Sentencia CIVIL Nº 75/2018, Audiencia Provincial de Girona, Sección 2, Rec 770/2017 de 19 de Febrero de 2018

Encabezamiento

Sección 2a Civil de la Audiencia Provincial de Girona (UPSD AP Civil Sec.2)
Plaza Josep Maria Lidón Corbí, 1, pl. 5a - Girona - C.P.: 17001
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EMAIL:aps2.girona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 1707942120168165359
Recurso de apelación 770/2017 -2
Materia: Apelación civil
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Girona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 851/2016
Parte recurrente/Solicitante: Maximo
Procurador/a: Narcís Jucglà Serra
Abogado/a: Francesc More Cruz
Parte recurrida: Silvio , Azucena
Procurador/a: Carme Peix Espigol
Abogado/a: Joan Lleal Tulsa
SENTENCIA Nº 75/2018
Ilmos. Sres:
PRESIDENTE
D. JOAQUIM FERNÁNDEZ FONT
MAGISTRADOS
Dª. Maria Isabel Soler Navarro
D. JAUME MASFARRÉ COLL
Girona, 19 de febrero de 2018

Antecedentes

PRIMERO . En fecha 29 de noviembre de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 851/2016 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Girona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. NARCÍS JUCGLÀ SERRA, en nombre y representación de D. Maximo contra Sentencia de 12 de septiembre de 2017 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Dª. CARME PEIX ESPIGOL, en nombre y representación de D. Silvio y D. Azucena .



SEGUNDO . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que estimando como estimo íntegramente la demanda presentada por la representación procesal de Silvio y Azucena , debo condenar y condeno a Maximo al pago de 74.658,64 €, mas 1.506,34 €, y sus intereses legales respectivos desde la presentación de la demanda, y las costas de este juicio.'.



TERCERO. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 05/02/2018.



CUARTO. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Dª. Maria Isabel Soler Navarro.

Fundamentos

PRIMERO.- Se instó demanda en la que la parte actora ejercitó la acción prevista en el artículo 1486 del Código Civil , solicitando una rebaja en el precio abonado por la compra de la vivienda reseñada en autos, acción sustentada en el deber de saneamiento impuesto al vendedor por el artículo 1484 del mismo texto legal .

Hay que partir del hecho cierto y admitido por ambas partes en el sentido de que en distintas partes de la vivienda enajenada se encuentra afectada de termitas, centrándose el debate en el alcance de esta afectación, pues en tanto que la parte demandada sostiene que tal afectación es mínima porque tan sólo se ha detectado la presencia de los indicados insectos en una parte de los elementos afectados y no en toda su extensión la parte actora sostiene que ello es tan sólo la manifestación externa de un problema oculto de mucha mayor envergadura y que por lo tanto mantiene las reparaciones y actuaciones para su eliminación acompañando el informe del perito Sr Alonso concretándolo en 73.152,24 euros. Mientras que la parte demandada mantiene que para su eliminación será suficiente llevar a cabo las actuaciones previstas en la prueba pericial aportada que cifra dicha actuación en la cuantía de 26.818,79 euros.

La parte apelante fundamenta su recurso básicamente en un error en la valoración de la prueba así como en una falta de motivación de la sentencia con vulneración de lo dispuesto en el art 120.3 de la CE .

La parte apelada solicita la confirmación de la sentencia apelada.



SEGUNDO.- En cuanto a la falta de motivación de la sentencia, señalar al respecto, y dado que la parte apelante mantiene que la sentencia no ha hecho una valoración de cada una de las partidas ni las propuestas que constaban en cada informe, no valorándose toda la prueba practicada. Señalar que a la motivación de las sentencias alude el artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil cuando dice que ' las sentencias se motivarán expresando los razonamientos fácticos y jurídicos que conducen a la apreciación y valoración de las pruebas, así como a la aplicación e interpretación del Derecho. La motivación deberá incidir en los distintos elementos fácticos y jurídicos del pleito, considerados individualmente y en conjunto, ajustándose siempre a las reglas de la lógica y de la razón' .

En definitiva, y como señala el Tribunal Supremo (sentencia de 3 de julio de 2013, ROJ 4246/2013 ), la motivación de las sentencias se identifica con la exteriorización del íter decisorio o conjunto de consideraciones racionales que justifican un determinado fallo. Como dice dicha sentencia, ' para calificar una sentencia desde el punto de vista de la motivación , ha de tenerse en cuenta, sin embargo, que el derecho de los litigantes no les faculta a exigir que la argumentación sea exhaustiva en sentido absoluto ni que alcance a todos los aspectos y perspectivas que ofrezca la cuestión litigiosa - sentencias 165/1.999, de 27 de septiembre , 196/2003, de 27 de octubre , 262/2006, de 11 de noviembre , y 50/2007, de 12 de marzo -pero sí que se expongan las razones decisivas que permitan, en último término, la impugnación de la decisión - sentencias 56/1.987, de 5 de junio , y 218/2.006, de 3 de julio - y, por ello, entenderla previamente '.

Por último, es doctrina del Tribunal Constitucional, que para que se dé el vicio de incongruencia '... es necesario, según hemos señalado, que la discrepancia del litigante con la resolución dictada se refiera en verdad a la respuesta judicial otorgada y no a la motivación de la misma, ya que el vicio de incongruencia requiere, en todo caso, un defecto del fallo o de la parte dispositiva, no de 'los fundamentos que la nutren para dar respuesta a las alegaciones de las partes' ( STC 36/2006 , de 13 de febrero , FJ 1). Es esencial, en este punto, la distinción efectuada en nuestra doctrina entre las meras alegaciones de los litigantes, que sólo pueden afectar a la motivación de la resolución, y las auténticas pretensiones formuladas, que son las únicas que pueden determinar un desajuste del fallo con aquellas -y, por ende, un vicio de incongruencia omisiva- ( SSTC 174/2004, de 18 de octubre, FJ 3 ; 36/2006, de 13 de febrero, FJ 3 , y 25/2012, de 27 de febrero , FJ...) ' ( STC 6/7/15 ).

En el caso de autos, los requisitos de congruencia y motivación de la sentencia aparecen suficientemente cumplidos en la sentencia de primera instancia, sin que puedan entenderse vulnerados tales derechos, a través de la interpretación jurídica de los hechos que realiza la misma.

Asimismo y en relación a la falta de motivación por no haber valorado cada una de las pruebas aportadas y la valoración de las mismas as como el contenido de dichas periciales en relación a las distintas partidas reclamadas y en relación a la valoración de la prueba, dice la STS de 15.6.2009 : 'Como señala la sentencia de 16.4.2007 , que no constituye un defecto de naturaleza sustancial que permita anular la sentencia el hecho de no relacionar la actividad probatoria de una manera completa y separada, pues basta que haga referencia a los datos fácticos que considera relevantes para extraer las pertinentes consecuencias jurídicas ( SSTS de 31 de enero de 1992 , 9 de octubre de 1992 , 7 de septiembre de 1992 , 18 de octubre de 2006 , 16 de noviembre de 2006 , 28 de diciembre de 2006 , 11 de enero de 2007 , 9 de febrero de 2007 y 21 de febrero de 2007 )', insistiendo en que 'la motivación únicamente exige que se expresen las razones de hecho y de derecho que integran el proceso lógico-jurídico que conduce a la decisión ( STS 28 de febrero de 2007 )'. En el mismo sentido se pronuncian las SSTS de 2.5.2011 ó 31.1 y 18.12.2012 . Y, además, como señala la STS 23.3.2012 , citando las SSTS 9.3.2010 y 8.7.2009 , 'La motivación de la resolución no tiene nada que ver con el acierto o desacierto de la argumentación y hay que distinguir en relación con la valoración probatoria la falta de motivación o la motivación insuficiente, que se sitúa en el requisito procesal y exigencia constitucional de la motivación, del error en la valoración de la prueba que es un tema ajeno a la motivación'.

Desde esta perspectiva, la sentencia contiene un correcto razonamiento, que no por sucinto debe considerarse menos fundado, de modo que su motivación ha de estimarse suficiente para conocer el proceso lógico-jurídico y las razones en las que la Juzgadora 'a quo' funda su decisión, en tanto la misma responde a todas las cuestiones planteadas por las partes recogiendo de un modo concreto los razonamientos jurídicos en los que ha fundamentado su decisión, así como los hechos que considera probados y que sirven de base a la estimación de las pretensiones de la parte demandante y los elementos probatorios que han formado la convicción del juzgador respecto de tales datos fácticos, de tal forma que el contenido de la sentencia ha permitido su conocimiento e impugnación por la parte.



TERCERO.- Sentado lo anterior y en cuanto a la acción ejercitada en la demanda, la acción quanti minoris aquí ejercitada pretende conseguir el reajuste en la equivalencia de las prestaciones, supuestamente desequilibradas tras el descubrimiento del vicio con el que el comprador no contaba cuando concertó con la parte vendedora el precio de la vivienda, reajuste que tan sólo se consigue si la cuantía en que se cifra la rebaja coincide con el desvalor real de la finca a consecuencia del defecto, o con el coste de su erradicación total.

Por consiguiente, admitida la existencia de termitas, la consecuencia no puede ser concluir que el problema queda solventado con la sustitución de los elementos directamente afectados, como pretende la parte apelante acogiéndose la prueba pericial por la misma propuesta toda vez que el comportamiento de tales colonias, que explica con detalle el informe de la entidad HELPEST y que reiteró el testigo en el acto de la vista, permite razonablemente pensar que si no se ataca a la referida colonia con medios que consigan su eliminación física, la actividad de la misma continuará, y alcanzará nuevamente a los elementos de madera del edificio, lo que en el caso que nos ocupa implica la afectación de casi todo el inmueble.

En las conclusiones de dicho informe consta: 'que se han detectado restos y actividad de termitas subterráneas a casi toda la extensión del inmueble y a las dos plantas. Que la actividad es muy elevada, que hay restas de termitas voladoras.

Se encontraron restos de actividad de termitas: Planta NUM000 : todo el zócalo de madera; mitad norte de parquet, premarcos de las ventanas marco de la puerta de acceso al recibidor y a la escalera, premarco ventana premarco puerta.

Garaje: marco de la puerta de acceso restos, premarco de la ventana posible actividad.

Planta NUM001 habitación NUM001 todo el zócalo de madera listones de soporte del parquet escalera de acceso desde la planta NUM000 último escalón actividad Distribuidor: ZOCALO.

Con esta descripción se evidencia que existe un problema generalizado en toda la vivienda con los graves problemas que de ello podrían derivarse para la seguridad y consiguiente habitabilidad de la finca.

El Sr. Ovidio manifestó que la afectación de la finca es generalizada, que hay termitas que vuelan que ello implica que hacía tiempo que estaban.

Que la escalera estaba afectado el último de arriba los demás no consta si bien es fácil que queden todos afectados. Que estaban afectados los listones del parquet y una parte del parquet, que no se levantó todo.

Respecto a los premarcos respecto a los que saco había termitas, que no sacó todos los premarcos, que el problema era generalizado, él aconsejó al Sr. Silvio que lo sacaran todo incluido el parquet.

El perito de la parte actora Sr Alonso propone cambiarlo todo que esta afectado el 100% del parquet; que deberían cambiarse todas las ventanas, la patología de la escalera requiere cambio completo.

En cuanto a la puerta del garaje al igual que los armarios propone cambiarlo todo como medida preventiva.

En cambio el perito Sr Pablo Jesús mantiene que no es preciso cambiarlo todo y sí solo dar un tratamiento preventivo de los alrededores de la escalera y armarios, que no es preciso cambiarlo todo y sí solo actuar puntualmente.

El perito Sr Darío manifiesta que haría un tratamiento puntual que se haría en toda la vivienda y requerirá que la misma se mantuviera cerrada durante un periodo que va de 48 horas a una semana, según circunstancias.

Respecto a la entidad de la rebaja del precio de la venta, debemos acoger en lo esencial la pericial de la parte actora con las precisiones que se señalaran a continuación, en la medida en que el informe efectuado por la entidad HELPES justifica la necesidad del tratamiento radical acogido en la sentencia de instancia, así como parte del cambio, no todo, como se dirá del cambio de los elementos recogidas en el informe del Sr.

Alonso , ya que la afectación es generalizada.

Respecto a los premarcos no se han examinado todos y la indicaciones efectuadas por los peritos se refieren a los que se inspeccionaron que no quiere decir que no estén afectados todos, dado la generalidad de la plaga. Lo mismo cabe decir respecto de la madera de la escalera. En cuanto al parquet, lo mismo cabe señalar la afectación es generalizada .No puede obviarse que no se han inspeccionado uno a uno todas los escalones ni piezas de madera, si bien la extensión generalizada apreciada hace que no solo pueda resumirse una mayor afectación sino que además sino se trata y se actúa preventivamente la plaga de las termitas puede extenderse a toda la vivienda o incluso a las viviendas vecinas según consta en dicho informe.

Efectivamente, como se ha señalado, dado lo generalizado de la plaga en caso de no actuar en todos los elementos de madera de la casa, aunque en algunos no se haya detectado presencia como en los armarios de madera empotrados, ya que es el único medio de radicar de forma definitiva dicha plaga.

En cuanto a los cambios recogidos en la pericial de la parte actora, no pueden acogerse las valoraciones de la parte apelante, en el sentido de que no es necesario el cambio de todo el parquet ya que la plaga es generalizada, y además, en caso de efectuar el cambio de solo una parte del parquet daría lugar a distintos cambios de tonalidades del mismo como así se admite por la misma parte apelante. Asimismo el perito de la parte actora manifestó que si bien se podría reutilizar ello supone un trabajo más laborioso para extraerlo y podría dar a que parte no se pudiera reutilizar. Admitiendo que si se ha de volver a colocar el trabajo es muy laborioso, admitiendo también que si se colocara otra parquet habría diferencias de tonalidad con el existente.

Dicho lo cual sin embargo hay tres partidas respecto de las cuales no podrá acogerse la valoración de la pericial actora. Efectivamente en cuanto a la puerta del garaje el cambio de la misma efectuado en dicha pericial se hace por un importe global de 2.004,90 euros. Se constata que en dicha valoración se incluye el valor de motor, cuando la puerta existente en la casa era manual con lo cual ello implicaría una mejora. Y al no poderse diferenciar el valor correspondiente a dicha partida en relación a la misma deberá acogerse la valoración de la pericial actora.

En cuanto a los armarios, todos los peritos han coincidido que no están afectados en consecuencia no esta justificado su cambio y si solo el tratamiento incluido en la valoración de la parte actora pero en cuanto a las actuaciones sobre los mismos se acoge la pericial de la parte demandada.

En cuanto a los premarcos, si bien el tratamiento propuesto por la parte actora se estima ajustado, sin embrago la sustitución de lo propuesto por la parte actora es excesivo, e implica claramente una mejora ya que solo está afectado el premarco, ya que el marco es de PVC y la ventana también, como admitió el mismo perito de la parte actora en el acto la vista. Siendo la modificación propuesta por la parte actora en realidad una mejora y no una reparación para evitar los efectos de la plaga de termitas y prevenirlos. Acogiéndose en este apartado también la pericial de la parte demandada.

Recapitulando todo lo anterior la cuantía deberá quedar fijada del siguiente modo: Se excluyen de la pericial de la parte actora las partidas correspondientes a carpintería exterior e interior por importes respectivamente de 22.213,11 euros y 1.417,58 euros, acogiendo en su lugar la partidas de la parte demandada por importes de 1969,80 euros y 659,27 euros.

Lo que supone una cuantía total de 26.117,97 sobre la cual deberemos añadir el 13 % por gastos generales: 3.395,33 euros.

6% de beneficio industrial: 1.567,07 lo que supone un total de 31.080,37 euros más 21 %IVA. 6.526,87 euros A dicha cuantía deberá añadirse: Honorarios del proyecto 3% de 31.080,37: 932,41, euros, más 21% de IVA 195,80 euros 4% de Tasas y licencias, sobre 31.080,37 euros: 1.243,21 euros.

En total la cuantía de 39.978,66 euros IVA incluido. A cuya cuantía deberá añadirse el importe de la reparación a la cual se obligó la parte demandada por importe de 1.506,34 euros, en total salvo error u omisión en el cálculo asciende a la cuantía de 41.485,00 euros, lo que ha de comportar consecuentemente a la estimación parcial del recurso con la revocación parcial de la sentencia de instancia y a la estimación parcial de la demanda.



CUARTO.- Al estimar parcialmente el recurso y la demanda no se hará pronunciamiento expreso en materia de costas ni en esta alzada ni en Primera Instancia, de conformidad con lo dispuesto en el art 398 y 394 , ambos de la LEC .

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente aplicación

Fallo

QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Maximo contra la sentencia de fecha 12 de septiembre de 2017 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Girona en el procedimiento ordinario nº 851/2016, del que dimana el presente rollo de apelación, REVOCAMOS PARCIALMENTE dicha resolución y en su lugar se acuerda: Que acordamos estimar parcialmente la demanda formulada por la representación procesal de D. Silvio y Dª Azucena contra D. Maximo condenando al mismo a que abone abonen a los actores la cantidad de 41.485,00 euros, con el interés devengado desde la interpelación judicial.

No se hace pronunciamiento expreso en materia de costas ni en esta alzada ni en primera instancia Contra la presente resolución cabe recurso de casación, si hubiere interés casacional, y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, que deberá interponerse ante este Tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el siguiente a su notificación.

Líbrense testimonios de la presente resolución para su unión al Rollo de su razón y remisión al Juzgado de procedencia, junto con las actuaciones originales.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados/as integrantes de este Tribunal.