Sentencia CIVIL Nº 759/2019, Audiencia Provincial de Cordoba, Sección 1, Rec 1462/2018 de 11 de Octubre de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CORDOBA SECCION Nº 1
Ciudad de la Justicia- C/ Isla Mallorca s/n (planta tercera)
Tlf.: 957.745.076 - 600.156.208 - 600.156.218. Fax: 957 00 24 43
N.I.G. 1405642C20170000355
Nº Procedimiento: Recurso de Apelacion Civil 1462/2018-JM
Autos de: Juicio Verbal (Desahucio falta pago -250.1.1) 119/2017
Juzgado de origen: JUZGADO MIXTO Nº2 DE PUENTE GENIL
Negociado: JM
S E N T E N C I A Nº 759/2019
Iltmos. Sres.:
Presidente
D. VICTOR MANUEL ESCUDERO RUBIO
Magistrados:
D. FERNANDO CABALLERO GARCIA
Dª MARIA PAZ RUIZ DEL CAMPO
En Córdoba, a once de octubre de dos mil diecinueve.
Vistos por la Sección Primera de la Audiencia los autos procedentes del Juzgado referenciado al margen, que
ha conocido en primera instancia, en razón del recurso de apelación interpuesto por D. Ofelia , representado
por el Procurador D. Jesus Antonio Melgar Aguilar, asistido del Letrado D. Alfonso Rojas Baena; siendo parte
apelada Dª Petra , representado por el Procurador D. Javier Pinilla Arévalo asistido del Letrado D. Rafael Jesús
Molina Arevalo
Es Ponente del recurso D. FERNANDO CABALLERO GARCIA.

Antecedentes

Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la sentencia recurrida, y
PRIMERO.- El día 17 de Enero de 2018, el Juzgado referido dictó sentencia cuya parte dispositiva establece: 'SE DESESTIMA INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el procurador de los Tribunales Sr. Juan Manuel Gutiérrez Villatoro en representación de Dña. Ofelia , frente a Dña. Petra y D. Herminio , y en consecuencia debo absolver y absuelvo a los demandados de la demanda interpuesta en su contra; con expresa condena en costas a la parte demandante.' EGUNDO. - Contra dicha sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación indicada con base en la argumentación de hechos y fundamentación jurídica que expresó, dándose traslado por el término legal del mismo a la parte contraria que se opuso, tras lo cual se remitieron las actuaciones a este Tribunal que formó el correspondiente rollo.

Esta Sala se reunió para deliberación el 10 de Octubre de 2019.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada.


PRIMERO .- En el presente procedimiento ha recaído la sentencia de 17 de enero de 2018 del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Puente Genil en el procedimiento verbal de desahucio 4119/17, por la que se desestimaba la demanda formulada por Dª. Ofelia frente a Dª. Petra y D. Herminio .

Frente a dicha sentencia, el procurador Sr. Melgar Aguilar en representación de Dª. Ofelia ha interpuesto recurso de apelación.



SEGUNDO .- En el presente procedimiento nos encontramos ante el ejercicio de la acción de desahucio por falta de pago del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 12 de febrero de 2013 sobre la vivienda sita en la CALLE000 NUM000 , NUM001 NUM002 de Puente Genil en la que se había pactado una renta de 200 euros mensuales. Como consecuencia de ello, la parte actora reclamaba la suma de 100 euros correspondiente al mes de diciembre de 2013, la totalidad de las rentas de los años 2014, 2015, 2016 y los meses de enero y febrero de 2017, lo que supone un total de 7.700 euros más las rentas que pudieran devengarse hasta la fecha de la entrega del inmueble.

En la sentencia de instancia se apreciaba que resulta controvertido el derecho de propiedad en el que se apoyaba la acción ejercitada, por lo que se desestimaba la demanda.



TERCERO .- En el recurso de apelación se plantea que la demandante/arrendadora estaba facultada para la celebración del contrato.

Debemos indicar que la redacción de la sentencia de instancia resulta poco clarificadora ya que indica que: ' el juicio verbal de desahucio por falta de pago de renta, un procedimiento sumario, con conocimiento limitado,...

se excluye de su objeto las cuestiones que afecten a la propiedad o eficacia del título, que se deriven del contenido del contrato. Por lo expuesto, siendo controvertido el derecho de propiedad en el que se ha de apoyar la acción ejercitada por la actora, procede la desestimación de la misma, por exceder de la cuestión que pueda constituir el objeto de conocimiento de este procedimiento sumario'.

Por lo tanto, la sentencia de instancia da a entender que se excluyen del objeto del conocimiento del procedimiento de desahucio las cuestiones relativas a la propiedad y al ser ésta una cuestión controvertida (que excede del objeto de este procedimiento) procedía la desestimación de la demanda, sin explicitar si se trata por falta de legitimación activa o por inadecuación del procedimiento.



CUARTO .- De la documental obrante en la actuaciones nos encontramos que a Dª. María Teresa (madre de la hoy demandante) le fue adjudicada la vivienda de protección oficial objeto del presente procedimiento por parte del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo mediante resolución de 25 de abril de 1981 (folio 66).

Dª. María Teresa falleció el 17 de mayo de 1982 como resulta del acta de notoriedad para la declaración de herederos abintestato (folios 69 a 77), siendo la hoy demandante Dª. Ofelia la única heredera abintestato con derecho a la herencia.

El 2 de marzo de 1984 Dª. Ofelia solicitó al Instituto Nacional de la Vivienda la adjudicación de la misma a su favor (folio 68).

El 17 de julio de 2014, la Dirección General de la Vivienda emitió certificado de que Dª. María Teresa había abonado el 31 de mayo de 2013 todos los recibos de amortización relativas a las cantidades aplazadas (folio 82).

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente a los años 2016 y 2017 sobre la vivienda en cuestión ha sido abonado por Dª. Ofelia .

A partir de todos estos datos podemos extraer las siguientes conclusiones: a Dª. María Teresa (madre de la demandante) le fue adjudicada la vivienda objeto del presente procedimiento en el mes de abril de 1981.

La Sra. María Teresa falleció en el mes de mayo de 1982 y desde entonces su hija, la hoy demandante Dª. Ofelia ha venido satisfaciendo a nombre de su madre y en calidad de su única heredera abintestato, las cantidades aplazadas para la adquisición de la propiedad de conformidad con los artículos 132 y siguientes del Decreto 2114/1968, de 24 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas de Protección Oficial, habiéndose producido el pago de la última cuota en el mes de mayo del 2013. No obstante, con anterioridad a este momento, el 12 de febrero de 2013, Dª. Ofelia celebró el contrato de arrendamiento de vivienda con D. Herminio y Dª. Petra .



QUINTO .- Por lo tanto, con independencia de la determinación de la titularidad de la vivienda al no haberse resuelto la sucesión hereditaria, lo cierto es que la demandante se encontraba facultada para la celebración del contrato de arrendamiento, contrato en virtud del cual el arrendador se obliga a ceder el uso de la vivienda tal y como establece el artículo 1546 del Código Civil y para el que no se exige ser titular del dominio. Todo ello sin perjuicio de las sanciones que pudieran corresponder a la Sra. Ofelia , por el incumplimiento de lo dispuesto en los artículos 135 en relación con el 101 del Reglamento anteriormente referido, al haber celebrado un contrato de arrendamiento antes de la adquisición del dominio como consecuencia del pago del última cantidad aplazada en el mes de mayo de 2013.

A todo ello hay que añadir que el contrato de arrendamiento contemplaba una duración de dos años (estipulación segunda) con prórrogas anuales hasta un máximo de cinco años, sin que conste que los arrendatarios hubiesen hecho manifestación alguna sobre el contrato en cada una de las renovaciones anuales, contemplándose un plazo máximo de cinco años, transcurrido el cual los arrendatarios venían obligados a entregar las llaves de la vivienda a la arrendadora sin necesidad de requerimiento de esta.

En atención a lo anteriormente expuesto, hay que considerar que la arrendadora se encontraba facultada para la celebración del contrato.



SEXTO .- La segunda cuestión que procede examinar es la relativa al impago de las rentas.

En la demanda se indica que salvo la renta correspondiente a los meses de febrero a noviembre 2013 y la mitad de diciembre 2013, los demandados no han abonado renta alguna. Frente a ello la parte demandada mantiene que se efectuaron algunos pagos sin que la arrendadora le entregara recibo alguno.

Debemos indicar que la invocación de la existencia del pago conlleva que corresponde a la parte demandada la carga de la prueba de conformidad con el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en cuanto que se trata del hecho que constituye el fundamento de su pretensión.

Para justificar el abono de la renta, los demandados aportan la testifical de la tía de la demandada quien manifiesta que a principio de 2014, los demandados abonaron a la actora la suma de 7.000 € sin que se le entregara ningún recibo (minuto 19.32 del juicio). Debemos indicar la poca verosimilitud de este declaración testifical en atención a que se trata de una cuantía de notoria importancia (representa 35 mensualidades de renta) sin que los demandados exigieran la entrega de recibo. Frente a ello no pueden admitirse las razones tributarias como argumento para de la falta de emisión del recibo ya que este documento (el recibo) no conlleva la pretendida declaración tributaria a diferencia del pago que pudiera realizarse de otra forma, como por ejemplo la transferencia bancaria. A todo ello hay que añadir que no se ha justificado la razón por la que se adelantan las mensualidades correspondientes a tres años cuando ni siquiera ha transcurrido el primer año desde la celebración del contrato, habiéndose pactado un mínimo de dos años, prorrogable por periodos anuales. Por otro lado, por lo que se refiere al otro testigo, tan sólo expone que presenció varios pagos (que pudiera corresponderse con los que no se reclaman en el presente procedimiento) y que le habían dicho que se le había pagado 7.000 €, siendo únicamente un testigo de referencia que no presenció esta circunstancia.

Por lo tanto y a tenor de lo expuesto, incumbiendo la parte demandada la carga de la prueba del pago, procede estimar el recurso de apelación y en consecuencia se revoca la sentencia, estimando la resolución del contrato de arrendamiento de 12 de febrero de 2013, con el consiguiente desahucio por falta de pago de D. Herminio y Dª. Petra del inmueble sito en la CALLE000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 de Puente Genil y se condena a los demandados al abono de la suma de 7.700 € en concepto de rentas adeudada hasta el mes de febrero de 2017 más los intereses legalmente establecidos desde la fecha de la interposición de la demanda, así como el resto de las rentas devengadas desde la interposición de la demanda hasta la efectiva entrega del inmueble, más los intereses legalmente establecidos desde la fecha de vencimiento de cada renta.

SEPTIMO.- Respecto a las costas de la primera instancia, al haber sido íntegramente estimadas las pretensiones de la parte demandante, procede imponer a la parte demandada las costas causadas de conformidad con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo que se refiere a las costas de esta alzada, al haber sido estimado el recurso de apelación formulado, no procede su imposición a la parte apelante según determinan los artículos 394.2 y 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los preceptos legales citados, concordantes y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por el procurador Sr. Melgar Aguilar en representación de Dª. Ofelia contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Puente Genil de 17 de enero de 2018 recaída en el procedimiento verbal 119/17, debemos revocar la misma y en su lugar estimamos la demanda formulada por Dª. Ofelia contra D. Petra y D. Herminio y acordamos la resolución del contrato de arrendamiento de 12 de febrero de 2013, con el consiguiente desahucio por falta de pago de D. Herminio y Dª.

Petra del inmueble sito en la CALLE000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 de Puente Genil y se condena a los demandados al abono de la suma de 7.700 € en concepto de rentas adeudada hasta el mes de febrero de 2017 más los intereses legalmente establecidos desde la fecha de la interposición de la demanda, así como el resto de las rentas devengadas desde la interposición de la demanda hasta la efectiva entrega del inmueble, más los intereses legalmente establecidos desde la fecha de vencimiento de cada renta. Todo ello con imposición a la parte demandada de las costas causadas en la instancia y sin haber lugar a pronunciamiento especial respecto a las costas de esta alzada.

Notifíquese esta sentencia a las partes haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sección, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial; estándose a los criterios de admisión del Acuerdo del Pleno de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 27 de Enero de 2017 y una vez firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de 1ª Instancia de procedencia, con testimonio de la presente resolución, para su conocimiento y efectos.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de su razón, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.