Sentencia Civil Nº 749/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 682/2009 de 23 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00749/2010

ROLLO Nº: 682/09

JUZGADO DE 1ª. INSTANCIA Nº.5 DE ALCALÁ DE HENARES (antes mixto nº.8)

AUTOS: 691/08 (ORDINARIO)

DEMANDADA-APELANTE: PUERTA MADRID GESTIÓN DE INMUEBLES, S.L.

PROCURADOR: Dª. ESPERANZA ÁLVARO MATEO

DEMANDANTE-APELADO-INCOMPARECIDO: Marcos

PONENTE: ILMA. SRA. DÑA. MARGARITA OREJAS VALDÉS.

SENTENCIA Nº. 749/2010

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSE LUIS DIAZ ROLDAN

D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

Dª. MARGARITA OREJAS VALDÉS

En MADRID, a veintitrés de noviembre de dos mil diez.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 12ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 691/2008, procedentes del JUZGADO DE 1ª. INSTANCIA Nº.5 DE ALCALA DE HENARES (antiguo mixto nº.8), a los que ha correspondido el Rollo 682/2009, seguido entre partes, de una y como parte Demandada-Apelante PUERTA MADRID GESTION DE INMUEBLES S.L. representada por la Procuradora Dª. MARIA ESPERANZA ALVARO MATEO, y de otra como parte Demandante-Apelada D. Marcos , no habiendo comparecido en esta instancia, sobre RECLAMACION DE CANTIDAD, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª. MARGARITA OREJAS VALDÉS.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE 1ª. INSTANCIA Nº. 5 de ALCALA DE HENARES, por el mismo se dictó sentencia con fecha 22 de junio de 2009 , cuya fallo dice: "Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda formulada por el Procurador Sr. Rodriguez Serrano, en nombre y representación de D. Marcos , frente a PUERTA MADRID GESTION DE INMUEBLES, S.L., representada por la Procuradora Sra. Elipe Martin, debo condenar y condeno a Puerta Madrid Gestión de Inmuebles S.L. a que abone al actor la cantidad de TRES MIL EUROS (3.000,00 euros) más el interés legal desde la interposición de la demanda. Sin Costas."

Notificada dicha resolución a las partes, por PUERTA MADRID GESTION DE INMUEBLES S.L. se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, dándose traslado a la parte contraria que se opuso, y cumplidos los trámites correspondientes se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal donde no ha comparecido el apelado Marcos , sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, y habiéndose solicitado prueba en esta instancia por la parte Apelante, se acordó la práctica de la misma, celebrándose la correspondiente vista el pasado día 16 de noviembre de 2010, con asistencia de la parte Demandante-Apelada D. Marcos representado por la Procuradora Dª.Isabel Martínez Gordillo y asistido del Letrado D. Alejandro Herrera Camacho, así como de la parte Demandada-Apelante PUERTA MADRID GESTION DE INMUEBLES S.L. asistida de la Letrada Dª. INMACULADA GARCÍA SÁNCHEZ.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por la representación procesal de Puerta de Madrid Gestión de Inmuebles S.L., se interpone recurso de apelación frente a la sentencia dictada el 22 de junio de 2009 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Alcalá de Henares en los Autos de Juicio Ordinario nº 691/2008, que estimó parcialmente la demanda formulada por D. Marcos contra la hoy apelante. Alegan los motivos que posteriormente se expondrán por lo que solicitó la revocación de la resolución recurrida. El demandante se opuso al recurso y solicitó la confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- El actor reclama en su demanda los 3.000.-€ que entregó a la Sociedad demandada como arras del contrato de compra-venta de inmuebles celebrado con el mismo. Tras múltiples llamadas telefónicas se niega a devolver la cantidad que entregó como señalización y parte de pago de la vivienda, enterándose con posterioridad que había sido vendida a otros compradores. La Sentencia de Instancia considera probado que se entregaron 3.000.-€ como arras penitenciales y que al no celebrarse el contrato finalmente procede la devolución de la cantidad al actor.

La sociedad demandada alega en su recurso que se trataban de arras confirmatorias y no penitenciales puesto que les constaba la aceptación de la compraventa por el vendedor que era la propia sociedad inmobiliaria demandada. Por lo que al incumplir el comprador la obligación de escriturar la vivienda en el plazo previsto de un mes a lo que se obligó en el citado contrato de arras, dispuso de la vivienda y se la vendió a un tercero y no debe por ello devolver la cantidad entregada.

TERCERO.- La cuestión controvertida se centra en la consideración que debe atribuirse al hecho de la entrega de un dinero por parte del comprador bien como arras confirmatorias o bien como arras penitenciales, procede por tanto, hacer unas consideraciones en orden a las arras y al respecto es de señalar con la STS de 29 de junio de 2009 , con cita de la STS de 24 de marzo de 2009 y las que ésta cita de 20 de mayo de 2004 , que a su vez menciona la de 24 de octubre de 2002 , que "ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguiente modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454 ", señalando también la antedicha Sentencia que "las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926 , 8 de julio de 1945 , 22 de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado", en este mismo sentido SSTS de 12 de julio de 1986 , 30 de abril de 1988 , 9 de marzo de 1989 , 12 de diciembre de 1991 , 31 de julio de 1992 , 11 de diciembre de 1993 , 21 de junio de 1994 , 15 de marzo de 1994 , 22 de abril de 1995 , 23 de julio de 1999 , y sigue indicando la referida sentencia, en otras palabras, y como señala la Sentencia de 31 de julio de 1993 , "el contenido del artículo 1454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo".

Partiendo de dicha doctrina en el presente caso, los litigantes celebraron un contrato de arras en el que el comprador se obligaba al pago del precio cuando se escriturara la vivienda para lo cual se establecía el plazo de 30 días a partir de la firma del documento, transcurrido dicho plazo ninguna de las partes instó a la otra al cumplimiento de la obligación adquirida aunque la vendedora procedió de inmediato a la venta de la vivienda a un tercero sin previamente requerir o notificar al comprador y demandante, malogrando así las posibles expectativas de la otra parte, y la imposibilidad actual del vendedor de entregar la finca en el supuesto de que el actor exigiera el cumplimiento del contrato.

Por ello, y atendiendo a la doctrina más arriba expuesta que la cantidad entregada se ha de considerar lo fue en el concepto de arras confirmatorias, y no solo por ello sino también en atención a que de modo alguno puede extraer que de una manera clara y evidente la intención de las partes de darles el carácter de penitenciarias, siendo, además, que tampoco existe prueba alguna suficiente en orden a cuales hayan sido las causas o motivos del no otorgamiento de la escritura pública, ante la existencia de versiones contradictorias de las partes y la inexistencia de requerimiento alguno al efecto por la parte vendedora y sin embargo sí se ha probado la existencia de la venta a un tercero, estamos en el caso de desestimar el recurso y de confirmar la Sentencia recurrida, esto es, estableciendo la obligación y condena del demandado vendedor de entregar al demandado comprador la cantidad recibida, en atención a la no consumación de la venta.

CUARTO.- Por la desestimación del recurso que a tenor de lo que prescribe el art. 398.1 con su expresa remisión al art. 394 , procede hacer expresa imposición de las mismas a la parte apelante, al no estimar que el asunto en los términos en que ha sido traído a esta alzada presente serias dudas de hecho o de derecho.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Puerta de Madrid Gestión de Inmuebles S.L. contra la sentencia dictada con fecha de 22 de junio de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Alcalá de Henares en los Autos de Juicio Ordinario nº 691/2008, a los que este rollo se contrae, debemos confirmar y confirmamos dicha sentencia, con expresa imposición de las costas del presente recurso a la parte apelante.

Esta sentencia es firme y no cabe contra ella recurso de casación, al haberse seguido el proceso por razón de la cuantía y ser ésta inferior a la establecida en el art.477.2 2º ), ni el recurso extraordinario por infracción procesal por lo dispuesto en la Disposición Final 16ª, apartado 1, párrafo primero y regla 2ª de la LEC 2000 .Al ser por cuantía no cabe recurso.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación literal de esta resolución para su cumplimiento y ejecución.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y se notificará conforme al art.208.4 L.E.C ., lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por la Ilma. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretaria certifico.