Encabezamiento
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
SALAMANCA
SENTENCIA: 00755/2021
Modelo: N10250
GRAN VIA, 37-39
-
Teléfono:923.12.67.20 Fax:923.26.07.34
Correo electrónico:
Equipo/usuario: MSZ
N.I.G.37046 41 1 2018 0000588
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000322 /2019
Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de BEJAR
Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000338 /2018
Recurrente: Ruperto
Procurador: ALFONSO SERAFIN RODRIGUEZ DE OCAMPO
Abogado: MARIA VICTORIA JULIAN PANIAGUA
Recurrido: Segundo
Procurador: MARIA SOLEDAD MUÑOZ LUENGO
Abogado: MARIA BELEN GARRUDO PACIOS
S E N T E N C I A Nº 755/2021
ILMO. SR. PRESIDENTE:
DON JOSÉ ANTONIO VEGA BRAVO
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
DON JUAN JACINTO GARCIA PÉREZ
DON EUGENIO RUBIO GARCIA
En la ciudad de Salamanca a siete de diciembre de dos mil veintiuno.
La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO ORDINARIO N.º 338/2018 del Juzgado de Primera Instancia N.º 2 de Béjar, Rollo de Sala N.º 322/2019; han sido partes en este recurso: como apelante- demandante Don Ruperto representado por el procurador Don Alfonso Rodríguez De Ocampo y bajo la dirección de la letrada Doña María Victoria Julián Paniagua y como demandada-apelada Don Segundo representada por la Procuradora Doña María Soledad Muñoz Luengo y bajo la dirección de la letrada Doña María Belén Garrudo Pacios.
Antecedentes
PRIMEROEl día 27 de febrero de 2019 la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Béjar, dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: 'FALLO: 'Que desestimando la demanda interpuesta por Don Ruperto , asistido por la letrada Dña. María Victoria Julián Paniagua y representado por el procurador Don Alfonso Rodríguez de Ocampo , frente a Don Segundo , asistido por la letrada Dña. María Belén Garrudo Pacios y representado por la procuradora Dña. Soledad Muñoz Luengo , DEBO ABSOLVER Y ABSUEVO a Don Segundo de los pedimentos de la demanda , con imposición de las costas procesales a la parte actora. .......'
SEGUNDO.-Contra referida sentencia se interpuso recurso de apelación por el procurador Don Alfonso Rodríguez De Ocampo, en nombre y representación de Don Ruperto quien después de hacer las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones terminó suplicando, dicte Sentencia por la que ,estimando el recurso de apelación presentado, junto con sus documentos revoque la sentencia 19/19 dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número 2 de Béjar, de fecha 27 de febrero de 2019 y en su día acuerde:
1.-Tener por solicitado el recibimiento a prueba en esta Segunda Instancia de manera que por la Ilma. Audiencia Provincial de Salamanca se lleve a cabo el reconocimiento judicial al amparo del art. 353 LEC:
Reconocimiento judicial de la situación de los terrenos/fincas numero NUM000 y NUM001 situadas en el término municipal de Guijuelo, para que sus Señorías puedan corroborar in situ, con todos sus sentidos y de manera directa, las cualidades y circunstancias del lugar y pueda apreciar por si mismos la veracidad de las manifestaciones contenidas en la demanda y Apelación. Así como si el terreno está delimitado y su configuración y signos externos. Es indispensable la práctica del reconocimiento para velar por la búsqueda de la verdad jurídica objetiva, previa citación a las partes a fin de poder estar presentes en su práctica.
2.- Declarar la nulidad (anulabilidad) del contrato de Arras de fecha 3 de marzo de 2017 suscrito entre Don Ruperto y Don Segundo;
3.-Condenar al demandado, Don Segundo, a devolver a mi representado la cantidad de veinte mil seiscientos euros (20.600 euros) entregados por el demandante en virtud del contrato nulo, más los intereses legales desde la interposición de la demanda y acuerde no haber lugar a la condena en costas de ambas instancias por existir serias dudas de hecho y de derecho.
Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma en el que después de efectuar las alegaciones que tuvo por conveniente termina solicitando que se dicte Sentencia por la que, desestimando el recurso de apelación formulado de contrario, confirme la sentencia de instancia, con expresa condena en costas al apelante
TERCERO.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló día para la votación y fallo del presente recurso de apelación N.º 322/19 pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.
Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Eugenio Rubio García
Fundamentos
PRIMERO.La sentencia de instancia desestima íntegramente la demanda interpuesta por Don Ruperto, contra Don Segundo en la que reclamaba la declaración de nulidad/anulabilidad del contrato de arras de 3 de marzo de 2017 suscrito entre ambas partes y que se condene al demandado a abonar al actor la suma de 20.600 euros, entrados en virtud del contrato declarado nulo mas los intereses legales desde la interposición de la demanda.
La demanda en esencia se fundamenta en el hecho de que el actor (comprador) ha incurrido en un error esencial sobre el objeto del contrato provocado por el comportamiento del demandado (Vendedor).
Señala que el objeto de la venta era el terreno que registralmente comprenden las fincas número NUM000, (propiedad y registrada a nombre de Don Segundo) y la finca número NUM001, (registrada a nombre de los hermanos Bernardo), y que la razón de la no consumación de la compraventa radica en el comportamiento del vendedor que no cumplió con el pacto de adecuar la realidad extra registral a la realidad registral y por tanto transmitirle en virtud del acuerdo alcanzado la propiedad de ambas fincas registrales
La sentencia ahora recurrida desestima la demanda interpuesta en esencia por los motivos siguientes:
1) El objeto del contrato de arras penitenciales recae única y exclusivamente sobre la finca nº NUM000, no haciéndose mención alguna a la finca NUM001 y que las fincas NUM000 y NUM001 son fincas independientes y registralmente diferenciadas, sin que sea posible confusión alguna sobre la identificación de las mismas.
2) El demandante debió actuar con una diligencia media informándose sobre las concretas características de la finca objeto del contrato y que tenía a su disposición los distintos organismos públicos, tales como el catastro o el Registro de la Propiedad, a partir de los cuales podría haber conocido datos esenciales como la situación, cabida o linderos de la finca. Acudiendo a la información proporcionada por tales organismos, podría haberse percatado que la finca NUM000 objeto del contrato no tiene más extensión que la que aparece reflejada, y que por ende en dicha finca no se incluye la porción de terreno de la finca NUM001.
3) Que el error no es excusable porque podría haber sido superado por el demandado empleando una diligencia media.
4) Tampoco ha resultado acreditada la existencia de dolo por parte del demandado como vicio invalidante en ninguna de sus dos vertientes, al no constar que por el demandado se llevase a cabo una conducta insidiosa e intencionada dirigida a provocar en el demandante la declaración negocial utilizando palabras o maquinaciones adecuadas a tal fin.
SEGUNDO.Para resolver la cuestión planteada vamos a partir de la redacción del contrato litigioso.
Así el contrato litigioso tiene el siguiente tenor literal:
CONTRATO DE ARRAS PENITENCIALES
En Guijuelo a 3 de marzo de 2017
REUNIDOS
De una parte D. Segundo, mayor de edad, con domicilio a estos efectos en Madrid, CL ................ con DNI-NIF Nº , actuando en su propio nombre y representación (en adelante la perte VENDEDORA).
De otra parte, D. Ruperto, mayor de edad, con domicilio a estos efectos en Guijuelo. CL..............con DNI-NIF Nº........ actuando en su propio nombre y representación (en adelante la perte COMPRADORA).
Las partes reconociéndose mutuamente la capacidad legal suficiente para contratar y obligarse en la calidad en que actúan, acuerdan formalizar el presente documento de arras penitenciales para la compra de la finca rustica.
MANIFIESTAN
'I.-Que la parte VENDEDORA es propietaria en pleno dominio de la finca rústica conocida con el nombre de ' DIRECCION000' perteneciente al término municipal de Guijuelo, e identificada con el número NUM000 en el Registro de la Propiedad inmobiliaria de Guijuelo.
II.- Que, estando la parte VENDEDORA interesada en vender dicha finca y la parte COMPRADORA en adquirirla como cuerpo cierto, acuerdan suscribir el presente CONTRATO DE ARRAS PENITENCIALES que se regirá por las siguientes,
ESTIPULACIONES
PRIMERA-La compraventa se formalizará mediante escritura pública y según las condiciones esenciales pactadas en este contrato, dentro del plazo máximo de 45 días naturales desde la fecha de otorgamiento del presente documento, plazo que podrá ser prorrogado de común acuerdo por las partes.
La VENDEDORA autoriza a la COMPRADORA para que ceda su posición jurídica y los derechos adquiridos por el presente contrato a favor de un tercero que designe de forma fehaciente y con carácter previo a la formalización de la escritura de compraventa.
SEGUNDA. Se fija el importe de las arras penitenciales en la cantidad de VEINTE MIL SEISCIENTOS EUROS (20.600 €) que la parte compradora hace efectivo en este acto.
Una vez pagadas las arras y para el supuesto de que la compraventa no llegará a formalizarse en escritura pública dentro del plazo establecido en la estipulación primera por causa imputable a uno de los contratantes, se estará a lo dispuesto en el artículo 1454 del Código Civilperdiendo las arras la parte COMPRADORA o devolviéndolas duplicadas la parte VENDEDORA.
TERCERO. El precio total de la compraventa es de CIENTO VEINTE MIL SEISCIENTOS (126.000€) que se harán efectivo de la siguiente forma:
a. VEINTE MIL SEISCIENTOS EUROS (20.600 €) que la parte COMPRADORA entrega en este acto a la parte VENDEDORA en concepto de arras penitenciales y a cuenta total del importe de precio pactado, según se describe en la estipulación SEGUNDA.
b. CIEN MIL EUROS (100.000 €) que se harían efectivos en el momento de otorgamiento de escritura pública de compraventa que deberá tener lugar dentro del plazo señalado al efecto.
CUARTO. La entrega de la posesión de las fincas vendidas, así como la transmisión de la plena propiedad, se efectuará en el momento de otorgamiento de la escritura de compraventa.
QUINTA. La transmisión de las fincas a la parte COMPRADORA se realizará libre de hipotecas, cargas y gravámenes y al corriente de pago de contribuciones, arbitrios e impuestos.
SEXTA. Todos los gastos e impuestos que en su día se devenguen como consecuencia de la transmisión de la finca, del otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa y de su inscripción en el Registro de la Propiedad correrán por cuenta de la parte COMPRADORA.
SEPTIMA. Las partes con renuncia expresa a su propio fuero, se somete a la jurisdicción y competencia de los Tribunales donde radica la finca.
Y en prueba de conformidad, firman el presente documento por duplicado ejemplar y a un solo efecto, en el lugar y fecha arriba indicados.'
Tenemos que hacer referencia a que la prueba principal y prácticamente única de este procedimiento viene constituida por la documental que consta en actuaciones ya que la prueba practicada el acto de la vista se limitó a la declaración testifical de Don Florentino (min 00:34-06:27) y de Don Gaspar (min 6:51-10:34), arrendatarios de las fincas litigiosa, que sin embargo como se examinara en los párrafos siguientes, no aportan ningún dato relevante en relación a la cuestión esencial del presente procedimiento.
El contrato anteriormente trascrito, recoge la figura de las arras penitenciales. A tal efecto la STS de 17 de octubre de 2018 señala:
En primer lugar, que ' la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 '.
Y en segundo lugar, que es 'doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las sentencias de 24 de Noviembre de 1926 , 8 de Julio de 1945 , 22 de Octubre de 1956 , 7 de Febrero de 1966 y 16 de Diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ( Sentencia de 10 de marzo de 1986 )' .
Partiendo de lo expuesto, es evidente tal como señala la Magistrada de Instancia que nos encontramos ante unas arras penitenciales, ya que la finalidad pactada por las partes de forma expresa en el párrafo segundo de la cláusula segunda del contrato, haciendo referencia mención expresa del artículo 1454 del Código Civil. Por otra parte, ambas partes están de acuerdo en el que el contrato compraventa no habrá de celebrarse (ni la demandante ni la demandada han accionado el cumplimiento del contrato).
TERCERO. Se expone como primer motivo de apelación, infracción de normas y garantías procesales, al no haberse admitido la prueba de reconocimiento judicial solicitada al efecto del artículo 353 de la LEC.
Sin embargo dicha cuestión ya fue resuelta por Auto de fecha 16 de octubre de 2019 en la que se señalaba,' En cuanto al reconocimiento judicial solicitado, la misma ha de venir inadmitida por entender la Sala que carece de utilidad para resolver la controversia, ratificando las razones para su improcedencia establecidas en la instancia, al entender que las cuestiones relativas a la situación jurídica de una finca no son aspectos que se puedan modificar o determinar a través de un reconocimiento judicial' confirmado posteriormente por Auto de fecha 4 de junio en la que se adicionaba al razonamiento anterior la siguiente argumentación. 'Ciertamente, estamos ante una solicitud de anulación de un contrato de arras que se fundamenta en el error provocado por la realidad física de las fincas. Sin embargo, el aspecto realmente controvertido es si la falsa representación de la realidad en que pudo haber incurrido el recurrente reúne los requisitos del error invalidante del consentimiento, y más en concreto, si reúne el requisito de la excusabilidad. Y esta es una cuestión netamente de valoración jurídica, sin que sea relevante para hacer tal valoración la realidad física de las fincas o la configuración del terreno, que sólo influye al actuar como presupuesto de la falsa representación mental de la realidad.'
Incide la recurrente en que la situación de las fincas objeto de controversia, que aparecen físicamente como una unidad, es la causa esencial del error sufrido por su mandante, sin embargo este extremo que por otra parte no ha sido nunca negado de forma expresa por la parte apelada, no es la cuestión clave de la controversia, es decir no se trata de si el actor creía por la situación física de las fincas, que estaba adquiriendo todo el terreno, es dice tanto la finca registral n NUM000 como las NUM001, sino si este error es excusable o no y por otra parte si ha existido dolo, intención de engañar por parte del vendedor, y para resolver estas cuestiones, no es necesario el reconocimiento judicial.
Por tanto, como se ha expuesto este motivo de apelación no puede prosperar.
Se alega como siguiente motivo de apelación error en la valoración de la prueba testifical, al considerar errónea la conclusión de la Magistrada de Instancia al señalar en la Sentencia que· 'tales testigos se han limitado a manifestar que por la puerta que aparece en la fotografía aportada como documento nº 19 de la demanda se accede a un terreno único, que era el arrendado y que ellos siempre han entrado por la referida puerta. Pero lo cierto es que tales testigos no identifican ni concretan sobre qué finca recaía el arrendamiento'
Se expone en el recurso que de la declaración de Florentino se deduce lógicamente , que los testigos han tenido arrendado la extensión de terreno conformada por los prados NUM000 + NUM001, que el arrendador de todo era el Sr Segundo, y que no existían linderos dentro del terreno y que de la declaración de Gaspar que es arrendatario de Don Segundo, que el terreno que tiene arrendado colinda con el de la familia de su representado, y que a tal terreno se accede por la puerta de la fotografía documento 19 (la dela finca NUM001), por tanto, si Don Gaspar tiene arrendado un terreno a Don Segundo (finca NUM000) que colinda con el de la familia de mi representado y al terreno NUM000 se accede por la puerta de la finca NUM001, resulta que tiene arrendado todo el terreno como único.
Sin embargo dichas manifestaciones, efectuadas en el recurso que son correctas no implican que la Magistrada haya incurrido en ningún error de valoración, porque en relación a estas declaraciones se limita a señalar que los testigos no han concretado de forma exacta en el acto de la vista los terrenos sobre los que recaía el arrendamiento, lo cual es cierto porque se limitan a señalar el arrendamiento sobre el mapa, cuestión que tampoco tiene mayor relevancia porque que dichas personas tenían arrendadas dichas fincas tampoco es objeto de controversia, como se ha señalado anteriormente lo realmente esencial es concretar efectivamente cual ha sido el objeto del contrato de compraventa y a estos efectos es independiente la porción de terreno que estos testigos tuvieran arrendado.
Dicha situación podría afectar en su caso a la representación mental que se el vendedor se hubiera formado de la porción de terreno que estaba comprando, pero como se ha señado se trata de determinar si efectivamente se ha producido este error, si el mismo es invencible y en su caso si a la formación de dicho error contribuyo el demandado (vendedor).
No siendo por otra parte relevante su declaración porque desconocen todos los extremos relativos a la negociación llevada cabo entre vendedor y comprador, y es este sentido de la valoración de esta prueba testifical realizada por la Magistrada de instancia en la Sentencia al señalar 'En cualquier caso , la relación arrendaticia del demandado con los testigos , nada tiene que ver con el contrato de arras penitenciales de fecha 3 de marzo de 2017 concertado entre demandante y demandado, en el cual se fija como objeto cierto y determinado la finca NUM000 del paraje ' DIRECCION000' de Guijuelo'
CUARTO. El siguiente motivo de apelación se refiere a la concurrencia de error conforme al artículo 1266 del código civil. Insuficiencia en la determinación del objeto de la venta. no es posible aplicación de la doctrina de cuerpo cierto para la venta. Error excusable y no imputable al demandante-apelante.
Se refiere en el recuso que no está determinado de forma suficiente el objeto de la venta, que no se hacen constar ni los linderos [siendo obligatoria su constancia en toda enajenación de bienes inmuebles ( artículo 1471CC)], ni la referencia catastral, ni la extensión de la finca objeto de la venta y que por tanto no pude entenderse hecha la venta como cuerpo cierto.
Sin embargo, dicho motivo no puede prosperar porque no nos encontramos en el presente caso con la venta de una finca, identificada por su mero nombre, sin mas concreción, ya que tal como se deriva del propio contrato y de la documentación que consta en autos, nos encontramos con una finca que está inscrita en el registro de la propiedad, y que está delimitada en el catastro.
El contrato identifica la finca con su número registral, así la primera manifestación del contrato es la siguiente 'Que la parte VENDEDORA es propietaria en pleno dominio de la finca rústica conocida con el nombre de ' DIRECCION000' perteneciente al término municipal de Guijuelo, e identificada con el número NUM000 en el Registro de la Propiedad inmobiliaria de Guijuelo' es decir nos encontramos con una finca perfectamente identificada, cuyos linderos se obtienen con facilidad de una simple nota informativa del registro de la propiedad, tal como se deriva del documento nº 6 aportando con la demanda) Linda. Norte: Felicisimo y otros, Sur, Prado de Sandra, Este, Camino de labores, Oeste, Felicisimo y otros. En este mismo sentido la referencia Catastral del inmueble, donde aparece con claridad el plano de la parcela NUM002, que según se señala por la parte actora, corresponde con la Consulta descriptiva y gráfica de datos catastrales de bien inmueble con referencia catastral NUM003 (Finca NUM000 Titularidad del Sr. Segundo).
La finca registral nº NUM001 también se encuentra perfectamente delimitada con sus linderos (documento nº 7 de la demanda), Linda norte: Camino de su situación, Sur Justiniano, Este, Camino de su situación, Oeste camio de su situación. En este mismo sentido la referencia Catastral del inmueble, donde aparece con claridad el plano de la parcela NUM004, que según se señala por la parte actora, corresponde con la Consulta descriptiva y gráfica de datos catastrales de bien inmueble con referencia catastral NUM005 (Finca NUM001 Titularidad de los hermanos herederos Bernardo).
En consecuencia, es necesario concluir que la finca vendida esta identificada perfectamente y que la misma es vendida como un cuerpo cierto.
En relación a que efectivamente en el contrato de compraventa se señala que la finca se vende como cuerpo cierto y que el precio de venta es a tanto alzado no a razón de un tanto por unidad de medida o número tenemos que señalar que es conocida la doctrina jurisprudencial ( STS del 21 de julio de 2000 ) que señala que 'cuando es vendido un inmueble, para la determinación del mismo, no es necesario que sean precisadas en el contrato las dimensiones, la medida, pudiendo tener esta indicación dos significaciones, dos valores bien distintos: primero, que las partes hayan querido obtener aquella determinada medida por aquel determinado precio, estableciendo que se convenía aquel precio en cuanto el inmueble tenía tal medida, siendo obvio que si después resulta que el inmueble tenía dimensiones distintas también el importe del precio debe modificarse proporcionalmente, en más o en menos, hipótesis de la venta de inmuebles por unidad de medida o número prevista y disciplinada por los artículos 1469y 1470 del Código Civil, y segundo, que el inmueble sea vendido como cuerpo cierto, es decir, por lo que es, independientemente de sus dimensiones efectivas, hipótesis regulada por el artículo 1471 del propio cuerpo legal, y la STS de 25 de febrero de 1997 ya afirma que ' esta Sala tiene declarado, entre otras, en sentencias de 28 de noviembre de 1962 y 4 de febrero de 1979 , que para la determinación del objeto vendido no es preciso determinar sus dimensiones, y aunque así se ha haga, siempre que falte la indicación del precio concreto por unidad de medida, la ley supone que tal individualización no ha tenido para las partes valor esencial, y constituía tan sólo una superabundancia de datos, que es una presunción de valor absoluto.'
A tenor de la precedente doctrina, del examen del clausulado del contrato de fecha 3 de marzo de 2017, resulta que la intención de las partes era efectivamente la compra de un cuerpo cierto por un precio alzado, con independencia de la superficie exacta del inmueble.
Como se ha señalado en las ventas a precio alzado la ausencia de la determinación del precio por unidad de medida o número convierte en irrelevante (constituye una 'superabundancia' al decir del TS) la especificación de las dimensiones globales del inmueble que hayan podido introducir los contratantes. En tal caso, la determinación del objeto del contrato (delimitación de la finca enajenada) se efectúa a partir del polígono que conformen los linderos especificados en el contrato. Pero ello no ha de ser óbice para que ese criterio legal pueda ser contrastado con otro de equivalente significación que también resulte del contrato y del que se desprenda con nitidez su trascendencia vinculante en orden a la delimitación del objetó de la venta, todo ello a la luz de los artículos 1281 y siguientes del Código CivilLegislación citadaCC art. 1281, en particular del que manda atender para juzgar de la intención de los contratantes a los actos de las partes, coetáneos y posteriores al contrato.
Para valorar este contrato debemos tomar en consideración las normas de interpretación de los contratos, atendiendo a la doctrina jurisprudencial más reciente en materia de hermenéutica contractual recogida, por ejemplo, en las STS 247/2016 de 25 de abril , 365/2016 de 3 de junio , y 651/2016 de 4 de noviembre , que sientan las siguientes directrices:
1.-El objetivo rector de la interpretación es la averiguación de la voluntad real de las partes. Así, tomando los términos de la última de las resoluciones citadas,'En primer lugar, debe destacarse que en el proceso interpretativo de los contratos la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola.
2.- Principio de la interpretación orgánica del contrato. Puntualiza el TS, invocando lo dispuesto en el artículo 1.285CC, que ' la búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas; de modo que el análisis o la interpretación sistemática constituye un presupuesto lógico-jurídico de todo proceso interpretativo (también denominada canon hermenéutico de la totalidad ).
3.-Carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato. La interpretación gramatical del contrato ( párrafo primero del art. 1281 del CC) 'no puede ser valorada como un fin en sí misma considerada, o como un dogma del proceso interpretativo, pues la atribución del sentido objeto de la interpretación, y de ahí la unidad lógica del artículo citado, conforme a su segundo párrafo, sigue estando en la voluntad realmente querida por partes contratantes. Afirma el TS que 'Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual. En este contexto, y, en tercer término, debe señalarse que esta valoración subjetiva del contrato celebrado es la que se sigue con la denominada interpretación integradora del mismo ( artículos 1282y 1283 del Código Civil)'
4.- El TS, entre otras, en las SSTS de 26 de marzo de 2013 (núm. 165/2013 ), 12 de abril de 2013 (núm. 226/2013 ) y 18 de noviembre de 2013 (núm. 638/2013 ), también ha resaltado 'la instrumentación técnica de la 'base del negocio' como criterio de interpretación contractual bien con relación a la calificación del contrato, o bien con relación a la determinación del objeto y finalidad del contrato proyectado '.
5.-Y debemos tomar también en consideración el criterio 'contra proferentem' recogido en el artículo 1.288CCy las normas recogidas en dicho precepto en referencia a las cláusulas oscuras, de difícil comprensión o de sentido equívoco.
Partiendo de estas líneas jurisprudenciales al contrato objeto de litigio las cláusulas de mismo resultan claras y no se deduce de su contenido ninguna interpretación de la que se pueda derivar que el objeto del mismo comprenden también la finca registral nº NUM001.
Corresponde a la parte actora en virtud del artículo 217 de la LEC, probar que efectivamente lo pactado era la venta de ambas fincas, y sin embargo no se ha practicado prueba suficiente respecto a este extremo. Así el único documento respeto a las negociaciones previas viene aportado por la parte actora, y el mismo esta constituido por el contrato de compraventa de la finca de fecha 20 de diciembre de 2016 (idéntico al finalmente firmado) y remitido por correo electrónico el 19 de diciembre de 2016 (documento nº 6 de la contestación) es decir varios meses antes de la firma definitiva, por lo que no se puede estimar que nos encontramos ante una negociación precipitada. Tampoco se ha practicado ninguna otra prueba, interrogatorio de parte, o testificales que acrediten los extremos defendidos por la parte actora.
Se alega por otra parte por la parte actora en su demanda que después de formalizar el contrato su representado es informado de que la finca objeto de la venta, está formada por varios terrenos, concretamente la finca número NUM000 propiedad del demandado, y la finca número NUM001 hoy propiedad de los hermanos Bernardo, sin embargo en ningún momento a lo largo de todo el procedimiento se informa de como el actor fue conocedor de este hecho, en que momento exacto y porque tuvo conocimiento de que en realidad el terreno que él creía que estaba comprando estaba formado por do fincas diferentes, cuestión esta que hubiera sido relevante para acreditar la veracidad de sus afirmaciones Maxime cuando el 21 de septiembre de 2017 es decir nueve meses después de tener en su poder un borrador del contrato contesta a un correo electrónico en el que se le requería documentación para formalizar la escritura , señalado que a ver si podían hacerlo el día 2 (documento nº 11 de la contestación).
Expuesto lo anterior y aunque partamos de la versión de la parte actora, en relación con su confusión respecto a la finca que compraba en ningún caso se puede considerar dicho error como invencible.
Se alega por la parte apelante que, aunque se hubiera acudido al registro de la propiedad no se podría haber conocido con exactitud la extensión ni se habría determinado el objeto, alegando entre otros extremos que en los diferentes documentos aportados las fincas no aparecen siempre con la misma extensión y que en el registro constan dos fincas con dos propietarios distintos y la realidad es que el terreno es aparentemente uno y pertenece al mismo propietario.
Sin embargo, dicha argumentación no tiene la suficiente solidez, por la propia realidad de los hechos, ambas fincas están inscritas, con numero registral diferente y ambas fincas tienen referencia catastral diferente, con sus correspondientes planos, tal como consta en la propia documentación aportada por la actora.
En consecuencia, con una simple nota del registro de la propiedad, el actor podría haber salido de su error (con independencia de la superficie exacta de cada finca), simplemente observando los linderos de la finca. Máxime cuando la finca nº NUM001 no esta registrada a nombre de Don Segundo, sino a nombre de los hermanos Bernardo, además por título de herencia, escritura de fecha 8 de noviembre de 2002, es decir con posterioridad al contrato de permuta de fecha 12 de octubre de 1990 (documento nº 5 de la contestación), Es decir registralmente al menos no esta acreditado que dicha finca pertenezca a Don Segundo.
En la nota registral de la finca NUM001 constan los linderos de dicha finca, por lo que como se ha señalado no se entiende que el error sea invencible, máximo cuando resulta que el actor es propietario de otra de las fincas colindantes, por lo que fácilmente podría haber detectado dicha anomalía.
Tampoco se ha probado la existencia de dolo en la actuación del vendedor, reiteramos que la única prueba relevante en el procedimiento ha sido la documental y de la misma no se puede derivar un comportamiento doloso en el actuar de Don Segundo, cuando las dos fincas objeto del litigio están registrada, con su extensión y sus linderos.
Por todo lo expuesto y sin necesidad de más razonamiento procede desestimar el recurso de apelación interpuesto.
CUARTO. Por la parte apelante se solicita que en todo caso no procedería la imposición de las costas de primera instancia al entender que existen en el presenta caso serias dudas de hecho en relación con el objeto de la compraventa.
En esta punto esta Sala entiende que debe prosperar esta alegación, al considerar que efectivamente a pesar de lo razonado en la fundamentación respecto a la no excusabilidad del error existen dudas de hecho de la intención real de las partes, que en parte viene motivada por la actuación de la demandada, al no existir delimitación física entre ambas fincas, y también porque si tal como manifiesta la finca registral nº NUM001 es de su propiedad, debería haber adecuado la realidad registral a la realidad material.
Por lo expuesto en este extremo deber prosperar el recurso y no procede efectuar imposición de costas en primera instancia.
Conforme lo dispuesto en el artículo 398LEC, procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.
Fallo
ESTIMAR PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por procurador Don Alfonso Rodríguez De Ocampo, en nombre y representación de DON Ruperto contra la Sentencia de fecha 27 de febrero de 2019, dictada por la Ilma. Magistrada-Juez de Primera Instancia nº 2 de Béjar y se revoca parcialmente la misma en el único sentido de que no procede efectuar imposición de costas en primera instancia, confirmándola en el resto de sus extremos.
No procede efectuar imposición de costas en esta alzada.
Notifíquese la presente a las partes en legal forma.
Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
