Sentencia CIVIL Nº 739/2018, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 517/2017 de 28 de Noviembre de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA
SECCIÓN CUARTA
PRESIDENTE ILMO. SR.
D. JOAQUÍN DELGADO BAENA
MAGISTRADOS, ILMOS. SRES.
D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ
Dª MARÍA ISABEL GÓMEZ BERMÚDEZ
PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO 1 DE TORREMOLINOS
PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 1650/2015
RECURSO DE APELACIÓN 517/2017
S E N T E N C I A Nº 739/18
En la ciudad de Málaga a veintiocho de noviembre de dos mil dieciocho.
Visto, por la sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga, integrada por los Magistrados
indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el procedimiento
ordinario 1650/2015 procedente del juzgado de Primera Instancia número 1 de Torremolinos por D. Luis
Pedro y Dª Berta , parte demandada en la instancia, que comparecen en esta alzada representados por la
procuradora Sra. Rosillo Rein y asistidos por la letrada Sra. Carballo Rodríguez. Es parte apelada D. Juan
Antonio y Dª Estela , parte actora en la instancia, que comparecen en esta alzada representados por la
procuradora Sra. García Solera y asistidos por el letrado Sr. Ruiz Travesí.

Antecedentes

PRIMERO: La Magistrada del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Torremolinos dictó sentencia el día 18 de noviembre de 2016 en el procedimiento de Juicio Ordinario nº 1650/2015 cuyo fallo era del tenor literal siguiente: 'Que, estimando la demanda formulada por D. Juan Antonio y Dña. Estela , representados por la Procuradora Sra. García Solera, contra D. Luis Pedro y Dña. Berta , representados por la Procuradora Sra. Rosillo Rein, DEBO DECLARAR Y DECLARO procedente la acción quanti minoris ejercitada como consecuencia de los vicios ocultos reseñados en el hecho tercero de la demanda, de los que adolece la vivienda sita en la CALLE000 , nº NUM000 , Urbanización DIRECCION000 , de Benalmádena, adquirida por los actores mediante contrato privado de fecha 03/11/2014, elevado a escritura pública el 04/06/2015, mediante la escritura otorgada ante la Notario de Benalmádena Dña. María Nieves García Inda, nº 771 de su protocolo; y, en consecuencia, ha lugar a la rebaja de una cantidad proporcional del precio pactado por compraventa de la vivienda citada, ascendente a la cantidad de QUINCE MIL SETECIENTOS DIECINUEVE EUROS CON SETENTA Y DOS CÉNTIMOS (15.719'72); así como DEBO CONDENAR Y CONDENO a la parte demandada a estar y pasar por las anteriores declaraciones, así como a pagar a la parte actora la referida cantidad. Ello con expresa condena de la parte demandada al pago de las costas procesales causadas'.



SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación por la parte demandada y admitido a trámite, el juzgado realizó los preceptivos traslados y transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 10 de septiembre de 2018, quedando visto para sentencia.



TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales en vigor.

Es ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª MARÍA ISABEL GÓMEZ BERMÚDEZ, quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO .- Interpone la representación procesal de D. Luis Pedro y Dª Berta recurso de apelación frente a la sentencia dictada en la instancia que estima íntegramente la demanda interpuesta declarando procedente la acción quanti minoris ejercitada como consecuencia de los vicios ocultos que presentaba la vivienda sita en C/ CALLE000 nº NUM000 , DIRECCION000 de Benalmádena que D. Juan Antonio y Dª Estela adquirieron por escritura pública en fecha 4 de junio de 2015, habiendo lugar a una rebaja en el precio por importe de 15.719,72 euros, condenando a los demandados ahora apelantes a estar y pasar por dicha declaración y a abonar a los compradores la cantidad referida. De los términos del recurso de apelación interpuesto cabe desprender que la parte apelante lo que invoca como motivo de su recurso es una errónea valoración de la prueba por parte de la Magistrada de Instancia que le lleva a considerar que la cláusula séptima del contrato privado de compraventa no contiene un pacto de exoneración de responsabilidad y que las deficiencias observadas en la vivienda han de ser catalogadas todas ellas como vicios ocultos, suponiendo ello la estimación de la acción ejercitada y conllevando una rebaja en el precio de la compraventa igual al importe empleado por los compradores para la reparación de tales defectos. Alega la parte apelante que los compradores visitaron en varias ocasiones el inmueble y que eran conocedores de la antigüedad de la vivienda que adquirían.

La parte apelada se opuso al recurso solicitando la confirmación de la sentencia dictada en la instancia.



SEGUNDO .- La parte apelante se muestra disconforme con todos los pronunciamientos de la sentencia de instancia, alegando que en la misma se incurre en error en la valoración de la prueba por parte de la Magistrada de Instancia.

En cuanto a dicho motivo de apelación cabe indicar que el recurso ordinario de apelación es concebido como una simple revisión del procedimiento anterior seguido en la primera instancia, permitiendo al órgano 'ad quem' conocer y resolver todas las cuestiones planteadas en el pleito - T.S. 1ª SS. de 6 de julio de 1962 y 13 de mayo de 1992 -, presentándose como impensable que el proceso valorativo de las pruebas realizado por Jueces y Tribunales de instancia pueda ser sustituido por el practicado por uno de los litigantes contendientes, habida cuenta que la jurisprudencia viene estableciendo al respecto como a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses - T.S. 1ª SS. de 16 de junio de 1970 , 14 de mayo de 1981 , 22 de enero de 1986 , 18 de noviembre de 1987 , 30 de marzo de 1988 , 18 de febrero de 1992 , 1 de marzo y 28 de octubre de 1994 , 3 y 20 de julio y 7 de octubre de 1995 , 23 de noviembre de 1996 , 29 de julio de 1998 , 24 de julio de 2001 , 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003 -, debiendo, por tanto, ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o de las reglas de la sana crítica - T.S. 1ª SS. de 18 de abril de 1992 , 15 de noviembre de 1997 y 9 de febrero de 1998 , entre otras-.

Y extrapolada dicha jurisprudencia al caso de autos, la Sala, tras un nuevo estudio de la prueba obrante en autos y el visionado de la grabación de juicio, alcanza las siguientes conclusiones.

Se muestra totalmente conforme la Sala con la interpretación y valoración que hace la Magistrada de Instancia de la cláusula séptima contenida en el contrato privado de compraventa de fecha 3 de noviembre de 2014 aportado como doc. nº 2 de la demanda, contrato que las partes califican como de arras penitenciales (exponendo II del contrato), debiendo decir además que dicha cláusula no se incluyó en la escritura pública de compraventa que suscribieron las partes en fecha 4 de junio de 2015 (doc. nº 3). Aquella cláusula se refería a la situación de la finca y decía textualmente: 'La parte Compradora ha visitado la vivienda y es conocedora de sus calidades y circunstancias físicas y jurídicas, habiéndola examinado previamente y declara que al momento de la firma del presente contrato se encuentra en perfectas condiciones de habitabilidad y uso' . Como mantiene la Magistrada de Instancia, del tenor de la misma en modo alguno puede concluirse que contenga pacto alguno de exoneración de responsabilidad ni renuncia al ejercicio de las acciones que pudieran corresponder a los compradores. La cláusula se limita a exponer la situación de la vivienda al momento de su visita, situación que obviamente contempla lo que puede ser apreciado a simple vista. No contempla tal cláusula un pacto expreso y terminante sobre la renuncia a ningún tipo de acción. Precisamente la acción que se ejercita con la demanda entablada es la acción quanti minoris prevista en el art. 1484 y 1485 del CC que supone que los vicios o defectos que presente el inmueble no estuvieran a la vista o que, de estarlos, el comprador pudiera fácilmente conocer por razón de su oficio o profesión, lo que no concurre en el caso de autos. En modo alguno puede subsumirse aquel pacto en lo dispuesto en el art. 1485 párrafo 2º del CC , pues ninguna estipulación contiene el contrato de compraventa suscrito en cuanto a la exoneración de responsabilidad de la parte vendedora por los defectos o gravámenes ocultos de la cosa vendida.



TERCERO: Ahora bien; también alega la parte apelante error en la valoración de la prueba en cuanto a los vicios ocultos que la sentencia de instancia establece que presentaba la vivienda. Y en este punto la sentencia debe ser revocada parcialmente.

La Magistrada de Instancia expone correctamente la acción que se ejercita y su interpretación jurisprudencial, así como los requisitos necesarios para la prosperabilidad de la misma (Fundamento de Derecho III) para, en el Fundamento de Derecho IV, analizar cada uno de los vicios alegados por la parte actora y determinar si concurren los requisitos expuestos. Los vicios que la parte actora denunciaba y que se contenían en el informe pericial emitido por el arquitecto D. Gabino aportado como doc. nº 12 de la demanda, se agrupaban en dos: 1º) deterioro de la solería interior de la vivienda; y 2º) defectos en la red de saneamiento.

Comenzando por estos últimos, la Sala coincide con la Magistrada de Instancia en que el problema en las arquetas no podía ser observable a simple vista. El perito explica en su informe que la arqueta exterior de la vivienda se encontraba totalmente seca y con presencia de numerosas raíces en su tubo de salida. Dicha arqueta debía recoger todo el saneamiento de la vivienda y era de paso obligado para la salida hacia la acometida a la red general del municipio. Sin embargo no ocurría así, y las aguas fecales y pluviales de la vivienda no se llegaban a verter a la red pública al existir una fuga en la red interior, fuga que se localizó en una arqueta oculta en la cocina que se encontraba partida en dos, provocando que las aguas fecales vertieran directamente en el terreno. Asimismo el tramo entre esta arqueta de la cocina y la exterior se encontraba en mal estado al hallarse las juntas abiertas. E igualmente otra arqueta del interior de la vivienda ubicada a pie de bajante del saneamiento de la planta superior, se encontraba mal sellada provocando mal olor en el armario de unos de los dormitorios. Todo ello se constató por una empresa especializada (doc. nº 10 de la demanda y declaración del testigo D. Hilario ) siendo utilizada incluso una cámara robotizada para determinar el problema (doc. nº 13 y declaración del testigo D. Ildefonso ). Queda por tanto patente con la prueba practicada que se trataba de un vicio oculto que no podía ser apreciado a simple vista. Y tal defecto hemos de concluir que afectaba de forma importante a la habitabilidad y uso del inmueble. E idéntica conclusión hemos de alcanzar con respecto al desagüe del cuarto lavadero que, si bien en un principio pudiera estimarse que se trataba de un defecto apreciable a simple vista, de la prueba testifical hemos de concluir lo contrario, pues el testigo Sr. Hilario -de la empresa Piscinas Mijas que llevó a cabo la reparación y por lo tanto persona con conocimientos técnicos- expuso que le costó ver el tubo por el que desaguaba la lavadora que además se encontraba parcialmente enterrado, de modo que la lavadora desaguaba directamente en el terreno. Y la reparación de dichos vicios supuso el importe de 8.772,50 euros según la factura aportada como doc. nº 10 de la demanda.



CUARTO: Sin embargo no se muestra conforme la Sala con la valoración que hace la Magistrada de Instancia sobre los defectos apreciados en la solería de la vivienda y que también cataloga como vicio oculto considerando que no pudo ser observado a simple vista porque la vivienda fue adquirida con todo su mobiliario y con numerosas alfombras que cubrían parte del suelo, considerando además la Magistrada que el origen de tales daños procedía de la presencia de agua bajo la vivienda a causa de la rotura de la arqueta oculta en la cocina y que ello se encontraba fuera del alcance visible.

Pero, aún cuando la causa del deterioro de la solería no fue visible, sí lo era el propio defecto. De hecho el perito de la parte actora expuso en su informe que ya en su primera visita observó el deterioro generalizado en la solería de piedra natural, tanto en la entrada como distribuidor, salón y dormitorios situados en la planta baja de la vivienda, añadiendo que 'Los daños observados en dicho pavimento consisten en una descamación generalizada del mismo, apreciable a simple vista, y con una severa pérdida de material en determinadas zonas del salón' . Las fotografías acompañadas a dicho informe son claras apreciándose tal defecto a simple vista y sin que pueda considerarse oculto por el hecho de que existiesen alfombras, pues resulta acreditado que los actores visitaron la vivienda hasta en cuatro ocasiones no justificándose en modo alguno el desconocimiento de algo evidente. La reparación de la solería queda acreditada con la aportación de la factura acompañada como doc. nº 9 de la demanda -4.598 euros- y los metros de solería sustituidos resultan acreditados con la aportación de la factura acompañada como doc. nº 11 que importa la cantidad de 2.349,22 euros. Ambos importes -en total 6.947,22 euros- no puede ser contemplados en la reducción del precio de compra de la vivienda por el ejercicio de la acción quanti minoris, al no tratarse de un defecto oculto.

Ello lleva a la Sala a una estimación parcial del recurso de apelación interpuesto revocando la sentencia de instancia únicamente en cuanto al defecto en la solería de la vivienda, estimando por tanto parcialmente la demanda interpuesta en ejercicio de la acción quanti minoris por la existencia de vicios ocultos, rebajando el precio pactado por la compraventa del inmueble en la cantidad de 8.772,50 euros.



QUINTO: En cuanto a las costas causadas en esta alzada, estimado parcialmente el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 de la LEC , no procede una imposición de las mismas.

En cuanto a las costas causadas en la instancia, la estimación parcial del recurso de apelación lleva consigo la estimación parcial de la demanda interpuesta, por lo que de conformidad con el art. 394 de la LEC , no son de expresa imposición las costas causadas en la instancia.

De conformidad con el apartado 8 de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , procede dar al depósito constituido en su día para recurrir el destino legalmente previsto.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la procuradora Sra. Rosillo Rein en nombre y representación de D. Luis Pedro y Dª Berta frente a la sentencia dictada el 18 de noviembre de 2016 en el juicio ordinario nº 1650/2015 seguido en el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Torremolinos , debemos revocar parcialmente dicha resolución, rebajando el precio pactado por la compraventa únicamente en la cantidad de 8.772,50 euros al no considerar vicio oculto los defectos existentes en la solería, confirmando la sentencia de instancia en el resto de sus pronunciamientos; ello sin imposición de las costas causadas en la instancia ni las causadas en esta alzada.

Dése al depósito constituido en su día para recurrir el destino legalmente previsto.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN .- Fue leída la anterior sentencia, por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente, estando constituida en Audiencia Pública, de lo que doy fe.