Sentencia Civil Nº 737/2008, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 3166/2007 de 30 de Diciembre de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA

Sección 006 , sede Vigo

Domicilio: C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO

Telf.: 986817388-986817389 - Fax: 986817387

Modelo: SEN00

N.I.G.: 36038 37 1 2007 0600379

ROLLO DE APELACIÓN: RECURSO DE APELACION (LECN) 0003166 /2007-CH

Juzgado procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 9 de VIGO

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000457 /2006

APELANTE: Montserrat , Fermín

Procurador/a: JOSE FRANCISCO VAQUERO ALONSO, JOSE FRANCISCO VAQUERO ALONSO

Letrado/a: JOSE MANUEL OTERO RODRIGUEZ, JOSE MANUEL OTERO RODRIGUEZ

APELADO/A: Justiniano , Marí Trini

Procurador/a: PAZ BARRERAS VAZQUEZ, PAZ BARRERAS VAZQUEZ

Letrado/a: JERONIMO ANGEL ESCARIZ COVELO, JERONIMO ANGEL ESCARIZ COVELO

LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO, compuesta por los Ilmos. Sres.

Magistrados D. JAIME CARRERA IBARZÁBAL, Presidente; D. JULIO PICATOSTE BOBILLO Y Dª. MAGDALENA FERNÁNDEZ SOTO, han pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

La siguiente

SENTENCIA NÚM.737

En Vigo (Pontevedra), a treinta de diciembre de 2008.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, sede Vigo, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000457 /2006, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 9 de VIGO, a los que ha correspondido el núm. de Rollo de apelación 0003166 /2007, es parte apelante-demandado: D. Montserrat , D. Fermín , representados por el procurador D. JOSE FRANCISCO VAQUERO ALONSO y asistido del Letrado D. JOSE MANUEL OTERO RODRIGUEZ; y, apelado-demandante: D. Justiniano Y D. Marí Trini representados ambos por el procurador D. PAZ BARRERAS VÁZQUEZ y asistido del Letrado D. JERONIMO A. ESCARIZ COVELO.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JULIO PICATOSTE BOBILLO, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 9 de Vigo, con fecha 7 de febrero de 2007 , se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

"Que estimando íntegramente las pretensiones de la parte actora debo declarar y declaro la ineficacia del contrato de compraventa de fecha 23 de agosto de 2005 condenando a Fermín y a Montserrat a pagar Justiniano y Marí Trini la cantidad de 13.522,77 euros, más el interés legal del dinero desde el día 10/11/05; con expresa condena en costas de la parte demandada."

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, por el Procurador D. JOSÉ FCO. VAQUERO ALONSO, en nombre y representación de D. Montserrat Y D. Fermín , se preparó y formalizó recurso de apelación que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Una vez cumplimentados los trámites legales, se elevaron las presentes actuaciones a la Audiencia Provincial de Pontevedra, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección Sexta, sede Vigo, señalándose para la deliberación del presente recurso el día 04/12/08.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Los demandantes, don Justiniano y doña Marí Trini , en documento privado de 23-8-2005, celebraron contrato de compraventa con don Fermín y doña Montserrat por el que los primeros adquirían la vivienda situada en la CALLE000 , bloque NUM000 -portal NUM001 - NUM002 de esta ciudad. El contrato se formaliza en documento privado de 23 de agosto de 2005 con intervención de la inmobiliaria Rosalía de Castro 1997 S.L. Se fija como precio de la venta el de 247.917,49 euros; en dicho documento se acuerda la entrega como señal la cantidad de 13.522,77 euros; el resto se entregaría en el momento de otorgarse la escritura notarial.

A poco de suscribirse el contrato, los compradores, vecinos de Chantada (Lugo), solicitan información en el Ayuntamiento sobre la situación urbanística del inmueble en el que se encuentra la vivienda, información que se proporciona el 21-10-2005. A la vista de los informes emitidos por el Ayuntamiento que obran en autos resulta que el Estudio de Detalle de la UE III-05-Pastora, fue declarado nulo por sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Galicia, posteriormente confirmada por el Tribunal Supremo; en la sentencia también se anuló la licencia municipal otorgada para la construcción de un edificio de 56 viviendas situado en la calle Ricardo Torres Quiroga 15-17-19, respecto del que, como consecuencia de haberse instado la ejecución de la sentencia, se ha incoado un expediente de protección de la legalidad que podía concluir con una orden de derribo. Los demás edificios, entre los que está el bloque que corresponde a la vivienda comprada por los demandantes -edificio situado en la CALLE000 número NUM001 , integrado en la citada UE III-05-Pastora - no consta impugnación judicial de la concreta licencia de obras otorgada para la construcción del citado inmueble; el edificio en cuestión se encuentra actualmente en situación análoga a la de "fuera de ordenación" al ubicarse en un ámbito remitido a un planeamiento secundario pendiente de aprobación.

No aviniéndose a los demandados a la anulación del contrato, a la que fueron instados por los compradores al conocer la situación urbanística del inmueble, formulan demanda pidiendo la nulidad del contrato por error invalidante del consentimiento.

El Juzgado, aun consciente de que lo pedido es la nulidad y no la resolución del contrato del contrato, acuerda esta segunda con base en el art. 1124 del CC , entendiendo que, al ser citado el anterior precepto, es ejercitada también la acción resolutoria. Lo cierto es que en la parte dispositiva de la sentencia, al estimar la demanda, en lugar de declarar resuelto el contrato, declara su ineficacia. Esta circunstancia motiva que el primero de los motivos de recurso se base en la incongruencia de la sentencia, extremo en el que, por razón del sentido de nuestra resolución, no hemos de entrar por inneceasario.

SEGUNDO.- El art. 21.2 de la Ley 6/1998 de 13 de abril de Régimen del Suelo y Valoraciones establece que en las enajenaciones de terrenos, deberá hacerse constar en el correspondiente título, si se tratare de terrenos no susceptibles de edificación o con edificaciones fuera de ordenación de conformidad con el planeamiento aplicable, su expresa situación a estos efectos. La infracción de este deber facultará al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de un año a contar desde la fecha de su otorgamiento y para exigir indemnización por los daños y perjuicios que se le hubieren irrogado.

Este específico deber de información se ha mantenido sustancialmente en las diversas versiones del texto legal (art. 62 del TRLS de 1976 , art. 45 del RDL 1/1992 de 26 de junio , art. 18 de la Ley 2/2008 de 20 de junio ) con variantes, pues donde se hablaba de resolución se habla a ahora de rescisión y se amplia el plazo de 1 a cuatro años).

De lo que se trata es de decidir ahora, y en relación con el conflicto que en este proceso se plantea, es si la omisión de toda referencia a la situación urbanística de la finca vendida puede servir de base para la invocación de un error invalidante del negocio.

TERCERO.- Descartamos toda actuación dolosa de los vendedores; no hay constancia ni prueba alguna que nos lleve a entender que los vendedores procedieron de modo insidioso, en el sentido del art. 1269 del CC , para inducir a los demandantes a la celebración del contrato. De hecho, los demandantes no reprochan tal modo de proceder, sino simplemente la omisión de referencia alguna a la situación urbanística de la finca, es decir, el incumplimiento del citado deber legal de información a cargo del vendedor.

Los últimos pronunciamientos jurisprudenciales han venido matizando el alcance de esta obligación del vendedor y las consecuencias de su incumplimiento. La STS de 17-11-2006 , aunque resolviendo un supuesto en el que se pretendía la incardinación de la omisión de información sobre condiciones urbanísticas en la previsión del art. 1483 del CC , hace el TS algunas consideraciones al respecto atinentes a la virtualidad del deber legal de información del vendedor establecido en la legislación urbanística antes citada. Se recuerda en la citada sentencia que después de la vigencia de la Ley de Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 12 de mayo de 1956 , sucedida por el Texto Refundido aprobado por Decreto 1346/1976, de 9 de abril , y después por la Ley de Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, Texto articulado aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio , que estuvo en vigor hasta la declaración de inconstitucionalidad efectuada por la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo , hasta la regulación actual en la Ley de Régimen del Suelo y Valoraciones de 1998 , y las diversas normas autonómicas, se han acentuado el carácter público de la planificación urbanística, y se ha difundido el sistema de información del ciudadano (artículos 42, 57, 62 del TR de 1976 ; después 8, 43 y 45 del TA de 1992). La sentencia que citamos hace notar que "... se ha ido afirmando en la jurisprudencia la idea de que las limitaciones legales del dominio, que muchas veces son verdaderos límites conformadores en el sentido antes apuntado, al ser de carácter institucional y aplicarse de modo automático, a lo que cabría añadir que gozan de mecanismos de publicidad de fácil acceso, no pueden ser ignoradas por el comprador, de modo que no alcanza a ellos la responsabilidad del vendedor." Tras la cita de resoluciones diversas, se trae a colación la STS de 3-3-2000 que "subordina la aplicación de la norma a que nos referimos a la posibilidad de conocimiento de sus respectivas circunstancias -dice- por parte del comprador en razón de su oficio (artículo 1484 CC ) o de la posibilidad de alcanzarlo (artículo 1483 CC ) por facilidad de consultar el medio establecido de registración de tales circunstancias, afectaciones o limitaciones (En el caso, la entidad recurrente no había consultado el régimen urbanístico afectante a los locales que adquiría en el Ayuntamiento, de acuerdo con el artículo 55 de la Ley del Suelo vigente entonces, que era el Texto Refundido aprobado por RD 1346/1976, de 9 de abril ) y -añadía la sentencia- "este cuidado de fácil cumplimiento no cabe desplazarlo legalmente a las obligaciones de constatación que dispone el artículo 62 LS , ya que éste último precepto parte, como también el artículo 1483 CC , del conocimiento que oculta el vendedor sobre el régimen de límites de la propiedad que vende".

El TS, en la sentencia que venimos citando (en supuesto en que los compradores eran extranjeros) declara que las condiciones urbanísticas no pueden ser equiparadas, a los efectos del artículo 1483 CC , a las cargas o servidumbres no aparentes que no se mencionan en la escritura "en primer lugar, porque la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, como consecuencia del carácter público de Planeamiento, y lo estuvo en el caso, como es de ver en los propios Autos, en cuyo folio 93 figura la certificación del Excmo. Ayuntamiento de Calpe sobre la finca núm. 4-C de Buenavista, que es la que fue objeto de compraventa. En segundo lugar, porque siendo ello así no puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos (artículos 7.1 y 1258 CC art.7 .1 EDL 1889/1 art.1258 EDL 1889/1 ), imponga un especial deber de información en los vendedores que venga a coincidir con lo que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Públicas que la dispensan, entre otras razones porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente; lo que no ocurre, desde luego, cuando se trate de circunstancias o de condiciones que estén en contradicción o supongan modificación o alteración de hecho de cuanto se refleje en los Registros o Archivos (Por ejemplo, se encuentre pendiente una modificación del Plan, o una decisión sobre su validez y/o eficacia que conozca ya la parte vendedora pero no haya trascendido al Registro o al Archivo), y es en supuestos como los apuntados cuando puede y debe tener relevancia el deber de información, así como en los casos en que la parte vendedora, mediante maquinaciones o insidias, consigue convencer a la compradora de que, no obstante la información urbanística pública, se dan en el caso otras condiciones que incitan a la adquisición."

Por su parte la STS de 8-11-2007, recuerda la antes citada de 17-11-2006 que "pone énfasis en que la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, como consecuencia del carácter público del planeamiento y, siendo ello así, no puede decirse que la buena fe que impone deberes de comportamiento honesto y leal en los tratos, y que ha de exigirse en el ejercicio de toda suerte de derechos (artículos 1258 y 7.1 del Código civil art.7 .1 EDL 1889/1 art.1258 EDL 1889/1 ) imponga un especial deber de información en los vendedores respecto de extremos cuyo conocimiento puede fácilmente obtenerse mediante una consulta, que implica una mínima diligencia por parte de quien se propone adquirir una finca, realizando una inversión importante, con un determinado objetivo que supone una cierta calificación urbanística, a menos que se trate de circunstancias o de condiciones que supongan una modificación o alteración de hecho respecto de las que se reflejen en los registros o archivos." (Como ocurre cuando se encuentra en curso una modificación del Plan que ya conoce el transmitente, o se haya producido o esté en vías de producirse una decisión que venga a alterar el planeamiento y de la que ya tenga noticia la parte transmitente, etc.)." Se añade que, en el caso de la STS 8-11-2007 , la compradora "realizó poco después una consulta a los servicios municipales que hubiera podido llevar a efecto con anterioridad, de haber obrado con la diligencia media, lo que vendría a traducirse en que un eventual error sobre la condición urbanística de los terrenos hubiera tenido carácter inexcusable, y por tanto sería irrelevante, dado que la parte contratante ha podido salir de su ignorancia procediendo con la diligencia media." Y termina, por fin diciendo: "En definitiva, resulta inaplicable el artículo 62 del RD 1346/1976 en un supuesto en el que un comportamiento en buena fe, en cuanto supone un actuar diligente, hubiera permitido obtener con facilidad la información sobre la condición urbanística de las fincas que decía ignorar la entidad compradora cuando, además, se le vendían como rústicas y a precio de rústicas, sin que hubiera especiales circunstancias que alteraran la situación y fueran conocidas por los compradores."

La doctrina científica ha hecho notar que la tesis de la sentencia del Alto Tribunal inicia una nueva línea jurisprudencial que se distancia de un anterior entendimiento del precepto al que venimos refiriéndonos (art. 21.2 de la Ley 6/1998 de 13 de abril de Régimen del Suelo y Valoraciones, en sus diversas y sucesivas versiones de los distintos textos legales) más apegado a su tenor literal, que venía a premiar al adquirente que omite deberes de diligencia impuestos por la buena fe con la facultad resolutoria y la apriorística concesión de la acción de daños.

Es de hacer notar que en el supuesto que enjuiciamos, los compradores tenían acceso a la información cuya ausencia reprochan, sin problema ni obstáculo alguno; de hecho, y como en la hipótesis de que trataba la STS que acabamos de citar, inmediatamente después de haber comprado, acudieron al Ayuntamiento y se hicieron con la información cuyo anterior desconocimiento les lleva a invocar el error.

A la vista de las declaraciones de la citada doctrina jurisprudencial, se acota o restringe el ámbito del deber de información impuesto al vendedor por la legislación urbanística en consideración a la responsabilidad negocial del comprador, en la medida que el TS entiende que la norma en cuestión no puede ser aplicada cuando, a pesar del incumplimiento de la obligación legal de hacer constar la información urbanística en el título de transmisión, la falta de información puede ser suplida mediante un actuar diligente por parte del adquirente que tiene acceso a los mecanismos públicos y oficiales que suministran aquella información.

Cumple añadir a lo ya razonado que sustentada la demanda en la invocación del error invalidante del consentimiento (arts. 1265 y 1266 del CC ) Para que se produzca la invalidez del consentimiento es necesario, no solo que el error sea sustancial y derivado de actos desconocidos para el que se obliga, sino también que el desconocimiento sea inexcusable, de modo que no hubiera podido ser evitado mediante el empleo por el que ha sufrido el error de la mínima diligencia excusable, de modo que se desvanece la esencialidad del error cuando se trate de situaciones fácilmente evitables mediante el empleo de una mínima diligencia (SSTS 17-5-, 12-7-1988, 4-1-1989, 23-2-1995, 25-1-1996 ).

En consecuencia, y en aplicación de la doctrina hasta aquí expuesta, debe ser desestimada la demanda.

CUARTO.- Al margen de lo dicho, suficiente para no acoger la pretensión actora, cabe también apuntar, a mayor abundamiento, que en un recto entendimiento del art. 21.2 de la Ley 6/1998 de 13 de abril y su finalidad, lejos de interpretaciones puramente formalistas, es preciso matizar el alcance del deber de información en el sentido de comprobar la relevancia que para el acto traslativo, vigencia y disfrute del bien adquirido pueda suponer la concreta situación urbanística de la vivienda comprada.

De la información suministrada por el Ayuntamiento, la que los compradores solicitan poco después de suscrito el contrato de compraventa, se desprende que de los varios bloques de viviendas que integran la UE III-05 Pastora, es uno solo de ellos, el correspondiente a los número 15-17-y 19 de la calle Ricardo Torres Quiroga, el que está afectado por un expediente de protección de la legalidad que podría terminar en orden de derribo, pero los demás edificios -lo que incluye el de la vivienda de litis- tienen en vigor sus licencias anteriores a la firmeza de la sentencia, por lo que ningún expediente de derribo se ha incoado respecto de ellos, como tampoco, y pese al tiempo transcurrido, ha tenido lugar impugnación judicial de la concreta licencia de obras otorgada para el edificio situado en el número NUM001 de la calle antes citada, el que alberga la vivienda vendida por los demandados; tal edificio se encuentra ahora en situación "análoga" a la de fuera de ordenación al situarse en un ámbito remitido a un planeamiento secundario pendiente de aprobación.

Por consiguiente, a la vista de lo que establece la certificación del Ayuntamiento y puesta en relación con las previsiones del art.103.2 de la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia, lo razonable es entender que el comprador conservará lo comprado sin otra merma que la que resulte de la limitación de no poder hacer más que obras de mera conservación y las necesarias para el mantenimiento del uso preexistente, por lo que, tratándose de la adquisición de un cuerpo cierto y concreto, como es la vivienda, no podemos entender afectado o comprometido el derecho de propiedad y, dentro de él, el pacífico disfrute de la vivienda adquirida.

QUINTO.- No obstante la desestimación de la demanda, consideramos que el supuesto tiene un componente de dubitación fundamentalmente jurídica que autoriza a hacer uso de la facultad prevista en el art. 394 de la LEC y no imponer costas a la parte demandante; baste con advertir, no ya la variedad de criterios jurisdiccionales, sino el hecho de que, como quedó ya apuntado, la jurisprudencia que citamos y en que sustentamos la decisión, supone una suerte de criterio innovador respecto de criterios anteriores.

El art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que "en el caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes". En consecuencia, al haber prosperado el recurso de apelación interpuesto, se está en el caso de no hacer condena en cuanto a las costas de esta segunda instancia.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que al acoger el recurso de apelación interpuesto por don Fermín y doña Montserrat debemos revocar y revocamos la sentencia dictada en autos de juicio Ordinario núm. 457/06 del Juzgado de Primera Instancia núm. 9 de Vigo y, en consecuencia, desestimamos la demanda formulada por don Justiniano y doña Marí Trini y absolvemos a los apelantes de la pretensión contra ellos formulada.

No se hace condena en costas en ninguna de las dos instancias.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.