Sentencia CIVIL Nº 759/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 11, Rec 424/2017 de 19 de Diciembre de 2018

Encabezamiento

Sección nº 11 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 424/2017 -B
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 42 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 365/2015
Parte recurrente/Solicitante: David , CIRCULO INMOBILIARIO MERIDIANA, S.L.
Procurador/a: Carles Badia Martinez, Susana Manzanares Corominas
Abogado/a: Anna Maria París Baldó, Pere Anton Miralbell Guerin
Parte recurrida:
Procurador/a:
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 759/2018
Presidente:
Ilmo. Sr. don Josep Mª Bachs i Estany
Magistrados:
Ilma. Sra. doña María del Mar Alonso Martínez
Ilmo. Sr. don Antonio Jose Martinez Cendan
En Barcelona, 19 a de diciembre de 2018.
La Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Barcelona ha visto en grado de apelación el juicio
ordinario núm. 365/2015, sobre resolución de contrato y reclamación de cantidad, seguido ante el
Juzgado de Primera Instancia núm. 42 de Barcelona, entre CIRCULO INMOBILIARIO MERIDIANA, S.L.,
representada por el procurador don Carlos Badía Martínez y defendida por el letrado don Pere Antón Miralbell
Guerín, y don David , representado por el procurador doña Susana Manzanares Corominas y defendida por
el letrado doña Anna Mª París Baldó, que pende ante nosotros por virtud del recurso interpuesto por ambos
litigantes contra la sentencia dictada en dichas actuaciones en fecha 10 de marzo de 2017.

Expresa la decisión del Tribunal el magistrado Ilmo. Sr. don Antonio Jose Martinez Cendan, que actúa
como ponente.

Antecedentes

PRIMERO.- En el juicio ordinario núm. 365/2015, tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia núm.

42 de Barcelona, se dictó sentencia el día 10 de marzo de 2017, cuya parte dispositiva establece textualmente lo siguiente: 'Que estimando como estimo parcialmente la demanda interpuesta por la entidad CIRCULO INMOBILIARIO MERIDIANA, S.L., representada por el Procurador de los Tribunales Don Ildefonso Lago Pérez, contra Don David , representado por la Procuradora de los Tribunales Doña Susana Manzanares Corominas, debo declarar la resolución del contrato suscrito entre las partes en fecha 27 de enero de 2011 y que se adjunta a la demanda como documento nº 1, con todos los efectos consecuentes a dicha declaración y en concreto la extinción del derecho de uso constituido en dicho contrato a favor del demandado sobre la mitad indivisa de la vivienda ubicada en Barcelona, C/ DIRECCION000 , nº NUM000 NUM001 , NUM000 NUM002 . Asimismo se condena al demandado a satisfacer a la parte actora la cantidad de 3.087,13 euros mas el interés por mora previsto en el art. 1.108 CC a contar desde la fecha de la interposición de la demanda hasta su pago, sin perjuicio de lo previsto en el art. 576 LEC . Y absolviendo al demandado de los demás pedimentos formulados en su contra en la demanda interpuesta. Todo ello sin expresa condena en costas.

Y que desestimando como desestimo la demanda reconvencional interpuesta por Don David , representado por la Procuradora de los Tribunales Doña Susana Manzanares Corominas, contra la entidad CIRCULO INMOBILIARIO MERIDIANA, S.L., representada por el Procurador de los Tribunales Don Ildefonso Lago Pérez, debo absolver a la entidad demandada reconvencional de todos los pedimentos formulados en su contra en la demanda reconvencional. Todo ello con expresa condena en costas respecto a las causadas por la interposición de la demanda reconvencional a la parte actora reconvencional'.



SEGUNDO.- Contra dicha resolución ambos litigantes interpusieron recurso de apelación y, emplazados ante esta Sala, comparecieron en tiempo y forma.



TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, sin necesidad de celebración de vista, el día 12 de diciembre de 2018 tuvo lugar la sesión de deliberación, votación y fallo.



CUARTO.- En la tramitación de la segunda instancia jurisdiccional se han observado todas las prevenciones legales en vigor, a excepción del plazo global de duración debido al cúmulo de asuntos que penden ante esta Sección.

Fundamentos

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

1.- La actora interesó la resolución del contrato de fecha 27 de enero de 2011 y la extinción del derecho de uso a favor del demandado sobre la mitad indivisa de la vivienda NUM000 NUM002 sita en C/ DIRECCION000 , nº NUM000 NUM001 , de Barcelona, así como la condena a entregar la posesión de dicha vivienda y pago de 6.110,81 euros.

Se argumentó que el demandado era propietario de una mitad indivisa de la vivienda, siendo propietario de la otra mitad indivisa su hijo don Luis Enrique y que, a causa de las deudas comunitarias, se instó un procedimiento judicial por la Comunidad de Propietarios contra el demandado que acabó con la subasta de su mitad indivisa. Ante la posibilidad de mejorar la postura obtenida en la subasta, el demandado contactó con la actora para mejorar la postura y, a la vez, garantizar su continuación en la posesión del inmueble, a cuyo fin se firmó el contrato de 27 de enero de 2011.

En virtud de dicho contrato, la actora se adjudicó la mitad indivisa de la finca y el Sr. David pasó a poseerla en concepto de titular del derecho de uso en cuanto a una mitad indivisa y a título de mero precario, por la aquiescencia de su hijo, en cuanto a la otra mitad indivisa. El uso constituido a favor del demandado sobre la mitad indivisa lo fue con carácter vitalicio y durante los primeros cinco años (a contar desde el 31 de marzo de 2011) con carácter gratuito. Transcurridos los primeros cinco años el demandado debía satisfacer un importe mensual de 100 euros. A fin de que la cesión del uso no comportase perjuicio alguno para la actora, el demandado se comprometió durante toda la vigencia vitalicia del derecho de uso a sufragar todos los gastos que se devengaran por razón de la propiedad del inmueble (consumos de servicios y suministros, IBI, gastos de comunidad de propietarios, obras de conservación y mantenimiento de la vivienda) y no ceder total ni parcialmente a terceros el uso constituido con el carácter de personalísimo.

La actora considera que el demandado ha incumplido sus obligaciones. En cuanto al uso exclusivo y personalísimo, al vivir con otras terceras personas. En cuanto a los gastos, al haber impagado el IBI (408,26 euros), gastos comunitarios (3.171,88 euros, 315,75 euros y 582,92 euros) y el coste de obras de conservación y mantenimiento cuya ejecución correspondía al demandado y que éste no realizó en contra de lo convenido (1.971,22 euros).

La sociedad demandante es en la actualidad la titular de la total finca, por cuanto adquirió la otra mitad indivisa en fecha 30 de noviembre de 2012.

2.- El demandado se opuso a la resolución del contrato, si bien reconoció adeudar la cantidad de 2.730,65 euros.

Argumentó que convivía con la Sra. Marisa y su hija Martina desde antes de la suscripción del negocio jurídico.

Reconoció adeudar las cuotas de IBI (408,26 euros), siendo la falta de colaboración de la parte actora la que ha provocado este impago, al no comunicarle los importes abonados de IBI ni facilitar la carta de pago.

En cuanto a los gastos comunitarios, razonó que su obligación se inicia en un plazo de cinco años a contar desde que la entidad actora se adjudicó la propiedad de la mitad indivisa del inmueble.

Reconoció adeudar los importes de 148,20 (4º Trimestre 2011), 315,75 euros (1º trimestre 2012) y la cantidad de 226,44 euros por diferencias correspondientes al año 2014.

En relación al coste de las obras, argumentó que la propiedad no le comunicó los percances que en relación al estado de la vivienda se ponían en conocimiento de la sociedad actora en Juntas de Propietarios, actuando la entidad demandante de motu propio, contratando directamente los servicios que ahora reclama, sin haber acreditado haberle requerido para la realización de las obras. Además, los desperfectos no se encontraban a la vista, al proceder de canalizaciones que discurren ocultas.

No obstante, acepta adeudar las cantidades reclamadas por tal concepto (350 euros, 120 euros, 645 euros y 517 euros) pero sin que ello implique, por los razonamientos vertidos, incumplimiento de la obligación concreta que argumenta la actora.

En cuanto al desalojo solicitado de la vivienda, entiende que aun cuando fuera estimada la extinción del derecho de uso, la entrega de la vivienda no podría hacerse efectiva por no proceder pronunciamiento alguno sobre la mitad indivisa que el actor ocupa en concepto de precarista, al no haberse ejercitado tal acción en demanda.

Contestada la demanda, formuló seguidamente demanda reconvencional al interesar el dictado de una sentencia que declare que la actora principal debe comunicarle lo abonado en concepto de IBI y pueda en un plazo de treinta días abonar su importe; que, tras la celebración de la Junta de Propietarios, debe comunicarle las decisiones relativas a las cuotas de comunidad y si éstas han aumentado o no y en caso de haber aumentado a partir de cuándo, para que el Sr. David pueda abonar al administrador de la finca el importe de las mencionadas cuotas, absteniéndose la entidad CÍRCULO INMOBILIARIO de realizar pago alguno que impida al demandado y actor reconvencional el cumplimiento de su obligación; que se declare la necesidad de que la sociedad demandada reconvencional informe al actor reconvencional de las decisiones que respecto de las reparaciones necesarias en la finca se tomen en las Juntas en aras a que el Sr. David pueda realizarlas y, finalmente, que se establezca que la demandada reconvencional debe indicar el número de cuenta en la que el Sr. David deberá realizar los ingresos mensuales de 100 euros a partir del 1 de abril de 2016.

3.- La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda principal y desestima la reconvencional.

Argumenta que no concurre la primera causa de resolución del contrato, por dos razones: en primer lugar, porque el contrato no excluye que el usuario pueda residir en el inmueble con terceras personas con las que viniera conviviendo y, en segundo lugar, porque el derecho de uso sólo se había atribuido respecto de una mitad indivisa, por lo que respecto de la otra cuota en la comunidad el demandado era y es un mero precarista. Sin embargo, estima que si concurre la segunda causa de resolución, esto es, el incumplimiento de las obligaciones de pago de los gastos ordinarios de la Comunidad y del IBI y, en consecuencia, decreta la resolución del contrato y condena al demandado al pago de la suma de 3.087,13 euros, desestimando la demanda reconvencional como consecuencia lógica a la resolución contractual decretada. No obstante, desestima la petición de acordar la entrega de la posesión de la vivienda, dado que la actora no ejercitó, respecto de la otra mitad indivisa, acción posesoria alguna.



SEGUNDO.- Recurso de apelación formulado por la representación de CIRCULO INMOBILIARIO MERIDIANA, S.L.

Impugna los pronunciamientos desestimatorios parcialmente de la demanda, a saber, la desestimación de condenar al demandado a entregar la posesión de la vivienda y la de pagar los restantes 3.023,68 euros reclamados, así como la no imposición de costas al demandado.

1.- Condena a la entrega posesoria del inmueble.

La resolución apelada argumenta que, refiriéndose el derecho de uso a una mitad indivisa y no constando acuerdo entre los copropietarios, hay que entender que el Sr. David frente a su hijo era un mero precarista, situación que no se altera por el hecho de que la sociedad actora, después de la celebración del contrato de fecha 27 de enero de 2011, accediera en noviembre de 2012 a la propiedad de la totalidad de la finca, debiendo ejercitar la actora una acción de desahucio por precario para poder obtener la efectiva posesión del inmueble.

Sostiene la apelante que en la demanda se interesó la entrega de la totalidad de la vivienda y que el hecho de que el objeto del contrato de 27 de enero de 2011 fuera una mitad indivisa y no la totalidad de la finca no es obstáculo ni impedimento a la acción de recuperación de la posesión de la totalidad, dado que sobre la otra parte indivisa ya carecía el demandado de título alguno al haberla adquirido la apelante en fecha 30 de noviembre de 2012.

El motivo del recurso es estimado.

Consideramos que la situación inicial del demandado respecto de la mitad indivisa de la vivienda que correspondía a su hijo no fue de precario, sino la de uso de la cosa común que establecen los arts. 394 CC y 552-6 del CCC, que permite a los comuneros el uso de la cosa común conforme a su destino o finalidad social y económica sin perjudicar a los demás partícipes y sin impedir a los mismos la utilización de la cosa según su derecho. En consecuencia, en el presente caso, el demandado inició la posesión de la mitad indivisa que pertenecía a su hijo, no en precario, sino en concepto de copropietario, teniendo un título que le legitimaría en su posesión, un derecho a coposeer como lógica emanación de ese derecho de copropiedad, con lo que no nos encontramos ante una posesión sin título o con título inhábil, requisito esencial para el concepto de precario, y desde la adquisición de la propiedad por parte de la actora lo hizo en virtud del contrato ahora resuelto.

En consonancia con ello, debe accederse a la pretensión desestimada en la instancia relativa a la entrega de la posesión.

2.- Condena al pago de los restantes 3.023,68 euros reclamados en la demanda.

La parte actora reclamó la cantidad de 3.023,68 euros correspondiente a la deuda comunitaria devengada antes de la firma del contrato, por la afección prevista en el art. 553-5 CCC (gastos comunes que correspondan a la parte vencida del año en que se trasmite y del año natural inmediatamente anterior, según redacción vigente al tiempo del contrato).

La sentencia apelada desestima dicha reclamación argumentando que la causa de pedir de la demanda se ciñe al contrato y, siendo que dicha deuda no deriva del contrato de autos sino de la obligación de todo propietario de hacer frente al pago de las deudas comunitarias, viciaría de incongruencia la sentencia. Razona que, según lo dispuesto en el art. 553-5 CCC, el nuevo propietario podría reclamar al anterior, pero al no ser ésta la razón de pedir de la demanda no puede ser atendida la misma.

Argumenta el apelante que para reclamar dicha cantidad articuló en su demanda dos motivos o causas de pedir: uno principal, la circunstancia de que el demandado fue el vendedor y por tanto deudor de dicha suma al corresponderse a gastos comunitarios devengados con anterioridad a la transmisión; y otro eventual o subsidiario, dado el pacto contenido el documento de 27 de enero de 2011 de preservar la total indemnidad y exención de pago de aquellas obligaciones derivadas del uso ordinario del inmueble a la sociedad actora.

El motivo también es estimado.

El Tribunal Supremo ha manifestado claramente que lo que configura la causa de pedir son los hechos aportados al proceso, y que 'siempre que se salven los hechos constitutivos de la causa petendi no incurrirá en incongruencia el Juez que aplique a los mismos la norma adecuada', pues no se da incongruencia cuando el Juez resuelve con una 'apreciación jurídica distinta de los hechos conducente, dentro del ámbito de los mismos, a una conclusión más ajustada en Derecho' ( S. de 25 de noviembre de 1981), 'ya que es doctrina constante de esta Sala que la incongruencia... no puede ser acogida, cuando existe la más perfecta adecuación entre las pretensiones consignadas en la súplica del escrito inicial del pleito y la parte dispositiva del acuerdo judicial que le puso fin... sin que la alteración de algún concepto... ni el cambio de punto de vista jurídico del Tribunal de Instancia respecto del mantenido por los interesados, siempre que se observe el debido respeto a los hechos alegados..., son determinantes de incongruencia... por lo que no se produce incongruencia cuando la sentencia se separa de las cuestiones de iure que las partes someten a su decisión ( S. de 3 de noviembre de 1981). Por todo ello no apreciamos incongruencia en la resolución que condena al demandado a abonar los gastos de la Comunidad que dejó pendientes y que la actora tuvo que afrontar por la afección real de la finca, siendo clara su obligación de pago por ser el propietario en el tiempo en que se devengaron y porque en el contrato asumió la obligación de asumir todos los gastos relativos a la Comunidad de Propietarios pues, en definitiva, continuó con el uso y disfrute de la vivienda.

3.- Costas de la primera instancia.

Estimados los dos motivos de apelación la demanda inicial es totalmente estimada y ello implica, conforme al art. 394 de la LEC, la imposición de las costas causadas en primera instancia.



TERCERO.- Recurso de apelación formulado por la representación de don David .

Invoca el apelante error en la valoración de la prueba en relación a la resolución del contrato y a la desestimación de la demanda reconvencional.

1.- Resolución del contrato.

La sentencia condenó al Sr. David al pago del IBI de 2013 y 2014, el coste de las obras ejecutadas para el arreglo de la vivienda y las cuotas de la Comunidad reclamadas en la demanda, siendo reconocida parte de la deuda por el propio demandado, y estimó que el impago del IBI y cuotas de la Comunidad constituye un incumplimiento esencial que justifica la resolución del contrato.

Entiende el apelante que el impago de unas cuotas de la comunidad no constituye un incumplimiento grave, esencial y determinante de la resolución contractual, tratándose de una persona de más de 80 años, con escasos conocimientos y sin más ayuda que la que le ofrecen dos mujeres de origen de magrebí, habiendo abonado las cuotas con anterioridad a trimestre vencido .

El motivo no puede ser estimado.

El Sr. David asumió dos obligaciones, ambas esenciales, para poder disfrutar del uso vitalicio de la vivienda: uso personal y pago de todos los gastos derivados del uso ordinario del inmueble. El impago de las cuotas de IBI y de la Comunidad, siendo conocedor de sus importes aproximados por haberlos abonado con anterioridad y, en cuanto a los gastos ordinarios de la Comunidad, habiéndolos abonado directamente al Administrador de la misma en otras ocasiones, constituye un claro incumplimiento de su obligación esencial que justifica la resolución del contrato.

2.- Demanda reconvencional.

La desestimación del anterior motivo y la estimación íntegra de la demanda abocan a la improcedencia de las pretensiones de la demanda reconvencional, al haberse decretado la resolución del contrato y la extinción del derecho de uso de la vivienda.



CUARTO.- Costas de la apelación y destino del recurso.

La estimación del recurso de apelación formulado por CÍRCULO INMOBILIARIO MERIDIANA, S.L.

determina la no imposición de las costas causadas en segunda instancia, conforme a lo dispuesto en el art. 398. 2 de la LEC , así como la devolución del depósito, conforme al punto 8º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial .

En base a los anteriores preceptos, desestimándose el recurso de apelación formulado por don David , deben imponérsele las costas causadas por su recurso de apelación y la pérdida, si lo hubiera constituido, del depósito.

Fallo

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido: 1º Estimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de CÍRCULO INMOBILIARIO MERIDIANA, S.L. y desestimar el recurso interpuesto por don David .

2º Estimar íntegramente la demanda inicial presentada por CÍRCULO INMOBILIARIO MERIDIANA, S.L., con imposición al demandado de las costas causadas en primera instancia.

3º Revocar los pronunciamientos desestimatorios de la sentencia de 10 de marzo de 2017, dictada en juicio ordinario núm. 365/2015, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 42 de Barcelona , manteniéndola en todo lo demás.

En consecuencia, condenamos al Sr. David a entregar la posesión de la vivienda NUM000 NUM002 sita en la calle DIRECCION000 , núm. NUM000 NUM001 de Barcelona, dejándola vacua y expedita a libre disposición de la actora, bajo apercibimiento de que de no verificarlo voluntariamente dentro del plazo de espera de cumplimiento voluntario, se ordenará su lanzamiento.

Condenamos al Sr. David a satisfacer a la parte actora la cantidad de 6.110,81 euros, con el interés legal desde la fecha de la interposición de la demanda hasta su pago, sin perjuicio de lo previsto en el art.

576 LEC.

4º No imponer las costas causadas en la segunda instancia por el recurso de apelación que resulta estimado y acordar la devolución del depósito.

5º Imponer al apelante Sr. David las costas de su recurso de apelación, al ser desestimado, y decretar la pérdida de depósito si lo hubiera constituido.

Notifíquese esta sentencia a las partes en legal forma y, en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 208.4 LEC , se informa a las partes que esta sentencia no es firme. Dictada en un proceso de cuantía inferior a 600.000 euros, contra ella cabe recurso de casación, siempre que su resolución presente interés casacional, y recurso extraordinario por infracción procesal, ante el Tribunal Supremo o ante el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán ( arts. 477.2.3 º y 3 , 478.1 y D. Final 16ª LEC y arts. 2 y 3 Ley 4/2012, de 5 de marzo , del recurso de casación en materia de derecho civil de Cataluña).

Firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, juzgando de manera definitiva en segunda instancia, lo acordamos y firmamos.