3.2006 (f. 19 y ss), y desde entonces, los actores intentaron ponerse en contacto con la Sra. Eugenia , hasta que lo consiguieron en visita al local, comunicándoles ésta (conociendo la obtención de la financiación), que había que esperar a lo que dijese el administrador; pasado el tiempo y ante el silencio de aquella, se personaron de nuevo en el local, comunicándoles esta vez la referida Sra. que el administrador dijo que no podía formalizar el traspaso, hallándose la dueña del local en Suiza, hasta que en 25.4.2006, la Sra. Eugenia llamó al actor preguntándole si aún estaba interesado en el traspaso, y al manifestar éste que sí, aquella le dijo que le llamaría al día siguiente para darle una contestación definitiva, lo que no solo no hizo sino que dejó de comunicarse con los actores, quienes requirieron a la demandada vía burofax recibido por la demandada en 3.5.2006(f. 42 y ss) a fin de proceder al traspaso, a lo que la demandada contestó negando la existencia del traspaso, aunque reconociendo las conversaciones previas sobre el mismo (f. 46 y ss), e incluso hubo de acudirse a las citadas "diligencias preliminares" 1128/2006 seguidas en el mismo Juzgado de Instancia, a fin de obtener copia de determinados documentos para acompañar a la demanda, por lo que se comparte el fundamente 5º de la resolución recurrida.

SEXTO.- Consecuentemente, con desestimación del recurso procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por la entidad mercantil LUCÍA TAFALLET S.L. contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.