Sentencia CIVIL Nº 75/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 272/2018 de 07 de Febrero de 2019

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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TEL.: 935672160
FAX: 935672169
EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0811342120168102048
Recurso de apelación 272/2018 -M
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 6 de Manresa
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 371/2016
Parte recurrente/Solicitante: Javier
Procurador/a: Cristina Garcia Girbes
Abogado/a: RAMON JUNYENT QUINTANA
Parte recurrida:
Procurador/a:
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 75/2019
Magistrados:
Vicente Conca Perez
Mireia Rios Enrich
Adolfo Lucas Esteve
Barcelona, 7 de febrero de 2019

Antecedentes

PRIMERO . En fecha 2 de marzo de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 371/2016 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 6 de Manresa a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Cristina Garcia Girbes, en nombre y representación de D. Javier contra Sentencia - 28/06/2017 y en el que consta como parte demandada Dª Fermina .



SEGUNDO . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: Que estimando íntegramente la demanda formulada por Doña Fermina , representada por la procuradora de los Tribunales Doña Cathy Roncero Vivero, se declara resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 01/07/2014 relativo al inmueble sito en la localidad de Navàs, 08670, PLAZA000 , núm. NUM000 , NUM001 NUM002 y en consecuencia , se condena a D. Javier a estar y pasar por dicha declaración , y a que deje libre, vacuo y expedito el citado inmueble que ocupa y a disposición de la parte actora, con apercibimiento de lanzamiento si no lo verificare; con imposición de costas a la parte demandada.



TERCERO. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.



CUARTO. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado D. Adolfo Lucas Esteve .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión judicial y recurso.

1.- La parte actora, doña Fermina , ejercitó demanda de juicio ordinario de extinción de contrato de arrendamiento de vivienda por causa de necesidad del arrendador contra don Javier , alegando que alquiló el piso de su propiedad sito en Navás, PLAZA000 , NUM000 , NUM001 - NUM002 pero que necesita el piso para ella y sus tres hijos.

2.- El demandado contestó alegando que no se había acreditado causa alguna de necesidad, que en el primer burofax no se respetó el plazo mínimo de un año del arrendamiento y en el segundo burofax no se respetó el plazo mínimo de dos meses.

3.- La sentencia estimó íntegramente la demanda.

4.- Frente a dicha resolución se alza el demandado alegando: que no se respetó el plazo mínimo de duración del arriendo ni el plazo mínimo de preaviso ni se acreditó la causa de la necesidad. Subsidiariamente, improcedencia de la imposición de costas al demandado.



SEGUNDO.- Antecedentes del caso.

1.- El día 1 de julio de 2014 las dos partes celebraron un contrato de arrendamiento del piso sito en Navás, PLAZA000 , NUM000 , NUM001 - NUM002 . La duración de dicho contrato era de un año, prorrogable a cinco.

2.- La actora mandó una carta por burofax el día 21 de marzo de 2015 en el que se indicaba que 'degut a les condicions de l'habitatge que actualment habito, l'he de deixar forçosament i em veig obligada a tornar a la meva vivenda habitual que és aquesta... Per aquest motiu hauran de deixar el dúplex el dia 30 d'abril de 2015.' 3.- El demandado contestó mediante escrito de 1 de abril de 2015 oponiéndose a dejar la vivienda porque no se había respetado el plazo mínimo de un año de duración del contrato de arriendo, por no haber respetado el plazo de preaviso de dos meses y por no haber justificado la situación de necesidad.

4.- La actora volvió a enviar una nueva carta por burofax de fecha 21 de mayo de 2015 y recibida el 28 de mayo de 2015 en la que se indicó que la actora emite esta carta 'perquè el proper dia 30 de Juny de 2015 finalitza el 1er any d'obligatorietat de compliment del contracte d'arrendament i no pot renovar-lo. Per aquest motiu US RECORDA que hauríeu de deixar el pis en la data anteriorment esmentada.' 5.- El demandado contestó mediante burofax de 26 de junio de 2015 indicando que no se había cumplido con el preaviso de dos meses y que no se había justificado la necesidad de disponer de la vivienda.

6.- La demanda está fechada el día 19 de mayo de 2016.



TERCERO.- Normativa aplicable.

El artículo 9.3 LAU , en su redacción vigente a la presentación de la demanda, establece: 'No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.' Del citado precepto podemos destacar su carácter imperativo que se refleja, en lo que concierne al presente procedimiento, en tres obligaciones esenciales: - No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada. Por tanto, es un requisito necesario para denegar la prórroga del contrato que haya transcurrido un año de duración del contrato de arrendamiento.

- Debe comunicarse al arrendatario que el arrendador tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial - La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación desde la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.

Se trata de unos requisitos imperativos y esenciales para que el requerimiento sea válido y eficaz. La comunicación debe contener suficientemente detalladas las circunstancias de hecho que sirven de base a la denegación de la prórroga y debe cumplir los requisitos formales de la misma. No porque se trate de simples formalidades, sino porque garantizan los derechos del arrendatario, para que disponga de un tiempo mínimo de residencia en la finca arrendada (un mínimo de un año), para que tenga tiempo suficiente para buscar otro lugar en el que vivir (un plazo de preaviso de dos meses) y para que conozca las necesidades exactas del arrendador. Por tanto, el citado requerimiento no puede entenderse como un mero trámite burocrático, sino un auténtico requisito de procedibilidad con finalidad informadora y garantista para el arrendatario sobre la situación del contrato, con un contenido mínimo inderogable y con unos plazos imperativos.



CUARTO.- Sobre el fondo del asunto.

En el presente procedimiento se han realizado dos requerimientos y ninguno de ellos cumple los requisitos exigidos legalmente.

En el primer requerimiento, de fecha 21 de marzo de 2015, no se respetó el plazo mínimo de un año de duración del contrato de arrendamiento ni tampoco el plazo de preaviso de dos meses. Tanto un plazo como el otro, como hemos indicado, son esenciales y su incumplimiento implica la ineficacia del requerimiento.

En el segundo requerimiento, de fecha 21 de mayo de 2015, no se respetó el plazo de preaviso de dos meses ni se justificó la necesidad por la que se reclamaba la vivienda. Por lo que no se cumplen los requisitos legales, que hemos considerado esenciales, y en consecuencia dicho requerimiento es ineficaz.

Estos incumplimientos de los requisitos legales no pueden justificarse alegando que se trata de un error que fue rectificado en la segunda notificación, pues ni la una ni la otra cumplen los requisitos legalmente establecidos.

Por lo expuesto, tanto el primer requerimiento como el segundo requerimiento son ineficaces y, por tanto, no se ha cumplido con los requisitos exigidos en la Ley para poder presentar la demanda de extinción de contrato de arrendamiento de vivienda por causa de necesidad del arrendador.

A falta de este requerimiento esencial, procede estimar el recurso de apelación y, en su virtud, desestimar la demanda presentada en primera instancia, por falta de la comunicación previa prevista en el artículo 9.3 de la LAU .



QUINTO.- COSTAS.

No se hace especial imposición de las costas de primera instancia al existir dudas de derecho sobre el presente caso. Respecto de las costas de segunda instancia, no se hace especial imposición de costas, al haber sido estimado el recurso, de modo que cada parte deberá abonar las costas procesales causadas a su instancia.

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación planteado por la representación procesal de D. Javier contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n. 6 de Manresa, en el Juicio ordinario número 371/2016 del que dimana el presente rollo de apelación, REVOCAMOS dicha resolución, y en su lugar se acuerda DESESTIMAR ÍNTEGRAMENTE la demanda de juicio ordinario interpuesta por Doña Fermina contra D. Javier .

No se hace expresa imposición de las costas de primera instancia a ninguna de las partes. Tampoco se hace especial imposición de costas de apelación, de modo que cada parte deberá abonar las costas procesales causadas a su instancia.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese, y firme que sea devue#lvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Lo acordamos y firmamos