Sentencia Civil Nº 75/2008, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3, Rec 76/2008 de 20 de Mayo de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

VALLADOLID

SENTENCIA: 00075/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALLADOLID

SECCION TERCERA

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000076 /2008

SENTENCIA Nº 75

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSE JAIME SANZ CID

D. MIGUEL ANGEL SENDINO ARENAS

D. JOSE MANUEL DE VICENTE BOBADILLA

En VALLADOLID, a veinte de Mayo de dos mil ocho.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003 de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000565 /2006, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 6 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo 0000076/2008, en los que aparece como parte apelante MANTENIMIENTOS Y MONTAJES MENGO SL representado por la procuradora Dª. BEATRIZ MORENO GARCIA-ARGUDO, y asistido por el Letrado D. CÉSAR PRINCIPE CENTENO, y como apelado FLUIDOS INDUSTRIALES Y CERRAMIENTOS SL representado por el procurador D. JULIO-CÉSAR SAMANIEGO MOLPECERES, y asistido por el Letrado D. VICENTE BURON RIOS, sobre resolución de contrato y reclamación de cantidad.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Seguido el litigio en cuestión por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia de referencia, con fecha 28 de Septiembre de 2007, se dictó sentencia cuyo fallo dice así: "Que estimando íntegramente la demanda formulada por la representación de Fluidos Industriales S.L. y Cerramientos SL. contra Mantenimientos y Montajes Mengo S.L. debo declarar y declaro resuelto por caducidad el contrato de opción de compra de 17 de octubre de 2005 que ligaba a las partes y el derecho de la parte actora a retener la cantidad de 6.000 euros que le entregó en su día la demandada en concepto de reserva; y debo condenar y condeno al mencionado demandado a pagar al demandante la cantidad de 18.030,36 euros en concepto de claúsula penal prevista en el mismo contrato, más los intereses legales de esta última cantidad desde la fecha de interposición de la presente demanda y al pago de las costas".

ACLARACIÓN A LA SENTENCIA: Auto de 12 noviembre 2008 (fol 161)

PARTE DISPOSITIVA: "Que debo subsanar y subsano el error y omisión meramente material en que incurre la sentencia en los siguientes términos:

1º.- Debo Añadir y Añado en el fallo lo siguiente:"Que desestimando la demanda reconvencional formulada por Mantenimientos y Montajes Mengo S.L. con Fluidos Industriales y Cerramientos SL. debo absolver y absuelvo de los pedimentos de la misma a la parte demandante-reconvenida, con condena en costas a la parte reconviniente.

2º.- Debo Modificar y Modifico el fundamento de derecho primero , punto 4º , de manera que donde dice "6-2-02" debe decir "6- 02-06".

TERCERO.- Notificada a las partes la referida sentencia, por la parte demandada se preparó recurso de apelación que fue interpuesto dentro del término legal alegando lo que estimó oportuno. Por la parte contraria se presentó escrito de oposición al recurso. Remitidos los autos de juicio a este tribunal se señaló para la Deliberación y votación el pasado día 12 de Mayo de 2008.

ÚLTIMO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las formalidades legales.

Vistos, siendo ponente el Ilmo Sr. Magistrado Don JOSE MANUEL DE VICENTE BOBADILLA.

Fundamentos

PRIMERO: FLUIDOS INDUSTRIALES Y CERRAMIENTOS S.L. (en adelante FLUIDOS INDUSTRIALES) presentó demanda contra MANTENIMIENTOS Y MONTAJES MENGO S.L. (en adelante MENGO) solicitando que se declarara resuelto por caducidad el contrato de opción de compra que ligaba a las partes en relación con la nave industrial sita en el Polígono Industrial del Esparragal (Santovenia de Pisuerga), parcela 32, e inscrita como finca número 2.609 del Registro de la Propiedad núm. 5 de Valladolid. Y como consecuencia de este pronunciamiento, se interesó que se declarase que la cantidad de 6.000 euros, entregadas a cuenta de la compra, quedara definitivamente en poder del vendedor y asimismo se solicitó que se condenase a la demandada a entregar 18.030,36 euros por aplicación de la cláusula penal convenida entre las partes.

MENGO se opuso a la demanda al considerar que no pudo ejercer la opción por la aparición de una causa ajena posterior a la firma del contrato de fecha 17 de octubre de 2.005, consistente en la publicación de la orden de la Consejería de Fomento de la Junta de Castilla y León de 19 de octubre de 2.005 (BOE de 22 de noviembre de 2.005), conforme a la cual, el terreno sobre el que se asienta la nave es considerado como suelo rústico de protección especial, en lugar de ser suelo industrial como se venía conceptuando hasta entonces. En consecuencia, entiende dicha parte que la pena pactada no debe serle aplicada, reconviniendo al propio tiempo para que se declare resuelto el contrato y le sean devueltos los 6.000 euros entregados.

La sentencia de instancia estimó la demanda y desestimó la reconvención, razonando que el MENGO no ejerció oportunamente la opción de compra, cuya caducidad se produjo en fecha 15 de enero de 2.006 y entendiendo que dicha parte pudo hacer valer en su momento la circunstancia del cambio de calificación urbanística, pues aunque fue posterior al momento en que se firmó el contrato, sin embargo fue anterior a la fecha de vencimiento de la opción, que tuvo lugar dos meses después de la publicación de la Orden.

SEGUNDO: MENGO formula recurso de apelación, en primer lugar por error en la apreciación de la prueba, ya que la sentencia no recoge la existencia de dos faxes de fechas 31 de enero de 2.006 y 7 de febrero de 2.006, en los que la demandada proponía un reunión con la actora para alcanzar una solución. Se invoca igualmente el certificado emitido por Caja Duero en el que consta que MENGO hizo gestiones para adquirir un préstamo en orden a la adquisición de la nave, que finalmente no se llevó a efecto.

La documentación a que el apelante se refiere para la acreditación de estos extremos efectivamente consta en autos. Las gestiones hechas con el banco revelan efectivamente una intención inicial por parte de MENGO de formalizar el contrato, lo cual, en realidad no se discute de contrario.

Los faxes enviados por MENGO para llegar a un acuerdo son posteriores a la fecha en que caducó la opción, como bien reconoce el apelante, por lo que la controversia jurídica que se plantea sigue intacta aunque introduzcamos este hecho como probado.

Se trata en definitiva de determinar si el actor puede hacer suyos los 6.000 euros entregados por el comprador como parte del precio de la venta y si es posible aplicar la cláusula penal prevista en el contrato, como consecuencia de la extinción de la opción de compra por caducidad; o por el contrario, hemos de considerar que la opción de compra no se llevó a cabo por un hecho ajeno a MENGO que no puede serle imputado, por lo que procede la devolución de las cantidades entregadas como parte del precio sin aplicar pena alguna.

TERCERO: El contrato litigioso trae causa arrendamiento firmado entre las partes en fecha 30 de septiembre de 2003, en cuya estipulación primera se acordó que llegada la fecha del vencimiento del contrato y de su periodo máximo de prórroga, el arrendatario deberá optar obligatoriamente por la opción de compra o por su desistimiento. Posteriormente, en fecha 17 de octubre de 2005, se convino entre las partes una novación modificativa determinando los términos de la opción de compra, señalando expresamente lo siguiente:

c) se fija en concepto de reserva la cantidad de 6.000 euros, que tendrán la consideración de a cuenta del precio final, y devuelta por el comprador si la operación no llegase a buen término por causas imputables a él, y del mismo modo la perderá el comprador si las causas imputables fueran las suyas.

d) que la fecha de hacer efectiva la compra será el 15 de enero de 2.006.

e) que se estipula la cantidad de 18.030,36 euros, en concepto de indemnización por desistimiento de la compra o venta, imputable a la parte por cuya causa no llegase a buen término el presente contrato de opción de compra.

A la vista de las previsiones contractuales, la actora requirió a la demandada, poco antes de que caducara la opción, para que ejerciera dicha misma. Sin embargo, la MENGO no contestó y llegado el día correspondiente, se produjo la caducidad de la opción.

CUARTO: A la vista de los términos del contrato y de los puntos litigiosos suscitados en la apelación, se plantean dos cuestiones: en primer lugar, si el desistimiento de la compra, que efectivamente se produjo, fue o no imputable a MENGO; y en segundo lugar, si caso de existir una causa no imputable al comprador, debió este contestar al requerimiento recibido y desistir de la venta o resolver la opción de compra con anterioridad al momento de su caducidad.

En cuanto a la primera cuestión, la Sala considera que existió una causa objetiva ajena a la voluntad del comprador que alteró de un modo importante el equilibrio económico del contrato. El cambio de calificación de suelo industrial a suelo rústico de especial protección afecta de modo significativo al contenido del derecho de propiedad, pues aunque no pueda considerarse como una carga o gravamen, si supone una limitación o restricción relevante de las facultades dominicales, tal y como ha considerado la STS de 23 de enero de 1.998 .

La cuestión de cuáles son las concretas facultades que han quedado recortadas es un tema que no requiere de una prueba concreta, puesto que la respuesta se encuentra en la legislación urbanística.

Aunque desconocemos exactamente cuál es la pérdida de valor de mercado que este cambio ha supuesto para el inmueble de autos, es evidente su relevancia, pues es palmario que el suelo industrial es muy superior en valor al suelo rústico de especial protección.

No consta en autos, que el comprador pudiera tener conocimiento o que fuera informado en el momento de firmar el contrato, de la existencia de algún procedimiento o recurso administrativo que pudiera hacer pensar en un cambio de calificación urbanística del suelo. Se trata por tanto, de una cuestión novedosa que no fue tenida en cuenta por las partes. En este contexto, no puede decirse que el desistimiento de la venta fuera imputable al comprador, sino que tuvo como causa eficiente una circunstancia ajena a las partes.

QUINTO: La segunda cuestión es relativa a si el comprador debió contestar al requerimiento, bien desistiendo de la venta, bien resolviendo la opción el antes de que caducara la opción de compra.

Cierto es que un contrato de opción de compra no se puede resolver después de su caducidad, tal y como con reiteración han pronunciado las SSTS de 30 de enero de 1998, 21 de marzo de 1998, 29 febrero 1988, 4 enero 1992, 16 julio 1992, 22 septiembre 1992 y 1 diciembre 1992 con arreglo a las cuales la resolución del contrato opcional debe de llevarse a cabo durante la vigencia del mismo, ya que la practicada más tarde resulta improcedente por extemporánea, pues la caducidad de la opción se ha producido con anterioridad.

Sin embargo, la cuestión a dilucidar en este momento no consiste en determinar si el comprador puede o no resolver la opción de compra con posterioridad a su caducidad, sino si debió hacerlo con anterioridad o si debió comunicar su desistimiento antes de que caducara la opción.

Para ello, conviene tener presente la naturaleza de la figura. Como dice la STS de 1 de diciembre de 1992 , la opción consiste en aquel convenio por virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Así pues constituyen sus elementos principales: la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; la determinación del objeto; el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la misma; siendo por el contrario elemento accesorio el pago de una prima; en el contrato de opción de compra, la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente el que se perfeccione o no [SS. 16-4-1979; 4-4-1987; 9-10-1987; 24-10-1990; 24 enero, 28 octubre y 23 diciembre 1991 , etc.]. Al tratarse de un contrato atípico, la principal fuente de su regulación habrá que ir a buscarla en la voluntad de las partes, según dispone el art. 1255 del Código Civil , y subsidiariamente en la creación jurisprudencial.

En el caso que nos ocupa la estipulación primera del contrato original, firmado en el año 2.003, atribuye al comprador la facultad de desistir de la compra. Esta facultad siguió viva tras la novación convenida en el año 2.005, si bien se gravó su ejercicio con la pérdida de la cantidad de 6.000 euros dada a cuenta del precio y además con una pena de 18.030,36 euros, siempre que la operación no se llevase a cabo por una causa imputable al comprador.

Constatado que el contrato atribuye al optante esta facultad de desistir, debemos colegir que el ejercicio de la misma no determina el incumplimiento del contrato, sino, antes al contrario, es uno de los modos previstos de llevarlo a efecto. Repárese en que el desistimiento no es de la opción como tal, sino de la compra subsiguiente. En definitiva, el desistimiento es precisamente uno de los dos modos posibles de ejercer la opción, y por tanto se encuadra dentro del desenvolvimiento normal del contrato.

Por consiguiente, no debe resolverse el contrato de opción para desistir de la compra subsiguiente. Es más, la resolución precedente impediría ejercer la opción y por tanto, también impediría desistir de la operación.

Tampoco es preciso que el optante comunique su desistimiento al vendedor antes de la caducidad de la opción, pues no existe cláusula contractual alguna que así lo exija. Basta, por tanto, dejar pasar el tiempo previsto para que el desistimiento opere automáticamente.

SEXTO: Resueltas las dos cuestiones a que se refieren los ordinales anteriores, hemos de concluir que el comprador, al desistir de la venta, sin comunicar nada al vendedor, no ha incumplido sus obligaciones, sino que ha ejercido legítimamente una de las opciones que le permitía el contrato. Por otro lado, no resultan de aplicación las distintas modalidades de pena previstas en el contrato para el caso de desistimiento, pues las mismas se condicionaron a que la operación no se llevara a cabo por causa imputable al comprador.

Tal y como hemos razonado con anterioridad, la causa no es imputable al comprador y por tanto procede, ajustándonos a lo que solicita el apelante, tanto la desestimación de la demanda en la que se reclama el pago de los 18.030,36 euros previstos, como la devolución de los 6.000 euros retenidos por el demandante.

SÉPTIMO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 LEC, las costas de la demanda, en primera instancia, se imponen a la actora, dado que sus pretensiones han sido rechazadas, mientras que las de la reconvención no se imponen a ninguna de las partes.

Al respecto debe aclararse que la estimación de la reconvención es parcial, puesto que el suplico contenido en la letra a), referente a la resolución del contrato de opción, fue desestimado por el juez "a quo", y el mismo no ha sido reiterado por el apelante en segunda instancia, que se ha limitado a pedir la devolución de los 6.000 euros.

A más de ello, debe señalarse, conforme a lo ya razonado, que no resulta procedente en este momento la resolución del contrato de opción, aunque sí cabe reconocer el legítimo derecho a desistimiento de la compraventa subsiguiente, sin aplicación de pena alguna.

Con arreglo a lo dispuesto en el Art. 398.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil no se condenará en las costas del recurso a ninguno de los litigantes.

Fallo

LA SALA ACUERDA: ESTIMAR INTEGRAMENTE el recurso de apelación formulado por la procuradora Dª. BEATRIZ MORENO GARCIA-ARGUDO en representación de MANTENIMIENTOS Y MONTAJES MENGO S.L., contra la sentencia de fecha 28 de Septiembre de 2007, dictada en autos de Juicio ORDINARIO num. 565/06 del Juzgado de 1ª Instancia num. 6 de Valladolid, REVOCAR dicha resolución; DESESTIMAR INTEGRAMENTE la demanda formulada por el procurador D. JULIO CESAR SAMANIEGO MOLPECERES en representación de FLUIDOS INDUSTRIALES Y CERRAMIENTOS S.L. y ESTIMAR PARCIALMENTE la reconvención formulada de contrario. En consecuencia, DEBEMOS ABSOLVER Y ABSOLVEMOS a la demandada-reconviniente de los pedimentos formulados contra ella y DEBEMOS CONDENAR Y CONDENAMOS a la actora- reconvenida a que devuelva a la demandada la cantidad de SEIS MIL EUROS ( 6.000), más los intereses legales que resulten de aplicación.

Todo ello, con condena a la demandante de las costas causadas por la demanda en primera instancia y sin imponer las costas de la reconvención en primera instancia ni las de este recurso a ninguna de las partes.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en audiencia pública el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.