Sentencia Civil Nº 746/2007, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 27/2006 de 27 de Diciembre de 2007

Encabezamiento

AUD. PROVINCIAL SECCIÓN N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00746/2007

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 27 /2006

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a veintisiete de diciembre de dos mil siete.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de MENOR CUANTIA 624/1999, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 59 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 27/2006, en los que aparecen como parte apelante D. Juan María , D. Eduardo , D. Roberto , D. Juan Ramón , Dña. Celestina y Dña. Celestina , representados por el procurador D. JORGE DELEITO GARCIA, y también representados por el procurador arriba referenciado D. Alfredo , D. Rosendo y D. Pedro Antonio , han manifestado, a través de escrito presentado por el procurador, su voluntad de no recurrir la sentencia dictada y quedar al margen del recurso de apelación, por lo que las actuaciones con los tres últimos mencionados se entienden como apelados; y como apelados Dª Elsa , D. Gustavo , Dª María Antonieta , D. Jose Pedro , Dª Lina , EBORA, S.A., UFA, S.A., D. Aurelio , INVERSIONES ABOSCA, S.A., Dª Carolina , D. Marcos , Dª Trinidad , D. Jesús Manuel , Dª Juana , Dª Antonieta , D. Gabriel , Dª Valentina , Dª Julia , Dª Camila , Dª Teresa , D. Carlos Miguel , Dª Lucía , Dª Claudia , D. David , Dª María Teresa , D. Salvador , Dª Pilar , D. Alfonso , Dª Inmaculada , D. José , D. Luis Francisco , D. Ernesto , Dª Dolores , Dª Alejandra , D. Jose Luis , Dª Silvia , D. Blas , D. Paulino , Dª Montserrat , D. Marco Antonio , Dª Irene , D. Jesús , Dª Elena , D. Jesús Luis , Dª Bárbara , D. Hugo , D. Carlos Francisco , Dª Andrea , D. Felipe , D. Jose Augusto , Dª María Consuelo , D. Domingo , Dª Virginia , D. Vicente , D. Constantino , Dª Sandra , Dña. Mónica , D. Jose Ramón , Dª Maribel , D. Darío , Dª Luisa , Dª Guadalupe , Dª Filomena , D. Jose Pablo , Dª Flora , D. Federico , Dª Francisca , Dª Fátima , Dª Gema , D. Luis Miguel y Dª Leticia , representados por el procurador D. ANTONIO MARÍA ÁLVAREZ BUYLLA BALLESTEROS, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 NÚMERO NUM000 DE MADRID, representada por la procuradora Dña. MARÍA ÁNGELES FERNÁNDEZ AGUADO, D. Fidel , representado por el procurador D. CARLOS BLANCO SÁNCHEZ DE CUETO, quienes formularon oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentaron, y por último, también como parte apelada, D. Luis Alberto , D. Ignacio , Dª Encarna , D. Juan Pedro , D. Luis , D. Adolfo , D. Pablo , Dª Marina , Dª Patricia , Dª Almudena , D. Germán , "Dª Carmela , D. Juan Francisco , Dª Frida , D. Matías , Dª Natalia , D. Augusto , Dª María Esther , D. Carlos Ramón , Dª Constanza , Dª Lorenza , Dª Marí Luz , D. Miguel , D. Braulio , Dª Esther , Dª Rebeca , D. Luis Andrés , Dª Antonia , D. Julián , Dª María , D. Benjamín , Dª Amparo , D. Luis Manuel , Dª Mariana , "EMLO, S.A., D. Lucas , Dª Asunción , D. Clemente , Dª Remedios , D. Juan Manuel , Dª Erica , D. Ricardo , Dª María del Pilar , D. Fernando , Dª Mercedes , D. Miguel Ángel y Dª Edurne , sobre anulación de estatutos de comunidad de propietarios, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª AMPARO CAMAZON LINACERO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 59 de Madrid, en fecha 20 de abril de 2004 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que con desestimación de la demanda formulada por el Procurador Sr. DELEITO GARCÍA, en nombre y representación de D. Juan María , D. Rosendo , D. Pedro Antonio , D. Eduardo , D. Roberto , D. Juan Ramón , D. Alfredo , D. Celestina , Y D. Rosario contra los propietarios de la Comunidad de la calle DIRECCION000 núm. NUM000 de Madrid que a continuación se relacionan: COM. PROPIETARIOS DE LA C/ DIRECCION000 NÚM. NUM000 DE MADRID, representada por la procuradora D. María Angeles Fernández Aguado, D. Aurelio , D. Elsa , D. Gustavo , D. María Antonieta , D. Jose Pedro , D. Lina , LA ENTIDAD MERCANTIL "EBORA S.A. Y UFA S.A.", en las personas de sus representantes legales, la entidad MERCANTIL "ADATEL SA.A", en la persona de su representante legal, D. Francisco Franco Gistau, D. Tomás Y D. Carolina , D. Marcos Y D. Trinidad , D. Jesús Manuel Y D. Juana , D. Antonieta , D. Julia Y D. Valentina , Gabriel Y Camila , D. Teresa , D. Claudia , D. Carlos Miguel Y D. Claudia , D. David Y D. María Teresa , D. Salvador Y D. Pilar , Dª. Inmaculada Y D. Alfonso , D. José , D. Luis Francisco , D. Ernesto , Y D. Dolores , D. Alejandra , D. Jose Luis Y D. Silvia , D. Blas , D. Paulino Y D. Montserrat , D. Marco Antonio , D. Irene , D. Jesús , D. Elena , D. Luis Miguel , D. Rebeca , D. Leticia Y D. Jesús Luis , D. Bárbara , D. Hugo , D. Carlos Francisco Y D. Andrea , D. Jose Augusto Y D. María Consuelo Y D. Felipe , D. Jose Ramón Y D. Maribel , D. Darío Y D. Luisa , D. Guadalupe , D. Miguel Ángel Y D. Filomena , D. Jose Pablo D. Flora , D. Federico Y D. Francisca . Fátima , Y D. Gema , D. Constantino Y D. Mónica , representados por el/la Procuradora Sr. ALVAREZ-BUYLLA BALLESTEROS, contra D. Fidel , representado por el procurador Sr. CARLOS BLANCO SÁNCHEZ DE CUETO, contra D. Almudena , D. Patricia , D. Marina , D. Elsa , D. María Antonieta , contra los siguientes demandados declarados en rebeldía procesal: D. Augusto , . D. María Esther , D. Braulio , D. Esther , D. Luis Andrés , Y D. Antonia , D. Benjamín , D. Mariana ,LA ENTIDAD MERCANTIL "EMLO, S.A.", D. Lucas , D. Asunción , D. Clemente , D. Remedios , D. Juan Manuel , D. Erica , D. Domingo , D. Virginia , D. Vicente , D. Sandra , D. Ricardo , María del Pilar , D. Fernando , D. Mercedes . D. Edurne , D. Pablo . D. Juan Pedro , D. Adolfo , QUE DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO A LOS DEMANDADOS de las pretensiones de la demanda, con imposición de costas a la parte actora., a excepción de los codemandados allanados:Sres Frida , Luis Alberto , Ignacio , Encarna , Juan Francisco , Germán , María , Julián , Benjamín Amparo , Miguel , Luis Manuel , Julián , Matías , Constanza y Natalia , respecto a los cuales no procede especial declaración de costas a la parte actora.".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte D. Juan María , D. Eduardo , D. Roberto , D. Juan Ramón , Dña. Celestina y Dña. Celestina , al que se opuso la parte apelada Dª Elsa , D. Gustavo , Dª María Antonieta , D. Jose Pedro , Dª Lina , EBORA, S.A., UFA, S.A., D. Aurelio , INVERSIONES ABOSCA, S.A., Dª Carolina , D. Marcos , Dª Trinidad , D. Jesús Manuel , Dª Juana , Dª Antonieta , D. Gabriel , Dª Valentina , Dª Julia , Dª Camila , Dª Teresa , D. Carlos Miguel , Dª Lucía , Dª Claudia , D. David , Dª María Teresa , D. Salvador , Dª Pilar , D. Alfonso , Dª Inmaculada , D. José , D. Luis Francisco , D. Ernesto , Dª Dolores , Dª Alejandra , D. Jose Luis , Dª Silvia , D. Blas , D. Paulino , Dª Montserrat , D. Marco Antonio , Dª Irene , D. JesúsAGUSTÍN TORRALBA IBADª Elena , D. Jesús Luis , Dª Bárbara , D. Hugo , D. Carlos Francisco , Dª Andrea , D. Felipe , D. Jose Augusto , Dª María Consuelo , D. Domingo , Dª Virginia , D. Vicente , D. Constantino , Dª Sandra , Dña. Mónica , D. Jose Ramón , Dª Maribel , D. Darío , Dª Luisa , Dª Guadalupe , Dª Filomena , D. Jose Pablo , Dª Flora , D. Federico , Dª Francisca , Dª Fátima , Dª Gema , D. Luis Miguel , Dª Leticia , COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 NÚMERO NUM000 DE MADRID y D. Fidel , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 18 de diciembre de 2007.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia ha desestimado la acción de nulidad de pleno derecho de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios del edificio sito en el número NUM000 de la calle DIRECCION000 de Madrid; acción que había sido ejercitada por varios propietarios del edificio frente a otros propietarios y la comunidad de propietarios con fundamento en lo siguiente: Los Estatutos fueron otorgados en su día por los promotores originarios, dueños de la finca, sobre la que se asienta la comunidad, sin el consentimiento y aprobación de varios propietarios que ya habían adquirido la propiedad de sus respectivos pisos y se encontraban viviendo en ellos.

Seis demandantes han interpuesto recurso de apelación contra dicha sentencia -que desestima la demanda porque considera que a la fecha de otorgamiento de los Estatutos por los promotores, éstos eran los únicos dueños del edificio- alegando que junto a la demanda se adjuntó un contrato privado de compraventa, suscrito por los promotores y uno de los vecinos, don Fernando , de fecha 21 de septiembre de 1970, esto es, casi dos años antes de la inscripción de la división horizontal y de los Estatutos de la misma, así como dos cédulas de habitabilidad obtenidas por otros dos vecinos, de fecha 24 de febrero de 1972, que demuestran que antes del otorgamiento de los Estatutos existían, al menos, tres propietarios que no otorgaron, junto a los promotores, los referidos Estatutos, lo que constituye causa de nulidad de pleno derecho de los mismos; también impugnan el pronunciamiento sobre costas por entender que, al haber sido llamada la comunidad de propietarios al pleito, en virtud de ampliación de la demanda impuesta por la estimación de la excepción alegada por parte de los demandados, no pueden imponerse a los demandantes las costas causadas a la comunidad de propietarios.

SEGUNDO.- Desde ahora ha de dejarse sentado que, si bien los demandantes hicieron referencia en la demanda a determinadas cláusulas estatutarias con el fin de hacer notar la razón por la que los promotores del edificio otorgaron los Estatutos prescindiendo de otros propietarios (reserva de beneficios según la demanda), la única acción ejercitada ha sido la de nulidad de pleno derecho de los Estatutos otorgados por los promotores del edificio en escritura pública de 3 de marzo de 1972 e inscritos en el Registro de la Propiedad el 23 de julio de 1972, por existir, en esas fechas, otros propietarios de pisos, es decir, por vulneración de lo establecido en el artículo 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal . No se ha ejercitado la acción de nulidad de alguna o algunas de las cláusulas estatutarias por vulneración de alguna otra norma imperativa.

TERCERO.- El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, en sus párrafos 2º y 3º , establece quienes han de otorgar el título constitutivo de la propiedad horizontal, el cual podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad; aquéllos son: el propietario único del edificio o todos los copropietarios, aparte del laudo arbitral o la resolución judicial.

El título constitutivo de la propiedad horizontal y el estatuto privativo se otorga, en consecuencia, bien por el único propietario del edificio, negocio jurídico unilateral, bien por los copropietarios, si los hay, como negocio jurídico plurilateral.

Ahora bien, sólo el propietario único o los copropietarios (titulares del dominio) pueden ser los sujetos de tales negocios jurídicos, porque, a pesar de la redacción "al iniciar su venta por pisos", la jurisprudencia ha establecido que no es sujeto de tal negocio jurídico la persona que ha comprado pero no ha adquirido el derecho de propiedad sobre un piso o local, al haber obtenido el título (contrato) pero no el modo (tradición real o simbólica). Así, las sentencias del Tribunal Supremo de 3 febrero de 1975, 27 de febrero de 1987, 17 de julio de 1987, y 24 enero 1994 ; esta última, con absoluta claridad, expresa: "la comunidad de propietarios no se había constituido al tiempo de la fecha de los contratos privados de venta, ni se constituyó hasta la terminación del edificio y la puesta a disposición de los pisos y plazas de garaje, por lo que una vez llegado ese momento fue cuando las personas que compraron en documento privado, adquirieron la efectiva propiedad de sus pisos (...)". En el mismo sentido las sentencias del Tribunal Supremo de 30 de marzo de 1999 y del Tribunal Superior de Justicia de Navarra de 15 marzo de 2001 .

CUARTO.- En el presente supuesto, el edificio, cuyo proyecto se aprobó el 12 de mayo de 1971, se terminó el 24 de enero de 1972, de modo que, con anterioridad a esa fecha, no pudieron ponerse siquiera a disposición de los supuestos compradores en documento privado los pisos, locales o plazas de garaje del edificio.

La declaración de obra nueva y división y constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal y los estatutos, se otorgaron por los promotores del edificio, don Andrés y doña Victoria , en escritura pública de fecha 3 de marzo de 1972, inscribiéndose en el Registro de la Propiedad, tras la obtención de los beneficios fiscales que otorgaba la Ley de 3 de diciembre de 1953, el 23 de julio de 1972. Todas las escrituras públicas de compraventa de los pisos, locales y plazas de garaje son de fecha posterior.

Existe un contrato privado de compraventa suscrito por los promotores y dueños iniciales del edificio y don Fernando y doña Mercedes , datado el 21 de septiembre de 1970, sobre el piso letra F de la planta NUM001 de la casa del número NUM000 de la calle DIRECCION000 . Sin embargo, la fecha que consta en dicho contrato no puede tenerse por cierta, como sostuvieron varios demandados, ya que, en su cláusula 13ª , se reseña: "este contrato anula el anterior de la misma fecha del piso NUM002 letra F, de la casa DIRECCION001 NUM003 "; de lo que se deduce que se puso la misma fecha de un anterior contrato suscrito por las mismas partes sobre el piso de otro edificio sito en la calle contigua, también construido por los vendedores, pero que la fecha real del contrato privado de compraventa del piso letra F de la planta NUM001 del número NUM000 de la calle DIRECCION000 era posterior a la terminación del edificio, porque en el mismo contrato se hace constar que el comprador se hace cargo del piso objeto de la venta a su entera satisfacción y con todos los servicios en buen estado de funcionamiento, cuando el 21 de septiembre de 1970 no había sido aprobado siquiera el proyecto de construcción, ni se había terminado la construcción.

Y existen tres cédulas de habitabilidad, a favor de los pisos que se dicen adquiridos por don Juan Pedro (ático letra C), don Federico (ático letra D), y doña Flor y don Luis Alberto (ático letra F), fechadas el 24 de febrero de 1972, las dos primeras, y el 2 de marzo de 1972, la tercera. Las restantes cédulas de habitabilidad son posteriores a la escritura pública de declaración de obra nueva, división y constitución del régimen de propiedad horizontal y estatutos (3 de marzo de 1972). No constan los contratos privados de compraventa a que se refieren las cédulas de habitabilidad anteriores al 3 de marzo de 1972, ni, por tanto, la estipulación relativa a la entrega de los pisos que se dice adquiridos por esos contratos privados, ni prueba alguna que justifique que antes del 3 de marzo de 1972, se habían entregado o puesto a disposición real y efectiva de los compradores en contrato privado los pisos a que se refieren las cédulas de habitabilidad anteriores al 3 de marzo de 1972; tampoco constan los contratos privados de los restantes pisos a que se refieren las cédulas de habitabilidad posteriores al 3 de marzo de 1972, ni prueba alguna relativa a la entrega real de la posesión de los mismos antes de la entrega instrumental o, al menos, antes de la primera junta de propietarios celebrada el 11 de julio de 1972.

En consecuencia, siendo las escrituras públicas de compraventa de los pisos letra F de la planta NUM001 y letras C, D y F de la planta NUM004 o áticos, posteriores, -al igual que las restantes escrituras públicas de compraventa-, al otorgamiento de la escritura pública del título constitutivo y estatutos, los demandantes no han acreditado el presupuesto necesario de la acción que ejercitan, cual es, que la entrega material de los pisos comprados o supuestamente comprados en contrato privado se llevó a cabo, por los promotores o dueños del edificio a favor de alguno de los adquirentes, antes de la tradición instrumental (escrituras públicas de compraventa de pisos, locales y plazas y garaje) o, al menos, antes de la primera junta de propietarios celebrada el 11 de julio de 1972, y ésta, del mismo modo que aquéllas, fue posterior al otorgamiento en escritura pública del título constitutivo y estatutos. Es decir, no se justifica que alguno de los compradores en contrato privado de una vivienda, local o plaza de garaje había adquirido el dominio antes del otorgamiento por el promotor y propietario único, en documento público, del título constitutivo y estatuto privativo, esto es, que tenían la propiedad plena, al haberse producido la traditio o entrega real, antes de dicho otorgamiento, y no solo la celebración del contrato privado de compraventa.

No habiendo acreditado los demandantes que algún adquirente de pisos o locales o plazas de garaje hubiera tomado posesión de éstos antes de otorgarse la escritura pública de venta - o que se hubiera entregado o puesto a su disposición efectiva la posesión, al menos, antes de la primera junta de propietarios de 11 de julio de 1972 -, que es cuando se adquiere la propiedad plena en caso de transmisión mediante documento privado (concurrencia del título y del modo o traditio o entrega), no puede concluirse que a la fecha en que se otorgan los estatutos por el promotor, cuya nulidad se insta, existiera algún otro propietario de pisos, locales o plazas de garaje y, por tanto, los estatutos fueron otorgados por el único propietario (los promotores del edificio) de conformidad con lo establecido en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal .

Es más, la comunidad de propietarios, constituida poco antes del otorgamiento de las escrituras públicas de compraventa, conoció, debatió y acepto, por unanimidad, los Estatutos otorgados por el promotor y único dueño del edificio a la fecha del otorgamiento y, posteriormente, cada propietario declaró, en las escrituras públicas de compraventa, que conocía los estatutos, no como mera cláusula rituaria, sino como declaración de aquel conocimiento puesto de manifiesto en la primera reunión de la comunidad de propietarios, sosteniendo don Fernando , en junta de propietarios celebrada el 3 de diciembre de 1997, en que se trató la cuestión relativa a los estatutos, la validez plena de los mismos.

Por último, la verdadera razón por la que los demandantes pretenden la nulidad de unos estatutos otorgados veintiocho años antes de la demanda, no es el otorgamiento de tales estatutos contrario al artículo 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal , que ya hemos dicho que no se vulnera, sino porque están en desacuerdo con la distribución de los gastos establecida en dichos estatutos, fundamentalmente, según se deduce del recurso de apelación, con la exclusión de los copropietarios del local garaje y de los locales en planta baja de los gastos comunes relativos al portal, escalera, alumbrado, calefacción y agua caliente central, ascensores y montacargas, olvidando que ello constituye abuso de derecho, porque esa exclusión, por sí misma, no contraviene norma imperativa alguna y la propia Ley de Propiedad Horizontal prevé la posibilidad de pactos como el señalado, residiendo la razón de la exoneración de tales locales, por lo general, en que solo tienen acceso directo a la calle, y no utilizan los elementos y servicios comunes de cuyos gastos de conservación les eximen, y porque la modificación de tal norma estatutaria, exige unanimidad, y no se ha obtenido en la junta celebrada al efecto.

QUINTO.- La llamada al pleito de la comunidad de propietarios tuvo como presupuesto la estimación por el juez de primera instancia, en la comparecencia del artículo 691 de la Ley de Enjuiciamiento civil de 1881 , de la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario opuesta por varios demandados. Los demandantes, para subsanar el defecto e impedir el sobreseimiento del proceso, solicitaron ampliar la demanda contra la comunidad de propietarios, y admitida la solicitud, ampliaron la misma, pasando a ser aquélla comunidad, por decisión de los demandantes, una nueva demandada. Desestimada la pretensión de nulidad de los estatutos (otra pretensión fue objeto de desistimiento ya interpuesta la demanda y contestada por varios demandados), las costas causadas a los demandados que vencieron -se exceptuaron las causadas a los demandados allanados- habían de ser impuestas a los demandantes vencidos, de acuerdo con lo establecido en el artículo 523 de la Ley de Enjuiciamiento civil de 1881 (aplicable a la primera instancia por razones de vigencia temporal), al no existir circunstancias excepcionales que aconsejaran apartarse del principio del vencimiento objetivo -ni siquiera se sostiene su existencia en el recurso de apelación-. Por tanto, el pronunciamiento sobre costas ha de ser confirmado.

SEXTO.- Por todo lo anterior, el recurso de apelación ha de ser desestimado e impuestas las costas causadas en esta alzada a la parte apelante (artículo 398 , en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento civil).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por don Juan María , doña Celestina , don Eduardo , don Roberto , doña Rosario y don Juan Ramón , representados por el Procurador don Jorge Deleito García, contra la sentencia dictada en fecha 20 de abril de 2004 por el Juzgado de Primera Instancia número 59 de los de Madrid (juicio de menor cuantía 624/99) debemos confirmar como confirmamos dicha resolución, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.