Sentencia Civil Nº 74/2012, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 406/2011 de 16 de Febrero de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE

SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE

SENTENCIA Nº 74/12

Iltmos. Sres.:

Presidente : D. José Manuel Valero Diez

Magistrado: D. Andrés Montalbán Avilés

Magistrado: D. Vicente Ballesta Bernal

En la ciudad de Elche, a dieciséis de febrero de dos mil doce.

La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Verbal nº 2357/10, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Torrevieja , de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandada Dunamar Urbana, S.L., habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr/a García Ballester y dirigida por el Letrado Sr/a. Ricor Morales.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Torrevieja en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 17/12/10 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por Doña María Purificación y D. Geronimo , representado por el Procurador de los Tribunales D. Antonio Merlos Sánchez, y asistidos por el Letrado Doña Ana Isabel Pérez Casals, contra la mercantil Dunamar Urbana, S.L., representada por el Procurador de los Tribunales D. Alejandro García Ballester y asistida por el Letrado D. Oscar Ricor Morales, debo condenar y condeno a la demandada al abono de tres mil euros (3.000 euros), cantidad que devengará los intereses legales de conformidad con el fundamento de derecho sexto, con condena en costas al demandado."

SEGUNDO .- Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte demandada en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 406/11, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia. Para la deliberación y votación se fijó el día 9/2/11.

TERCERO .- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. Andrés Montalbán Avilés.

Fundamentos

PRIMERO- Se plantea el presente recurso alegando la apelante en síntesis error en el planteamiento de la sentencia por confusión de lo que se pide, incongruencia infra petita, indebida utilización del iura novit curia, infracción de la jurisprudencia, y nulidad por no apreciación del litisconsorcio planteado.

SEGUNDO.- La primera cuestión a dilucidar en el presente recurso es la naturaleza del contrato que la actora suscribió con la demandada, al que la demandante denomina con el titulo que figura en el encabezamiento, de reserva de inmueble y la demandada de corretaje.

Ciertamente no se trata de un contrato de corretaje típico, pues no se fija comisión alguna a favor del corredor, ni este se identifica como tal en el contrato. En el mismo Dunamar se limita a exponer que ha recibido de la compradora 3000 euros como arras penitenciales y a cuenta, tal como se deriva sin duda del contrato, de precio final.

El contrato identifica la finca objeto de compraventa, fija el precio, que negocian las partes, la forma de pago, la fecha de otorgamiento de la escritura pública, determina quien asumirá los gastos e impuestos e incluso las consecuencias del incumplimiento y lo firman las partes.

Los 3000€ recibidos por la demandada, se dice son arras penitenciales, describiendo en el contrato las consecuencias del incumplimiento por parte de vendedor o comprador y cita del artículo 1454 del CC , pero también parte del precio, e incluso precio de la "reserva".

En este sentido la actora, ateniéndonos a la literalidad del contrato, no tenia por que conocer la condición de intermediaria de la demandada, y resulta conforme a la redacción del mismo que la considerase como una autentica vendedora, máxime, cuando ni siquiera en el anagrama del impreso soporte del contrato, figura su condición de corredora, sino de Promotora Inmobiliaria.

TERCERO.- Pues bien, con todos estos antecedentes la demandante dirige su demanda contra Dunamar Urbana, atribuyéndole la cualidad del vendedor y al contrato celebrado en de compraventa con entrega de arras. Ciertamente es extraña la no identificación inicial del vendedor, ni siquiera determina el contrato la existencia de tal figura en otra persona no interveniente, lo que la demandada justifico para evitar la frustración de operaciones, pero esta circunstancia no hace más que avalar lo dicho. En ningún caso vista la literalidad del contrato se sitúa, como pretende, la recurrente como API, por más que se la localizase por la compradora en una página en Internet, pues nada impide tenerlas a los promotores inmobiliarios que ofrecen fincas para la venta.

En cualquier caso la actora entre la documentación que acompaña, hay un fax en el que aconseja a la vendedora Scammoded Limited", la devolución al comprador de las arras que recibió (fax de 30/7/09) y simultáneamente se dirige a los compradores, indicándoles que deben dirigirse contra la vendedora para reclamarle la devolución de las mismas, (fax de la misma fecha). El contrato se celebró en25/4/09. Se trata de una tardía actuación e información que en nada desvirtua lo razonado.

CUARTO.- El petitum de la demanda, coherente con el planteamiento de la misma, se concreta en que se declare o bien la nulidad del contrato en cuanto al transmitente o en cuanto al objeto del mismo, imputables a la demandada, o la resolución por incumplimiento de la demandada a la transmisión de la finca sin limitaciones temporales, y en ambos casos a la devolución de los 3000€ entregados en señal.

Pues bien concretada la causa de pedir en el suplico, ninguna incongruencia se aprecia en la causa de pedir. Fuere cual fuere la información en poder del demandante, actuando la responsabilidad contractual, solo podía dirigirse contra aquel con quien contrató, por la palmaria razón de que los contratos solo producen efectos entre las partes que los otorgan, art. 1257 del CC , y es evidente que no existía una vinculación ni aun indirecta con quien resultó el verdadero propietario, pues ni siquiera figuraba en el contrato. Ningún litisconsorcio pasivo existía, entre la que resulto ser propietaria de la finca y la recurrente, a aquella le es indiferente el resultado de este litigio y en su caso podrá oponer al corredor las objeciones propias que tenga por conveniente. Por otro lado la llamada al proceso como demandado, ex art. 14 carecía de cobertura legal, pues solo es posible "Cuando la Ley permita al demandado llamar a un tercero para que intervenga en el proceso".

En este sentido los razonamientos de la sentencia, tildada de incongruente, no lo son de forma evidente, así concretan que el demandado no acreditó nota de encargo y que ni alega ni prueba mandato alguno (F. 2º), para después (F3º), negarle capacidad para vender. Ciertamente en lugar de extraer de estos razonamientos que el demandado se obligaba directamente, se extiende sobre la falta de claridad de la función de la inmobiliaria en el contrato, y la imposibilidad de llevar a cabo la compraventa por causas ajenas al demandante. Tampoco es absolutamente cierto que la sentencia se situé ante un contrato puro de corretaje, así en el fundamento 5º, último que trata sobre el fondo, se habla del contenido obligacional del contrato de "reserva de inmueble" y anuda la obligación de devolver lo percibido al contrato que firmó con los demandantes, y cuyo objeto, la compraventa, no pudo perfeccionarse por causa ajena a la voluntad de aquellos.

QUINTO.- En este sentido ha de traerse a colación, como esencial el art. 1717 del Código Civil que dispone: Cuando el mandatario obra en su propio nombre, el mandante no tiene acción contra las personas con quienes el mandatario ha contratado, ni éstas tampoco contra el mandante. En este caso el mandatario es el obligado directamente en favor de la persona con quien ha contratado, como si el asunto fuera personal suyo. Exceptuase el caso en que se trate de cosas propias del mandante. Lo dispuesto en este artículo se entiende sin perjuicio de las acciones entre mandante y mandatario.

Cuando los actos son realizados por mandatario en nombre del mandante, se habilita la acción contra este, art 1725 CC .

En nuestro supuesto, contrariamente, es el recurrente el que ahora opone la existencia del mandato, es decir, que realizó el contrato en nombre de una tercera persona. No habiendo expresado al contratar que no lo hacía en su nombre, es decir que vendía en nombre de su comitente, ni que actuaba de intermediario en de la compraventa, quedó obligado directamente a favor de la persona con la que ha contratado, y ello aún en el supuesto de que mediara algún tipo de mandato o gestión asumida pero no exteriorizada, y no puede oponer a dicho contratante, la intermediación que aduce, para no cumplir con las obligaciones derivadas del contrato. Y ello sin perjuicio de las acciones entre mandante y mandatario.

No está acreditado pues, que la recurrente, cuando contrató con los compradores, les hiciera saber a éstos que actuaba gestionando un interés ajeno, antes bien lo ocultó. Esa sería una circunstancia que, en todo caso, debería acreditar la demandada ( art. 217 LEC ), pues salvo que tal hecho se pruebe, los contratos, como hemos dicho solo obligan a las partes que lo celebran ( art. 1257 CC ). En ausencia de esa prueba, el contrato que ella celebró con la compradora le obliga a cumplir las obligaciones que nacen de ese contrato como propio, y en lo que ahora nos afecta, a devolver la "reserva" (así se le llama, y ya no arras en el apartado "observaciones" del contrato), reserva cuya devolución, como pone de manifiesto el Juez a quo , se pactó expresamente, si concurría algún problema legal que impidiera escriturar, extremo este que concurrió y no es controvertido.

Queda la cuestión de que la sentencia no se pronuncia sobre la resolución del contrato, lo que el demandado considera incongruencia infra petita y alega ha de tenerse en cuanta a la hora de pronunciarse sobre costas. No es así la falta de pronunciamiento, tiene toda la lógica posible, si el Juez razona que la compraventa no podía nacer, por falta de poder de la demandada a tal efecto, y de hecho no nació, presentes las partes en la Notaria por vicio en el objeto, resulta innecesario declarar la resolución de lo que no ha nacido a la vida jurídica, en definitiva no se desestima una petición, sino que se estima inútil.

El recurso será en consecuencia desestimado.

QUINTO.- Desestimándose el recurso se impondrán las costas a la recurrente, Art. 398 LEC .

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dunamar Urbana, S.L. contra la sentencia dictada el 17 de diciembre de 2010 en el Juicio Verbal nº 2357/10 del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Torrevieja , debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición a la recurrente de las costas de esta alzada.

Contra esta resolución no procede recurso ordinario alguno y, en su caso deberá cumplir con el depósito recogido en la L.O. 1/2009.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. Sr. Ponente, estando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.