Sentencia Civil Nº 74/2014, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 15/2014 de 25 de Febrero de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 15 de 2014

Juzgado de 1ª Instancia número 4 de Castellón

Juicio Ordinario número 855 de 2011

SENTENCIA NÚM. 74 de 2014

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don JOSÉ MANUEL MARCO COS

Magistrados:

Doña ADELA BARDÓN MARTÍNEZ

Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN

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En la Ciudad de Castellón, a veintisiete de febrero de dos mil catorce.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación, en ambos efectos, interpuesto contra la Sentencia dictada el día dieciséis de septiembre de dos mil trece por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 4 de Castellón en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 855 de 2011.

Han sido partes en el recurso, como apelantes, Doña Palmira , Don Fermín , Doña Asunción , Doña Lorenza y DIRECCION000 C.B., representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Ana Serrano Calduch y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Antonio Jesús Ramos Estall, y como apelado, Cortefiel, S.A., representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Mª Ángeles D'Amato Martín y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Juan José Sanz Delgado.

Es Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. ADELA BARDÓN MARTÍNEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: 'Que desestimando como desestimo la demanda interpuesta por la procuradora de los tribunales D.ª Ana Serrano Calduch, en nombre y representación de D.ª Palmira , D. Fermín , D.ª Asunción , D.ª Lorenza , INTEGRANTES DE LA COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION000 , contra CORTEFIEL, S.A.:

1) Absuelvo a lademandadade las pretensiones ejercitadas contra ella.

2) Condeno a la parte demandante al pago de las costas procesalescausadas.-'.

SEGUNDO.-Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Doña Palmira , Don Fermín , Doña Asunción , Doña Lorenza y DIRECCION000 C.B., se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, en escrito razonado, solicitando se dicte Sentencia estimando íntegramente la demanda con imposición de las costas causadas en la alzada a quien se opusiere.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte sentencia confirmando íntegramente la dictada en primera instancia con condena en costas a la parte apelante.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del reparto de asuntos.

Por Diligencia de Ordenación de fecha 3 de febrero de 2014 se formó el presente Rollo y se designó Magistrada Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 7 de febrero de 2014 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 21 de febrero de 2014, llevándose a efecto lo acordado.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

SE ACEPTANlos de la resolución recurrida en cuanto no resulten contrarios a los siguientes:

PRIMERO.-Dª Palmira , D. Fermín , Dª Asunción y Dª Lorenza , todos ellos en su condición de integrantes de la Comunidad de Bienes DIRECCION000 , formularon demanda frente a la mercantil Cortefiel S.A., pidiendo que se declare que la interpretación correcta de la cláusula segunda párrafo quinto del contrato de arrendamiento, para el supuesto de que las ventas anuales no aumentará en un porcentaje del equivalente al 50% del IPC de cada año y a que se aplique el porcentaje del 4,26 % establecido sobre el último volumen de ventas superior a los dos últimos ejercicios anuales indexado con el IPC, correspondiente a los doce últimos meses a aquel en que se cierre el periodo, siendo dicho volumen de ventas el que debe de perpetuarse como módulo o base para el cálculo de las posteriores rentas hasta que aumenten las ventas en los términos del contrato. Con carácter subsidiario la interpretación que se pedía que se hiciera de la cláusula, es la que la parte arrendataria consideraba correcta sin esa perpetuación del volumen de ventas, teniendo en cuenta el último volumen de ventas superior a los dos últimos ejercicios anuales indexado con el IPC. Finalmente se solicitaba que se declare que el arrendador tiene derecho a reclamar y a percibir las rentas, desde el ejercicio 2007, habida cuenta que es el primer ejercicio que durante dos años consecutivos han disminuido las ventas.

La Sentencia dictada ha desestimado la demanda porque ha entendido que la interpretación correcta de la cláusula en el aspecto que se solicitaba era el de esa petición subsidiaria, pero que esta interpretación no era controvertida ya que era la que la demandada consideraba aplicable y también la actora con ese carácter subsidiario. Y tampoco estimó que pudiera prosperar la petición que se hacia en tercer lugar porque la misma era para el caso de que se considerara que la interpretación correcta era la que se pedía con carácter principal.

Interponen los demandantes frente a esta resolución recurso de apelación, realizan en el mismo y en primer lugar determinadas consideraciones en cuanto a la petición que hacen como tercera de las del suplico de la demanda, expresando que la misma en cuanto a que se declare que el arrendador tiene derecho a reclamar y a percibir las rentas desde el ejercicio 2007 afecta también a la petición subsidiaria, por lo que al haberse estimado que la interpretación que se hacía con ese carácter subsidiario es la correcta también debió reconocerse el derecho a percibir las rentas conforme a este criterio, cuestión que considera que no ha sido resuelta en la primera instancia y que ha quedado por ello imprejuzgada, lo que causa indefensión a la parte demandante que la había solicitado, ya que no se han abonado las rentas conforme a esa interpretación. También entiende por ello que ha quedado imprejuzgada la petición subsidiaria. A continuación y en cuanto a la interpretación del contrato y en concreto de la cláusula controvertida, se refiere a las diferentes posturas de las partes, a que no es revisable en casación la interpretación de los contratos y a los actos coetáneos y concurrentes a la firma del contrato que avalan la tesis que defiende esa parte. Finalmente se refiere a la interpretación de la cláusula conforme a los términos en que ha sido redactada, que considera que no es tan clara como se defiende en la Sentencia de instancia precisando para ello alguna expresión más que la aclare y en cuanto a la función de la renta mínima garantizada considera que es un mínimo mensual hasta que se efectúen las liquidaciones. Solicita en definitiva la integra estimación de la demanda.

SEGUNDO.-Nos encontramos ante contrato de arrendamiento en el que se fija la renta mediante un cálculo que consiste en multiplicar 4,26 % sobre el volumen de rentas efectuado anualmente en el local arrendado, descontando el IVA, fijando una cantidad como renta mínima garantizada, que se actualizara anualmente de acuerdo con el IPC, y que se abonara mensualmente procediendo después a efectuar las correspondientes liquidaciones en los periodos que se indican.

También se prevé el supuesto de que durante dos años consecutivos las ventas anuales efectuadas en el local arrendado no aumenten en un porcentaje del equivalente del 50% del IPC de cada año, que es lo que ha tenido lugar a partir del año 2007, y que es la parte de la cláusula que fija la renta cuya interpretación resulta controvertida, respecto de lo que se establece que ' la aplicación del porcentaje del 4,26 % establecido se efectuará no sobre el volumen de ventas efectuado en ese periodo, sino sobre el último volumen de ventas superior a los dos últimos ejercicios anuales indexado con el IPC correspondiente a los doce últimos meses a aquél en que se cierre el periodo'.

En la demanda se efectuaban dos interpretaciones de este extremo de la cláusula, una principal en la que se decía que ese volumen de ventas que se ha establecido aplicando esta cláusula debe 'perpetuarse'como módulo o base para el cálculo de las posteriores rentas hasta que aumenten las ventas en los términos del contrato. De esta forma y de acuerdo al cuadro explicativo que se contiene en el folio 9 de la demanda, las dos partes están de acuerdo en que el volumen de ventas sobre el que debe aplicarse el 4,26% en el ejercicio 2007, es el del año 2005 por ser el superior de los dos últimos ejercicios 2005 y 2006, pero a partir de ese año y en 2008, en el que al igual que en los años posteriores las ventas del local no han aumentado en un porcentaje equivalente al 50% del IPC, lo que se defiende con carácter principal en la demanda es que ese volumen de ventas del año 2005 que se aplicado en el año 2007, debe perpetuarse en los años siguientes 2008 y 2009, mientras que la interpretación subsidiaria considera que en el año 2008 debe aplicarse el porcentaje sobre el volumen de ventas del año 2006, que es el superior al de los dos últimos ejercicios, 2006 y 2007, y en el año 2009 debe aplicarse el porcentaje sobre el volumen de ventas del año 2007, que es el superior de las ventas anuales de los años 2007 y 2008 que son los dos últimos ejercicios.

Respecto a la interpretación subsidiaria se decía en la demanda que era la que realizaba el arrendatario, sin que en ningún momento de la demanda se diga que no se han abonado las rentas de forma correcta aplicando dicha interpretación, ya que el único error era el que se derivaba de no haber liquidado las rentas de acuerdo a la interpretación que con carácter principal se defendía, siendo en consecuencia el único sentido que podría tener la petición tercera del suplico de la demanda para el caso de que se apreciara que la interpretación correcta es la que se defiende que debía perpetuarse el volumen de rentas como módulo o base para el cálculo de las rentas posteriores, porque en el otro caso ya era lo que se estaba aplicando y no era necesario declarar ese derecho a reclamar y a percibir las rentas desde el ejercicio 2007, porque ya se estaban cobrando según la interpretación que se defiende con carácter subsidiario.

Al negar ahora en el recurso, por primera vez, que tampoco se estuvieran abonando las rentas de forma correcta de acuerdo a esa interpretación subsidiaria se esta introduciendo una cuestión nueva, que no ha sido debatida como controvertida en la primera instancia y por tanto extemporánea que por este motivo debe ser desestimada, porque su conocimiento está vedado a esta Sala, habida cuenta del principio de contradicción que impera en los procesos civiles, ya que prescindir de él produciría indefensión a la contraparte al no poder procesalmente rebatirlos ( SSTS 10 de noviembre de 1990 ).

La misma Sala 1ª del Tribunal Supremo en su Sentencia nº 444 de fecha 21 de marzo de 2008 , con cita de la Sentencia de la misma Sala de fecha 5-11-2007 , insistiendo en este planteamiento referido a la introducción de cuestiones nuevas, expone que ello 'va contra los principios procesales de igualdad de armas y, desde luego, provoca una situación de indefensión inaceptable, todo ello amparado en el principio de tutela judicial efectiva y así se especifica, entre otros muchos, en la Sentencia de esta Sala de 6 de marzo de 1998, que recoge lo dicho por el T.C ., esencialmente en la sentencia de 17 de marzo de 1994 , y la del TEDH , de 27 de junio de 1968 (Caso Nuemaister en la que se aplica nítidamente le principio de igualdad de armas en el proceso -Waffengleiheit)' .

Rechazamos por esta razón el primero y el segundo de los motivos del recurso de apelación al no haber quedado imprejuzgada ninguna de las cuestiones que se han planteado en la demanda.

Se alega a continuación que las posturas del arrendador y de la arrendataria son totalmente diversas, lo que es cierto pero únicamente teniendo en cuenta la interpretación principal que se hace en la demanda, y es indiferente en este momento si la intepretación de los contratos no es revisable en casación.

Admite la parte a continuación en el recurso que la interpretación que debe prevalecer es la literal de los términos del contrato al ser estos son claros a los efectos previstos en el párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil , pero aun así considera que deben valorarse los actos anteriores y concurrentes que abogan a su criterio por un interpretación conforme al planteamiento de esa parte, lo que rechazamos.

Debemos hacer mención a lo que esta Sala ya ha expuesto en ocasiones anteriores entre las que podemos citar la de nuestra Sentencia núm. 186, de fecha 21 de mayo de 2010 , entre otras que 'dispone el primer párrafo del artículo 1281 del Código Civil que si los términos del contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas, por lo que conviene traer a colación la doctrina jurisprudencia recogida en las Sentencias del Tribunal Supremo de 10/5/91 , 1/3/93 y 29/3/94 , con arreglo a la cual, constituyendo las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 al 1289 del CC un conjunto subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281, si la claridad de los términos de un contrato no deja dudas sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal. Es jurisprudencia clásica la de que nuestro ordenamiento civil, en materia de interpretación de los contratos se inspira en principios espiritualistas, por lo que se posibilita que en la conclusión interpretativa prevalezca la intención de las partes sobre la literalidad del contrato ( art. 1281 CC ), aunque para ello deberá, naturalmente, acreditarse la efectiva voluntad concorde de los contratantes y discrepante del texto del acuerdo de que se trata. Pero no se debe contrariar, en favor del particular interés de una de ellas, la común voluntad de las partes cuando convinieron el contrato.

También es importante el criterio interpretativo contenido en el artículo 1282 CC (actos coetáneos y posteriores al contrato), aunque superfluo cuando es clara la literalidad del pacto. En este sentido, la STS de 20 de mayo de 2004 (RJ 2004,2708) dice que 'resulta ociosa la pretensión de acudir a los actos coetáneos, posteriores (y anteriores) al contrato para juzgar la intención de los contratantes que contempla el art. 1282 CC , porque este precepto es complementario a los fines interpretativos de los negocios jurídicos de lo contenido en el art. 1281, segundo párrafo, como señaló la STS de 17 de marzo de 1983 (RJ 19831564) y sólo cabe cuando las palabras usadas en el contrato pareciesen contrarias a la intención - SSTS de 30 de marzo (RJ 19821550 ), 17 de julio (RJ 19824254 ) y 28 de diciembre de 1982 (RJ 19827985)- lo que aquí no ocurre. Sobra por ello acudir a otros medios, si los términos del contrato son claros - STS de 15 de julio de 1987 (RJ 19875792)-'. Cierto es que no debe despreciarse este elemento de interpretación, sobre todo cuando sirve para reforzar las conclusiones a que se llega a partir de la lectura del contrato. La STS de 16 de junio de 2005 (RJ 2005,4280) recuerda que la doctrina jurisprudencial, aun partiendo de la base de afirmar como indiscutible la preferencia del sentido literal de los términos de un contrato en caso de una claridad esencial, sin embargo la matiza en el sentido de la obligación de tener en cuenta otros datos, como es el de la conducta completa de los contratantes, constituida por sus actos anteriores, coetáneos y posteriores al contrato, y aquí hace entrar en juego el artículo 1282 CC para conocer su voluntad ( Sentencias de 17 de mayo de 1976 [RJ 19762126 ], 28 de junio de 1976 [RJ 19763112 ], 28 de junio de 1997 (RJ 19975402 ), 28 de noviembre de 1997 [RJ 19978273]). Lo mismo dice la STS 28 de abril de 2006 (RJ 2006,4586).'

No procede por ello en principio acudir a los actos coetáneos al contrato para interpretar una cláusula cuyos términos, la propia parte apelante lo está admitiendo, son claros y por tanto habrá de estarse a su literalidad, pero es que tampoco se han acreditado la existencia de actos que desvirtúen esa interpretación literal.

Es indiferente a estos efectos que en la Sentencia se haya dicho de forma errónea que la parte arrendadora desde el año 2006 ha venido aceptando la interpretación que ahora cuestiona. Además si es clara la redacción de la cláusula no deberemos acudir, según lo expuesto, a otras reglas de interpretación previstas para el caso de oscuridad en su redacción ( artículo 1.288 del Código Civil ). Y desde luego coincidimos con el Juez de primer grado en que para la interpretación de la cláusula es irrelevante la pretendida rentabilidad óptima del arrendamiento ya que como señala además la apelada, las partes en virtud de lo establecido en el artículo 1.255 del Código Civil pueden establecer la renta que consideren conveniente, sin haberla vinculado en ningún caso a una rentabilidad determinada. Tampoco afecta a esta cuestión el hecho de que se haya abierto otra tienda de la misma marca en la provincia de Castellón, lo que en nada incide para la resolución de las cuestiones planteadas, como tampoco lo hace la cuestión de la duración del arrendamiento convenido. Rechazamos por tanto también este motivo del recurso.

En el último de los alegados se dice que se hecha en falta alguna expresión para entender cual ha de ser la interpretación correcta del contrato lo que no es compartido por la Sala, ya que expresamente se indica que en el supuesto en que el aumento de las ventas del local no tenga lugar lugar en la forma que se expone que el porcentaje se aplicara 'sobre el último volumen de ventas superior a los dos últimos ejercicios anuales', que es lo que se ha considerado correcto, faltando por el contrario que se dijera lo que se defiende en el primer apartado del suplico de la demanda que 'siendo dicho volumen de ventas el que debe perpetuarse como módulo o base para el calculo de las posteriores rentas hasta que aumenten las ventas en los términos del contrato', nada de lo que se expresa en la cláusula.

Y en relación a la renta mínima garantizada es cierto que la misma es un mínimo mensual a partir del cual se deben efectuar las liquidaciones posteriores, pero esto en nada hace variar la conclusión alcanzada en la Sentencia de instancia, que en consecuencia debe mantenerse, desestimando por ello el recurso de apelación interpuesto.

TERCERO.-En cuanto a las costas de la alzada la desestimación del recurso de apelación determina que se impongan a la parte apelante, a tenor de lo establecido en los artículos 398-1 y 394-1 ambos de la L.E.C .

Por otro lado, respecto a la cantidad consignada como depósito para recurrir, pierde el recurrente la misma, a la que se dará el destino legal (Disp. Adic. 15ª LOPJ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimandoel recurso de apelación formulado por la representación procesal de Doña Palmira , Don Fermín , Doña Asunción , Doña Lorenza y DIRECCION000 C.B., contra la Sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Castellón en fecha dieciséis de septiembre de dos mil trece , en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 855 de 2011, CONFIRMAMOSla resolución recurrida con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada.

Se declara la pérdida de la cantidad consignada como depósito para recurrir al desestimar el recurso de apelación.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.