Sentencia Civil Nº 74/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 825/2009 de 09 de Febrero de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00074/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933835/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 7013292 /2009

Rollo: RECURSO DE APELACION 825 /2009

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 771 /2008

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 81 de MADRID

De: VIVIENDA Y GESTION 2000 S.A._

Procurador: MARIA ESPERANZA AZPEITIA CALVIN

Contra:

Procurador:

Ponente: ILMO. SR. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

SENTENCIA

En Madrid, a nueve de febrero de dos mil once.

La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre Reclamación de Cantidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 81 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandantes-apelados D. Florencio , representados por la Procuradora Dª. Ana Villa Ruano y asistidos de la Letrada Dª Patricia Sánchez-Moreno Blanco, y de otra, como demandado-apelante Vivienda Gestión 2.000, S.A., representado por la Procuradora Dª Esperanza Azpeitia Calvin y asistido del Letrado D. Jesús Maldonado Ramos.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 81, de Madrid, en fecha 23 de julio de 2009, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMAR parcialmente la demanda promovida por D. Florencio y Dª Tamara , contra VIVIENDA GESTIÓN 2000, S.A., y, en consecuencia, CONDENO a VIVIENDA GESTIÓN 2.000, S.A., a que abone a los actores la suma de 12.720 Euros , más el interés legal del dinero desde la fecha de presentación de la demanda (29 de abril de 2008), que se incrementará en dos puntos desde la fecha de la presente resolución, sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en esta instancia".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha dieciséis de diciembre de 2009 , para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO , la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día dos de febrero de dos mil once .

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se admiten los contenidos en la resolución impugnada en cuanto no se opongan a los que siguen.

SEGUNDO.- Por la Procuradora Dña. Esperanza Azpeitia Calvín, en nombre de VIVIENDA GESTIÓN 2000 S.A., se interpuso recurso de apelación contra la sentencia dictada en fecha 23 de julio de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia nº 81 de los de Madrid , que estimó parcialmente la demanda presentada por D. Florencio y de Dña. Tamara contra aquella, en reclamación de la cantidad principal de 14.550 €, más los intereses legales correspondientes desde la presentación de la demanda, basando su pretensión en el incumplimiento del contrato de compraventa de la vivienda sita en el Bajo NUM000 , las plazas de garaje nº NUM001 y NUM002 y el trastero nº NUM003 del edificio denominado " DIRECCION000 " en Boadilla del Monte, en el que se pactó que se estimaba que la entrega de llaves de las fincas adquiridas se produciría en el tercer cuatrimestre de 2006, con carácter simultáneo a la escritura pública de compraventa, mientras que la entrega del piso no se produjo hasta el 4 de marzo de 2008, teniendo los compradores que pagar a quienes les habían comprado su vivienda anterior, por seguir utilizando la misma así como por el alquiler de una plaza de garaje la cantidad principal que ahora se reclama. Alega la parte apelante, en síntesis, que la sentencia de primera instancia no aprecia, indebidamente, la cláusula leonina pactada por los demandantes con los padres del primero de ellos sabiendo que se retrasaba la entrega de la casa comprada a la mercantil demandada. Frente a tales alegaciones la representación procesal de la parte apelada se opuso al anterior recurso y solicitó la confirmación de la sentencia apelada con imposición de las costas causadas en esta segunda instancia a la parte recurrente.

TERCERO.- Resultando hechos pacíficamente admitidos por las partes litigantes la celebración del contrato privado de compraventa de fecha 12 de julio de 2005 por el que la mercantil demandada vendió a los demandantes la vivienda, plazas de garaje y trastero que se describen en el expositivo fáctico primero de la demanda, así como la previsión de entrega de llaves de las fincas en el tercer cuatrimestre de 2006 , con carácter simultáneo al otorgamiento de la escritura pública de compraventa (estipulación sexta), así como el hecho de que la entrega de su posesión no se produjo hasta el día 4 de marzo de 2008 , el tema del presente recurso se circunscribe a determinar la exigibilidad de la indemnización de los daños y perjuicios patrimoniales reclamados por los demandantes atendiendo al retraso antedicho.

Así, prescindiendo de la indemnización por el alquiler de la plaza de garaje, desestimada por la demanda de primera instancia en pronunciamientos que ha devenido firme, el objeto de este recurso queda circunscrito a decidir si procede la condena de la demandada al pago de la penalización prevista en el contrato de compraventa suscrito, a su vez, entre los demandantes y los padres del primero de ellos sobre la vivienda ocupada por aquellos hasta que tomaron posesión de la adquirida a la mercantil ahora recurrente. Penalización que en el contrato privado de compraventa celebrado el 25 de julio de 2006 entre don Florencio y doña Tamara , como vendedores, y don Ángel Jesús y doña Marcelina , como compradores, se fijó en 30 € diarios, equivalentes a 900 € mensuales, en concepto de indemnización por el mantenimiento de la ocupación de la vivienda, desde el 23 de diciembre de 2006 hasta que se produzca la efectiva entrega de la vivienda objeto del presente contrato a los compradores (estipulación quinta).

Consta igualmente en autos que, mediante burofax remitido el 24 de septiembre de 2007, los demandantes requirieron fehacientemente a la demandada para que procediese inmediatamente a terminar las obras y a señalar día y hora para la formalización de la escritura de compraventa con entrega de la posesión del objeto de la misma, así como comunicando que se estaban viendo obligados a abonar la cantidad de 900 € mensuales a los compradores de su vivienda anterior y que reclamarían dichas cantidades a la mercantil demandada (folio 94).

Del mismo modo se ha probado documentalmente que, mediante otro burofax con acuse de recibo remitido el 21 de noviembre de 2007, los demandantes requirieron nuevamente a la demandada para que de forma inmediata procediese a terminar las obras de construcción y a señalar día y hora para la formalización de la escritura de compraventa, reclamando igualmente los perjuicios causados hasta esa fecha por el mantenimiento de la ocupación de la vivienda en la que entonces presidían, ascendiendo aquellos a 9.900 €, a razón de 900 € mensuales (folio 98).

Igualmente se ha probado documentalmente el otorgamiento de la escritura de compraventa fechada el 29 de abril de 2008 por el que los demandantes -ahora recurrentes- vendieron a don Ángel Jesús y a doña Marcelina la vivienda y plaza de garaje que hasta entonces ocupaban (folios 179 y siguientes) así como el pago de la indemnización pactada mediante las transferencias bancarias correspondientes (folios 72 y siguientes).

Partiendo de tales hechos comenzaremos dejando constancia de la inexistencia de ningún impedimento legal que restrinja la libertad de contratación de una persona física, mayor de edad, con sus padres. En consecuencia, nada cabe oponer a que el demandante don Florencio , en compañía de su esposa doña Tamara , vendiesen a los padres del primero su vivienda una vez que adquirieron otra nueva.

Alega también la mercantil recurrente que la cláusula de penalización contenida en el contrato privado de compraventa de 25 de julio de 2006 merece la consideración de leonina toda vez que los padres sabían que el hijo iba a comprar otra casa y que ésta tenía cierto retraso en la entrega; sin embargo, de la prueba practicada sólo cabe deducir que mediante el contrato privado de compraventa suscrito entre las partes ahora litigantes el 12 de julio de 2005 se pactó la entrega de llaves estimada para el tercer cuatrimestre del 2006 (folio 16) y que, antes de llegar al mismo, los demandantes suscribieron con los padres de uno de ellos el referido contrato de 25 de julio de ese mismo año, sin que conste en autos que la demandada les hubiese comunicado ni que tuviesen conocimiento por ninguna otro medio de que se iba a producir la demora en la entrega de las llaves. Ni siquiera se ha probado que la demandada contestase a los requerimientos enviados al efecto por los demandantes.

Así las cosas, sólo cabe imputar a la mercantil VIVIENDA GESTIÓN 2000 SA el retraso en el cumplimiento de su obligación principal, consistente en la entrega y puesta a disposición de los compradores de la vivienda, las plazas de garaje y en trastero convenidos. Tampoco se ha probado, no habiéndose practicado prueba alguna al efecto, el carácter excesivo o desproporcionado de la penalización pactada entre los demandantes y don Ángel Jesús y su esposa doña Marcelina , incumbiendo la carga de dicha prueba a la mercantil demandada en virtud de lo dispuesto en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; en consecuencia, tampoco cabe admitir la calificación de "leonino" que la recurrente atribuye a dicho pacto. Frente a ello, habiendo comunicado los demandantes a la demandada su intención de reclamarle el importe de la indemnización que estaban abonando (30 € diarios o 900 € al mes), no cabe tutelar la actuación de ésta que, además de incurrir en retraso importante (más de un año) en la entrega del inmueble vendido, guarda silencio ante los requerimientos recibidos de contrario, no impugna el importe de la cantidad que se le anuncia va a serle reclamada ni ofrece ninguna otra que considere más acorde a las circunstancias, y, sólo cuando se ejercite la acción que ahora nos ocupa, invoca el carácter leonino de la cláusula y lo impensable que resulta que un padre pueda penalizar a su hijo por no entregar la casa a tiempo.

Finalmente resultan irrelevantes a los efectos que nos ocupan las alegaciones de la parte apelante en el sentido de que en la escritura pública de compraventa celebrada entre los demandantes y don Ángel Jesús y su esposa doña Marcelina no se incluyese la cláusula penalizada, así como la infracción administrativa en que habrían incurrido por impago del impuesto correspondiente. En el primero de los casos porque al tiempo de otorgar la referida escritura pública de compraventa, 29 de abril de 2008, los ahora demandantes ya habían adquirido la vivienda que les fue vendida por la demandada mediante escritura pública de 4 de marzo de 2008, por lo que carece de sentido la inclusión de dicha cláusula; y, en el segundo de los casos, porque el incumplimiento de las normas administrativas carece de eficacia en el ámbito civil en el que los encontramos.

Como consecuencia de lo anterior sólo cabe desestimar el presente recurso y confirmar en su integridad la sentencia contra la que se ha apelado.

CUARTO.- A tenor de lo dispuesto en el art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se impone a la parte apelante el pago de las costas causadas en esta alzada considerando la desestimación del recurso.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que DESESTIMANDO EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por la Procuradora Dña. Esperanza Azpeitia Calvín, en nombre de VIVIENDA GESTIÓN 2000 S.A., contra la sentencia dictada en fecha 23 de julio de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia número 81 de los de Madrid , en los autos de Juicio Ordinario seguidos ante dicho Órgano Judicial con el número 771/2008, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Al notificarse esta resolución instrúyase a las partes si es o no firme y, en su caso, los recursos que pudieran caber contra la misma, de conformidad con lo dispuesto en al artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 825/09 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico