Sentencia Civil Nº 74/2012, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 1, Rec 66/2012 de 31 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN PRIMERA

Rollo de apelación civil número 66 de 2012

Juzgado de 1ª Instancia número 2 de Nules

Juicio Ordinario número 1218 de 2010

SENTENCIA NÚM. 74

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don CARLOS DOMÍNGUEZ DOMÍNGUEZ

Magistrados:

Don PEDRO LUIS GARRIDO SANCHO

Don RAFAEL JUAN JUAN SANJOSÉ

En la Ciudad de Castellón, a treinta y uno de julio de 2012.

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación, en ambos efectos, interpuesto contra la Sentencia dictada el día 20 de febrero de dos mil doce por la Sra. Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 2 de Nules en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 1218 de 2010.

Han sido partes en el recurso, como apelante, la mercantil VIDEO CLUBS ANIMADOS, S.L., representada por el Procurador D. Pascual Llorens Cubedo y defendida por la Letrada Dª. Antonia Valls García, y como apelado, D. Ambrosio , representado por el Procurador D. Pablo Vicente Ricart Andreu y defendido por el Letrado D. Eugenio Ponz Nomdedeu.

Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don RAFAEL JUAN JUAN SANJOSÉ.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: "ESTIMAR PARCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta por el procurador, Don Pablo Ricart Andreu, en nombre de Don Ambrosio , contra Video Clubs Animados, S.L.

CONDENANDO a Video Clubs Animados, S.L.al pago de 4.470,10 euros y al pago de los intereses legales sobre la anterior cantidad a contar desde la fecha de la presente resolución.

ESTIMAR PARCIALMENTE LA DEMANDA RECONVENCIONAL interpuesta por el procurador, Don Pascual Llorens Cubedo, en nombre de Video Clubs Animados, SL., contra Don Ambrosio .

CONDENANDO a Don Ambrosio a abonar a Video Clubs Animados, S.L. la cantidad de 720 euros y al pago de los intereses legales sobre la anterior cantidad desde la fecha de la presente resolución.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.-".

SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de la mercantil Video Clubs Animados, SL, se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, en escrito razonado, solicitando se dicte Sentencia "acordando que no procede condenar a VIDEO CLUBS ANIMADOS, SL al pago de 4000 € de la renta del mes de octubre de 2008. Y en cuanto a la reconvención debe de condenar a Don Ambrosio a abonar a Video Clubs Animados, SL la cantidad reconocida en la sentencia de 720 €, además de 72,12 €, que en su totalidad suman 792,12 €, y al pago de los intereses legales. Debiendo imponer las costas a Don Ambrosio ".

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte sentencia por la que se desestime el recurso interpuesto y confirme la sentencia dictada en primera instancia en todos sus pronunciamientos, con condena en costas a la parte recurrente.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Primera, en virtud del reparto de asuntos.

Por Diligencia de Ordenación de fecha 4 de junio de 2012 se formó el presente Rollo y se designó Magistrado Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 14 de junio de 2012 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 24 de julio de 2012. Por Providencia de fecha 18 de junio de 2012 se pone en conocimiento de las partes la designación de ponente al Magistrado suplente Don RAFAEL JUAN JUAN SANJOSÉ, por baja laboral del Ilmo. Magistrado Ponente designado.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

NO SE ACEPTAN los de la resolución recurrida y se resuelve el recurso conforme a los siguientes:

PRIMERO.- Se alza la representación procesal de VIDEO CLUBS ANIMADOS, SL contra la sentencia de instancia que estima parcialmente la demanda interpuesta en su contra por D. Ambrosio , al mismo tiempo que estima parcialmente la reconvención interpuesta por el apelante, condenando al apelante al pago de 4.470,10 € y al Sr. Ambrosio a abonar al recurrente la cantidad de 720 €.

Basa, en síntesis, su recurso, en estimar que ha habido una errónea interpretación de la prueba, así como en la no aplicación de los artículos del Código Civil, doctrina y jurisprudencia relativas a la resolución del contrato, entendiendo que el contrato objeto de autos se renovó en fecha 30 de septiembre de 2008, y por tanto, ante el compromiso adquirido por el Sr. Ambrosio de no cobrar el mes de octubre de 2008, no es procedente la condena al pago de dicho mes. Asimismo se opone a la resolución de primer grado, respecto al importe proporcional de la tasa de basuras correspondiente a los meses en que no disfrutó del local arrendado, alegando que existe un error de justicia material, al establecer como hecho probado el no disfrute del local durante dichos meses, pero no haber descontado de la condena la cantidad referida.

Por su parte el actor apelado, presenta escrito oponiéndose al citado recurso, alegando, en defensa de la resolución recurrida, que el contrato quedó resuelto antes de noviembre de 2008, al haber incumplido el demandado las condiciones estipuladas para la prórroga y por tanto procede la confirmación de la sentencia de instancia en todos sus puntos.

SEGUNDO.- Dos son las cuestiones objeto de debate en la presente alzada, la prórroga o no del contrato de arrendamiento, y la procedencia del pago de la tasa de basuras del local arrendado durante todo el año 2008, aun no habiendo disfrutado de dicho local el arrendatario, por lo que a fin de resolver dichas cuestiones se va a proceder al estudio pormenorizado y sistemático de cada una de ellas, comenzando por la supuesta prórroga alegada por el demandado reconviniente.

Como bien dice el recurrente, habrá que determinar si realmente el contrato se prorrogó en fecha 30 de septiembre de 2008 o por el contrario quedó resuelto en dicha fecha. Para ello debemos analizar el contrato suscrito por las partes, así como las cláusulas en él contenidas.

Las partes suscribieron un contrato de arrendamiento en fecha 1 de julio de 2007, siendo el arrendador el Sr. Ambrosio y el arrendatario la sociedad apelante (documento número uno de la demanda (folios 6 y ss.)), teniendo por objeto un local ocupado por una discoteca, y estipulando una duración (pacto 3º folio 8) hasta el día 30 de septiembre de 2008.

Asimismo, pactaron la posibilidad de prorrogar el contrato (pacto 4º folio 8), por un año más, a contar desde la fecha de la finalización de éste, con la opción de prorrogarlo por igual periodo durante tres años más, siendo la extensión máxima, con prórrogas incluidas, hasta el 30 de septiembre de 2012.

Para que se diera lugar a las prórrogas, las partes, establecen dos condiciones que el arrendatario debía cumplir:

Que el arrendatario comunique la voluntad de obtener la prórroga con al menos un mes de antelación a la finalización del contrato.

Que el arrendatario, antes de la finalización del contrato haga entrega de los pagarés a los que se refiere la cláusula quinta en relación a la forma de pago.

Determinando que se deberán cumplir ambas condiciones para proceder a las prórrogas citadas.

Como es de ver, remite dicho pacto a la cláusula 5ª, en la cual y respecto a la forma de pago (folio 9), establece que para el pago de la renta el arrendatario deberá entregar, antes de la finalización del contrato que pretenda renovar, doce pagarés garantizados por una entidad bancaria, y por importe, cada uno de ellos equivalente a la mensualidad del mes que corresponda.

Respecto a la cuantía de los meses de la primera de las prórrogas, es decir a partir de septiembre de 2009, establecen en el pacto 4º (folio 8), que ésta será de 4.000 euros.

Sentadas las bases contractuales que sirven de sustento al presente pleito, hay que observar las siguientes circunstancias a las que hace referencia el propio apelante:

El mismo, en cumplimiento de lo estipulado, manifestó al arrendador la voluntad de seguir ocupando el local arrendado, extremo éste que queda acreditado mediante las propias manifestaciones del arrendador contenidas en el burofax obrante en autos (folio 72).

Asimismo queda acreditado que el apelante nunca procedió a la entrega de los pagarés citados en el pacto 3º en relación con el 5º del contrato objeto de autos, extremo éste que el propio demandado reconoce y que así ha sido fijado en la resolución recurrida.

El arrendador impide que el arrendatario siga con la posesión del inmueble a partir de noviembre de 2008, al cambiar las llaves de dicho local, tal y como se reconoce en la Sentencia del Juicio de Faltas, confirmada por la resolución de esta misma Sala de fecha 24 de junio de 2009 (folios 30 y ss.).

El arrendador se comprometió, mediante manuscrito unido a autos (folio 37), que en el caso de que el contrato se renovase no se cobraría el mes de octubre de 2008.

La intención del arrendador de resolver el contrato ante la no entrega de los mencionados pagarés, como queda expuesto en el burofax adjuntado (folios 72 y ss.).

Con todas estas premisas, que como vemos están demostradas y no son objeto de debate entre las partes litigantes, habrá que resolver si el contrato se renovó, y por tanto entró en juego el compromiso de no cobrar el mes de octubre de 2008, o si por el contrario, se resolvió y en consecuencia es correcta la condena al pago de dicha mensualidad por parte del arrendatario.

El apelante, defiende que dicha prórroga se produjo, en primer lugar, puesto que en la sentencia del citado juicio de faltas hay una condena a la devolución de las llaves al arrendatario, lo que a su entender hace ver que el contrato estaba prorrogado, teniendo por tanto derecho a la ocupación del local el arrendatario.

Dicha conclusión, no la podemos compartir, puesto que si bien es cierto que se condena al arrendatario a la devolución de las llaves, no es menos cierto que ello se realiza, no porque se entienda que el contrato ha sido prorrogado, cuestión ésta sobre la que no se pronuncia la citada sentencia, sino por el simple hecho de que el arrendador actuó de manera incorrecta, a la hora de arrebatar la posesión del inmueble al arrendatario, puesto que aún en el caso de que el contrato estuviese resuelto, y a falta de voluntad del arrendatario de abandonar el local, lo correcto hubiera sido entablar un procedimiento tendente al desahucio de dicha discoteca, no pudiendo realizar la actuación de la manera que hizo el Sr. Ambrosio , puesto que como es de ver fue condenado por una falta de coacciones, al recobrar la posesión del inmueble de una forma inapropiada.

Por lo dicho, queda patente, que el simple hecho de que se le condenara a la devolución de las llaves, no implica el reconocimiento implícito de la renovación del contrato, sino que lo que supone es una sanción por el actuar incorrecto del arrendador a la hora de proceder a recuperar la posesión del bien arrendado.

Es irrelevante para el presente pleito, y así lo entiende esta Sala, el hecho de que el arrendador hubiera explotado o no dicho local durante el tiempo en que fue desposeído el arrendatario de la posesión del inmueble, y ello puesto que ya ha tenido una respuesta penal ante dicha actuación, y además no tiene porque influir en una supuesta resolución contractual ajena y anterior a dichas vicisitudes.

Es por ello que lo que tenemos que determinar, como estamos haciendo, es si se produjo o no dicha prórroga, una vez vencido el plazo del contrato en fecha 30 de septiembre de 2008, siendo totalmente correcta la resolución recurrida, en cuanto a la referencia que hace a que para la resolución contractual no es necesario una resolución judicial, suponiendo en todo caso ésta la que determine su corrección, no siendo constitutiva de la misma.

Visto lo anterior, hay que resolver si como el apelante sostiene, la no entrega de los pagarés supone un incumplimiento no esencial, por lo cual no es suficiente para proceder a la resolución del contrato.

A este respecto, y pese a la extensa y acertada argumentación del recurso respecto a la necesidad de un incumplimiento esencial, no siendo suficiente un incumplimiento mínimo y meramente parcial o accesorio, entendemos, como así lo hace la juez a quo, que lo que aquí se produjo fue un incumplimiento sustancial, y que el mismo produjo la frustración de las legitimas aspiraciones de una de las partes, es decir del arrendador.

Y ello es así puesto que en virtud del principio de la autonomía de la voluntad que rige toda contratación y que está reflejado en el artículo 1255 CC , ambas partes decidieron poner unas específicas condiciones para que la prórroga tuviese lugar, entre las cuales estaba la entrega de los doce pagarés garantizados por una entidad bancaria, cosa que nunca se llegó a producir.

Obviamente dicha previsión contractual, no puede dejarse como algo accesorio, más cuando en el propio contrato (pacto 3º in fine, folio 8) se especifica que ambas condiciones deberán cumplirse para que la prórroga se produzca, lo que denota que era voluntad de ambos el que se vieran cumplidas las mismas, puesto que como bien dice el propio apelante, y en base al artículo 1256 CC , el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, por lo que no es preceptivo admitir, que la sola voluntad de continuar en el arriendo, incumpliendo la otra de las condiciones, le sirvan al arrendatario para ejercer una prórroga cuyas previsiones de ejecutividad no se habían cumplido.

El hecho de que se pactaran dichas condiciones, y más concretamente en cuanto a la que se refiere a la entrega de los pagarés, hace ver una intención, sobre todo en el arrendador, de asegurar el cobro de las rentas, cosa que ante el incumplimiento del arrendatario, se ven frustradas las legítimas expectativas que el Sr. Ambrosio tenía a la hora de suscribir el contrato objeto de autos.

No sirve de exclusa exculpatoria al apelante, tal y como pretende, que existan otras garantías insertas en el contrato (pacto 6º, folio 9), puesto que las mismas fueron pactadas independientemente de las condiciones estipuladas para la consecución de la prórroga controvertida, y por ello, entendemos que en nada afectan a ésta.

Por todo lo dicho, entendemos que el contrato no se renovó en fecha 30 de septiembre de 2008, y por ello, no entra en vigor el compromiso, anteriormente expuesto, de exoneración de la renta del mes de octubre, debiendo abonarla el arrendatario, al quedar acreditado que en dicho periodo ocupaba, aún resuelto el contrato, el bien inmueble objeto del mismo, y ello en evitación de un enriquecimiento injusto por parte de éste. Por lo que procede desestimar el recurso en este punto y confirmar la resolución apelada respecto al mismo.

TERCERO.- En segundo lugar alega el apelante que en la resolución recurrida se ha producido un error de justicia material, al reconocer por una parte que el demandado no ocupó el local arrendado, desde el mes de octubre de 2008, y por el contrario no proceder al descuento de la cantidad proporcional que por tasa de basuras le correspondía pagar al arrendatario.

Debemos compartir en este punto la alegación del recurrente, puesto que si bien la sentencia reconoce la no ocupación de dicho inmueble durante el periodo anteriormente mencionado, y acertadamente no accede a la petición del reconviniente, ahora apelante, de la devolución de la cantidad de 72,12 €, puesto que no consta acreditado que la pagara, sí debía haber restado dicha cantidad a la condena del arrendatario al pago de los 470,10 € por dicho concepto, quedando por tanto una cantidad de 397,98 € que el arrendatario adeuda al arrendador en concepto de la parte proporcional de la tasa de basuras en el periodo que efectivamente ocupó el local, siendo éste propio de la posesión del mismo por el arrendatario, más aún si cabe, como hemos dicho, no se procedió a la prorroga prevista.

Por lo dicho, procede la estimación de dicha alegación y por ende la modificación de la resolución apelada, en cuanto a éste único motivo.

CUARTO.- Por todo lo expuesto, debemos estimar parcialmente el recurso de apelación y confirmar la resolución objeto de recurso salvo en cuanto a la diferencia de cuantía en la condena del demandado detrayendo la cantidad de 72,12 €, y ello con imposición a la parte recurrente de las costas del recurso de apelación, por aplicación de lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la LEC y aplicando la teoría jurisprudencial relativa a la desestimación sustancial del recurso de apelación puesto que la cuantía de dicho pronunciamiento es mínima en relación con la parte relativa a los pronunciamientos confirmados.

Dicho pronunciamiento principal determina, igualmente, la pérdida para la parte impugnante del depósito constituido para recurrir, atendida la Disposición Adicional Decimoquinta n.9 LOPJ , al que se le dará el destino previsto en dicha disposición.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación formulado por la representación procesal de VIDEO CLUBS ANIMADOS, S.L., contra la Sentencia dictada por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Nules en fecha veinte de febrero de dos mil doce , en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 1218 de 2010, CONFIRMAMOS la resolución recurrida, salvo en la cuantía en que fue condenado el apelante, que pasa de 4.470,10 €, a la definitiva de 4.397,98 €, manteniendo el resto de pronunciamientos de la resolución recurrida, con expresa imposición de costas de esta alzada al recurrente.

Se declara la pérdida de la cantidad consignada como depósito para recurrir al desestimar el recurso de apelación.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

INFORMACIÓN SOBRE EL DEPÓSITO PARA RECURRIR

De conformidad con la D.A. 15ª de la LOPJ , para que sea admitido a trámite el recurso de casación contra esta resolución deberá constituir un depósito de 50 €, que le será devuelto sólo en el caso de que el recurso sea estimado. SE ADVIERTE que de no efectuar dicho depósito, quedará firme la resolución que se impugna.

El depósito deberá constituirlo ingresando la citada cantidad en el banco BANESTO, en la cuenta correspondiente a este expediente (1322 0000 12 0066 12) indicando, en el campo "concepto" el código "06 Civil-Casación" y la fecha de la resolución recurrida con el formato DD/MM/AAAA.

En el caso de realizar el ingreso mediante transferencia bancaria, tras completar el Código de Cuenta Corriente (0030 1846 42 0005001274), se indicará en el campo "concepto" el número de cuenta, el código y la fecha en la forma expuesta en el párrafo anterior.

En ningún caso se admitirá una consignación por importe diferente al indicado. En el caso de que deba realizar otros pagos en la misma cuenta, deberá verificar un ingreso por cada concepto, incluso si obedecen a otros recursos de la misma o distinta clase.

Están exceptuados de la obligación de constituir el depósito quienes tengan reconocido el derecho a litigar gratuitamente, el Ministerio Fiscal, Estado, Comunidades Autónomas, entidades locales y organismos autónomos dependientes de los tres anteriores.

De conformidad con la D.A. 15ª de la LOPJ , para que sea admitido a trámite el recurso extraordinario por infracción procesal contra esta resolución deberá constituir un depósito de 50 €, que le será devuelto sólo en el caso de que el recurso sea estimado. SE ADVIERTE que de no efectuar dicho depósito, quedará firme la resolución que se impugna.

El depósito deberá constituirlo ingresando la citada cantidad en el banco BANESTO, en la cuenta correspondiente a este expediente (1322 0000 12 0066 12) indicando, en el campo "concepto" el código "04 Civil-Extraordinario por infracción procesal" y la fecha de la resolución recurrida con el formato DD/MM/AAAA.

En el caso de realizar el ingreso mediante transferencia bancaria, tras completar el Código de Cuenta Corriente (0030 1846 42 0005001274), se indicará en el campo "concepto" el número de cuenta, el código y la fecha en la forma expuesta en el párrafo anterior.

En ningún caso se admitirá una consignación por importe diferente al indicado. En el caso de que deba realizar otros pagos en la misma cuenta, deberá verificar un ingreso por cada concepto, incluso si obedecen a otros recursos de la misma o distinta clase.

Están exceptuados de la obligación de constituir el depósito quienes tengan reconocido el derecho a litigar gratuitamente, el Ministerio Fiscal, Estado, Comunidades Autónomas, entidades locales y organismos autónomos dependientes de los tres anteriores.