Sentencia Civil Nº 74/2016, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4, Rec 43/2016 de 01 de Marzo de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

OVIEDO

SENTENCIA: 00074/2016

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 43/16

NÚMERO 74

En OVIEDO, a dos de marzo de dos mil dieciséis, la Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia Provincial de Oviedo, compuesta por Don Francisco Tuero Aller, Presidente, Doña Nuria Zamora Pérez y Doña María Paloma Martínez Cimadevilla, Magistrados, ha pronunciado la siguiente:

SENTENCIA

En el recurso de apelación número 43/16,en autos de JUICIO VERBAL Nº857/15, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 3 de los de Oviedo, promovido por DOÑA Carlota , demandante en primera instancia, contra DOÑA Marta , demandada en primera instancia, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Francisco Tuero Aller.-

Antecedentes

PRIMERO.-Que por el Juzgado de Primera Instancia nº3 de Oviedo se ha dictado sentencia de fecha 15 de diciembre de 2015 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que debo estimar y estimo, parcialmente, la demanda interpuesta por DOÑA Carlota contra DOÑA Marta , y, en su virtud,

1). Condeno a la segunda a abonar a la primera la cantidad de doscientos treinta y ocho con sesenta euros (238,60), suma que devengará, desde el día 18 de septiembre de 2015, fecha de presentación de la demanda, hasta hoy, el interés legal del dinero; y, desde hoy y hasta el completo pago, ese mismo interés incrementado en dos puntos.

2). A los efectos anteriores deberá tenerse en cuenta que la parte demandada tiene consignada en la cuenta del Juzgado, desde el día 6 de Noviembre de 2015, la suma de 55,40 euros.

3). Desestimo las demás pretensiones contenidas en la demanda en la medida en que no tienen reflejo en los pronunciamientos precedentes, y se deja sin efecto el lanzamiento señalado par el próximo día 20 de Enero de 2016.

4). Cada parte abonará las costas ocasionadas a su instancia y las comunes por mitad'.-

SEGUNDO.-Contra la expresada resolución se interpuso por la parte demandante recurso de apelación, del cual se dio el preceptivo traslado, y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial se sustanció el recurso, señalándose para deliberación y fallo el día uno de marzo de dos mil dieciséis.-

TERCERO.-Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.-

Fundamentos

PRIMERO.-Doña Carlota , en su condición de arrendadora de un bajo y un sótano, interpuso la presente demanda en súplica de que la arrendataria, Doña Marta , le abonara las cantidades que decía que el adeudaba en concepto de rentas y suministros, acumulando a dicha pretensión la de desahucio del inmueble arrendado.

El juzgador de instancia consideró que no se habían producido los incumplimientos denunciados por Doña Carlota , y desestimó las peticiones principales planteadas en la demanda, salvo la condena al abono de una pequeña suma, interponiendo ésta el presente recurso a fin de lograr su total acogimiento.

SEGUNDO.-Con relación a las rentas adeudadas, en el escrito de demanda se decía que habían sido impagadas las de los meses de julio, agosto y septiembre de 2015. Acreditado por la demandada el pago de esas mensualidades, la actora modificó su planteamiento, señalando que la impagada en realidad había sido la de marzo de ese año, y los pagos posteriores los había ido imputando sucesivamente a la mensualidad anterior a la que se hacía el abono.

Esa alteración de los términos de la demanda no debió ser admitida, por infringir claramente la prohibición establecida en el art. 412 LEC , sobre imposibilidad de cambiar el objeto del proceso tal y como quedó establecido en demanda y contestación. Una cosa es que se puedan realizar precisiones y alegaciones complementarias y otra, muy distinta, que se modifique radicalmente el planteamiento inicial. Si lo que se afirma es que quedaron insatisfechas determinadas mensualidades no cabe después decir que ello obedeció a un error y que, en realidad, éstas sí estaban abonadas y la impagada era otra anterior. Ese cambio incide en el principio de defensa, de rango constitucional, al privar a la otra parte de la posibilidad de alegar en el escrito de contestación frente a ese nuevo planteamiento.

No cabe tampoco admitir la supuesta imputación de pagos que la arrendadora llevaría a cabo para aplicar cada uno de los abonos a la mensualidad anterior. En los pagos realizados por Doña Marta claramente se hacía constar que se destinaban al pago de la renta del mismo mes en el que se hacían. Y frente a esa imputación nada dijo Doña Carlota (únicamente aporta un recibo firmado por ella en la mensualidad de abril donde se anota que 'faltan por abonar 2525,00?'). El art. 1172 C.C . establece con toda claridad que el deudor podrá declarar, al tiempo de hacer el pago, a cual de las deudas debe aplicarse, y si el acreedor aceptase un recibo en que se hiciese la aplicación del pago, no podrá reclamar contra esta. Se trata de una facultad atribuida al deudor, que puede hacerse mediante una declaración de voluntad expresa o tácita ( S. del T.S. de 22 de junio de 1987 y 24 de marzo de 1998 ), y que en el caso aquí enjuiciado llevó a cabo la arrendataria en cada uno de los sucesivos pagos sin protesta alguna de la propiedad, con la única salvedad del primero de los recibos que, lo más que cabe entender, es que consideraba que restaba por abonar el mes de marzo, como ya se ha dicho no reclamado en la demanda.

En cualquier caso, comparte esta Sala la interpretación que del contrato locativo hizo el Juzgador de instancia, que conduce a estimar que la arrendataria quedó exenta del pago de la renta del mes de marzo. En el contrato, de fecha 26 de diciembre de 2014, se preveía (cláusulas primera y tercera) que la arrendataria tomaría posesión del inmueble durante el mes de enero de 2015 y que la primera renta a satisfacer sería la de marzo de ese año, salvo que la arrendadora precisara unos días del mes de febrero para retirar el mobiliario y maquinaria existentes en el local, en cuyo caso la primera renta a satisfacer sería la de abril de 2015. Pese a que en la demanda se decía que Doña Marta había tomado posesión del local en el mismo mes de diciembre de 2014 en el que se firmó el contrato, la defensa de la demandante terminó por admitir en el acto del juicio que la entrega de las llaves no se realizó hasta el 28 de enero siguiente.

De la literalidad de la cláusula primera de ese contrato se desprende que la arrendataria tendría la posibilidad de tomar posesión del contrato 'durante el mes de enero de 2015', lo que supone que las llaves se las deberían entregar bien en el mes anterior bien en los primeros días del mismo mes de enero. Si se hiciera así, el pago de la primera mensualidad en marzo supondría en la práctica dos meses de carencia como entendió el Juzgador de primer grado. A igual conclusión se llega cuando se analiza la posibilidad de que Doña Carlota precisara 'unos días del mes de febrero' -no todos, ni la mayoría-, en cuyo caso la primera renta a pagar sería la del mes de abril.

Parece claro que tanto los términos del contrato como la voluntad de las partes ( art. 1281 C.C .) era que la arrendataria dispusiera de los dos primeros meses de estancia en el inmueble arrendado, o de la mayor parte de los mismos, sin tener que abonar la renta. La conducta de Doña Carlota , no facilitando las llaves, por causa a ella imputable según se puso de manifiesto en el acto del juicio, hasta finales del mes de enero, para luego exigir al renta del mes de marzo, resulta contraria a las exigencias de la buena fe en la contratación ( arts. 7 y 1258 C.C .), pues, en la realidad, con esa postura estaba privando a Doña Marta prácticamente de la totalidad de uno de los meses de carencia pactados.

Tampoco cabe argumentar que en este punto el contrato suscite dudas y que esas dudas han de interpretarse en contra de quien lo confeccionó ( art. 1288 CC ), que fue el agente de la propiedad inmobiliaria quien, según dice la apelante, actuaba siguiendo instrucciones de Doña Marta . Es cierto que ese agente reconoció en el juicio haber redactado el contrato y que quien le abonó los honorarios, como es usual, fue la arrendataria. Pero también dijo que fue la propia Agencia quien le ofreció ese local, es decir, que anteriormente ya había recibido el encargo de la propiedad, de tal forma que no existe razón para hacer recaer en la arrendataria, y no en la arrendadora, las dudas que pudiera generar el redactado del contrato.

TERCERO.-También comparte esta Sala la conclusión que alcanza la sentencia apelada sobre el pago de suministros. En el contrato se establecía (cláusula cuarta) que en caso de que los recibos 'fuesen girados por la empresa suministradora directamente al propietario, deberá la Arrendataria abonárselos tan pronto como se le presenten al cobro'. Y esa presentación al cobro no tuvo lugar, o al menos no se acredita, hasta la interposición de la demanda. La única prueba practicada sobre este punto fue la declaración del agente de la propiedad inmobiliaria quien se limitó a manifestar que había acudido alguna vez a hablar con Doña Marta sobre el pago de la renta del mes de marzo y de los suministros, pero que no recordaba lo que le había trasladado, es decir, no afirmó que le hubiera presentado los correspondientes recibos. El que algunas de las facturaciones emitidas por las compañías suministradoras fueran remitidas a la dirección del local arrendado, tampoco permite llegar a otra conclusión, pues iban a nombre de la propiedad de tal suerte que es de suponer que Doña Marta no abriese la correspondencia que no iba dirigida a ella y se limitara a entregársela a su destinataria. Y, en fin, parece obvio que no es de recibo el argumento consistente en que como ahora presenta con la demanda esas facturas y la demandada solo abonó parte, discutiendo la otra a la que fue condenada, se ha producido el incumplimiento determinante del desahucio; ese incumplimiento habrá de ser anterior, para que permita fundar una pretensión que se formula al inicio del proceso, pues es ese el momento que ha de analizarse en la sentencia (principio de litispendencia: arts. 410 y concordantes LEC ), y no otros posibles incumplimientos posteriores a ese instante. Y al tiempo de presentarse la demanda no cabía imputar incumplimiento alguno a la demandada pues solo entonces se presentaron las correspondientes facturas.

CUARTO.-La desestimación del recurso comporta la imposición a la apelante de las costas aquí causadas ( art. 398 LEC ).

Por lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por Dª Carlota , contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº3 de Oviedo en fecha quince de diciembre de dos mil quince , en los autos de Juicio Verbal (Desahucio y Rentas) seguidos con el número 857/15, confirmando dicha resolución con expresa imposición al apelante de las costas procesales del recurso.

Dese al depósito constituido para recurrir el destino legal.

Las resoluciones definitivas dictadas por las Audiencias Provinciales, de conformidad con lo prevenido en el art. 466 de la L.E.C ., serán susceptibles de los Recursos de Infracción Procesal y de Casación, en los casos, por los motivos y con los requisitos prevenidos en los arts. 469 y ss., 477 y ss . y Disposición Final 16ª, todo ello de la L.E.C ., debiendo interponerse en el plazo de VEINTE DÍASante éste Tribunal, con constitución del depósito de 50 euros en la cuenta de consignaciones de este Tribunal en el Banco Santander 3370 e indicación de tipo de recurso (04: Extraordinario por infracción procesal y 06: por casación) y expediente.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.