Sentencia CIVIL Nº 752/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 17, Rec 450/2018 de 19 de Octubre de 2018

Encabezamiento

Sección nº 17 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 450/2018 -A
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Esplugues
de Llobregat
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 332/2016
Parte recurrente/Solicitante: Rosa , ESTUDIO CAN VIDALET, SL
Procurador/a: LEILA CABO GODOY, MARIA LUISA LOPEZ CALZA
Abogado/a:
Parte recurrida: Iván
Procurador/a: LEILA CABO GODOY
Abogado/a: Antoliano Lahiguera Lahiguera
SENTENCIA Nº 752/2018
Magistrados:
Paulino Rico Rajo
Ana Maria Ninot Martinez
Maria Sanahuja Buenaventura
Barcelona, 19 de octubre de 2018

Antecedentes

Primero. En fecha 9 de mayo de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 332/2016 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Esplugues de Llobregat a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a LEILA CABO GODOY, MARIA LUISA LOPEZ CALZA, en nombre y representación de Rosa , ESTUDIO CAN VIDALET, SL contra Sentencia - 08/02/2018 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a LEILA CABO GODOY, en nombre y representación de Iván .

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' ESTIMANDO la demanda presentada por Doña Leila Cabo Godoy, Procuradora de los Tribunales, en nombre y representación de Doña Rosa y Don Iván contra ESTUDIO CAN VIDALET S.L., CONDENO a la parte demandada a abonar a la parte actora la cuantía de seis mil seis mil seiscientos setenta y cinco euros con noventa céntimos (6.675,90 euros), más intereses legales desde la interposición de la demanda.

Desde que se dicte esta sentencia hasta el completo pago de la deuda se aplicarán los intereses previstos en el art. 576 LEC.

Todo ello con imposición de costas a la parte demandada.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 17/10/2018.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Ana Maria Ninot Martinez

Fundamentos

PRIMERO.- El presente procedimiento se inició por demanda presentada por Dña. Rosa y D. Iván contra ESTUDI CAN VILADET SL -'LA CASA' Grup Immobiliari, solicitando los actores que se declare la obligación de la demandada de indemnizarles en los daños y perjuicios sufridos como consecuencia de la responsabilidad contractual por ocultación de información esencial de la compraventa de un inmueble y se condene a la entidad demandada a abonarles 8.280,90 € en concepto de tal indemnización, más intereses y costas.

Aducen los demandantes que en fecha 28 de febrero de 2015 suscribieron con la demandada una propuesta de contrato de compraventa de la vivienda sita en Esplugues de Llobregat, CARRETERA000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 , entregando 2.400 € en concepto de arras penitenciales; que en fecha 6 de marzo de 2015 suscribieron con la vendedora Dña. Blanca el contrato de arras por importe de 12.400 €; y que en fecha 16 de marzo de 2015 otorgaron la escritura pública de compraventa de la mencionada vivienda por el precio de 130.000 €. Tras la compra, los demandantes tuvieron conocimiento de que el edificio tenía vigas afectadas por aluminosis y por tal razón había sido parcialmente rehabilitado, extremo del que la vendedora Sra. Blanca había informado a la inmobiliaria. Los compradores demandaron a la vendedora para obtener la resolución contractual, procedimiento que finalizó por acuerdo plasmado en escritura de fecha 23 de septiembre de 2015 por el que se rebajó el precio de la compraventa en un 15%, reintegrando la vendedora a los compradores la cantidad de 19.500 €.

Los actores sostienen que la agencia inmobiliaria no cumplió con la responsabilidad que le era exigible a la hora de formalizar el contrato con los demandantes por cuanto no les informó sobre todas las características del inmueble y, en concreto, sobre su afección por aluminosis, circunstancia que de haberse comunicado podría haber influido en la decisión de compra o, al menos, no les hubiese ocasionado los gastos y perjuicios que han tenido que soportar.

Los demandantes, ejercitando la acción de responsabilidad contractual del artículo 1.101 del Código Civil, reclaman la cantidad de 5.258,90 € en concepto de gastos, que incluye alquiler de una vivienda y de un trastero y gastos notariales, abogado y procurador, y la cantidad de 3.000 € en concepto de daño moral.

A la pretensión deducida se opone la demandada ESTUDIO CAN VIDALET SL quien manifiesta haber actuado en todo momento con diligencia y buena fe y haber dado cumplimiento a sus obligaciones derivadas del contrato de mediación. Según la demandada, es la vendedora quien responde del saneamiento por evicción y vicios ocultos, afirmando que la Sra. Blanca no informó de que la finca había estado afectada por aluminosis, comunicando únicamente tras la firma del contrato de arras que el inmueble había sido rehabilitado hacía 20 años. Como consecuencia del acuerdo alcanzado por la vendedora y los compradores sobre la rebaja del precio, la inmobiliaria devolvió a la vendedora parte de los honorarios percibidos, reintegrándole la suma de 6.050 €. Finalmente, la demandada muestra su disconformidad con las cantidades reclamadas.

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Esplugues de Llobregat, estimando la demanda, condena a ESTUDIO CAN VIDALET SL a abonar a los actores la cantidad de 6.675,90 €, más intereses legales desde la interposición de la demanda, con imposición de las costas a la parte demandada.

Frente a dicha resolución se alza la demandada ESTUDIO CAN VIDALET SL que recurre en apelación denunciando la errónea valoración de la prueba, la inexistencia de responsabilidad contractual para con la parte compradora y que la única responsable es la vendedora. Los demandantes, por su parte, se oponen al recurso y muestran su conformidad con la sentencia impugnada cuya íntegra confirmación interesan.



SEGUNDO.- La sentencia de instancia concluye que ESTUDIO CAN VIDALET SL debe responder de los daños y perjuicios causados por negligencia en el cumplimiento de sus obligaciones, conclusión a la que llega tras haber estimado acreditado que la agencia inmobiliaria tenía conocimiento previo de que la finca había sido rehabilitada por aluminosis y no lo comunicó a los compradores, infringiendo así la LGDCU y los Estatutos Generales de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y también la propuesta de contrato de compraventa en la que se prevé que el inmueble será entregado libre de cargas, gravámenes, vicios y evicciones.

En su primer motivo de apelación, la recurrente denuncia la errónea valoración de la prueba alegando, primero, que la Juzgadora no ha valorado correctamente que hasta en cinco ocasiones pudo la vendedora decir a los compradores que la finca estaba rehabilitada hacía 20 años, y segundo, que la Juzgadora haya tenido en consideración la escritura de compensación de 23 de septiembre de 2015 pues contiene falsedades.

En su segundo motivo de apelación, la demandada aduce que no hay ninguna relación contractual con los compradores, con los que no firmó ningún acuerdo, contrato u hoja de encargo, por lo que no se les puede exigir responsabilidad alguna.

En su tercer motivo de apelación, la apelante sostiene que la única responsable del saneamiento por evicción y por vicios ocultos es la vendedora que no informó en ningún momento ni a los compradores ni a la inmobiliaria de que la vivienda pudiera estar afectada de aluminosis, manifestando únicamente que la finca había sido rehabilitada Finalmente, la demandada afirma que en el momento de la compraventa la finca no estaba afectada por aluminosis porque ya había sido rehabilitada.

Dada la estrecha relación de todos los motivos enunciados, vamos a examinarlos conjuntamente, principiando por identificar la acción ejercitada.

Según exponen los actores en su demanda, la acción por ellos entablada es la prevista en el artículo 1.101 del Código Civil a cuyo tenor ' quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que, en el cumplimiento de sus obligaciones incurriesen en dolo, negligencia o morosidad, y los que, de cualquier modo, contravinieren al tenor de aquéllas'.

Para poder acudir a esta responsabilidad hay que acreditar el incumplimiento de alguna obligación por parte de uno de los contratantes ya se haya producido por dolo, negligencia o morosidad, la existencia de unos daños y un nexo causal entre esta actuación y el daño ocasionado. En este sentido se ha manifestado la jurisprudencia como es la Sentencia del Tribunal Supremo 366/2010 de fecha 15 de junio de 2010 que, con citación de amplia jurisprudencia de la misma Sala indica 'Esta Sala, en efecto, tiene declarado que debe concurrir como requisito necesario para la aplicación del artículo 1101 CC , además del incumplimiento de la obligación por culpa o negligencia, la realidad de los perjuicios, es decir, que éstos sean probados, y el nexo causal eficiente entre la conducta del agente y los daños producidos ( SSTS de 24 de septiembre de 1994 , 6 de abril de 1995 , 22 de octubre de 1996 , 13 de mayo de 1997 , 19 de febrero de 1998 , 24 de mayo de 1999 , 31 de enero de 2001 , 3 de julio de 2001 , 5 de octubre de 2002 , 10 de julio de 2003 , 9 de marzo de 2005 , 19 de julio de 2007 )'.

No se ejercita, por tanto, la acción de saneamiento por vicios ocultos de los artículos 1484 y 1485 CC, que ésta sí, sólo podía dirigir contra la vendedora, acción que en su día ya ejercitó al interponer la demanda que dio origen al Juicio Ordinario seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Esplugues de Llobregat, autos núm. 371/205, que concluyó con el acuerdo transaccional documentado en escritura pública otorgada el día 23 de septiembre de 2015 de reducción del precio de la compraventa en la suma de 19.500 €. Así pues, todas las referencias que la demandada hace a propósito de la responsabilidad de la vendedora por los vicios ocultos son inatendibles porque no es tal responsabilidad la que se ventila en este procedimiento.

De lo que se trata en los presentes autos es de determinar si, como sostiene la parte actora, es exigible alguna responsabilidad a la agencia inmobiliaria porque no informó a los compradores de que la finca estaba afectada de aluminosis, lo que es perfectamente compatible con la acción por vicios ocultos. La jurisprudencia viene admitiendo la compatibilidad de la acción del art. 1484 CC con la acción por incumplimiento contractual del art. 1.101 CC ( STS 12 de marzo de 1982) pues nada obsta a que el comprador divida su reclamación en dos acciones distintas para obtener la total reparación del perjuicio causado siempre que deslinde claramente los daños derivados de cada una de las acciones ejercitadas sin duplicar a través de esta vía el importe de la indemnización que pueda tener derecho a percibir.

Revisado nuevamente el material probatorio y visionada la grabación del acto del juicio, la conclusión alcanzada por la Sala coincide con la plasmada en la sentencia de instancia en orden a estimar acreditado que la agencia inmobiliaria demandada tenía conocimiento de que la finca estaba o había estado afecta de aluminosis y que no comunicó dicha circunstancia a los compradores.

A este respecto resulta especialmente reveladora la declaración del testigo D. Juan Enrique , comercial de la agencia demandada encargado de la venta, quien ha reconocido en el acto del juicio que la vendedora le informó de que la finca había sido totalmente rehabilitada por aluminosis y le hizo entrega de un informe durante la primera o segunda semana del encargo, manifestando asimismo que no comunicó tal circunstancia a los compradores ni les entregó el informe porque el edificio, según aseguró la vendedora, ya estaba rehabilitado.

La mencionada declaración evidencia, pues, que la agencia inmobiliaria tenía conocimiento, antes de la venta, de que la finca había sido rehabilitada por causa de aluminosis de lo que no se informó a los compradores.

Sentada la conclusión anterior, resta por determinar si de esta falta de información puede derivarse alguna responsabilidad para ESTUDIO CAN VIDALET SL, extremo que la recurrente niega alegando que no le une ninguna relación contractual con los demandantes compradores.

Efectivamente, como aduce la apelante, el contrato de mediación o de intermediación inmobiliaria fue suscrito por la agencia ESTUDIO CAN VIDALET SL y la vendedora Dña. Blanca , que es quien firma las hojas de encargo y paga los honorarios, no por los compradores de la vivienda. Pero ello no supone, sin más, que la agencia esté exenta de responsabilidad.

El artículo 55 de la Llei 18/2007, de dret a l 'habitatge de 28 de diciembre, establece en su párrafo 5 que son obligaciones del agente inmobiliario ' a) Actuar amb diligència, responsabilitat i independència professionals, amb subjecció a la legalitat vigent i als codis ètics establerts en el sector i amb una consideració especial envers la protecció dels drets dels consumidors i usuaris d'habitatges, i no fer referències ni emprar noms, en cap cas, que indueixin o puguin induir els consumidors o usuaris a error respecte a la veritable naturalesa de l'empresa o l'establiment o dels serveis que presten'. El apartado 7 del mismo artículo añade que ' Els agents immobiliaris, abans de subscriure amb tercers qualsevol document relatiu a la transacció d'un immoble, han d'haver verificat les dades facilitades pels propietaris mandants i la titularitat, les càrregues i els gravàmens registrals del bé'. Y el art. 58.3 dispone que ' L'oferta, la promoció i la publicitat adreçades a la venda o l'arrendament d'habitatges s'han d'ajustar als principis de veracitat, de manera que no ocultin dades fonamentals dels objectes a què es refereixen i no indueixin o puguin induir els destinataris a cap error amb repercussions econòmiques'.

En el caso enjuiciado, la agencia ESTUDIO CAN VIDALET SL no actuó con diligencia y responsabilidad para con los compradores por cuanto, aun teniendo conocimiento de que el inmueble había presentado aluminosis y había sido rehabilitado por tal motivo, no informó a los compradores de tan relevante circunstancia. Y tampoco lo hizo con respecto a la vendedora pues ésta le confió dicha información (la Sra.

Blanca afirma haber entregado un dossier al comercial y el Sr. Juan Enrique reconoce haberlo recibido) con la finalidad de que se comunicara a los interesados en la vivienda y ello no se hizo. La demandada suscribió un documento con los actores que lleva por título 'propuesta de contrato de compraventa de inmueble' en el que se hace constar que el inmueble será entregado libre de cargas, gravámenes, vicios y evicciones (folio 9), en el que no se hace mención alguna a la aluminosis.

Como han señalado algunas sentencias de esta misma Audiencia Provincial ' Conviene precisar, con relación a la responsabilidad de la inmobiliaria mediadora, que entre las obligaciones asumidas por la entidad demandada como mediador inmobiliario se encontraba la de garantizar a los compradores que adquirían una vivienda sin defectos de aluminosis en atención a que, indudablemente, si el ahora demandante acudió a aquella para la compra del piso no lo hizo sólo porque ofertara su venta sino también por cuanto al acudir a un intermediario inmobiliario para la compra de una vivienda se está buscando que la misma reúna las características ofertadas y no presente deficiencias estructurales, en la confianza que supone tratar con personas consideradas como expertas en el sector (...)' ( SAP Barcelona, sección 1ª, de 23 de mayo de 2005 y 25 de septiembre de 2015, esta última tiene también como demandada a ESTUDI CAN VIDALET SL en un supuesto muy similar al que ahora nos ocupa).

Cabe afirmar, por tanto, que aunque no existe propiamente una relación contractual entre demandada y demandantes, lo cierto es que los compradores fueron destinatarios de los servicios prestados por la agencia inmobiliaria pues acudieron a ella, como profesional del sector, en busca de una vivienda y ESTUDIO CAN VIDALET SL se la proporcionó. Y en esta prestación de servicios, la demandada no actuó diligentemente al ocultar información, infringiendo además de esta forma el deber de actuar de buena fe que debe presidir las relaciones.

A la conclusión anterior no pueden ser óbice las alegaciones que hace la recurrente sobre que la finca está totalmente rehabilitada y no tiene aluminosis, que resultan irrelevantes por cuanto la acción que se ejercita no es, como hemos dicho, la derivada de la existencia de un vicio oculto, en cuyo caso habría sido imprescindible acreditar la realidad de la aluminosis, sino que se reclama por los daños y perjuicios que la falta de información de una circunstancia como es la rehabilitación de la finca por aluminosis ha causado a los compradores. A estos efectos, es intrascendente si la finca actualmente está afecta o no de aluminosis.

En atención a lo expuesto, y no habiendo sido objeto de apelación el importe de la indemnización, procede desestimar el recurso interpuesto por ESTUDI CAN VIDALET SL contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Esplugues de Llobregat, que confirmamos íntegramente.



TERCERO.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dada la desestimación del recurso, se imponen las costas de esta alzada a la parte recurrente.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso de autos,

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por ESTUDI CAN VIDALET SL contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Esplugues de Llobregat en fecha 8 de febrero de 2018 en autos de Juicio Ordinario núm. 332/2016, que confirmamos íntegramente, con imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente.

Visto el resultado de la resolución recaída, y conforme lo recogido en el punto 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial en la nueva redacción introducida por la L.O.

1/2009 de 3 de noviembre, BOE de 4 noviembre, con pérdida del depósito ingresado en su día para recurrir, y en sus méritos procédase a dar a éste el destino previsto en la Ley.

La presente resolución es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación. Y firme que sea devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la resolución para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.