Sentencia CIVIL Nº 74/2017, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 8, Rec 356/2016 de 22 de Mayo de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ
Sección Octava
Avd. Alvaro Domecq 1, 2ª planta
Tlf.: 956906163 - 956906177.
NIG: 1102042C20150000008
S E N T E N C I A N° 74
ILMA. SRA. PRESIDENTE :
D ª. LOURDES MARÍN FERNÁNDEZ
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. IGNACIO RODRIGUEZ BERMUDEZ DE CASTRO
D. BLAS RAFAEL LOPE VEGA
APELACIÓN CIVIL ROLLO 356/16-JL
Asunto: 1388/16
Juzgado de Primera Instancia n° de Jerez de la Frontera
Juicio Ordinario 23/15
En la Ciudad de Jerez de la Frontera, a veintidós de Mayo de dos mil diecisiete
Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia integrada por los Magistrados indicados al margen, el
recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en autos de Juicio Ordinario 23/15 , seguidos
en el Juzgado de Primera Instancia número Tres de los de Jerez de la Frontera, recurso que fue interpuesto
por CAL CASH, S. L. , representada por la Procuradora Dª. Eloísa Fontán Orellana y asistida del Letrado
D. Sergio Díaz López ; siendo parte apelada ALMUD INMUEBLES, S. L. , representada por la Procuradora
Dª. María Dolores Arrones Castillo y asistida del Letrado D. Victor Arnedillo Sánchez ; sobre reclamación
de cantidad .

Antecedentes

PRIMERO-. El Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia N° Tres de los de Jerez de la Frontera, dictó sentencia el día uno de Septiembre de dos mil dieciséis, cuyo Fallo literalmente dice, ' Estimando íntegramente la demanda interpuesta por la representación procesal de Almud Inmuebles S. L., contra Cal Cash S. L., y estimando parcialmente la demanda reconvencional formulada por la representación procesal de Cal Cash S. L. frente a Almud Inmuebles S. L., condeno a la entidad Cal Cash S. L. a abonar a la entidad Almud Inmuebles S. L:, la suma de veintisiete mil doscientos noventa y un euros (27.291 €), más los intereses legales de dicha cantidad a contar desde la reclamación judicial.

Las costas causadas en la instancia se imponen en la forma establecida en el fundamento de derecho séptimo. '.



SEGUNDO-. Contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de Cal Cash, y admitido el recurso, se dio traslado del mismo a la parte contraria, quien procedió a su impugnación, elevándose a continuación las actuaciones a esta Sala.



TERCERO-. Recibidas las actuaciones, se le dio el trámite pertinente, y se procedió al nombramiento de Magistrado que por turno de reparto correspondía la resolución del recurso.



CUARTO-. En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.

Ha sido ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. IGNACIO RODRIGUEZ BERMUDEZ DE CASTRO, quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO -. Se recurre por la entidad demandada la sentencia que resuelve la reclamación de las rentas desde Enero de 2013 a Julio de 2014 por el arrendamiento con opción de compra que vincula a las partes desde el 25 de Maro de 2010. La demandada excepcionó la falta de idoneidad de las naves para el fin convenido, que era según ella la distribución y venta al por mayor de libros, y ello porque no había ni suministro de agua ni sistema de incendios necesarios para la licencia de apertura. Por otro lado el 23 de Marzo de 2015 alega que fue lanzada de una de las naves por un procedimiento hipotecario abierto contra la entidad actora, solicitando la demandada por ello la nulidad del contrato y la devolución de las cantidades pagadas por renta y fianza, pagos a Agencia Tributaria, abonos por suministro de agua y trabajos para desalojar la nave. Según la parte actora las naves tenían licencia de primera ocupación, y era a la demandada a quien correspondía acondicionar las naves arrendadas para la obtención de la licencia de actividad apertura, sin que se le aprobara su proyecto. Alega además que ocupó las naves y desarrolló su trabajo.

El juzgador de instancia en su sentencia, viene a decir que en la cláusula octava del contrato se precisa que las naves precisaban de obras de acondicionamiento necesarias para la licencia de apertura, que la arrendataria no pagaría los primeros meses y que las obras se harían conforme al proyecto del arquitecto designado por la arrendadora, quien pagaría los honorarios. Entiende el juzgador que la arrendadora encargó el proyecto al arquitecto Sr. Jaime , que lo redactó en los meses de Abril-Mayo 2010, que el Ayuntamiento concedió la licencia para el desarrollo de la actividad y realización de las obras de adaptación el 24 de Mayo de 2010, si bien las obras no las hizo la arrendataria y no obtuvo la licencia de primera utilización. Entiende el juzgador que la arrendataria usó la nave como almacén y punto de distribución de libros hasta el lanzamiento de la nave seis, y que no ha abonado las rentas desde Enero de 2013 A Julio de 2014.

En sus fundamentos jurídicos el juzgador entiende que no es admisible la excepción de contrato no cumplido, ya que las naves se entregaron en bruto conforme al contrato, que la demandada hizo uso de las mismas con suministro de agua de la nave colindante, como almacenaje y punto de distribución, no de venta al público, no siendo aquél suministro elemento fundamental. Establece el juzgador que la demandada no lleva a la práctica el proyecto sin que haya documentado las imprecisiones de dicho proyecto ni que ello se le comunicara a la actora. Establece por último, que no se ha acreditado la existencia del pacto alegado por la demandada de que ésta pagaba las rentas a cambio de que la actora como arrendadora hiciera las obras en las naves.



SEGUNDO-. Se alega por la apelante (arrendataria) que el destino era la distribución y venta de libros y que solo se pudo usar de almacén y puntual a determinados clientes, ya que sin licencia de apertura no se podía abrir al público, y que las obras de adecuación no puede afectar a elementos básicos en toda construcción como la acometida de aguas y la red básica contra incendios. Que si no se ejecutó el proyecto fue porque preveía una zona de aparcamiento innecesaria y muy costosa y que del documento número cinco acredita de manera indirecta el pacto negado por el juzgador de instancia.

Vaya por delante que si bien es cierto que el recurso ordinario de apelación se le concibe como una simple revisión del procedimiento anterior seguido en al primera instancia, permitiendo al órgano 'ad quem' conocer y resolver todas las cuestiones planteadas en el pleito - T.S. 1ª SS. de 6 de julio de 1962 y 13 de mayo de 1992 -, se presenta como impensable que el proceso valorativo de las pruebas realizado por Jueces y Tribunales de instancia pueda ser sustituido por el practicado por uno de los litigantes contendientes, habida cuenta que la jurisprudencia viene estableciendo al respecto como a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares interés - T.S. 1ª SS. de 16 de junio de 1970 , 14 de mayo de 1981 , 22 de enero de 1986 , 18 de noviembre de 1987 , 30 de marzo de 1988 , 24 de julio de 2001 , 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003 -, debiendo, por tanto, ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o de las reglas de la sana crítica, de ahí que sea posible que dentro de las facultades que se concedan a Jueces y Tribunales de instancia den diferente valor a los medios probatorios puestos a su alcance e, incluso, optar entre ello por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos , todo ello sin olvidar, claro está, como la revisión del valor probatorio que debe darse a los diferentes testimonios prestados por los testigos que depusieran a instancia de parte, debe hacerse con suma cautela, teniendo en cuenta la regla máxima de la sana crítica recogida en el artículo 376 de la mencionada Ley procesal , apuntando insistentemente la doctrina jurisprudencial que la apreciación del referido medio probatorio es puramente discrecional del órgano judicial, dado que la norma citada no contiene reglas de valoración tasada que se puedan violar, al ser dicho precepto admonitivo, siendo tan sólo digna de tener en cuenta la impugnación cuando se constate que la apreciación de los testimonios ofrecidos es ilógica o disparatada, según recogen, entre otras las sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 1984 , 9 de junio de 1988 , 8 de noviembre de 1989 , 13 y 30 de noviembre de 1990 , 10 de octubre de 1995 , 12 de noviembre de 1996 y 17 de abril de 1997 , de lo que se colige que el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o apreciación inconciencia de las pruebas practicadas haya de respectarse al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en al sentencia - T.C. S. de 17 de diciembre de 1985 , 13 de junio de 1986 , 13 de mayo de 1987 , 2 de julio de 1990 y 3 de octubre de 1994 -, debiendo únicamente ser rectificado cuando en verdad sea ficticio, bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones, ponga de relieve un manifiesto y claro error del juzgador 'a quo', bien de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin riesgos de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada. Ya por ello es evidente la falta de prueba del pacto alegado por la parte apelante, que incluso viene a reconocer dicha parte como carente de prueba, y que reside en cuestiones deontológicas que no alcanzamos a comprender. No hay indicio alguno de dicho pacto, ni se puede deducir, al menos con cierta lógica, del documento número cinco. Es mas si se deduce del mismo se nos debería haber dicho cual fuera al proceso lógico que de dicho documento nos lleva a la conclusión de la existencia el pacto. No se nos dice porque es absolutamente imposible deducir de dicho documento pacto alguno que no esté contenido en el mismo.

Y si la valoración es una cuestión que nuestro ordenamiento deja al libre arbitrio del Juez de Instancia, en cuanto que la actividad intelectual de valoración de las pruebas se incardina en el ámbito propio de las facultades del juzgador, de ello se deriva que, cuando se trata de valoración probatoria, la revisión de la Sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que no adolece de error, arbitrariedad, insuficiencia, incongruencia o contradicción, sin que por lo demás resulte lícito sustituir el criterio independiente y objetivo del Juez de Instancia por el criterio personal e interesado de la parte recurrente. En suma, como ha decimos, la valoración probatoria es facultad de los Tribunales, sustraída a los litigantes, que sí pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza - principio dispositivo y de rogación-, pero en forma alguna tratar de imponerlas a los juzgadores ( Sentencia de 23 de septiembre de 1996 , pues no puede sustituirse la valoración que la Sala -en este caso el Juzgado de instancia- hizo de toda la prueba practicada por la valoración que realiza la parte recurrente, función que corresponde, única y exclusivamente al juzgador 'a quo' y no a las partes ( Sentencias de 18 de mayo de 1990 , 4 de mayo de 1993 , 9 de octubre de 1996 y 7 de octubre de 1997 ).

En suma, el principio de inmediación, que aparece en la anterior LEC y con mayor énfasis en la nueva LEC, que informe el proceso civil debe concluir 'ad initio' por el respeto a la valoración probática realizada por el juzgador de instancia salvo, excepción, que aparezca claramente que, en primer lugar, exista una inexactitud o manifiesto error en la apreciación de la prueba o, en segundo lugar, que el propio relato fáctico sea oscuro, impreciso o dubitativo, ininteligible, incompleto, incongruente o contradictorio. Prescindir de todo lo anterior es sencillamente pretender modificar el criterio del juzgador por el interesado de la parte recurrente. Pero aún más, esta sala viene haciendo hincapié que en modo alguno puede analizarse o, mejor, impugnarse la valoración probatoria del juzgador de instancia mediante el análisis de la prueba (cualquier medio de prueba) de forma individualizada sin hacer mención a una valoración conjunta de la prueba que es la que ofrece el juzgador.

Y, por todo lo dicho, en cuanto a la excepción de contrato no cumplido, es requisito indispensable que el demandado pruebe que el montante cuantitativo que, en su caso, signifique el daño originado por el incumplimiento del demandante, tenga la suficiente entidad como para determinar, que el otro contratante quede exonerado de su obligación de pago, al ser obvio que cualquier incumplimiento no hace presumible postular tal exoneración, habida cuenta que la conclusión contraria llevaría a la consecuencia inadmisible de introducir un desequilibrio en las prestaciones» ( SSTS de 17 octubre 1976 ; 13 mayo 1985 , 24 octubre 1986 , 10 mayo 1989 , 12 julio 1991 , 17 febrero 2003 , etc.. Es decir, el deudor que alega la «exceptio non adimpleti contractus» la tiene que basar en el incumplimiento real y efectivo de la otra parte que frustre la finalidad del contrato, no bastando el cumplimiento defectuoso de la obligación ( SSTS de 21 marzo 1994 EDJ 1994/2582 y 22 octubre 1997 EDJ 1997/7802 ). Como se lee en la STS de 14 julio 2003 EDJ 2003/50771 , 'aunque el incumplimiento pleno (configurador de la «exceptio non adimpleti contractus»), no plantea problemas en cuanto a la valoración de sus efectos como causa legítima de resolución contractual, el incumplimiento parcial exige valorar más pormenorizadamente en la instancia su entidad y repercusión en la economía del contrato, ya que «el éxito de tal excepción de contrato no cumplido adecuadamente está condicionado a que el defecto o defectos de la obra sea de cierta importancia o trascendencia en relación con la finalidad perseguida y con la facilidad o dificultad de su subsanación, haciéndola impropia para satisfacer el interés del comitente', criterio seguido, entre otras, en las SSTS de 13 mayo 1985 , 10 mayo 1989 , 12 junio 1998 y 21 marzo 2003 .

Pues bien entrando en el examen del incumplimiento contractual discutido, debe partirse del principio de reciprocidad e interdependencia funcional de las obligaciones sinalagmáticas o bilaterales, en las que cada una de las partes es, al propio tiempo, acreedora y deudora de la otra, y existe un mutuo condicionamiento entre ellas, que persigue el mantenimiento del equilibrio patrimonial entre los contratantes. En virtud de dicho principio, puede el deudor negarse a efectuar la prestación que le corresponde hasta que la otra parte cumpla la suya, a través de la excepción de contrato no cumplido ('exceptio non adimpleti contractus'), que tiene acogida en nuestro derecho sustantivo con base en los artículos 1.100, párrafo último, y 1.124 del Código Civil . La necesidad de cumplimiento simultáneo de las obligaciones bilaterales y la consiguiente excepción 'non adimpleti' requiere que quien la propone no haya incumplido lo que le incumbe o, si hay incumplimiento de la parte actora contra la que se opone, que el mismo no haya sido causado por la parte demandada ( SSTS 9 de diciembre de 2004 , 5 de julio de 2007 y 30 de marzo de 2010 entre otras). También es necesario que el incumplimiento que fundamenta dicha excepción lo sea de alguna obligación principal, cuya insatisfacción frustre la finalidad del contrato, de manera que tenga suficiente entidad como para determinar que el otro contratante quede exonerado de su obligación. Por eso, el éxito de la excepción de contrato no cumplido adecuadamente está condicionado a que el defecto en la prestación sea de cierta importancia o trascendencia en relación con la finalidad perseguida y con la facilidad o dificultad de subsanación, haciéndola impropia para satisfacer el interés del acreedor ( SSTS 14 de julio de 2003 , 20 de diciembre de 2006 , 30 de octubre de 2008 ) ya que si los defectos no hacen la prestación impropia para su destino, como cuando el incumplimiento afecta a una prestación accesoria o de escasa entidad que no impide al acreedor obtener el fin económico del contrato ( SSTS 11 de abril de 2003 , 27 de marzo de 2007 ), la subsanación ha de realizarse por la vía de la reparación 'in natura' o bien por la reducción del precio ( SSTS 16 de abril de 2004 y 11 de diciembre de 2009 ).

Una vez que han sido probados -en los términos que refleja la sentencia dictada- los hechos normalmente constitutivos de la pretensión deducida por la actora, se desplaza a la demandada, hoy apelante, la carga de alegar y probar los hechos obstativos o impeditivos de la obligación, esto es, que la no compra de todo el pedido realizado se debió al incumplimiento por parte de la actora de su obligación de tener a tiempo y en condiciones de tamaño y calidad el producto solicitado. La ausencia de prueba suficiente en torno a este extremo determina que la parte demandada-apelante deba soportar las consecuencias que de ello se derivan en aplicación de la regla contenida en el artículo 217 núm. 1 de la L.E.C . frente a quien postule el cumplimiento de las obligaciones asumidas por la otra parte en el contrato de suministro. La demandada podía oponerse bien por no haberse cumplido la prestación por parte de la actora, como por haberse cumplido defectuosamente, en el bien entendido de que la excepción de contrato no cumplido adecuadamente sólo podrá triunfar cuando el defecto o defecto en la prestación realizada por la actora sea de cierta importancia en relación con la finalidad perseguida por las partes al perfeccionar el contrato y con la facilidad o dificultad de su subsanación, haciéndola impropia para satisfacer el interés de la demandada. Pero en el caso de autos se le olvida a la apelante un dato importante, desecha el proyecto de adecuación porque considera que plantea una zona de aparcamiento que entiende excesiva, pero al mismo tiempo funda su alegación en que las naves funcionaron como almacenaje y distribución y no como venta, debemos entender directa a modo de librería, cuando para este fin sería importante que quien acudiera al lugar pudiera aparcar cómodamente. Por ello, entendemos que la finalidad que tenía la hoy apelante al alquilar las naves era de almacenaje y distribución, habiéndose acreditado que tales funciones se produjeron, y el que se hiciera con mayor o menor intensidad creemos que no depende del suministro de agua ni de la red básica de incendios, sino de una multitud de componentes que son difíciles de analizar. Es más, si estaba tan interesada en que saliera adelante el proyecto de adecuación, no se entiende que na dijera a la actora y dejara pasar el tiempo, guardándose tal alegación para cuando se le ha reclamado justamente las rentas debidas y que voluntariamente y sin anuencia de la arrendadora, dejó de pagar, eso es cierto hasta que fue expulsada de una nave por la ejecución hipotecaria seguida contra la actora. No hay, pues, incumplimiento esencial por parte de la arrendadora, lo que evidencia que no hay justificación para el impago de las rentas por parte de la arrendataria, lo que conlleva la desestimación del recurso en cuanto a la demanda principal.



TERCERO-. En lo que hace referencia al último punto del recurso, esto es el cálculo de los gastos del desalojo, el juzgador establece 768 euros, aplicando un cálculo medio, que no explica claramente de donde sale. Dice que de la testifical de la Sra. Herminia se desprende que emplearon cuatro días y durante una jornada laboral de ocho horas y a ocho euro la hora. No compartimos esa ponderación, ya que no sabemos a qué obedece, cuando se trata de trabajos reconocidos en tiempo y hora y en base a unos salarios justificados. Entendemos que hay estar al salario real de cada trabador, que es el que propone la parte apelante en su escrito, pues fuera el cometido que fuera el realizado por cada trabajador, cada uno de ello cobra una suma por hora que se debe respetar y que, en definitiva, pagó la apelante a dicho trabajador por tenerlo ocupado no en sus tareas habituales sino en unas tareas provocadas por la arrendadora. Por ello la reducción no debe ser de 768 euros, sino de 909,76 euros.

Ello hace que la cantidad a pagar por la demanda deba ser 27.149,2 euos.



CUARTO-. Al estimarse parcialmente el recurso y conforme al artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede no hacer condena en orden al pago de las costas causadas en esta alzada. Devuélvase a la apelante el dinero consignado para recurrir.

VISTOS los artículos citados y demás de pertinente aplicación, en nombre de S. M. El Rey y con la autoridad conferida por el pueblo español, y por cuanto antecede

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª. Eloísa Fontán Orellana , en nombre y representación de CAL CASH, S. l ,contra la sentencia dictada el día uno de Septiembre de dos mil dieciséis por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia N° Tres de los de Jerez de la Frontera en el Juicio Ordinario 23/15 , REVOCAMOS PARCIALMENTE la misma, en el sentido de reducir la cantidad a pagar a Almud Inmuebles S. L. a veintisiete mil ciento cuarenta y nueve euros con veinticuatro céntimos (27.149,24 € ); Todo ello sin hacer condena alguna en orden al pago de las costas causadas en esta alzada. Devuélvase a la apelante el dinero consignado para recurrir.

Notifíquese la presente resolución a las partes, y una vez firme la presente resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de origen.

Contra esta sentencia se puede formular recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación conforme a la vigente Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, disposición final decimosexta, modificada por Ley 37/2011, de 10 de Octubre . Los recursos que procedan se podrán interponer por escrito dentro de los veinte días siguientes al de la notificación, y se deberán presentar ante esta Sección para ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, debiendo el recurrente constituir y acreditar al tiempo de la interposición el correspondiente DEPÓSITO PARA RECURRIR , por importe de CINCUENTA EUROS (50 €), para cada uno de dicho recursos, mediante ingreso en la Cuenta de Consignaciones de esta Sala, abierta en Banesto, Cuenta Expediente núm. 1465/0000/12/00356/16, debiendo indicar en dicho ingreso que se trata de uno u otro recurso, o de ambos, así como el Código 04 ó 06 respectivamente, requisitos sin los cuales no se admitirá a trámite los recursos, todo ello de conformidad a lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J . 6/85, según L.O. 1/09, de 3 de Noviembre. Así mismo deberá presentar el ejemplar del modelo 696 de autoliquidación de Tasa Judicial, regulado en la Orden de HAP/ 2662/2012, de 13 de Diciembre, de conformidad a lo dispuesto en el apartado 1 del art. 8 de la Ley 10/2012, de 20 de Noviembre .

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior sentencia ha sido leída y hecha pública por el magistrado ponente en la audiencia pública del mismo día de su fecha, a mi presencia, doy fe.