Sentencia Civil Nº 757/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 146/2008 de 29 de Diciembre de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 146/2008 -B

JUICIO ORDINARIO. ARRENDAMIENTOS DE BIENES INMUEBLES Nº 25/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 7 DE BARCELONA

S E N T E N C I A nº 757

Ilmos. Sres.

D. JOAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª. Mª DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintinueve de diciembre de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario. Arrendamientos de Bienes Inmuebles nº 25/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Barcelona, a instancia de D. Tomás y Dª. Paloma , contra D. Esteban ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por los ACTORES contra la Sentencia dictada en los mismos el día 13 de noviembre de 2007, por el Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Joaquim Sans Bascú, en nombre de Dña. Paloma , y los herederos de D. Juan Antonio (Dña. Paloma , en nombre propio y en el de sus hijos menores Dña. Clara y Dña. Carina , y D. Tomás ), contra D. Esteban , debo absolver a éste de la demanda contra él interpuesta por los primeros, imponiendo las costas del procedimiento a la parte actora.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte ACTORA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma legal; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 9 de diciembre de 2.008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN BAUTISTA CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- Se insta la resolución del contrato de arrendamiento de 23.2.1982 sobre la vivienda sita en C/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 , NUM001 de Barcelona, al amparo del art. 114.11ª en relación con el art. 62.1ª TRLAU 64 , por precisarlo los propietarios para que lo ocupe su hijo mayor de edad para vivir con independencia con su pareja de hecho teniendo posibilidades económicas para ello, y habiendo precedido requerimiento de denegación de prórroga ex art. 65 TRLAU 64 . A dicha pretensión se opuso el demandado al no respetarse las causas de posposición, pues el contrato de arrendamiento sobre el 2º.1ª data de 1999 y fue concertado para 5 años, concluyendo precisamente en el 2004, cuando se deniega la prórroga en fechas próximas (todo ello, al amparo de la presunción del art. 63.3 TRLAU 64 ), y sin embargo se pactó un nuevo contrato por 7 años, provocando que la resolución recayera sobre el 2º.2ª, con fraude de ley y abuso de derecho, remitiéndose a su oposición al requerimiento de denegación de prórroga, que deviene ineficaz.

La sentencia de instancia desestima la demanda, con fundamento en la presunción del art. 63.3º TRLAU 64 , con imposición de las costas a la parte actora (por no quedar acreditado que la celebración del contrato con la inquilina del 2º.1ª se realizara por vencimiento del anterior). Frente dicha resolución se alzan los actores, al no quedar acreditado el ánimo defraudatorio al celebrarse el contrato con la vecina en el 2004, sin que los indicios en que se basa la sentencia sirvan a tal fin (la cancelación de la fianza en septiembre cuando estaba a disposición de los actores desde antes, sin que pueda obviarse sin más la testifical de la Sra. Trinidad ,) sin que se pueda cargar a los actores con una actividad probatoria que no les es exigible (es decir, la necesidad de probar la "necesidad de prórroga del contrato anterior" o, en definitiva, los motivos que impulsaron a celebrar el contrato sobre el 2º.1ª); y vulneración del derecho a la prueba respecto a la testifical de los administradores que confeccionaron los contratos y negociaron sus condiciones.

Queda pues el debate planteado en los mismos términos que en la instancia, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda, concertado por el administrador del entonces propietario (D. Andrés ) y D. Esteban (como arrendatario/demandado). 2) Por escritura de 23.12.1997, los actores Dª Paloma y D. Juan Antonio (fallecido en el curso de este procedimiento y siendo sustituido por su hijo Tomás y las hermanas menores representadas por su madre), adquirieron las viviendas ubicadas en los pisos NUM002 , NUM001 . NUM002 y NUM001 .ª del referido inmueble (f. 6 y ss), residiendo en la primera de las viviendas (una sola en toda la planta), con sus hijos y, respecto de las otras dos viviendas, se dan las siguientes circunstancias: a) el NUM001 . NUM001 está ocupada por el demandado, según el contrato de arrendamiento antedicho (f. 29 y ss, donde obra contrato de 23.2.1982), sujeto a la prórroga forzosa del art. 57 TRLAU 64 , por cuyo arrendamiento se abona una renta mensual de 213'88 €; b) el NUM000 , está ocupado por Dª Trinidad , ocupación amparada por un contrato de arrendamiento de 24.8.2004 concertado por los actores, por una duración de 7 años (f. 19 y ss), no constando inscripción alguna del referido contrato ni el correspondiente depósito de fianza (f. 123, 150); no obstante dicha ocupación data de 1999 según contrato de arrendamiento concertado por 5 años (admisión expresa de la actora, en relación con el empadronamiento al f. 139 donde consta que una hija de la arrendataria fue dada de alta por nacimiento en junio 2001, la cancelación de una fianza en 29.11.1999, al f. 154, respecto de un arrendamiento anterior a otra persona, aunque no se dispuso en la instancia de constancia documental de dicho contrato de 1999 -o de cualquier otro dato al respecto- a fin de comprobar su fecha y duración, o clausulado referido a eventuales prórrogas voluntarias), no constando que el motivo de la celebración del nuevo contrato se realizara por expiración del término del anterior. 3) En 29.7.2005 por los actores, se requirió vía burofax al demandado (f. 26 y ss) de denegación de prórroga, por necesitar la vivienda para su hijo D. Tomás , por desear vivir con independencia de sus padres para vivir en la vivienda arrendada con su pareja de hecho, y tener posibilidades económicas para ello, manifestando no existir causas de posposición, concretamente, respecto del NUM001 . NUM002 , al no estar en contrato en prórroga forzosa, sin que posean otro piso en Barcelona y ofreciendo la correspondiente indemnización; a dicho requerimiento (f. 32 y ss) por no ser los requirentes arrendadores, no cumplir el requerimiento los requisitos del art. 65 TRLAU 64 , negando la necesidad invocada, y por no respetar las causas de posposición, que concurren respecto de la vivienda sita el el piso NUM001 . NUM002 , al haber estado a disposición de la propiedad tras finalizar el plazo contractual y la prórroga forzosa del art. 9 LAU 94 , habiendo sido voluntariamente prorrogado no obstante la necesidad alegada, y por ello, en el presente caso, provocada con abuso de derecho y fraude de ley.

TERCERO.- Cuando el arrendador posee varios pisos arrendados en el mismo inmueble, el art. 64 TRLAU exige -de intentarse la denegación de la prórroga por necesidad- la indicación de las circunstancias de posposición en los demás inquilinos, si la hubiere, y cuya "selección" debe hacer el arrendador en el momento del requerimiento, aunque se acredite después en el proceso si se cuestiona por el arrendatario demandado que dicha selección fuese la adecuada. Y sin duda, el contrato de arrendamiento del demandado es más antiguo que el de la vecina, y aquél, sujeto a la prórroga forzosa del art. 57 TRLA ; pero solo sobre los arrendamientos cuyo plazo contractual se haya extinguido, cabe hacer la selección, so pena de dejar al arrendador sin posibilidad de hacer efectiva su necesidad

Dice el art. 63.3 TRLAU 64 que "se presumirá, salvo prueba en contrario, no acreditada la necesidad cuando con 6 meses de antelación a ser notificada la negativa de prórroga se hubiera desalojado vivienda de características análogas en edificio propiedad del arrendador o del familiar de éste para quien se reclame". Ese "desalojo" no necesariamente coincide con una desocupación material, sino que puede suponer la libre disposición con posibilidad de ser ocupada lógicamente, la carga de la prueba para destruir la presunción, corresponde al arrendador, debiendo versar sobre el nacimiento de la necesidad en fecha posterior al tiempo de desocupación, a la imposibilidad de ocuparla mientras estuvo vacante, o a la necesidad ineludible de enajenarla u otras circunstancias análogas. Seis meses antes del requerimiento, nos sitúa en 29.1.2005; la ocupación anterior de la vecina, data de "antes" del 29 de noviembre de 1999; el contrato de dicha vecina es de 1999 y el "mejor" de los supuestos, nos sitúa en 1.1.1999 (aunque, probablemente fue en agosto del 1999, pero el "peor" situaría la ocupación entre 1999 y 2001, por lo que "aún" estaría en período contractual), por lo que hallándose sujeto a la LAU 94, tendría una duración mínima de 5 años, es decir, hasta el 1.1.2004 , ciertamente anterior al 29.1.2005, pero aún, en todo caso, cabría la posibilidad de la prórroga legal tácita del art. 10 LAU 94 (si llegado el vencimiento del plazo contractual y una vez transcurrido como mínimo 5 años, ninguna de las partes, arrendador o arrendatario, notifica a la otra, con un mes de antelación como mínimo a la fecha de finalización del contrato, su voluntad de no prorrogarlo, -"no renovarlo" dice incorrectamente la ley, pues el siguiente párrafo comienza diciendo "al contrato prorrogado,...."-, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con un mes de antelación, a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no prorrogar el contrato), lo que nos sitúa en el 1.1.2007 (posterior al requerimiento de denegación de prórroga de julio del 2005), sin que el arrendador estuviese obligado a "esperar" para hacer efectiva la necesidad; con independencia de continuar el contrato pos períodos de tácita reconducción. Pero, con independencia de ello, no existía ningún obstáculo para, pactar el contrato de 24.8.2004, al amparo del 1255 CC (aunque, según lo expuesto, celebrar este contrato, sea "superfluo", o mejor "indiferente" a los efectos de deducir de ello la referida presunción), y por el tiempo de 7 años (de lo que no puede inferirse la preconstitución de la causa resolutoria, y aún cuando no hubiera transcurrido el término contractual, al hallarse la ocupación garantizada con los referidos 3 años); la fecha de este contrato es de un año anterior al requerimiento de denegación de prórroga y dos años y medio antes de la presentación a la demanda (en 9.1.2007); y, en todo caso en los 6 meses anteriores al requerimiento no se desalojó la vivienda de características análogas, pues no podía, bien en base al nuevo contrato -cuya simulación con efectos defraudatorios e los derechos del demandado no se ha acreditado- que, de no existir, el anterior, de 1999, podía prorrogarse a voluntad de la demandada hasta el 2007, cuando aquel requerimiento es de julio 2005. Fechas alejadas del requerimiento que difuminan la relación causal entre la celebración del contrato y la denegación de prórroga al demandado. Sea como fuere, nunca podría darse el "desalojo" a que hace referencia la presunción de no necesidad.

CUARTO.- En orden al concepto legal de "necesidad" (que puede inferirse de la enumeración, no exhaustiva, del ap. 2º del art. 63 ) y sobre las consideraciones jurisprudenciales en torno al mismo (partiendo de la STS. 8.3.1948, que marca la pauta, al señalar que "debe entenderse por necesario, no lo forzoso, obligado o impuesto por causas ineludibles, sino lo opuesto a lo superfluo y en grado superior a lo conveniente para exigir un fin útil", lo que se reitera en la jurisprudencia posterior: SSTS 28.2.1962, 12.2.1963, 4.12.1964, 19.11.1966, 27.1.1970, 23.11.1972,... e incluso por el TS, así la S. 134/1990 de 19 de julio ), debiendo atenderse "al fin que se trata de conseguir con la ocupación y a la naturaleza del medio para conseguir tal fin" (STS. 27.5.1958 ) o, lo que es lo mismo, que la ocupación de la vivienda arrendada debe ser el medio idóneo (en el sentido de modo racional), para conseguir el "fin" de hacer desaparecer la necesidad, con lo que ésta adquiere un sentido jurídico y no meramente etimológico, debiendo ser estimada en cada caso concreto, y teniendo presente que, la línea divisoria entre lo que es necesario y lo que no lo es, evoluciona con el tiempo (art. 3.1 CC ). Claro, atender a las circunstancias del caso, no supone valorarlas de modo estricto, de forma que resulte ilusoria la causa de resolución, sino de un modo acorde a tales circunstancias en relación con la realidad social del momento, y teniendo presente que, de concurrir la necesidad en arrendador y arrendatario, la de éste debe ceder ante el derecho más amplio que constituye el dominio.

Por ello, siempre, la cuestión en estos casos radica en la prueba de la necesidad, dado que el art. 63.1 TRLAU 64 establece que el "arrendador habrá de justificar la necesidad de ocupación", siquiera en el núm. 2 establece una serie de presunciones iuris tantum pero "sin perjuicio de aquellos otros casos en que se demuestre". Por tanto, la necesidad debe probarse, y la prueba corresponde al arrendador, debiendo ir dirigida a poner de manifiesto los distintos aspectos configuradores de esta situación cuyo cese no supone una mera conveniencia, sino una utilidad superior, donde son importantes, tanto los aspectos objetivos como los subjetivos.

En el presente caso se alega el deseo de vida independiente, acorde con el derecho a la intimidad personal y familiar ex art. 18 CE ; lo que debe acreditarse suficientemente es que tal deseo sea firme y serio, conforme a la realidad social. A nadie se puede obligar a vivir en una convivencia no deseada, por la razón - elemental- de que la independencia del hogar familiar es el modo normal y constituye la base de una buena organización social; el deseo de desarrollar una vida independiente manifestado por persona adulta y en condiciones objetivas que le faculten para ello, puede ser justa causa de necesidad a los efectos de denegación de la prórroga forzosa en un contrato de arrendamiento de vivienda en los términos previstos en los arts. 62.1 y 63 TRLA (STC. 69/91 de 8 abril ), y aunque no debe bastar la mera alegación, debiendo estarse a lo que resulte de cada prueba en concreto, debe partirse de la idea de que siempre que se exteriorice por las personas afectadas ese interés, y cuando por la edad y por las circunstancias económicas se evidencia que puede llevar una vida autónoma e independiente, procederá la resolución, sin que sea necesario más acreditación como por ej. una mala relación familiar o de otro tipo, no existiendo ninguna norma que obligue a una convivencia no deseada, independientemente del motivo que la genere, aunque se trate de parientes próximos; sin que puedan establecerse comparaciones entre "necesidades" de arrendador y arrendatario, no previstas por la Ley y, en todo caso las segundas supeditadas a las primeras (SSTS. 13.5.1963, 5.5.1964, 12.3.1965 ,...). La necesidad no ha sido cuestionada en el presente caso, tratándose de una persona mayor de edad, con posibilidades económicas para vivir con independencia (declaración de renta del 2005, liquidaciones mensuales de la empresa AUXIPLE SL, colaboraciones como guionista, trabajos para la empresa TIAMON SA, f. 30 y ss,118 y ss en relación con la testifical del Sr. Tomás ).

QUINTO.- Consecuentemente, con estimación del recurso formulado por Dª Paloma y D. Tomás , proceder revocar la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana y, en su lugar, estimando la demanda procede declarar resuelto el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes de 23.2.1982 sobre la vivienda sita en C/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 , NUM001 de Barcelona, condenando al demandado a desalojar la misma en el plazo legal, con apercibimiento de lanzamiento de no hacerlo, sin declaración sobre las costas causadas en ninguna de las instancias, por apreciarse ciertas dudas de hecho y derecho sobre la cuestión debatida, que hacían razonable la oposición a la resolución instada.

Fallo

Que estimando el recurso formulado por Dª Paloma y D. Tomás contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, revocamos dicha resolución y, en su lugar, estimando la demanda formulada, declaramos resuelto el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes de 23.2.1982 sobre la vivienda sita en C/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 , NUM001 de Barcelona, condenando D. Esteban a desalojar la misma en el plazo legal, con apercibimiento de lanzamiento de no hacerlo, y sin declaración sobre las costas causadas en ninguna de las instancias.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.