Sentencia CIVIL Nº 745/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1074/2018 de 09 de Julio de 2019

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 1074/2018 -M
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Mataró
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 1031/2015
Parte recurrente/Solicitante: Octavio
Procurador/a: Cari Pascuet Soler
Abogado/a: Iban Vázquez Fuertes
Parte recurrida: Ana
Procurador/a: Anna Vilanova Siberta
Abogado/a: Jose Carlos Pliego Losada
SENTENCIA Nº 745/2019
Ilustrísimos Señores Magistrados:
VICENTE CONCA PÉREZ
JORDI LLUÍS FORGAS i FOLCH
ADOLFO LUCAS
En la ciudad de Barcelona, a nueve de julio de de dos mil diecinueve.
VISTOS en grado de apelación por la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial los presentes autos
de Procedimiento Ordinario, tramitados con el número arriba expresado por el Juzgado de Primera Instancia
número Cinco de Mataró a demanda de Ana contra Octavio pendientes en esta instancia al haber apelado
la parte demandada la sentencia que dictó el dicho Juzgado el día veintitrés de marzo de dos mil dieciocho.
Han comparecido en esta alzada la parte apelante Octavio representadas por la procuradora de los
tribunales Sra. Cari Pascuet Soler y defendido por el letrado Sr. Ivan Vazquez Fuertes así como la parte
demandante en calidad de parte apelada representada por la procuradora de los tribunales Sra. Anna Vilanova
Siberta asistida del letrado Sr. José Carlos Pliego Losada.

Antecedentes

PRIMERO. La parte dispositiva de la sentencia apelada es del tenor siguiente: "Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por Ana contra Octavio condeno a la demandada a pagar a la actora 10.647, 34 euros más los intereses legales desde le fecha de la interpelación judicial. Cada parte abonará sus costas causadas a su instancia y las comunes por mitad . "

SEGUNDO. Contra la anterior sentencia interpuso recurso de apelación la referida parte demandada.

Admitido en ambos efectos se dio traslado a la contraparte, que presentó escrito impugnándolo y solicitando la confirmación de la sentencia recurrida, tras lo cual se elevaron las actuaciones a esta Sección de la Audiencia Provincial, que señaló votación y fallo para el día de veinte de junio pasado.

Actúa como ponente el Ilmo. Magistrado Sr. JORDI LLUÍS FORGAS i FOLCH.

Fundamentos

1.- En la demanda que Ana formuló contra ALBERT BADIA AVELLANEDA SL reclamó la suma de total de 22.882,40 euros por el concepto de daños ocasionados en la vivienda alquilada en virtud de contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito entre la actora, en su condición de arrendadora, y el demandado en su condición de arrendatario, en fecha de 20 de julio de 2010 y sita en Carrer DIRECCION000 , NUM000 , de Alella. La sentencia de la primera instancia, que es objeto de recurso de apelación por el referido demandado y de impugnación por la actora, estimó en parte la meritada demanda y condenó a la demandada a pagar a la actora 10.647, 34 euros.

2.- Son hechos que interesan al debate los siguientes: En fecha 31 de diciembre de 2014 el demandado comunicó la rescisión del contrato, señalando que las llaves llegarían por correo, recibiéndose las mismas en fecha 9 de enero de 2015. El día 12 de enero de 2015, la parte actora señala que accedió a la vivienda y la encontró en condiciones deplorables, levantándose acta notarial en fecha 14 del mismo mes y año. La arrendadora señala que contrató a una sociedad para proceder a reparar los desperfectos que cuantifica en la suma de 22.882,40 euros que reclama. La parte demandada comparecida señaló, diversamente, que la finca la recibió en mal estado y que llevó a cabo una serie de reformas y mejoras en ella, que no estaba amueblada y que la pintó.

3.1.-Dicho ello, dados los términos de ambos recursos, hemos de señalar que sobre el ámbito del recurso de apelación y la valoración de la prueba, la STS de 16 de noviembre de 2016 señaló que: "1.- Como dijimos en la sentencia núm. 269/2016, de 22 de abril, con cita de otras varias de este mismo Tribunal , el recurso de apelación supone una revisio prioris instantiae [revisión de la primera instancia] que permite un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa, lo que faculta al tribunal de apelación para valorar los elementos fácticos y apreciar las cuestiones jurídicas según su propio criterio, aunque con los límites que impone la prohibición de la reforma peyorativa, esto es la modificación de la sentencia apelada en perjuicio del apelante, salvo que provenga de la estimación de la impugnación del inicialmente apelado, y el principio tantum devolutum quantum apellatum [se transfiere lo que se apela], conforme al cual el tribunal de apelación sólo debe conocer de aquellas cuestiones que le han sido planteadas en el recurso, como regula el art. 465.4 LEC ".

Continúa señalando dicha sentencia que " Ambos límites de conocimiento son manifestaciones en la segunda instancia del principio de congruencia de las sentencias, con dimensión constitucional por afectar al derecho fundamental a la tutela judicial efectiva en su vertiente de derecho a no sufrir indefensión que se proyecta en el régimen de garantías legales de los recursos ( sentencias de esta Sala 927/2006, de 26 de septiembre ; y 533/2009, de 30 de junio). 2 .- Como también hemos recordado en la sentencia núm.

746/2015, de 22 de diciembre , en nuestro sistema procesal el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que la Audiencia Provincial hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido por el Juez de Primera Instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del tribunal revisor en relación con los del Juez de Primera Instancia. En este sentido, ha declarado el Tribunal Constitucional en la STC 212/2000, de 18 de septiembre : '[...] en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una revisio prioris instantiae, en la que el Tribunal Superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum quantum appellatum)'.

3.2.- Estas facultades del tribunal de segunda instancia aparecen claramente recogidas en el art. 456.1 LEC , al decir: 'En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación'. Lo que nos permite afirmar que el tribunal de apelación no está en modo alguno sujeto a las apreciaciones del juez de primer grado, tanto fácticas como jurídicas.

3.3.- En este sentido el tribunal de apelación goza de plenas facultades para revisar todo el material probatorio practicado en la primera instancia. Ahora bien, no puede desconocerse que es ante el juez de primera instancia se practica el interrogatorio de partes y de testigos, la ratificación y contradicción del dictamen pericial o que dicho juez practicará, por sí mismo, el acto de reconocimiento judicial con las ventajas de la inmediación, por lo que el tribunal de apelación, cuya apreciación descansará en el visionado del sistema de grabación de la prueba, se circunscribirá a ponderar si la valoración de los interrogatorios (de parte o de testigos) es ilógica, arbitraria o se aparta de las previsiones del art. 316 LEC ; o si se han vulnerado las reglas de la sana crítica en la valoración.

El principio que informa el recurso de apelación previsto en la LEC y el de inmediación en la práctica de las pruebas en la primera instancia se debe resolver ponderadamente por el tribunal de apelación en el sentido de que aquellas pruebas que han sido practicadas bajo la inmediación judicial, el Juez a quo tiene elementos más fundados para calibrar la forma y seguridad con que han sido emitidas las manifestaciones de partes y testigos que han determinado su apreciación, sin que ello impida en modo alguno su nueva valoración por parte del tribunal de apelación, y la modificación de lo por él objetivado, cuando se ponga de relieve el error o se patentice la disfunción cometida. Solo matizar que esas facultades revisoras serán tanto más extensas cuanto se revisen pruebas - documentos o dictámenes- en las que el plus de la inmediación suele ser escasamente relevante.

4.- Respecto al recurso de apelación que formula la parte demandada debemos señalar que en cuanto al estado de la finca en el momento de su entrega para el inicio de la relación arrendaticia, en la revisión de la prueba que efectúa al respecto la sentencia de la primera instancia no se observa ningún error o disfunción.

Y de la misma en general se colige que se trataba de una finca antigua que no disponía de agua y gas, requiriendo obras de adaptación de la acometida eléctrica. No resultando controvertido por otro lado que el demandado llevara a cabo una serie de obras de reforma interior, así como en la cubierta. Por otro lado, en cuanto al estado de cómo se encontró la vivienda, el acta notarial levantada al efecto resulta relevante en la que se adjuntan una serie de fotografías, resulta una prueba relevante así como los testimonios de las Sras.

Araceli y Asunción , que valoradas de acuerdo con las reglas de la sana crítica y puestas en relación con el conjunto del resto de la prueba.

Debe asimismo señalarse que se olvida la parte apelante que, de la prueba practicada, se advierte que la finca ya se hallaba arrendada con anterioridad al contrato que nos ocupa (y que lo había sido en diversas ocasiones) y que el arriendo lo fue con opción de compra, por lo que el demandado abonó la suma de 30.000 euros como prima de compra. Estas dos circunstancias ya ponen de relieve la inconsistencia de algunas de las alegaciones de la parte apelante, pero es que, además, el hecho de que el propio apelante reconozca que entregó las llaves por correo denota que, si bien llevó a cabo algunas obras de reforma con aras a adquirir la propiedad de la misma, lo cierto es que después de no llegarse a un acuerdo sobre el ejercicio de la opción de compra la finca acabó en un estado deplorable tras la finalización del alquiler.

5.- Ello debe anudarse necesariamente con la presunción del art. 1562 del CC , la que dispone que a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la Ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado salvo prueba en contrario. Se debe partir pues del estado en que se hallaba la finca al momento de la entrega al arrendatario, y aquel precepto viene a establecer una presunción iuris tantum de imputabilidad del arrendatario, de ahí que se imponga a éste la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso en la finca.

Asimismo, en nuestro caso, debe puntualizarse y recordarse que en la pretensión ejercitada en la demanda no se obliga al arrendatario a que dejara la finca como se hallaba en el mes de julio de 2010, pero sí a que, en su caso, se indemnicen los daños padecidos en la finca imputables al demandado que la demandante tuvo que soportar para poder hacerla habitable de nuevo. En este sentido, en las presentes actuaciones, el propio contrato de arrendamiento con opción de compra resulta un elemento del todo relevante a tener en cuenta para las anteriores conclusiones, lo que lleva a considerar que las obras quedan en beneficio de la propiedad de la finca, salvo aquellas que, no perjudicando -sin detrimento de- a la habitabilidad de la finca, pudieran separarse. Enlaza con lo anterior, la impugnación del apelante sobre el doc. 9 sobre un error del todo palpable de la actora pero que, en un examen de mínima lógica, no puede tener el alcance que pretende la recurrente sin tener en cuenta además que dicha impugnación sobre aquel documento, si bien resultaría de importante respecto de la facultad de opción de compra pactada y finalmente no ejecutada, no lo es tanto respecto de la pretensión ejecutada en las presentes actuaciones donde cobra una relevancia transcendental, como se advierte, el acta notarial levantada a los efectos de constatar la situación de la finca arrendada al demandado. Y, en este sentido, dicho documento notarial es un documento público, con la consecuencia que la ley determina sobre su valor probatorio.

6.- Por último, la eventual compensación a que se refiere el último motivo del recurso de la parte apelante no procede, y no sólo atendido todo lo dicho sino que además resulta del todo extemporánea al haberse postulado en el petitum del escrito de contestación a la demanda tan solo la desestimación de ésta. Tampoco proceden las alegaciones de incongruencia omisiva que se imputan a la sentencia apelada por el arrendatario recurrente ya que, en primer lugar, no existe plazo alguno, salvo los de prescripción de la acción, para la interposición de al presente reclamación por lo que el arrendador puede dejar transcurrir unos siete meses entre la finalización del arriendo y la interposición y, en segundo lugar, no existe tampoco incongruencia omisiva alguna por la inaplicación de los arts. 487 , 488 y 1573, del CC , por lo dicho anteriormente respecto a la extemporaneidad de la alegación de compensación. En cuanto a los intereses debemos señalar que, en una acción resarcitoria de daños, los intereses se devengan desde la interposición de la de la demanda.

7.- En particular con relación a las partidas que la sentencia de la primera instancia estimó y que se impugnan en el recurso de apelación debemos señalar: (i) respecto del suministro y colocación del parket que, si bien escrito y no resulta controvertido que el demandado colocó el parket en la finca, pero ello no justifica que se arrancara pues a ese acto se anuda la circunstancia de que,debido a ello, las puertas estaban con un rebaje excesivo debido a la aquella instalación, de ahí que la sentencia de la primera instancia debe considerase correctamente que resultaba más económico recolocarlo a costa del demandado que proceder a cambiar todas las puertas; (ii) respecto a la partida presupuestada y facturada de trabajos varios de rehabilitación del baño principal, la sentencia de la primera instancia solo indemnizó la suma de 398 euros, lo que fue debido por el hecho acreditado en el documento público 8 de la demanda, acta notarial, de que falta la mampara de la ducha, que lo que se indemnizó correctamente ya que, si bien no es controvertido que el demandado acondicionó esa estancia de la finca, lo cierto es que, en nuestro caso, observando la fotografía que ilustra la situación, la retirada de la mampara supone un evidente menoscabo para la vivienda atendido que no se colige un pie de ducha sin la colocación de una mampara; (iii) respecto a la partida de suministro y montaje de la cocina se parte de la misma incontrovertida circunstancia de que el demandado realizó obras en esa estancia de acondicionamiento con la anuencia de la arrendadora, pero ello no justifica el deplorable estado en que quedó aquélla según se aprecia en la fotografía adjuntada al acta notarial ya que, como hemos adelantado, la ley no permite ni autoriza al arrendatario a que, una vez concluido el arriendo, deje la vivienda en perjuicio de su habitabilidad, lo que debe ser interpretado con criterios de razonabilidad que, sin duda, en nuestro caso llevan a considerar acertado el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia y, por último (iv), en cuanto a la partida de comprobación situacional y puesta a punto trabajos varios en instalación eléctrica, gas natural y red hidráulica los presupuestos y facturas emitidas por los industriales y demás documental pública y privada obrante debe ser completada necesariamente por la declaración testifical de la representante de la sociedad encargada de realizar la obras de reparación, y en la revisión que efectúa este tribunal de apelación se advierte que la testigo en su declaración especificó y justificó suficientemente los importes y conceptos que se reclaman, sin que, en definitiva, el hecho que el demandado llevado a cabo las obras de acometimiento de suministros le autorice, en esos concretos aspectos, para dejar la finca arrendada en el estado en la dejó.

De ahí que por todo ello deba desestimarse el recurso de apelación.

8.- En cuanto a la impugnación que formula la parte actora de la sentencia de la primera instancia, aquélla lo es con base a señalar solo la procedencia de las partidas que la sentencia de la primera instancia no estimó que a continuación se exponen. Sin embargo, debemos indicar que (i) respecto a la partida de instalación de rejado de seguridad por la suma de 1620 euros, el rejado no hay prueba objetivable que advere su existencia en el momento del otorgamiento del contrato, (ii) ni tampoco que la finca, en el momento de la celebración del contrato se hallare recién pintada pues aparecen vestigios de desgaste propios del uso de la vivienda por un inquilino precendente; (iii) en cuanto a la partida correspondiente al baño, la prueba lleva a confirmar el pronunciamiento de la sentencia de la primera instancia ya que únicamente se ha constatado, respecto al referido concepto de habitabilidad, la falta de una mampara de la ducha, (iv) asimismo, la partida que se reclama de trabajos varios de paleta resulta muy genérica ni hay prueba consecuentemente de que se reparen en ellos presuntos daños causados sobre este particular por el demandado para tener la consideración pretendida por la parte demandante en su recurso y (v) en cuanto al suministro de caldera no hay prueba de que, al tiempo de otorgarse el contrato existiera una caldera ya que con independencia de la palabra calentador no sea siempre y necesariamente sinónimo de caldera, lo cierto es que las cláusulas genéricas predispuestas en el contrato de autos en términos muy amplios no constituyen una evidencia de su prexistencia. La impugnación, por todo ello, se desestima.

9.- Desestimados los recursos procede la imposición de las costas devengadas en esta alzada por cada uno de ellos ( art. 398 LEC ).

Vistos los preceptos legales y demás de aplicación

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación y de impugnación interpuestos, respectivamente, por Octavio y por Ana contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número Cinco de los de Mataró dictada en las actuaciones de las que procede este rollo, que se confirma y todo ello con imposición de las costas devengadas en esta alzada a cada parte recurrente.

Contra la presente sentencia las partes legitimadas podrán interponer recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, ante este tribunal, en el plazo de los veinte días siguientes al de su notificación, conforme a los criterios legales y jurisprudenciales de aplicación.

Remítanse los autos originales al juzgado de procedencia con testimonio de esta sentencia, una vez firme, a los efectos pertinentes.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos los Magistrados integrantes del Tribunal.