Sentencia Civil Nº 76/2008, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 500/2007 de 14 de Febrero de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

BURGOS

SENTENCIA: 00076/2008

S E N T E N C I A Nº 76

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

SECCIÓN SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS

ILMOS/AS SRES/AS:

PRESIDENTE:

DON JUAN MIGUEL CARRERAS MARAÑA

MAGISTRADOS/AS:

DOÑA ARABELA GARCIA ESPINA

DON MAURICIO MUÑOZ FERNÁNDEZ

SIENDO PONENTE: DOÑA ARABELA GARCIA ESPINA

SOBRE: RECLAMACION DE CANTIDAD POR INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA PRIVADO

LUGAR: BURGOS

FECHA: CATORCE DE FEBRERO DE DOS MIL OCHO

En el Rollo de Apelación nº 500 de 2007, dimanante de Juicio Ordinario nº 1091/06, del Juzgado de Primera Instancia nº 2

de Burgos, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 7 de Junio de 2007, siendo parte, como

demandantes-apelantes D. Casimiro y Dª. Claudia , representados en este Tribunal por

el Procurador D. Sigfredo Pérez Iglesias y defendidos por el Letrado D. Emilio Fernández Andrés y como demandados-apelados

Dª. María Inés y D. Everardo , representados en este Tribunal por la Procuradora Dª.

Mª. Teresa Palacios Sáez y defendidos por la Letrada Dª. Yolanda Rodríguez López.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la resolución apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Debo estimar y estimo parcialmente la demanda presentada por el Procurador S. Pérez Iglesias, en nombre y representación de DON Casimiro Y DE DOÑA Claudia , contra DON Everardo Y DOÑA María Inés y en consecuencia debo de condenar y condeno a los demandados a pagar a los actores la suma de TRES MIL EUROS (3.000 Euros), sin hacer mención en cuanto a las costas causadas".

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de D. Casimiro y Dª. Claudia , se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.

TERCERO- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, habiendo sido deliberada y votada la cusa por esta Sala en fecha 7 de Febrero de 2008 .

Fundamentos

PRIMERO.- Por los actores D. Casimiro y Dª. Claudia se ejercita acción de resolución del contrato de compraventa de la vivienda sita en la c/ DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 de Burgos, celebrado el día 15 de Noviembre de 2005, a través de la Agencia Inmobiliaria Melón, por incumplimiento de los demandados Dª. María Inés y D. Everardo , y se solicita la condena de éstos al pago de 9.369,92 € en concepto de indemnización de los daños y perjuicios.

La Sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda condenando a los demandados al pago de la cantidad de 3.000 €, por entender que en el contrato contenía pacto de las arras penitenciales que facultaba a las partes para desistir del contrato, con la sola obligación por parte del comprador de perder la cantidad entregada, o en el caso del vendedor de devolver la cantidad recibida duplicada, sin que quepa reclamar otra cantidad indemnizatoria.

Formula recurso de apelación la parte actora alegando que las arras pactadas eran confirmatorias, y no penitenciales, ni penales; por lo que procede la condena al pago de los daños y perjuicio sufridos por los actores por la negativa de los vendedores al otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

Habiéndose estimado por la Sentencia recurrida la petición de condena de los demandados al pago de 3.000 €, pretenden los actores, en este recurso se condene a los demandados además a la cantidad de 6.369,92 €.

SEGUNDO.- Este pleito y este recurso giran sobre la interpretación que haya de darse a la cláusula segunda del contrato privado de compraventa de vivienda, que las partes, con la mediación de la Inmobiliaria Melón, suscribieron contrato privado de compraventa el 15 de Noviembre de 2005.

Dice la referida cláusula segunda : "El precio convenido de compra-venta es de CIENTO CUARENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA EUROS (148.450.- €), de las cuales entregará la parte COMPRADORA a la parte VENDEDORA: a) En este acto, a la firma del contrato privado, la suma de TRES MIL EUROS, (3.000.- €) en efectivo, como señal, arras y parte de pago a los efectos determinados en el artículo 1.454 del Código Civil , conocido por arras penales, sirviendo este documento como carta efectiva de pago de dicha cantidad. B) Y el día de la firma de las escrituras públicas: CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA EUROS (145.450.- €), mediante un préstamo, comprometiéndose D. Casimiro y Dña. Claudia a solicitarlo, y cuya cantidad lo recibirá la parte VENDEDORA, según las normas y costumbres de la entidad a la que se solicite".

Los recurrentes sostienen que la cantidad entregada en concepto de arras tiene el carácter de arras confirmatorias, que no autoriza a rescindir unilateralmente el contrato a las partes.

De conformidad con reiterada doctrina del Tribunal Supremo, así STS de 22 de Septiembre de 1999 : "Las arras confirmatorias actúan en el ámbito obligacional de los contratos con fuerza vinculantes que no faculta, por tanto, para resolver las obligaciones contraídas, y que normalmente se corresponde con las entregas o anticipo a cuenta (STS de 25 de Marzo de 1995 ); en cambio las arras penitenciales contempladas en el art. 1454 del Código Civil , autorizan a las partes para mediar concierto libremente convenido, conforme a la libertad contractual consagrada en el art. 1255 del Código Civil , a desistir del negocio a su arbitrio, pero cumpliendo con la sanción pecuniaria que arbitra".

Igualmente se dice que: "Las dudas que se presenten en cada supuesto sobre la calificación correspondiente a la cantidad que el comprador entrega anticipadamente han de resolverse utilizando las normas legales que disciplina la interpretación de los contratos, en la procura de determinar cual fue la voluntad indubitada de las partes respecto de alcance y eficacia de las arras que se discuten...".

Igualmente es doctrina del Tribunal Supremo la de que: "la norma contenida en el precitado artículo (artículo 1454 del Código Civil ), es meramente supletoria e interpretativa de la voluntad de las partes, sin tener alcance alguno imperativo o prohibitivo, precisándose para su correcta aplicación que conste, de una manera clara y evidente, que tal fue la intención de las partes, debiendo entenderse en caso contrario que fue un claro anticipo a cuenta del precio que sirve para confirmar el contrato celebrado" (STS de 21 de Junio de 1994 ).

"Para que tenga aplicación (el art. 1454 del Código Civil ) es preciso que por voluntad de las partes claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio" (STS 23 de Noviembre de 1994 ).

En la cláusula segunda del contrato litigioso se dice que se entrega por la compradora a la vendedora la suma de 3.000 €: "como señal, arras y parte de pago..." términos que en principio habría que entender se refieren a la entrega de una cantidad en concepto de anticipo del precio del que no cabe inferir el establecimiento a favor de los contratantes de la facultad de desistimiento del contrato; pero la cláusula no termina ahí sino que continua diciendo: "... a los efectos determinados en el artículo 1454 del Código Civil conocido como arras penales, sirviendo este documento como carta efectiva de pago de dicha cantidad".

Aún cuando es cierto que las arras del artículo 1454 del Código Civil tienen carácter excepcional, debiendo interpretarse las cláusulas sobre arras restrictivamente para no conferir a toda señal la facultad de desistimiento; sin embargo cuando en el contrato se está contemplando una entrega de dinero " ...a los efectos determinados en el artículo 1454 del Código Civil ..." ya no es cuestión de interpretar restrictivamente el artículo 1454 del Código Civil , sino de entender que las arras pactadas en el contrato son las arras del artículo 1454 del Código Civil , el cual no dice sino que: "si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas".

En este sentido el Tribunal Supremo en su sentencia de 4 de Marzo de 1996 dice: "Si bien es cierto que, según reiterada doctrina de esta Sala, contenida, no sólo en las sentencias que cita la recurrente, sino en otras muchas más (como las de 3-4-88, 9-3-89, 12-12-91,28-9-92 , por citas algunas de las más recientes), el precepto contenido en el art. 1454 CC tiene un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva, cuando no aparezca la voluntad indubitada de las partes de atribuir a las arras el carácter de penitenciales, pues en otro caso han de ser conceptuadas como confirmatorias, la referida doctrina jurisprudencial no es aplicable al supuesto en que aparezca con toda claridad y sin género alguno de duda que la voluntad de las partes fue la de atribuir al pacto arral un carácter penitencial o de posibilidad de arrepentimiento del contrato (S 4-3-96 ).

La remisión expresa que se hace a los efectos determinados en el art. 1454 del Código Civil que es el que establece según constante y unánime jurisprudencia del Tribunal Supremo las llamadas arras penitenciales, y no penales, no deja lugar a dudas de la inclusión en el contrato de la facultad de desistir unilateralmente del contrato para una y otra parte, con el coste para el comprador de perder la cantidad entregadas en concepto de señal y para el vendedor de devolver la recibida del comprador duplicada.

Al disponer expresamente en el contrato que la entrega de la señal se hacía a los efectos determinados en el artículo 1454 del Código Civil , no cabe duda de que se estaba estableciendo un derecho de resolución unilateral del contrato o posibilidad de arrepentimiento a cambio de la prestación pecuniaria que resulta del citado precepto.

En modo alguno impide la consideración de existencia de arras penitenciales el hecho de perfeccionarse el contrato y que de no hacer uso de la posibilidad de arrepentimiento, la cantidad (señal) entregada se considerase pago a cuenta del precio.

Pactada la posibilidad de desistimiento o arrepentimiento del contrato con la penalización económica señalada en el contrato, resulta indiferente la motivación del contratante que desiste del contrato, que no tiene que estar justificada porque en este caso el apartamiento del contrato por su parte no sería por razón de desistimiento unilateral.

TERCERO.- Si tenemos en cuenta que el Burofax que el Letrado de los actores remitió el día 11 de Enero de 2006, citando a los vendedores para el otorgamiento de escritura pública notarial para el día siguiente, no llegó a ser entregado a los demandados; y que en el acto de conciliación instado por los compradores el día 20 de Enero de 2005, se celebró sin avenencia el día 8 de Febrero de 2006, manifestando los vendedores la imposibilidad de realizar la venta, ofreciendo en ese acto la entrega de los 3.000 € en cumplimiento de la cláusula segunda ; y que la agencia inmobiliaria con fecha 20 de Enero de 2006, (la misma de interposición del acto de conciliación por los compradores), devolvió a los compradores los 3.000 € entregados a la firma del documento privado de venta, que justificaba en la negativa de los vendedores a vender, es claro que éstos habían hecho uso de la cláusula de arrepentimiento incorporada al contrato.

Ninguna de las sentencias del Tribunal Supremo que cita la parte apelante en su recurso de apelación sirve para justificar su pretensión, si tenemos en cuenta que ninguna se refiere a supuestos de incumplimiento contractual en los que haya mediado arras del artículo 1454 del Código Civil .

La STS de 22 de Octubre de 1993 que se cita y trascribe se refiere a un supuesto que nada tiene que ver con el de autos, incumplimiento de contrato por el arrendatario, que por decisión unilateral, terminado el plazo del arriendo continua ocupando los inmuebles arrendados.

No hay duda de que la obligación del vendedor de devolver duplicadas las arras recibidas, se prevé en concepto de indemnización de los posibles perjuicios que el desistimiento, arrepentimiento o rescisión unilateral del contrato pueda ocasionar a los vendedores, que veda la concesión de otra ulterior indemnización, tal y como resulta de la STS de 12 de Marzo de 1965 .

La parte actora señala que los gastos que reclama son consecuencia de actos de los vendedores posteriores a la firma del contrato que evidenciaban y corroboraban su voluntad de vender, por lo que los gastos sufridos no pueden quedar absorbidos por el artículo 1454 del Código Civil .

Se ha de señalar que los gastos que la parte actora alega ha tenido, el alquiler de una vivienda donde residir, hasta que se ha reformado la vivienda que precipitadamente tuvieron que adquirir ante la imposibilidad de hacer efectiva la compra con los demandados, no pueden considerarse gastos derivados de los supuestos actos de los vendedores posteriores a la firma del contrato, si tenemos en cuenta que, mucho antes de la firma del documento privado de compraventa con los demandados de fecha 15 de Noviembre de 2005, los compradores ya habían vendido en documento privado de compraventa su vivienda, el 19 de Agosto de 2005, que les iba a obligar a abandonar la vivienda de su propiedad ya vendida, no obstante lo cual firmaron el contrato de compraventa con los vendedores demandados incluyendo la cláusula de desistimiento del art. 1454 del Código Civil .

El pago de las cuotas del préstamo hipotecario de la nueva vivienda ni de forma refleja cabe entender imputable a actuación alguna de los demandados, sino a su libre decisión de comprar otra vivienda.

Ciertamente los gastos de tasación de la vivienda de los vendedores, si podían considerarse un gasto que, tras el desistimiento, resulta superfluo e inútil para los compradores; y que solo tiene su justificación en el documento privado de compraventa suscrito con los vendedores. Pero la cantidad abonada por este concepto, 278,40 €, por ser muy inferior a los 3.000 € que en cumplimiento del pacto de arras deben abonar los vendedores, necesariamente, queda absorbida por ella.

CUARTO.- La confirmación de la Sentencia determina que las costas de esta segunda instancia sean de cuenta de la parte apelante (artículo 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Fallo

Por lo expuesto, este Tribunal decide:

Se confirma la Sentencia de fecha 7 de Junio de 2007 dictada por la Ilma. Sra. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Burgos y se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente Dª. ARABELA GARCIA ESPINA, estando celebrando Audiencia Pública el Tribunal en el mismo día de su fecha, de lo que yo el secretario. Doy fe.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.