Sentencia CIVIL Nº 75/2018, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4, Rec 580/2017 de 22 de Febrero de 2018

Encabezamiento

SECCIÓN CUARTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
C/ Málaga nº2 (Torre 3 - Planta 4ª)
Las Palmas de Gran Canaria
Teléfono: 928 42 99 00
Fax.: 928 42 97 74
Email: s04audprov.lpa@justiciaencanarias.org
Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000580/2017
NIG: 3501942120160002563
Resolución:Sentencia 000075/2018
Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000425/2016-00
Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de San Bartolomé de Tirajana
Apelado: Stonington Spain Slu; Procurador: Angel Colina Gomez
Apelante: Evaristo ; Abogado: Jose Antonio Perez Alonso; Procurador: Margarita Maria Garcia
Gonzalez
SENTENCIA
SALA
Iltmos/as. Sres/as.
Presidente
D. JUAN JOSÉ COBO PLANA (Ponente)
Magistrados
Dª. ELENA CORRAL LOSADA
Dª. MARGARITA HIDALGO BILBAO
En Las Palmas de Gran Canaria, a 22 de febrero de 2018.
En nombre de S.M. el Rey, la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Las Palmas, integrada por
los ilustrísimos señores magistrados arriba indicados, ha visto en grado de apelación, bajo el número de rollo
580/2017, los autos de juicio ordinario nº 425/2016, provenientes del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de
San Bartolomé de Tirajana.
Las partes han actuado representadas y con la asistencia de los profesionales identificados en el
encabezamiento de la presente resolución, siendo ponente el Sr. Magistrado D. JUAN JOSÉ COBO PLANA,
quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de San Bartolomé de Tirajana se dictó sentencia de fecha 10 de abril de 2017 en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece: Que DESESTIMO la demanda presentada por D. Evaristo , con procuradora Sra. García González, frente a STONINGTON SPAIN S.L.U., que actuó representada por el procurador Sr. Colina Gómez, con absolución para la demandada de las pretensiones dirigidas frente a la misma. E impongo a la parte actora la obligación de abonar las costas procesales causadas.



SEGUNDO.- La referida sentencia se recurrió en apelación por la representación procesal de DON Evaristo .

La representación procesal de STONINGTON SPAIN, S.L. formuló escrito de oposición al mismo.

Tras ello, se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación.

No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista se señaló para deliberación, votación y fallo que tuvo lugar el día 9 de febrero de 2018.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. Términos en los que aparece determinado el conflicto en esta segunda instancia.

1.1. En la demanda rectora del presente procedimiento se ejercitó una acción declarativa de condena en la que la parte actora solicitaba que la mercantil demandada fuera condenada al abono de la cantidad de 6.659,53€.

Dice la demanda que el día 30 de julio de 2014 se otorgó escritura pública de compra venta de vivienda sita en el ático del edificio ' DIRECCION000 ', sito en la DIRECCION000 n.º NUM000 , escalera NUM001 , planta NUM001 banda L, de El Doctoral, término municipal de Santa Lucía de Tirajana, siendo vendedora la parte demandada STONINGTON SPAIN S.L.U., y ya en el contrato de arras de 4 de julio de 2014 se hacía constar que la vivienda se transmitía libre de cargas y gravámenes, y que en el momento de subsistir alguna al tiempo de otorgar la escritura de compraventa se procedería a su cancelación de forma simultánea a su formalización; y al corriente en el pago de impuestos y gastos de comunidad. Así como que el impuesto de bienes inmuebles del período impositivo del año en que se efectúa la venta será, en su totalidad, a cargo de la parte vendedora.

En el mismo sentido se pronunciaba la estipulación primera del contrato de compraventa.

Continúa la demanda diciendo que el acto tuvo que pagar el día 30 de diciembre de 2014 un total de 173,71€ en concepto de impuesto sobre bienes inmuebles de la finca objeto del contrato de compraventa, correspondiente al ejercicio 2014, puesto que se encontraba pendiente de abono. Igualmente, tuvo que pagar el día 30 de diciembre de 2014 la cantidad de 2.967,72€ en concepto de deuda por suministro de agua desde el año 2006 hasta la fecha de la venta, 30 de julio de 2014, ya que los anteriores propietarios de la finca, incluida la demandada, habían desatendido el pago de este suministro.

Al no poder mudarse a la vivienda adquirida al carecer ésta de suministro de agua, el actor habría tenido que prorrogar el contrato de arrendamiento con su casero, teniendo que pagar2 simultáneamente el precio de la hipoteca y el alquiler de la vivienda que ocupaba durante seis meses, precio del alquiler que asciende a la suma de 2.876,10€, que ahora también se reclaman a la demandada. Todo ello, según la demanda, tras ponerse en contacto el 23 de octubre de 2014 así como en ocasiones posteriores con la vendedora para que regularizar el abono del suministro de agua, lo que finalmente, tras la necesidad de procurarse el dinero, abona el actor el día 30 de diciembre de 2014.

Junto con los anteriores conceptos se reclama en la demanda la cantidad de 642€ que el actor habría abonado a la entidad AUSBANC para la reclamación extrajudicial de lo que aquí ahora se pretende.

1.2. Por su parte, la entidad demandada se opuso a la demanda frente a ella dirigida alegando, por un lado, la caducidad de la acción de saneamiento por vicios ocultos; y por otro, la renuncia expresa del comprador a la acción de saneamiento por vicios ocultos.

Sostiene también la mercantil demandada que la compraventa se llevó a cabo como e un cuerpo cierto, en las condiciones físicas y jurídicas en las que se encontraba el inmueble; y su falta de legitimación pasiva para la reclamación frente a la misma de las facturas de suministro de agua, pues a la fecha de la venta por su parte no existía suministro de gua en la vivienda.

Dice la contestación a la demanda que la vivienda se transmitió libre de cargas y gravámenes, pues los conceptos por los que se reclama en la demanda no tienen las características de cargas o gravámenes.

Y se opone a la reclamación de los gastos derivados de la entidad Ausbanc. Subsidiariamente la entidad demandada reconoce adeudar la suma de 173,71€ correspondientes al IBI del ejercicio 2014.

1.3. La sentencia de instancia desestima la demanda y frente a la misma interpone la parte actora recurso de apelación, al que se opone la parte demandada.



SEGUNDO.- La Sentencia de instancia dice lo siguiente: 'Estamos ante reclamaciones que se basan en la responsabilidad contractual de las partes, y por tanto sujetas al plazo de prescripción de quince años.

En lo que hace a la reclamación correspondiente a IBI, se contiene una estipulación expresa en el contrato de compraventa en el que la vendedora asevera que la vivienda se encuentra al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y gastos de comunidad, especialmente en el impuesto de bienes inmuebles. Y si se recoge también en la escritura de compraventa que la entidad transmitente se compromete a abonar los gastos de comunidad y de impuesto de bienes inmuebles que pudiesen estar pendientes al tiempo del otorgamiento de la escritura pública.

En la estipulación quinta del contrato de compraventa se acuerda que: 'La venta se realiza como cuerpo cierto, en las condiciones físicas y jurídicas en que se encuentra el inmueble, que los adquirentes declararan conocer y aceptar, renunciando consecuentemente a los saneamientos previstos en Derecho, y liberando de cualquier posterior responsabilidad a STONINGTON SPAIN S.L., por las fincas que transmite...'.

En lo que hace a cargas y gravámenes, los mismos son claramente, es por lo demás una máxima de la experiencia y así se desprende de tenor literal del contrato, que se refiere a los derechos reales que puedan gravar los inmuebles transmitidos, y no cualquier obligación que pueda generar la titularidad del inmueble, o que convierta a su titular en sujeto pasivo de una obligación o carga.

Los contratos obligan a las partes y están para ser respetados, al ser fuente de obligaciones con fuerza de ley entre las partes, existiendo desde que uno consiente en obligarse con otro respecto de un objeto y causa, cualquiera que sea su forma (en el presente caso documental), quedando constreñidos los contratantes a su cumplimiento bajo la correspondiente responsabilidad, según resulta de los artículos 1089 , 1091 , 1101 , 1124 , 1254 y siguientes y 1911 y demás concordantes del Código Civil .

En el presente caso no estamos como se pretende en la demanda ante un contrato de adhesión sino ante un simple contrato de compraventa ante una entidad vendedora, y un particular comprador. Contrato común y sencillo sin dificultades de interpretación de sus obligaciones.

Las partes han de estar por lo tanto a lo pactado y pasar por ello, sin que una de ellas pueda convertirse ulteriormente en árbitro de la relación jurídica, situación vedada en el art. 1256 CC : 'La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes'.

Tenemos por lo tanto que la vendedora habría de responder de los gastos de comunidad y de IBI pendientes al tiempo de otorgar la escritura pública, a cuyo pago se había comprometido. El IBI por el que se reclama, según la documentación aportada con la demanda, se liquida el día 23 de septiembre de 2014, por tanto en fecha ulterior al otorgamiento del contrato de compraventa, con lo que no se encontraba pendiente de pago a esa fecha, por lo que no puede reclamarsele ahora esa cantidad a la mercantil demandada, cuando el impuesto no estaba liquidado al tiempo de otorgar la compraventa, no se hizo previsión expresa de los que se liquidasen con posterioridad, y el comprador declaró conocer la situación física y jurídica del inmueble y pasar por ella, y el sujeto pasivo del IBI es quien aparece como titular del inmueble, que al tiempo de su liquidación era el comprador aquí demandante.

En lo que hace a la reclamación de los gastos de suministro de agua, a la vista de la documentación aportada con el escrito de demanda, no nos encontramos ante una tasa municipal por el suministro, sino por el contrario, estamos ante los recibos por el suministro5 prestado a los inmuebles adquiridos, por lo que no puede compartirse que estemos ante una tasa cuyo pago haya de corresponder en virtud de lo pactado a la vendedora. Estamos por el contrario ante un suministro de agua, una vez abonadas las tasas para su instalación y suministro, prestación consumida de la que ha de responder el titular o persona que tenga algún derecho de uso y disfrute sobre la finca, y en virtud de lo acordado con el sujeto pasivo del recibo, que en principio será quien conste como titular del suministro, que en este caso no es la demandada, a nombre de la cual no consta que haya estado en ningún momento el suministro de agua.

El comprador declara conocer la situación física y jurídica de la finca, la situación de los suministros y sus pagos está dentro de la situación física de la misma. El comprador declara conocer su situación y haberlo comprobado a su satisfacción. No consta que en ningún momento hayan estado los suministros a nombre de la vendedora, y sí que el comprador conocía cómo había sido adquirida la vivienda tras subasta judicial. Todo ello pudo y debió llevar al comprador a cerciorarse de la situación física y jurídica de la finca que adquiría, y si no lo llevó a cabo, no puede hacer recaer en la vendedora una actividad que era de su cargo, comprobar el estado de lo que adquiría, lo que podìa hacerse con una fácil operación de comprobación, pues según se reconoce en la propia demanda, al tiempo de la adquisición, la vivienda no contaba con suministro de agua. Y puede apreciarse como en la reclamación que se hace, no sólo se reclama el importe de los suministros, sino la tasa, -esta sí-, por el cambio de titularidad a nombre del comprador. Comprador que recordemos declaró conocer el estado de la finca y exoneró a la compradora de ulteriores responsabilidades.

Es por ello que no cabe ahora reclamar los gastos derivados del cambio de titularidad del suministro de agua, ni las facturas impagadas a la vendedora, que en ningún momento fue titular del suministro de agua, con el que ya no contaba la vivienda al tiempo de la venta.'

SEGUNDO.- Sobre lo que debe entenderse por cargas y gravámenes, es doctrina jurisprudencial reiterada (que se remonta a la STS 27.1.1906 , y se reitera en posteriores, p.e. 7.12.1956 , 10.1.90 , 15.12.92 , 24.2.93 , 28.5.96 , 23.10.97 , 3.3.2000 , 17.11.2006 , entre otras) la que, por ejemplo, excluye las limitaciones derivadas del régimen urbanístico del suelo del concepto de cargas y gravámenes, que deja referidos a los constitutivos de derechos reales, limitativos de los derechos de goce o disposición que corresponden al propietario, en tanto que la carga supone para el titular dominical la obligación de satisfacer alguna prestación, generalmente periódica, a favor del titular del derecho, ya que las limitaciones legales del dominio, y entre ellas las urbanísticas, tienen carácter institucional y configuran el contenido normal del dominio.

Desde esta perspectiva la existencia de una deuda por impago del servicio de suministro eléctrico no puede suponer el incumplimiento de que la finca esté libre de cargas y gravámenes puesto que ese contrato de suministro eléctrico ni tiene que ver con derechos reales, limitativos de los derechos de goce o disposición que corresponden al propietario, ni tampoco está vinculado al dominio de la finca, sino que es responsabilidad exclusivamente de quien contrató la prestación del referido servicio, que no tiene por qué coincidir con el titular de la finca. Y es esa persona que contrató el servicio y que no lo pagó a quien, en su caso, puede dirigirse la parte actora para reclamar el pago de lo que tuvo que abonar para obtener la reanudación del servicio.

A todo ello hay que añadir que, como con total acierto expone la sentencia, el comprador declara conocer la situación física y jurídica de la finca, y la situación de los suministros y sus pagos está dentro de la situación física de la misma. El comprador declara conocer su situación y haberlo comprobado a su satisfacción. No consta que en ningún momento hayan estado los suministros a nombre de la vendedora, y sí que el comprador conocía cómo había sido adquirida la vivienda tras subasta judicial. Todo ello pudo y debió llevar al comprador a cerciorarse de la situación física y jurídica de la finca que adquiría, y si no lo llevó a cabo, no puede hacer recaer en la vendedora una actividad que era de su cargo, comprobar el estado de lo que adquiría, lo que podìa hacerse con una fácil operación de comprobación

TERCERO.- Sí que debe estimarse el recurso en lo relativo al pago del IBI puesto que, conforme a lo pactado, el IBI de ese ejercicio correspondía al vendedor.

Por cuanto antecede, procede estimar parcialmente el recurso y revocar la sentencia de instancia en el único sentido siguiente: Se estima parcialmente la demanda interpuesta por DON Evaristo contra STONINGTON SPAIN, S.L., debiendo condenar a ésta al pago de la suma de 173,71 euros, más los intereses de los artículo 1108 CC y 576 LEC , absolviendo a la demandada del resto de pretensiones.

Sin declaración sobre costas en ninguna de las dos instancias.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que se debe estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Evaristo contra la sentencia de fecha 10 de abril de 2017 , revocando dicha resolución en el sentido siguiente: Se estima parcialmente la demanda interpuesta por DON Evaristo contra STONINGTON SPAIN, S.L., debiendo condenar a ésta al pago de la suma de 173,71 euros, más los intereses de los artículo 1108 CC y 576 LEC , absolviendo a la demandada del resto de pretensiones.

Sin declaración sobre costas en ninguna de las dos instancias.

Contra esta sentencia podrán las partes legitimadas interponer recurso extraordinario por infracción procesal, en los casos del artículo 469 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; o el recurso de casación, en los del artículo 477. El recurso se interpondrá ante este Tribunal en el plazo de 20 días desde el siguiente a su notificación, y será resuelto por la Sala Civil del Tribunal Supremo, conforme a la Disposición Final decimosexta.

La SALA PRIMERA DEL TRIBUNAL SUPREMO, en Pleno no jurisdiccional de 27 de enero de 2017, adoptó un 'Acuerdo sobre criterios de admisión de los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal'.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán al Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha. Certifico.