Sentencia Civil Nº 758/2007, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 412/2006 de 18 de Septiembre de 2007

Encabezamiento

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00758/2007

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº 758/7

Rollo: RECURSO DE APELACION 412 /2006

Ilmos. Sres. Magistrados:

Dª. LOURDES RUIZ GORDEJUELA LOPEZ

D. FELIX ALMAZAN LAFUENTE

D. SAGRARIO ARROYO GARCIA

En MADRID, a dieciocho de septiembre de dos mil siete.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1044 /2003 del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 40 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante D. Fermín , representado por el Procurador Sr. Rodríguez Muñoz, y de otra, como apelado D. Jose Enrique , representado por el Procurador Sr. Uroz Moreno, sobre reclamación de cantidad.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 40 de MADRID , por el mismo se dictó sentencia con fecha 30 de diciembre de 2005 , cuya parte dispositiva dice: "Que estimando la demanda interpuesta por Procurador Doña Dolores Uroz Moreno, en nombre y representación de Jose Enrique contra Fermín representada por el Procurador D. Antonio Rafael Rodríguez Muñoz, debo CONDENAR Y CONDENO a pagar a ala actora la cantidad de 12.021 euros, con los intereses de mora desde la presentación de la demanda, incrementados en dos puntos desde la notificación de la presente resolución, con expresa condena en costas" . Notificada dicha resolución a las partes, por Fermín se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que lo impugnó. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 12 de septiembre de 2007, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. FELIX ALMAZAN LAFUENTE.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada, en todo aquello que no sea contradicho por los siguientes:

PRIMERO.- El presente recurso trae causa de la acción ejercitada por la Procuradora Sra. Uroz Moreno, en la representación acreditada de DON Jose Enrique , contra DON Fermín , en reclamación de 12.021 euros, cantidad entregada por el primero al segundo como consecuencia del denominado "documento de señal", suscrito por el Sr. Jose Enrique el 2 de Enero de 2.002, ampliado el 14 del mismo mes y año, todo ello relacionado con la compraventa de una vivienda, propiedad de DON Fermín , sita en el nº NUM000 de la calle DIRECCION000 de Madrid.

Frente a la sentencia de instancia, que estima íntegramente la demanda condenando a DON Fermín al abono de la cantidad reclamada e intereses legales desde la interpelación judicial, se alza dicho demandado, quien solicita la revocación de la sentencia de instancia, por considerar que de lo pactado por las partes, las cantidades entregadas por el demandante lo fueron con el carácter de arras penitenciales y, pro tanto con las consecuencias establecidas en el artículo 1.454 del Código Civil , y si bien es cierto que en la cláusula sexta del contrato suscrito se establecía que el negocio jurídico quedaba supeditado a la concesión al comprador del crédito hipotecario necesario para el pago del precio de la vivienda objeto de la futura compraventa, se mantiene que DON Jose Enrique no actuó de buena fe cuando manifestó al recurrente que no existía dificultad alguna para la concesión del crédito, ocultando los necesarios problemas que iba a tener ya que precisaba una financiación del 100%, significando además la negligencia de dicho señor, a la hora de tratar de obtener el crédito hipotecario, lo que se pone de manifiesto con el examen de las fechas en que llevó a cabo las gestiones bancarias, actitud que contrasta con la seguida por el recurrente que, dos días antes de vencer el plazo pactado al efecto, instó a la contraparte para la firma de la correspondiente escritura de compraventa. Por último, mantiene el apelante que, contrariamente a lo mantenido por la resolución apelada el actor si obtuvo financiación a su pretensión de obtención de crédito hipotecario, tal y como se acredita con el documento nº 7 de los aportados con la demanda; lo que no obtuvo fue "su financiación", que estaba fuera del mercado y que de haber sido conocida por el recurrente, no hubiera firmado contrato alguno con el demandante, interesando, en definitiva, la revocación de la sentencia de instancia, dictándose otra por la que se estime íntegramente la demanda.

SEGUNDO.- Las cuestiones fundamentales que se plantean en esta alzada, son dos: la relativa a la naturaleza de los pagos realizados por la recurrente al suscribir el denominado "documento de señal", de 2 y 14 de Enero de 2.002 (documentos números 2 y 3 acompañados con el escrito de demanda), y la referente a las causas que dieron lugar a que no se firmara el contrato de compraventa que en dichos pactos se fijaba, y mas en concreto, el alcance que ha de darse a la condición sexta de dicho pacto.

TERCERO.- En cuanto a la primera cuestión, referida a la naturaleza de las cantidades entregadas por DON Jose Enrique como consecuencia de los acuerdos suscritos los días 2 y 14 de Enero de 2.002, ha de significarse que, como pone de manifiesto una constante y consolidada jurisprudencia, de la que son buena muestra las SSTS. de 24 de Octubre de 2002 y 20 de Mayo de 2.004 , "ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:

a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.

c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada.

Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1.454 del Código Civil , siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado (sentencia de 10 de marzo de 1986 )".

A la vista la clasificación indicada y pese a la sabida dificultad existente para calificar entregas dinerarias como las presentes, un examen de los propios documentos aportados bajo los números 2 y 3 con el escrito de demanda, fundamentalmente de su condición séptima, permite mantener la calificación asumida por la sentencia de instancia, al considerar que los pagos en cuestión lo fueron bajo el concepto de arras penitenciales, premisa de la que ha de partirse a la hora de considerar el resto de los pactos contenidas en los documentos citados.

CUARTO.- En lo referente a la causa que dio lugar a que no se firmara el contrato que desarrollaba los pactos contenidos en los documentos de 2 y 14 de Enero de 2.002, un examen de las actuaciones, nos lleva a mantener la solución propugnada por la sentencia apelada, en cuanto considera plenamente aplicable la condición resolutoria sexta de tan citados pactos, entendiendo que las alegaciones que al respecto lleva a cabo el apelante, carecen de entidad para adoptar una decisión contraria.

La estipulación sexta del contrato en cuestión, es clara y precisa, en cuanto supedita su eficacia a la concesión, al comprador, del crédito hipotecario necesario para el pago de la vivienda objeto de dicho documento, no siendo preciso acudir a su interpretación, pues como dispone el artículo 1.281 del Código Civil en su párrafo primero "si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas". Este artículo contiene las reglas de la hermenéutica contractual, que doctrinalmente se pueden resumir en tres principios esenciales: a) el principio de tomar en cuenta la voluntad común de las partes contratantes; b) el principio de la autorresponsabilidad de dichas partes contratantes; y c) el principio de la confianza y buena fe en ellas (SSTS. de 6 de Febrero de 1.998 y 3 de julio de 2002 ). La interpretación contractual tiene como finalidad la investigación de la verdadera y real voluntad de los contratantes para establecer el alcance y el contenido de lo pactado, fijando las obligaciones asumidas por cada uno de ellos en la relación contractual (STS. de 15 de Diciembre de 1.992 ). Aún cuando el Código Civil da una serie de normas de interpretación a partir del artículo 1.281 , combinando los criterios subjetivos (averiguación de la voluntad real o intención común de los contratantes) y objetivo (significado objetivo, de acuerdo con los usos de las declaraciones), el punto de partida de la interpretación es la letra de la cláusula o cláusulas del contrato, tal como dispone el primer párrafo de tan citado artículo 1.281 . La jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha sido reiteradísima en este sentido: dice la Sentencia de 13 de Noviembre de 1.985 que "por su meridiana claridad, no puede ser objeto de otra interpretación que la resultante de sus propios términos gramaticales, a lo que se viene obligado, tanto para las partes como para el juzgador, por imperio del artículo 1.281.1º del Código Civil", y añade la de 7 de Julio de 1.986 que "no debe admitirse cuestión sobre la voluntad cuando en las palabras no existe ambigüedad", lo que plasma el texto de Paulo: "quam in verbis nulla ambiguitas est, non debet admitti voluntatis quaestio" (Digesto, 37,1) (STS. de 21 de Mayo de 1.997; en igual sentido, SSTS. de 10 de Junio de 1.998 y 17 de Mayo de 1.997 ). Tal y como señala el párrafo 1º del artículo 1.281, solamente será posible estar a los términos literales de la cláusula de un contrato cuando éstos sean claros y sin sombra de duda o, como más detalladamente se dice en la Sentencia de 3 de Mayo de 1.985, (en relación con las de 20 de Febrero de 1.984, 3 de Mayo de 1.984, 22 de Junio de 1.984 y 16 de Julio de 1.984) cuando exista verdadera armonía entre las palabras y su significado final y relacional con el texto, con su estructura finalista, de tal modo que haga inútil o redundante la búsqueda de su sentido porque del propio texto no resulte ningún indicio de duda o ambigüedad ("verba simpliciter") hasta el punto de aconsejar al Juez de abstenerse de más indagaciones, es decir, cuando no haya posibilidades de discordia entre la voluntad y su expresión, normalmente escrita ( STS. 17 de Junio de 1.985 ). En definitiva, la regla "in claris non fit interpretatio" ha de ser aplicada de modo natural e incondicionado cuando haya real armonía, no discordancia entre las palabras y su significado final y orgánico o de relación con el contexto, con la estructura finalista y pragmática del mismo (en este sentido, STS de 26 de Noviembre de 1.987 ).

La predicada claridad del contrato, lo es en cuanto a la cuestión aquí relevante, cual es la extensión de la financiación que debía obtener DON Jose Enrique , financiación que, a la vista de lo pactado, nada obsta para extenderla al 100% del precio convenido, conclusión que además de ser consecuencia lógica del texto de la cláusula en cuestión, está dentro de la práctica bancaria imperante en la fecha a que estos hechos se contraen, en la que la extensión de la garantía hipotecaria al 100% del precio, era habitual.

Dicho lo anterior, tampoco puede hablarse de mala fe por parte del demandante o negligencia por su parte a la hora de tratar de obtener la financiación hipotecaria tantas veces citada, y ello porque aparte de que la buena fe ha de presumirse siempre, no existen el más mínimo dato para colegirla en el caso de autos. Es más, si se examinan las actuaciones, en concreto las dos peritaciones realizadas como consecuencia de la solicitud de los préstamos hipotecarios, además de excluir las imputaciones de negligencia en el demandante, se evidencia que los problemas habidos a la hora de su concesión, estriban en el precio fijado por las partes, pues frente a los 177.000 euros establecidos, ambas peritaciones son sensiblemente coincidentes a la hora de fijar el valor del piso, estableciéndolo en 144.000 euros Valtecnic, y en 148.787,98 euros TINSA, desfase económico que es la verdadera causa de que la compraventa no llegara a buen fin, desvirtuando igualmente el argumento del recurrente en el sentido de que sí se obtuvo financiación, ya que La Caixa ofertó un préstamo por el 80% de la tasación, esto es por 119.030,38 euros, a todas luces insuficiente para financiar la compra.

En consecuencia, la aplicación de la condición resolutoria ha sido plenamente ajustada a derecho y las consecuencias que ello comporta, son las recogidas en la sentencia apelada, razones todas ellas que obligan a la desestimación del presente recurso.

QUINTO.- Conforme establece el artículo 398, en relación con el 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas del presente recurso han de imponerse a la parte apelante.

Vistos los preceptos citados y demás de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar el recurso de apelación formulado por el Procurador Sr. Rodríguez Muñoz, en la representación acreditada de DON Fermín , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 40 de Madrid, en fecha 30 de Diciembre de 2.005, en el juicio ordinario de referencia, confirmando, íntegramente, referida resolución; todo ello con expresa imposición al recurrente de las costas causadas en esta segunda instancia.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.