Sentencia Civil Nº 75/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 415/2007 de 14 de Febrero de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 415/2007-D

JUICIO ORDINARIO Nº 442/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 6 DE MATARO

S E N T E N C I A N ú m. 75

Ilmos. Sres.

D. JUAN CREMADES MORANT

Dª ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª Mª ANGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a catorce de Febrero de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 442/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Mataró, a instancia de Dª Esther , contra D. Valentín , D. Alfredo , Dª Araceli , D. Julián , D. Luis Pedro Y Victoria ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, contra la Sentencia dictada en los mismos el día 28 de Febrero de 2007, por el Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMAR INTEGRAMENTE LA DEMANDA interpuesta por la Procuradora Dña. Dolors Javier González, en nombre y representación de DÑA. Esther , contra los demandados DÑA. Victoria , D. Luis Pedro , D. Araceli , D. Valentín , D. Alfredo Y D. Julián , con los siguientes pronunciamientos: 1º CONDENAR solidariamente a los demandados a abonar a la actora ne concepto de reducción del precio de la venta que ya ha pagado por el piso del edificio sito en la calle DIRECCION000 nº NUM000 de Mataró la suma de TREINTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS SESENTA EUROS (37.260 Euros). 2º CONDENAR solidariamente a los demandados a abonar el interés legal del dinero de dicha suma desde la fecha de reclamación judicial, e incrementados en dos puntos desde el dictado de esta sentencia. 3º CONDENAR a los demandados al pago de las costas procesales causadas".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada, mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante su escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día DOCE DE FEBRERO ACTUAL.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JUAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se declare que los demandados, D. Valentín y Dª Araceli , D. Alfredo y D. Julián , D. Luis Pedro y Dª Victoria (vendedores), y respecto de la compraventa de 24.10.2005 de la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 de Mataró, vienen obligados a responder, solidariamente, ante la actora Dª Esther (compradora), por existir en la vivienda "aluminosis" (que considera "vicio oculto", preexistente a la compra, y grave), del saneamiento por vicios ocultos y se les condene, también solidariamente, al pago de cantidad de 37.260 ? (20% del precio real de adquisición) o aquella otra cantidad mayor o menor que a mejor criterio del tribunal se considere procedente en concepto de rebaja del precio de la venta, más los intereses legales desde la interpelación judicial, todo ello al amparo de los arts. 1484 y ss CC (rebaja del precio, ex art. 1486 CC ). A dicha pretensión se opusieron Dª Victoria y D. Luis Pedro , D. Julián y D. Alfredo , y D. Valentín y Dª Araceli , alegando (1) la inexistencia de vicios ocultos, de los que nunca tuvieron conocimiento (adquirieron la finca en 3.5.2005, sin llegar a ocuparla) y habiéndose limitado el análisis aportado con la demanda sobre un solo trozo de vigueta, y disinguiendo, enfín, entre "cemento aluminoso" (material utilizado en la mayor parte de edificios entre 1955 y 1970) y "aluminosis" (patología consistente en la degradación de las vigas); (2) falta el requisito de la gravedad del vicio (máxime cuando no se opta por la resolución); (3) subsidiariamente, pluspetición proponiendo el "coste de la reparación de la patología", aportando al efecto informe del arquitecto técnico D. Leonardo , que no detectó "síntomas de aluminosis", valorando los trabajos de rehabilitación del cemento aluminoso en 14.120 ? (f. 129 y ss), en base a una inspección de la vivienda de "delante" de la de autos.

La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda condenando a los demandados al pago de 37.260 ?, sus intereses y con imposición a los mismos de las costas causadas, suma reconocida en base a considerar procedente rebajar el precio de venta en un 20%, rechazando el criterio de rebaja en función del importe de reparación. Frente a dicha resolución se alzan los demandados, reiterando para esta alzada, los motivos de oposición que expusieron en la instancia, tanto principal como subsidiario ( las patologías no son "graves", y ya se tuvieron en cuenta al establecer el precio, inferior al de mercado; y, subsidiariamente, se reconozca solo el coste de rehabilitación, pues consta acreditado - por la pericial practicada, ex art. 1486 CC - que con la misma se elimina la patología de raiz, reiterando los 14.120 ?

SEGUNDO.- Los compradores pueden dirigirse contra el vendedor, aún no habiendo sido constructor, para exigir el cumplimiento del contrato en base a los arts. 1091, 1101, 1258 CC, lo que pueden hacer a través de (1 ) las acciones derivadas del saneamiento por vicios o defectos ocultos de la cosa vendida (arts. 1484 y ss., que prescribe a los 6 meses desde la entrega, ex art. 1490 CC ). (2) las derivadas de los principios generales que regulan los efectos del cumplimiento de los contratos (arts. 1091, 1101, 1258 CC ., que prescriben a los 15 años, ex art. 1964 CC ). (3) La derivada de la responsabilidad del constructor por ruina (art. 1591 CC , que prescribe a los 15 años desde la aparición de los defectos, si éstos aparecen dentro de los 10 años siguientes a la construcción).

Las primeras, acciones edilicias, están caracterizadas por la brevedad del plazo para su ejercicio en relación con las acciones generales derivadas del incumplimiento de las obligaciones; en relación a la compraventa civil : a) el art. 1490 CC (acciones redhibitoria y la estimatoria o quanti minoris, en relación con los arts. 1101 y 1104 CC ) señala que se entinguirán (caducidad) a los 6 meses desde la entrega, siempre que exista un vicio o defecto (art. 1484 CC ) que suponga la inutilidad total o parcial ("deterioro, desperfecto o irregularidad en la calidad o idoneidad de los objetos suministrados que dificultan su utilidad", así la STS. 17.2.1994 ), que sea grave (es decir, que haga la cosa impropia para el uso al que se la destina o disminuye de tal modo ese uso que, de haberlos conocido el comprador, no habría adquirido o habría ofrecido menos precio), que sea oculto (pues el vendedor no responde de los manifiestos, conociéndolos o pudiendo conocerlos el comprador al tiempo de la adquisición, o que estuvieren a la vista ni de los que, no estándolo, el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión debería conocerlos fácilmente, SSTS. 15.3.1989, 8.7.1994, 10.9.1996, 17.10.2005 ...en relación con el último inciso del art. 1484 CC ) y que sea preexistente al tiempo de perfeccionarse el contrato, aunque su desarrollo sea posterior, lo que ha de probar el comprador (así, la STS 23.9.1989 ). b) Otra cosa es el supuesto del aliud pro alio (entrega de cosa distinta o de calidad distinta a la pactada), que comporta el incumplimiento de la obligación del vendedor y el sometimiento al plazo general de prescripción de 15 años del art. 1964 CC .

TERCERO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad de la compraventa aducida en apoyo de la demanda, por escritura pública de 24.10.2005, en la que consta como precio escriturado, 156.263'15 ? (f. 14 y ss), siendo el realmente abonado el de 186.300 ? (conforme al autodenominado "document de reserva" al f. 22) en cuya fecha le fue entregada la vivienda a la compradora; previamente, tras serle enseñada la vivienda en una ocasión, la actora procedió a entregar paga y señal (contrato de "reserva" antedicho). 2) En el momento de la compra, existían vigas con "cemento aluminoso" en la estructura del edificio, circunstancia desconocida por el intermediario en la venta y por la Comunidad de Propietarios (testifical del Sr. Domingo y del Presidente de la Comunidad); en efecto: a) Tras tomar posesión de la vivienda, la compradora encargó un informe al arquitecto Sr. Serafin , quien interesó un informe analítico de las vigas de hormigón, que fue realizado por la entidad Servei Control Qualitat SL, sobre una muestra extraida de una de las viguetas estructurales de hormigón, y del que resultó la presencia en las mismas de "cemento aluminoso" (f. 23). En base a dicho informe se libró "certificación técnica" por el arquitecto D. Serafin , que, tras inspeccionar la vivienda, informó exhaustivamente sobre la referida patología y sus efectos adversos, que, en definitiva supone la afectación de la seguridad y estabilidad del inmueble y potencia su prematuro envejecimiento (f. 24 y ss, en relación con su testifical en el juicio); el mismo técnico elaboró a instancia de la actora, otro informe, estableciendo como porcentaje de minusvaloración respecto del valor real sin dicha patología entre un 20 y un 25% que excepcionalmente alcanza un 30 % de su valor de mercado (f. 29). b) obra, asimismo en las actuaciones, a instancia de los demandados, informe del arquitecto técnico D. Leonardo , que no detectó "síntomas de aluminosis", valorando los trabajos de rehabilitación del cemento aluminoso en 14.120 ? (f. 129 y ss, en relación con su declaración en el juicio), en base a una inspección de la vivienda de "delante" de la de autos. c) enfín, el informe pericial del arquitecto Sr. Baltasar , claro, contundente, exhautivo(f. 203 y ss), en base a inspección de la vivienda de autos, al análisis antes referido, a los informes del Sr. Serafin , al del Sr. Leonardo , a un nuevo análisis (f. 227) efectuado por el Laboratiri de Materials de l'EPSEB (Escuela Politécnica Superior d'Edificacions de Barcelona, perteneciente a la Universidad Politécnica de Cataluña) y al presupuesto de las obras que se estaban realizando en las fincas vecinas, y sin que existan méritos para disentir de sus conclusiones, en el sentido de que las tres muestras que se obtuvieron de las viguetas de los forjados de la vivienda están construidas con "cemento aluminoso" (cuya utilización en la fabricación de elementos pretensados está totalmente prohibida en la actualidad, y supone un indicio claro de potencial patología peligrosa en el edificio), que no se puede determinar si el proceso "aluminosis" se ha iniciado de una forma grave o está iniciándose de forma latente (si bien advirtió un principio de ataque de aluminosis en el dormitorio pequeño de la vivienda), añadiendo "hasta que por sorpresa pueda provocar un disgusto a los habitantes de las fincas" porque este tipo de estructuras "no avisan y pueden llevar a provocar el hundimiento de partes del edificio, si no se ha realizado el ...Test de l'Edifici o programa de revisión y mantenimiento del mismo...", considerando que "teme" que se impondrá el refuerzo y sustitución estructural de los elementos resistentes, lo que supone un proceso costoso, que ya en edificios colindantes (de idénticas características, diseño y morfología) precisaron de reparaciones de reforzamiento en su estructura; informa asimismo, sobre las posibles soluciones de refuerzo, y estando básicamente de acuerdo con el informe del Sr. Leonardo , considera que el importe estimado de las obras de reparación, que describe minuciosamente, es de 21.724'70 ?.

CUARTO.- Enfín, de aquellos hechos básicos considerados acreditados, fluye la existencia del vicio, preexistente a la venta y su gravedad, siendo desconocido, al menos por la actora y por el intermediario.

La existencia de cemento "aluminoso" (aún en supuestos de rehabilitación), como ocurre en el presente caso, se considera oculto, grave y preexistente a la adquisición, no reconocible por el comprador (SSTS. 1.12.1997, 17.10 2005 ) y con la "quanti minoris" (rebaja o reducción del precio "una cantidad proporcional...a juicio de peritos"), ex art. 1486 CC se pretende, más que una indemnización de posibles daños y perjuicios (la indemnizatoria está reservada para el caso en que se ejercite la acción "redhibitoria, STS 14.6.1996 ), un reajuste en la equivalencia de las prestaciones del contrato (o un restablecimiento del equilibrio contractual, o, si se prefiere la devolución de la parte del precio proporcional al valor del vicio), corrigiendo la alteración en aquella generada por la presencia del referido vicio, con el que no contaba el comprador al celebrar el contrato (lo que supone una comparación del precio en el momento de la venta y consiguiente entrega con dicha patología - y ciertamente no existe ninguna regla que objetivice ese valor de mercado - con el que debió abonarse sin el vicio), sin perjuicio de que ambas pretensiones son compatibles (así, la STS. 30.7.1997 ); en base a ello, se comparte íntegramente expuesto en la instancia.

La contemplación de tal defecto, para el establecimiento del precio, no solo no fue objeto del debate planteado en la instancia, sino que aparece desvirtuado por el hecho de que el representante de la intermediatia Sr. Domingo , vino a manifestar que que al establecer el precio se tuvieron en cuenta la necesidad de ciertas reformas, pero no la existencia de cemento aluminoso, porque lo desconocía; desconocimiento que incluso alegan los mismos demandados (lo cual resulta indiferente, a efectos de su responsabilidad, conforme al pfo.1º del art. 1485 CC , no constando estipulación en contrario) y manifiesta el Presidente de la Comunidad.

Consecuentemente, con desestimación del recurso, procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada a los apelantes, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

Que desestimando el recurso formulado por D. Valentín y Dª Araceli , D. Alfredo y D. Julián , D. Luis Pedro y Dª Victoria contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a los apelantes.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.