Sentencia Civil Nº 75/2015, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 1, Rec 146/2014 de 25 de Febrero de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

MURCIA

SENTENCIA: 00075/2015

SENTENCIA

NÚM. 75/15

ILMOS. SRS.

D. FERNANDO LOPEZ DEL AMO GONZALEZ

PRESIDENTE

Dª. Mª PILAR ALONSO SAURA

D. CAYETANO BLASCO RAMÓN

MAGISTRADOS

En la Ciudad de Murcia, a veinticinco de febrero de dos mil dos mil quince.

Habiendo visto en grado de apelación la Sección Primera de esta Ilustrísima Audiencia Provincial los autos de juicio ordinario que se ha seguido con el nº 45/11 en el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Murcia, entre partes, como demandantes y en esta alzada apelantes Corner S.A., Inmobiliaria Egido y Principado Desarrollos Inmobiliarios S.L. representadas por el Procurador D. Alfonso Albacete Manresa y dirigidas por la Letrada Dña. Carmen de la Cuesta Giribert, y como demandada y en esta alzada apelada Visionaria SL. representada por el Procurador D. Santiago Sánchez Aldeguer y dirigida por el Letrado D. Antonio B. Muñoz-Vidal Bernal. Es Ponente la Ilma. Sra. Dña. Mª PILAR ALONSO SAURA, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Instancia citado con fecha 18 de noviembre de 2013 dictó en los autos principales de los que dimana el presente rollo la Sentencia cuya parte dispositiva dice así 'Desestimar íntegramente la pretensión deducida por el Procurador de los Tribunales, Don Alfonso Albacete Manresa en nombre y representación de Inmobiliaria Egido, SA, Principado Desarrollos Inmobiliarios, S.L. y Corner SA frente a Visionaria, SL, con expresa imposición de costas a las actoras.'.

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia en tiempo y forma interpuso recurso de apelación la parte demandante, dándose traslado a la demandada y previo emplazamiento de las partes, fueron remitidos los autos originales a esta Audiencia, en la que se formó el oportuno rollo por la Sección Primera con el nº 146/14, compareciendo las partes en la cualidad antes expresada. Se señaló para deliberación y votación el día 23 de los corrientes por providencia de 3 de abril de 2014, dictándose auto el día 3 de diciembre de 2014, acordando lo siguiente '1.- Se homologa el acuerdo transaccional alcanzado por la codemandante Inmobiliaria Egido, S.A. y la demandada Visionaria, S.L. en los términos que constan en el Fundamento de Derecho Único de esta resolución, poniendo término, en tal forma, el procedimiento de que dimana esta alzada en cuando a las referidas partes. 2.- Librar la correspondiente certificación literal de esta resolución, que quedará unida a los autos, llevándose la original al libro correspondiente.'

Fundamentos

PRIMERO.-En el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en primera instancia se alega que ésta realiza una interpretación de las cláusulas del contrato distinta a su literalidad, e improcedente dada la claridad de los mismas, que le lleva a la conclusión de que ni el hecho de que la aprobación definitiva del Plan Parcial no fuera definitiva a fecha 28 de julio de 2010, ni el hecho de que a esa misma fecha la parte de las fincas a las que se refiere la opción no estuviera segregada, ni consecuentemente levantada la carga hipotecaria, constituye incumplimiento de sus obligaciones por parte de la demandada, que dé lugar a la resolución del contrato de opción de compra interesada, formulando alegaciones en primer lugar en relación con la causa del contrato y con la existencia de pacto expreso en cuanto a sus condiciones y en cuanto al momento en el que las mismas debían cumplirse por la demandada, refiriéndose a los expositivos III y IV así como a las estipulaciones tercera y duodécima de la escritura pública otorgada el día 28 de julio de 2006, en las que, sostiene, que se establecieron las condiciones suspensivas que debían cumplirse, dentro del plazo de cuatro años establecido para el ejercicio de la opción, a fecha 26 de julio de 2010, para que dentro del citado plazo pudiera se ejercitada la opción por el optante, habiéndose concertado una opción de compra sobre una superficie edificable representada por una superficie bruta, segregada de su matriz y libre de toda carga por un precio determinado. Invoca seguidamente la acreditación que consta en autos del incumplimiento de las condiciones pactadas y de la no aplicación por la sentencia apelada de las normas relativas a la interpretación de los contratos, en cuanto a la no firmeza de la aprobación definitiva del plan parcial con anterioridad al plazo para el ejercicio de la opción, así como en cuanto al incumplimiento de la obligación de segregación de las fincas con anterioridad al mismo, sosteniendo que es preciso que se hubiese consumado la segregación, no bastando que la demandada dispusiese de la correspondiente licencia de segregación, y en cuanto al incumplimiento de la obligación de levantamiento de las cargas hipotecarias con anterioridad al plazo para el ejercicio de la opción y su incumplimiento, y, finalmente, a la falta de cumplimiento de las obligaciones esenciales del contrato dentro del plazo establecido que frustra el fin del contrato y es causa de resolución del mismo, señalando que se ha frustrado la legitima aspiración de la demandante de que el otorgante de la opción pusiera a su disposición dentro de plazo para el ejercicio de la opción el bien objeto de la misma con el fin de proceder si era de su interés dicho ejercicio de la opción y otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa una vez levantadas las cargas en cuestión, interesando que se estime la demanda declarando la procedencia de la resolución contractual operada y condenando a la demandada Visionaria S.L.en los términos solicitados en aquella.

Reitera, por tanto, la parte apelante los incumplimientos que invoca en su demanda para justificar la resolución del contrato de opción de compra que convino con la parte demandada mediante la escritura pública que otorgaron el día 28 de julio de 2006, que no aprecia la sentencia apelada y que han de ser considerados separadamente, partiendo de que es un hecho admitido y corroborado por la prueba practicada que las demandantes son individualmente sociedades dedicadas a la promoción y construcción inmobiliaria y junto con Desarrollo de Activos Inmobiliarios S.A. en la citada escritura concertaron también con la demandada, la compra de una superficie de 227.642,28 m2 de la finca -registral 37966-, lo que supone el 45,53 % de la finca indicándose en su expositivo III que 'La causa de este contrato es la transmisión por el vendedor de 80.000 metros cuadrados de edificabilidad de uso residencial, destinándose este uso en un 90% como mínimo a vivienda libre y un 10% como máximo a vivienda protegida. Para ello se instrumentaliza una venta de DOSCIENTOS VEINTISIETE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y DOS METROS CON VEINTIOCHO DECÍMETROS CUADRADOS (227.642,28 M2) de superficie de la finca 1, que generarán el 61.600 m2 de edificabilidad, y se concede opción de compra sobre las fincas que siguen..', tal y como describen, fincas 2 a 16, que en total suman 67.997,04 m2 de superficie que generarán 18.400 m2 de edificabilidad, y expresándose en el expositivo IV el interés de las compradoras en la adquisición por partes iguales, para sí misma o para un tercero que designen, de una superficie '... de 227.642,28 m2 de la finca 1 descrita en el exponendo I de este documento, superficie a la que corresponde según lo referido en el punto anterior, un aprovechamiento patrimonializable de sesenta y un mil seiscientos metros cuadrados de edificabilidad (61.600 m2t) correspondientes a parte del aprovechamiento que le resulte adjudicado a la finca 1 descrita en el Exponendo I del presente documento en función de lo especificado en el punto II del anterior exponendo. También están interesadas en la adquisición mediante opción de compra, para si misma o para un tercero que ellos designen, de una superficie de 67.997,04 m2 de las fincas 2 a 16, como se describe en el punto anterior, descritas en el exponendo I de este documento,superficie a la que corresponde según lo referido en el punto anterior, un aprovechamiento patrimonializable de dieciocho mil cuatrocientos metros cuadrados de edificabilidad (18.400,00 m2t) correspondientes a parte del aprovechamiento que le resulte adjudicado la parte opcionada de las fincas 2 a 16 descritas en el Exponendo I del presente documento en función de lo especificado en el punto II del anterior exponendo. Dichos aprovechamientos en cualquier caso serán de uso residencial, de los cuales al menos el 90% serádestinado a residencial libre, y con un máximo de 10% de dicha edificabilidad destinada a vivienda protegida; y que la entidad mercantil Visionaria, S.L., en adelante la vendedora, está interesada en la venta y transmisión de dicha superficie así como en la concesión de una opción de compra con respecto a las superficies mencionadas con anterioridad respectivamente, lo que tienen convenido y ahora formalizan con el presente contrato de compraventa y opción de compra, de conformidad con las siguientes.'.

A la compraventa se refieren las estipulaciones primera y segunda de la escritura pública citada, y así la primera, además de fijar los metros de superficie vendidos -227.642,28 m2, expresa que ' el fin de dicha operación es la adquisición por la parte compradora de 61.600 metros cuadrados de edificabilidad en vivienda, con un máximo de 10% de vivienda protegida y de adquirir cada metro de edificabilidad a un precio de 601,01 e/m2 edificable neto...... Si se le modificasen los parámetros de aprovechamiento del ámbito se ajustarán los metros cuadrados de superficie de suelo bruto a transmitir por el vendedor hasta completar la edificabilidad pactada en este contrato.'

La opción de compra se contempla en la estipulación tercera de la citada escritura, en que además de fijar los metros de superficie que supone y el aprovechamiento patrimonializable de 18.400 m2, correspondientes a la parte del aprovechamiento que resulte adjudicado a las fincas numeradas 2 a 16, expresa que ' el fin de la opción de compra es la adquisición por la parte optante- compradora de 18.400 metros cuadrados de edificabilidad a un precio de 601,01 e/m2 edificable neto. Si se le modificasen los parámetros de aprovechamiento del ámbito se ajustarán los metros cuadrados de superficie de suelo bruto a transmitir por el vendedor hasta completar la edificabilidad pactada en este contrato.', fijándose como prima de la opción la cantidad de 1442.424,00 euros más su I.V.A. al 16%, que fue abonada individualmente por cada uno de las titulares de la opción a razón del 25% cada una de ellas.

SEGUNDO.-Señala la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de noviembre de 2014 que ' En el marco de la interpretación contractual conviene señalar, conforme a la doctrina jurisprudencial de esta Sala desarrollada, con carácter general, en la Sentencia de 18 de mayo de 2012 (núm. 294/2012 ), y confirmada por otras mas recientes, casos de las SSTS de 22 de febrero de 2013 (núm. 53/2013 ) y 16 de octubre de 2014 (núm. 381/2014 ), entre otras, que en la interpretación de los contratos la interpretación gramatical, referida al 'sentido literal' que dispone el artículo 1281 del Código Civil , no supone, en rigor, una estricta subordinación del criterio subjetivo manifestado por la voluntad o la intención de las partes; mas bien, por el contrario, el citado precepto, párrafo segundo, destaca la prevalencia final de la voluntad realmente querida por las partes contratantes. Su relevancia, por tanto, hay que observarla fuera de esta liza dialéctica y dentro de la unidad del fenómeno interpretativo en su conjunto. En esta línea, el sentido literal, como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual. En este marco de interpretación también conviene señalar que la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala, dentro del plano satisfactivo del cumplimiento en la dinámica contractual, ha destacado la instrumentación técnica de la doctrina de la base del negocio como criterio de interpretación contractual; entre otras, SSTS de 12 de abril de 2013 (núm. 165/2013 ) y 18 de noviembre de 2013 (núm. 638/2013 ).'

Establecido lo anterior, en relación en primer lugar con la no firmeza de la aprobación definitiva del Plan Parcial con anterioridad a la expiración del plazo para el ejercicio de la opción, invoca, en síntesis, la parte apelante, que la publicación en el BORM de la aprobación definitiva de dicho Plan tuvo lugar con fecha 8 de junio de 2008, siendo susceptible de ser recurrido, pudiendo resultar modificado en relación con la aprobación definitiva del mismo, y que la solución a la posible contingencia regulada en la estipulación tercera del contrato es mecanismo eficaz para resolverla, siempre que la aprobación definitiva del plan fuera firme con anterioridad al ejercicio de la opción, ya que entonces resultaría posible ajustar la superficie bruta a transmitir y realizar en definitiva el ajuste previo, sin embargo resultaría ineficaz si la modificación de parámetros se produjera una vez ejercitado por el optante su derecho de opción, pues el contrato habría quedado consumado y la transmisión de suelo bruto necesario hasta completar la edificabilidad pactada en el mismo como consecuencia de esa hipotética modificación de edificabilidad, requeriría de una nueva transmisión posterior con costos incluidos, no pactada en el contrato, y sobretodo privaría a las titulares del derecho de opción de su derecho a decidir o no el ejercicio de su derecho de opción con conocimiento firme de las circunstancias de la misma, alegaciones que no desvirtúan la interpretación del contrato que efectúa la sentencia apelada, interpretación sistemática de las cláusulas del contrato, merced a la cual cobran pleno sentido, en la línea de lo previsto en el art. 1285 Código Civil la cláusula tercera de la escritura pública relativa a la opción de compra, en conjunción con la primera relativa a la compraventa, sin que de la literalidad de éstas resulte que la previsión de que la solución pactada para el supuesto de que se modificasen los parámetros de aprovechamiento deba reducirse al caso de que la aprobación definitiva fuera firme con anterioridad al transcurso del plazo de la opción, en la medida que una hipotética modificación del plan parcial únicamente habría determinado un posterior un ajuste dentro de las fincas objeto de la misma con la finalidad de que se lograse el objetivo total de edificabilidad, expuesto en el contrato, sin afectación del precio de la opción al haberse fijado éste atendiendo al metro edificable neto -601.01 euros-, por lo que no habría afectado sustancialmente al ejercicio de derecho de opción, y teniendo en cuenta igualmente la previsión de ajuste de los metros cuadrados de suelo bruto hasta completar la edificabilidad pactada en la estipulación primera de la escritura de compraventa, que responde al mismo designio de la opción de compra, para el caso de modificación de los parámetros de aprovechamiento del ámbito, la cual debería operar una vez perfeccionado el contrato de compraventa conforme al artículo 1445 del Código Civil .

TERCERO.-En segundo lugar con respecto al incumplimiento que se alega de la demandada de su obligación de segregación de las fincas con anterioridad al plazo para el ejercicio de la opción, sostiene la parte apelante que la estipulación tercera del contrato no ofrece dudas respecto a su interpretación de que se haya consumado por parte de Visionaria la segregación no bastando que la demandada dispusiese de la correspondiente licencia de segregación, alegando que la sentencia se basa en la inexistencia de pacto en el contrato de obligación por parte de la demandada de notificación de realización de la segregación pactada, establecida únicamente en relación con la aprobación definitiva del Plan parcial sin fundamento en ninguna de las cláusulas del contrato, y que si las partes hubieran querido pactarlo así, nada les impedía hacerlo, aludiendo a la claridad de los términos del contrato y al rango prioritario del primer párrafo del artículo 1281 L.C .Civil a efectos de interpretación de éste.

No se cuestiona en esta alzada la apreciación de la sentencia apelada de que la demandada se hallaba en posesión de la licencia de segregación dentro del plazo de la opción, y de la disposición de ésta para proceder en el mismo acto a la segregación y levantamiento de las cargas que gravaban las fincas objeto de la opción para el caso de que ésta se hubiera ejercitado, lo que en todo caso se ajusta al resultado de la prueba documental y testifical practicada en los términos que se recogen en el Fundamento de Derecho Segundo, de la sentencia apelada, aceptándose en su motivación en el sentido de que de la literalidad de la estipulación tercera de la escritura de 28 de julio de 2006, no se desprende nítidamente que la voluntad de las partes era no solo que se hubiese obtenido la licencia de segregación, sino que ésta se hubiese efectuado, y ello es así ya que si bien establece que 'Dentro del plazo de los cuatro años la optante deberá ejercitar la opción de compra referida a partir de que se produzca la aprobación definitiva del Plan Parcial que afecte a la finca objeto del presente contrato y se realice por la parte vendedora y a su costa la segregación del 49,74% de la finca sobre la que se ejercita la opción; a partir de dicho momento se deberá otorgar Escritura pública de compraventa a favor del comprador o de un tercero que éste designe. Para ello VISIONARIA S.L. notificará a la parte compradora o a quien ésta designe, la Aprobación Definitiva del Plan Parcial de la finca descrita. La acción de compra se ejercitará en los 60 días siguientes a la notificaciónen el notario que designe la parte compradora.....',como señala la sentencia apelada, no contiene referencia alguna a la notificación de la realización de la segregación al objeto de que ésta se hubiese llevado a cabo efectivamente previamente al transcurso del plazo del ejercicio de la opción, y dicha omisión resulta relevante en la medida en que obtenida la correspondiente licencia era perfectamente factible la segregación en unidad de acto con el otorgamiento de la escritura pública en que se ejercitase la opción, y previamente al pago del precio, y desde tal planteamiento se ajusta a las reglas de la lógica y de la experiencia la apreciación de que los términos expresados de la citada cláusula no son claros y dejan duda sobre la intención de las partes al respecto, y la procedencia de acudir al artículo 1285 del Código Civil , que establece el canon de la totalidad en la interpretación -interpretación sistemática del contrato-, atendiendo a la causa explicitada de la compraventa y del contrato de opción de compra, inicialmente señalados, y a la estipulación segunda relativa al pago del precio en la compraventa, así como a los usos aplicables conforme al artículo 1287 del Código Civil , desprendiéndose de la prueba documental y testifical practicada, que realmente las demandantes no tenían voluntad de perfeccionar la compraventa, por lo que la resolución contractual que se interesa con base en la falta de segregación constituye en todo caso una consecuencia no razonable y desproporcionada, que no se ajusta a las exigencias de la buena fe en el cumplimiento de lo convenido - artículo 1258 Código Civil -.

CUARTO.-Finalmente, con respecto al incumplimiento de la obligación de levantamiento de las cargas hipotecarias con anterioridad al plazo para el ejercicio de la opción, alega, en síntesis, la parte apelante que el pago y el ejercicio de la opción son simultáneos, conforme al último inciso de la estipulación tercera, '.. la opción de compra se ejercitará en los 60 días siguientes a la notificación en el notario que designe la parte compradora. En ese momento la compradora deberá entregar a la vendedora la totalidad del precio, lo que equivale a NUEVE MILLONES SEISCIENTOS DIECISÉIS MIL CIENTO SESENTA EUROS...' y que si la obligación de levantamiento de la carga es previa al pago, y éste es simultáneo al ejercicio de la opción, no ofrece dudas que el citado levantamiento de la carga debe ser también previo al ejercicio de la opción , e incluso a la aprobación del Plan parcial pues así se establece en la estipulación duodécima párrafo segundo ' asimismo se compromete a levantar todas las cargas del registro de la parte del conjunto de fincas denominado B en el Exponiendo I y objeto de opción, antes de que se produzca la aprobación Definitiva del Plan Parcial correspondiente.', argumentando al respecto y sobre la condición de profesionales de la gestión inmobiliaria que tenían las partes.

Las sentencia apelada partiendo de la propia literalidad de la estipulación tercera de la escritura pública del contrato de opción que dispone que ' para que se realice el pago se deberá haber levantado la carga hipotecaria de la parte segregada y transmitida a la parte compradora', estima que dicha obligación no es previa al ejercicio de la opción sino al pago, teniendo en cuenta igualmente que de no ser así no sería posible hablar de parte transmitida a compradora y el resultado de la prueba documental y testifical, interpretación que igualmente se acepta en esta alzada ante la claridad de dicha estipulación tercera al establecer que '.. la opción de compra se ejercitará en los 60 días siguientes a la notificación en el notario que designe la parte compradora. En ese momento la compradora deberá entregar a la vendedora la totalidad del precio, lo que equivale a NUEVE MILLONES SEISCIENTOS DIECISÉIS MIL CIENTO SESENTA EUROS....Para que se realice al pago se deberá haber levantado la carga hipotecaria...', lo que ha de prevalecer sobre la previsión invocada de la estipulación duodécima, de levantamiento de todas las cargas del registro de la parte del conjunto de fincas denominado B en el Exponiendo I y objeto de opción, antes de que se produzca la aprobación Definitiva del Plan Parcial correspondiente, que no viene exigida por la base del negocio que informó el propósito querido por las partes y se desprende de los expositivos III y IV de la citada escritura consignados en el Fundamento de Derecho Primero de esta resolución, máxime teniendo en cuenta que se ajusta al curso normal de las cosas, el que se lleve a efecto el levantamiento previo de las cargas en unidad de acto para el caso de que fuese ejercitada la opción, constando por las pruebas documental y testifical la disposición del representante legal de la Caja de Ahorros a cuyo favor estaban constituidas, por lo que ha de desestimarse el recurso de apelación interpuesto.

QUINTO.-Procede imponer las costas de esta alzada a la parte apelante ( artículo 398 L.E.Civil ).

VISTOSlos preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de SU MAJESTAD EL REY DON FELIPE VI DE ESPAÑA,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Corner S.A., Inmobiliaria Egido y Principado Desarrollos Inmobiliarios S.L. representadas por el Procurador D. Alfonso Albacete Manresa contra la sentencia dictada el día dieciocho de noviembre de dos mil trece por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Murcia en autos de juicio ordinario nº 45/2011, debemos confirmar y confirmamos la misma, imponiendo las costas de esta alzada a la parte apelante.

Se declara la pérdida del depósito constituido por la parte apelante para recurrir, al que se dará, por quien corresponda el destino correspondiente.

Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial haciéndose saber que esta resolución es firme al no caber recurso ordinario alguno contra ella, y ello sin perjuicio de contra dicha sentencia podría interponerse recurso de casación en los términos del artículo 477.2.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el artículo 479 del mismo texto procesal, y , en su caso conjuntamente, extraordinario por infracción procesal, a interponer ante esta sección 1ª de la Audiencia Provincial de Murcia en el plazo de veinte días siguientes a su notificación mediante su consignación en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sala, , debiendo acreditar el depósito de la cantidad de 50 Eur., salvo que el recurrente sea: beneficiario de justicia gratuita, el Ministerio Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local u organismo autónomo dependiente, de conformidad con lo previsto en la Disposición Adicional 15ª apartados 1 , 3 y 6 añadida a la Ley Orgánica del Poder Judicial , así como la tasa prevista en la Ley 10/2012.

Llévese certificación de esta sentencia al Rollo de Sala y a los autos del Juzgado, al que se devolverán para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.