Sentencia Civil Nº 757/2004, Audiencia Provincial de Las Palmas, Rec 719/2004 de 29 de Octubre de 2004

Encabezamiento

SENTENCIA

Iltmos. Sres.

Presidente:

D. Angel Guzmán Montesdeoca Acosta

Magistrados:

D. Carlos García Van Isschot

Dª. Mónica García de Yzaguirre (Ponente)

En Las Palmas de Gran Canaria , a 29 de octubre de 2004

. SENTENCIA APELADA DE FECHA: 1 de marzo de 2004 APELANTE QUE SOLICITA LA REVOCACIÓN: Entidad Mercantil L.P.Z. SA y Mariposa Del Sol Title Ltd VISTO, ante la AUDIENCIA PROVINCIAL SECCIÓN QUINTA , el recurso de apelación admitido a la parte demandante , en los reseñados autos, contra la sentencia dictada por el JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 4 de SAN BARTOLOME DE TIRAJANA de fecha 1 de marzo de 2004 , instados esta apelación a instancia de Entidad Mercantil L.P.Z. SA y Mariposa Del Sol Title Ltd representadas por el Procurador D. Alfredo Crespo Sanchez y dirigidas por el Letrado D. Jesús López Neira , contra la entidad mercantil Promocanar S.L. representada por la Procuradora Dña. Carmen Bordón Artiles y dirigida por el Letrado D. Juan Antonio Pérez de Paz.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada dice: "ESTIMAR parcialmente la demanda interpuesta por "L.P.Z. S.A." y "Mariposa del Sol Title Ltd" contra "Promocanar S.L.", y DECLARO que, de acuerdo con las cláusulas décima y undécima del contrato de 7 de noviembre de 1.994, objeto de este proceso, las obras, reparaciones y mejoras, y los gastos de mantenimiento y conservación del complejo "Mariposa del Sol" son a cargo de "Promocanar S.L.". Asimismo, DECLARO que el derecho de opción de compra contenido en ese contrato no puede ser ejercitado por la demandada por la falta de uno de los presupuestos necesarios (el pago por ésta de la suma de doscientos millones de pesetas antes de que transcurriera el plazo de dos años desde la fecha del contrato) contenidos en ese negocio.

En este proceso cada parte abonara las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

- Notifíquese esta sentencia a las partes , haciéndoles saber que contra la misma cabe recurso de apelación que, en su caso , deberá interponerse ante este mismo Juzgado dentro de los cinco días siguientes al en que se notifique esta resolución.

- Llévese el original al libro de sentencias.

- Por esta mi sentencia, de la que se expedirá testimonio para incorporarlo a las actuaciones, lo pronuncio, mando y firmo."

SEGUNDO.- La relacionada sentencia, se recurrió en apelación por la indicada parte de conformidad a lo dispuesto en el artículo 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y no habiéndose practicado prueba en esta segunda instancia, y tras darle la tramitación oportuna se señaló para su estudio, votación y fallo el día 27 de octubre de 2004 .

TERCERO.- Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho, y observando las prescripciones legales. Es Ponente de la Sentencia la Iltma. Sra. Dña. Mónica García de Yzaguirre , quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte apelante impugna la sentencia de instancia por estimar que la misma adolece de incongruencia omisiva y por tanto quiebra lo dispuesto en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Estima la parte actora recurrente que la diferencia de valoración jurídica sobre la naturaleza del contrato no impide resolver sobre la solicitada extinción de dicho contrato, cualquiera que sea la interpretación que se dé al mismo.

Así, en el extremo A) del suplico de la demanda las mercantiles demandantes interesan se dicte sentencia "Declarando que el contrato de 7 de noviembre de 1994 suscrito entre los litigantes contiene las características de un contrato de agencia regulado por su Ley específica y quedó extinguido por transcurso del plazo pactado".

El Juez a quo expone debidamente en el fundamento cuarto las razones jurídicas que le llevan a no considerar el contrato objeto del procedimiento como un contrato de agencia, y lo califica como contrato atípico, consensual, bilateral y oneroso. Al final del fundamento, en su último párrafo, el Juez, acometiendo el estudio de la pretensión de extinción del contrato por transcurso del término, realiza una interpretación del contrato y estima que el derecho a vender los inmuebles se transmite a Promocanar sin sujetarse a ningún plazo o condición, y si bien la obligación de pago queda aplazada durante dos años, estima que ello no convierte al negocio en un contrato temporal por el sólo hecho que lo sea la prestación principal de una de las partes.

Ciertamente no se expresa en la parte dispositiva de la sentencia que se absuelve a la demandada de las restantes peticiones de la demanda, pero como se ocupa el Juez de expresar en el Auto de 15 de abril de 2004, se ha de sobrentender que al contenerse en el Fallo que se estima tan solo parcialmente la demanda, se desestiman todas aquellas pretensiones que no se acogen expresamente, y, en consecuencia, en el auto citado deniega el complemento de la sentencia que se solicita por la parte actora para que el Juez se pronuncie expresamente respecto de la extinción del contrato por el transcurso del término.

También queda huérfano de pronunciamiento expreso en el fallo el punto F) del suplico de la demanda en el que se pretende la recuperación posesoria de las fincas por las demandantes por estimar que la demandada retiene esta posesión sin título válido, pero el fundamento jurídico octavo analiza esta petición y concluye que el título de la ocupación es precisamente el contrato objeto del procedimiento que estima continúa en vigor, y añade que si bien se ha constatado el incumplimiento del mismo no puede entrar a valorar las consecuencias de este incumplimiento, es decir la posible resolución del contrato por esta causa, al no haber sido interesado por las partes.

Sentado lo anterior, pese a la falta de expresión concreta de su desestimación en el Fallo, lo cierto es que los fundamentos jurídicos de la sentencia abordan y analizan todas las pretensiones objeto de debate, por lo que aquello que no se estima en la parte dispositiva, al resultar solo parcialmente estimada la demanda, se entiende que es desestimado, sin que por ello pueda tacharse la resolución impugnada de incongruente.

SEGUNDO.- Pretenden las apelantes en segundo lugar la revisión de la interpretación del contrato que realiza el Juez de Instancia, por estimar que el contrato es claro, y que tanto la opción de compra como la cesión del derecho a vender están sujetas al plazo de dos años, y concluyen que el Juzgador viene obligado a decretar la resolución del contrato de 7 de noviembre de 1994, como se pide en el apartado A del suplico, o bien a señalar nuevo plazo si entiende que hay causa justificada. Añade la parte recurrente que el contrato fue expresamente temporal, pero aunque no se hubiera mencionado el tiempo, al incumplirse la obligación principal y declararse la resolución, la extinción es su consecuencia natural, pues de otro modo se quebrantaría el artículo 1256. Finalmente entiende la parte que cualquiera que sea la naturaleza del contrato litigioso -agencia, distribución, mandato, atípico, etc...- participa de un componente de arrendamiento de servicios en el que la temporalidad constituye elemento esencial.

Ha lugar a la estimación del recurso en cuanto a este extremo. El Juez a quo, cuando afirma que el contrato no está sujeto a término, y por tanto no es temporal, sino que únicamente viene aplazada la prestación principal, realiza una interpretación basada en la literalidad que, no solo no tiene en cuenta la interpretación sistemática (artículo 1285 del Código Civil), y la teleológica (artículo 1282 del Código Civil), sino que, además, resulta contraria a la propia interpretación auténtica que le dan ambas partes al contrato firmado en idéntico sentido, y por ello alterando un extremo no controvertido en el proceso pues, alegado por la actora, no es resistido por la parte demandada. Y así la parte actora sostiene que el contrato tenía un plazo pactado de dos años, y la demandada se aviene a esta interpretación en cuanto al plazo al que venía sujeta la cesión del derecho de venta, pero entiende que dicho plazo únicamente debe empezar a correr desde la perfección del contrato, que estima no se ha producido, y se opone a la interpretación de la parte actora pues considera que, vencido el plazo de la cesión, se inicia el cómputo del plazo para el ejercicio de la opción, y que como quiera que no existe plazo pactado para este ejercicio del derecho de opción el órgano judicial debe fijarlo, y por tanto continúa vigente.

Esta interpretación común respecto a la temporalidad se percibe claramente cuando la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, hecho octavo, coincide con la parte actora sobre los dos objetos del contrato, que literalmente se transcriben:

1º) La cesión a Promocanar de los derechos de venta de la parte del edificio aún no enajenada durante un período de dos años.

2º) Opción de compra sobre la parte de la finca que, una vez transcurrido el plazo establecido para la cesión, no haya sido enajenada a terceros (Expositivo II sujeto a la estipulación quinta).

Así pues la cesión contenida en el contrato es temporal, se cede por parte de las demandantes y a favor de la demandada por dos años el derecho a vender la parte del edificio "Mariposa del Sol" aun no enajenada por el sistema de multipropiedad, tiempo compartido o timesharing, con carácter exclusivo.

Esta interpretación concurrente del contrato de ambas partes contratantes resulta además, en la señalada interpretación sistemática y teleológica, de la integración del Expositivo II del contrato con las estipulaciones Primera y Quinta del mismo. Y así la opción de compra nace "una vez transcurrido el plazo establecido para la autorización", y nace además únicamente sobre aquella parte de la finca que no haya sido enajenada a terceros.

La naturaleza temporal de la cesión del derecho a vender, quizá más propiamente la cesión temporal de la "facultad" de vender los derechos de aprovechamiento por turno, también se constata con los actos propios de las partes, y, concretamente, con los documentos 39 y 40 de la demanda, y documento 6 de la contestación, especialmente la contestación al requerimiento notarial de 4 de noviembre de 1996 que verifica la entidad Promocanar S.L., y así en el extremo CUARTO de esta contestación cuando dice la requerida "...tres días antes del vencimiento del referido contrato" (folio 305), etc.

La temporalidad resulta igualmente del carácter de la cesión, que se realiza "en exclusiva", presentando en este extremo notas del contrato de agencia, frente al mandato. Téngase en cuenta que es característica esencial del mandato la libre revocabilidad por el mandante (artículo 1733 del Código Civil), característica que no es predicable del acuerdo objeto del procedimiento.

Consecuencia de la temporalidad del contrato, y habiendo transcurrido con creces el término de dos años pactado, puesto que la demanda se presenta más de ocho años después de su firma, y habiendo precedido a la demanda varios requerimientos que impiden la consideración de una prórroga tácita (documentos 26 y 35 de la demanda, folios 162 y siguientes, y 178 y siguientes) debe estimarse el recurso, revocando la sentencia de instancia en cuanto a este extremo y acordando en su lugar declarar extinguido, o propiamente resuelto el contrato por transcurso del plazo pactado.

No cabe acoger tampoco la alegación de la parte demandada que estima que, pese a que la cesión fue temporal, el dies a quo para el cómputo del término pactado de dos años no es la fecha del contrato, sino una fecha posterior en que tiene lugar la perfección de éste. Y así estima la demandada que la perfección del contrato pende del cumplimiento de una condición, cual es que las actoras otorguen los poderes contemplados en las estipulaciones tercera, novena y duodécima. Añade que como las demandantes han incumplido estas obligaciones el contrato no se ha perfeccionado y no ha empezado a correr el término. Esta interpretación es subjetiva y carece de base. Ni de los términos del contrato, ni de su interpretación sistemática, ni del comportamiento de las partes coetáneo o posterior al contrato, se desprende que su eficacia esté sometida a condición. Por tanto la perfección se produjo desde la firma del contrato de acuerdo con el artículo 1258 del Código Civil. El alegado incumplimiento de las demandantes no es objeto de estos autos, no habiendo formulado la demandada en forma reconvención.

TERCERO.- En segundo lugar la parte recurrente impugna el fundamento quinto de la sentencia de primera instancia en cuanto no acoge el apartado B) del suplico de la demanda inicial en el que se interesaba por las demandantes que se dicte sentencia en la que se declare: "Que este contrato no facultaba a PROMOCANAR S.L., para la explotación turística del edificio ni para la explotación negocial del local que constituye la finca 41 de la División Horizontal, por lo que PROMOCANAR, S.L. deberá rendir cuentas a las actoras, de los beneficios obtenidos e indemnizarla por el lucro cesante, acción que sus mandantes se reservan".

El Juez de instancia entendió que la definición de la expresión utilizada por las actoras de "explotación turística" no puede desconocer el derecho que se transmitió a la demanda: la venta por períodos de tiempo de parte de los inmuebles de una urbanización receptora de turistas, y alude a la cláusula séptima del contrato en la que se establece que el complejo se entrega desde la fecha del mismo libre de toda carga y ocupación, y conforme a la cláusula décima el negocio autoriza a Promocanar S.L. a realizar todos los actos de riguroso dominio necesarios para mantener el complejo en perfecto estado de funcionamiento. Concluye finalmente que la demandada no puede ser condenada a rendir cuentas de los beneficios obtenidos, como pretenden las demandantes, pues a ello no le obliga el negocio celebrado.

Efectivamente la transmisión posesoria de los inmuebles a la demandada, a quien se le hace entrega del Complejo al tiempo del contrato, reviste un único fin, cual es el de poder ejercitar el derecho cedido a través de la venta a terceros de derechos de aprovechamiento por turno con carácter exclusivo durante dos años y, además, en el indicado plazo, gestionar adecuadamente el régimen, llamado en el contrato sistema de "time-sharing", al que está sujeto el Complejo, y por tanto haciéndose cargo Promocanar S.L. de las obras, reparaciones y mejoras necesarias para su mantenimiento, la contratación de personal y servicios necesarios, siendo de cuenta de Promocanar todos los gastos de mantenimiento y conservación, actuando con cuantas sociedades ya constituidas o que se constituyan, sean convenientes o necesarias para el mejor desarrollo de los sistemas de servicios y administración que precise el complejo. En este objeto específico no se encontraba por tanto dar a los apartamentos un destino de explotación turística distinto del de la venta de los derechos de aprovechamiento por turno, tal como el arrendamiento (documento 36 de la demanda, expresamente reconocido en la contestación), siendo dicho objeto ajeno al contrato y contrario a sus estipulaciones.

No obstante, no cabe decir lo mismo respecto de la explotación del local, pues claramente su transmisión posesoria no tenía por objeto la venta del derecho de aprovechamiento por turno, al no ser susceptible de dicho aprovechamiento un local de negocio, no siendo contrario al contrato que la demandada hiciera uso del local para la realización de las tareas encomendadas de mantenimiento, ventas, conservación, gestión o administración del Complejo, e incluso, la prestación de servicios que se consideren necesarios, incluido en su caso mantener el servicio de bar que al parecer se prestaba con anterioridad a la cesión.

De esta forma solo cabe estimar parcialmente el recurso en el extremo examinado, declarando que el contrato no facultaba a Promocanar S.L. para dar a los apartamentos del Complejo entregado un destino de explotación turística distinto del de la venta de los derechos de aprovechamiento por turno. En consecuencia, como en toda liquidación de un estado posesorio y como más adelante se dirá, en el caso presente la demandada deberá igualmente rendir cuenta a las actoras, y particularmente en cuanto se ha dado a los apartamentos un uso distinto del pactado, y por tanto sin contraprestación, ya que la participación del 17% convenida a favor de las demandantes lo es en el precio bruto de venta de los derechos de aprovechamiento por turno, pero no en cuanto a los rendimientos o beneficios obtenidos en su explotación turística y otros usos no autorizados.

CUARTO.- Por último las apelantes impugnan la sentencia de instancia en cuanto no acoge lo específicamente pedido en el apartado D) del suplico de la demanda en el que interesaban se declare "que el contrato de compra vinculado al de agencia en el referido documento no llegó a surgir como tal por falta de los presupuestos pactados, al no haberse ejercitado la opción, y que el contrato de opción se extinguió por caducidad el día 7 de noviembre de 1996", pronunciamiento que va unido a lo pedido en los apartados E) y F).

La sentencia de instancia declara que el derecho de opción de compra contenido en el contrato no puede ser ejercitado por la demandada por la falta de uno de los presupuestos necesarios (el pago por ésta de la suma de doscientos millones de pesetas antes de que transcurriera el plazo de dos años desde la fecha del contrato) para el ejercicio del mismo, contenidos en ese negocio.

Efectivamente, la opción de compra pactada en el contrato queda sujeta a una condición suspensiva y por tanto no despliega sus efectos sino hasta el cumplimiento de la condición. El ejercicio efectivo del derecho de opción de compra queda sometido a la condición de pago a las cedentes propietarias del precio de 200 millones de pesetas en el plazo no superior a dos años desde la firma del contrato en la forma establecida en la estipulación tercera, salvo prórroga libremente pactada por las partes. De acuerdo con la estipulación tercera se aplicará al precio convenido -para la opción de compra- el 17% de las cantidades brutas ingresadas por las ventas a terceros de los derechos de aprovechamiento por turno, "venta de cada semana incluida en Trustee". En el momento en que la participación de las propietarias en las ventas de estos derechos alcance los 200 millones de pesetas percibidos, esto es, pagado el precio dentro del término de dos años, y por tanto, cumplida la condición, surge para Promocanar S.L. el derecho de opción de compra, cuyo ejercicio está sujeto al plazo de caducidad de 30 días siguientes al último pago, conforme a la estipulación quinta.

Transcurrido el término de dos años, sin que se hubiera pactado prórroga, y sin que se alcanzaran los 200 millones de pesetas en la participación económica entregada a las demandantes en los precios obtenidos por las ventas a terceros de los derechos de aprovechamiento por turno promovidas por la demandada sobre los apartamentos objeto de cesión en las cuotas correspondientes, queda sin efecto la opción de compra pactada a favor de Promocanar S.L., esto es, desde el 7 de noviembre de 1996. No se trata de una caducidad por transcurso del término pactado para el ejercicio de la opción, sino de la falta de cumplimiento de la condición para la efectividad del nacimiento del derecho.

En este caso no se trata de una obligación sometida a condición suspensiva, sino que es el derecho de opción de compra otorgado a favor de Promocanar S.L. el que está sujeto a una condición previa que debe cumplirse en el plazo de dos años, y que aquí no ha acontecido. Por lo tanto la futura compra venta proyectada como consecuencia del otorgamiento del derecho de opción de compra, su efectividad y su ejercicio tempestivo, no llega siquiera a nacer, y por ello no ha existido en ningún momento transmisión del dominio, ni título apto de la demandada Promocanar para su adquisición conforme al artículo 609 del Código Civil, y la titularidad de las fincas, sin perjuicio de los derechos de aprovechamiento por turno transmitidos a terceros, continúa siendo de las cedentes.

Resuelto el contrato de cesión temporal para la venta por expiración del término y habiendo quedado sin efecto la opción de compra por la falta de cumplimiento de la condición en el plazo pactado, la ocupación del Complejo por parte de Promocanar S.L., a partir del 7 de noviembre de 1996, carece de título, por lo que, con estimación del recurso en este extremo, procede declararlo así y condenar a Promocanar S.L. a desalojar las fincas con entrega de las mismas a las actoras propietarias en las mismas condiciones de mantenimiento en que le fueron en su día entregadas y con el mobiliario y menaje que forma parte integrante de las mismas, devolviendo el inmueble libre de empleados y cargas. Todo ello al amparo de lo dispuesto en el artículo 348 del Código Civil, respetando los derechos de terceros y, en especial, los titulares de los aprovechamientos por turno enajenados en relación a las fincas objeto del contrato.

QUINTO.- Al estimarse parcialmente el recurso de apelación no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en su sustanciación de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, confirmándose el pronunciamiento que contiene la sentencia apelada respecto de las costas de la primera instancia que no se imponen a ninguna de las partes, abonando cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación formulado por la representación de la Entidad Mercantil L.P.Z. SA y Mariposa Del Sol Title Ltd frente a la sentencia de fecha 1 de marzo de 2004 dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 4 de San Bartolomé de Tirajana en autos de Juicio Ordinario 134/2003, revocamos en lo necesario la expresada resolución, y acordamos:

1.- Mantener el primer pronunciamiento declarativo de la sentencia de instancia.

2.- Declarar resuelto por expiración del término contractual pactado el contrato de 7 de noviembre de 1994, aportado como documento 21 de la demanda, que ha sido objeto de estos autos;

3.- Declaramos que este contrato no facultaba a Promocanar S.L. para dar a los apartamentos del Complejo entregado un destino de explotación turística distinto del de la venta a terceros de los derechos de aprovechamiento por turno y que la demandada deberá rendir cuenta a las actoras en cuanto a los rendimientos o beneficios obtenidos en su explotación turística en usos no autorizados;

4.- Declaramos que la compra venta futura proyectada en el contrato objeto de estos autos, vinculada a la cesión temporal de la facultad de venta a terceros de los derechos de aprovechamiento por turno de las fincas, no llegó a nacer, puesto que la opción de compra pactada quedó sin efecto el 7 de noviembre de 1996 por falta de cumplimiento de la condición en el plazo convenido;

5.- Declaramos en consecuencia que, resuelto el contrato de cesión temporal para la venta por expiración del término, y habiendo quedado sin efecto la opción de compra por la falta de cumplimiento de la condición en el plazo pactado, la ocupación del Complejo y de las fincas objeto del contrato inicial por parte de Promocanar S.L., a partir del 7 de noviembre de 1996 carece de título, y, en consecuencia,

6.- CONDENAMOS a la entidad demandada Promocanar S.L. a que desaloje y deje libre y a la entera disposición de las demandantes propietarias respectivamente, en las mismas condiciones de mantenimiento en que le fueron en su día entregadas y con el mobiliario y menaje que forma parte integrante de las mismas, devolviendo el inmueble libre de empleados y cargas, las fincas que se relacionan en los hechos tercero y cuarto de la demanda, a saber:

- Las fincas registrales del Registro de la Propiedad de Santa María de Guía, obrantes al Tomo 898, Libro 203, Sección de Mogan, números: 14.111, 14.113, 14.125, 14.127, 14.129, 14.131, 14.133, 14.135, 14.137, 14.139, 14.141, 14.143, 14.155, 14.157, 14.159, 14.161, 14.165, 14.167, 14.169, 14.171, 14.173, 14.175, 14.177, 14.179, 14.181, 14.183 y al Tomo 901, Libro 204 la finca 14.357, a disposición de la entidad LPZ S.A.

- Las fincas registrales del Registro de la Propiedad de Santa María de Guía, obrantes al Tomo 898, Libro 203, Sección de Mogan, números: 14.105, 14.107, 14.109, 14.115, 14.117, 14.119, 14.121, 14.123, 14.145, 14.147, 14.149, 14.151, 14.153 y 14.163, a disposición de Mariposa del Sol Title Ltd.

Incluidas las fincas que tienen participaciones indivisas enajenadas a terceros (derechos de aprovechamiento por turno), respetando en todo caso, la ocupación y derechos de los terceros.

7.- Todo ello sin hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada y manteniendo el pronunciamiento que contiene la sentencia apelada sobre las costas de primera instancia.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán al Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse de recibo.

Las sentencias dictadas en segunda instancia por las Audiencias Provinciales serán impugnables a través de los recursos regulados en los Capítulos IV y V, del Título IV, del Libro II, de la Ley 1/2000, cuando concurran los presupuestos allí exigidos.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Iltmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.