Sentencia Civil Nº 76/2011, Audiencia Provincial de La Rioja, Sección 1, Rec 89/2010 de 14 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LOGROÑO

SENTENCIA: 00076/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE LA RIOJA

LOGROÑO

Domicilio : VICTOR PRADERA 2

Telf : 941296484/486/489

Fax : 941296488

Modelo : SEN01

N.I.G.: 26089 37 1 2010 0100092

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000089 /2010

Juzgado procedencia : JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 6 de LOGROÑO

Procedimiento de origen : PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000371 /2008

S E N T E N C I A Nº 76 DE 2011

Ilmos. Sres.

Presidente:

D. ALFONSO SANTISTEBAN RUIZ

Magistrados:

Dª Mª DEL CARMEN ARAÚJO GARCÍA

D. RICARDO MORENO GARCÍA

En la ciudad de Logroño a catorce de marzo de dos mil once

VISTO en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial, integrada por los Sres. Magistrados indicados al margen, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 371 /2008, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 6 de LOGROÑO, a los que ha correspondido el Rollo 089 /2010 , en los que aparece como parte apelante D. Adolfo y Dª Patricia representados por la procuradora Dª MARIA DE LAS MERCEDES URBIOLA CANOVACA, y asistidos por el letrado D. MIGUEL ARIZNAVARRETA CALVO, y como apelados Dª Berta y D. Julián , representados por la procuradora Dª REGINA MARIA DODERO DE SOLANO, y asistidos por la letrado Dª Mª LUZ DE MARCOS PUENTE, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ALFONSO SANTISTEBAN RUIZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Que, con fecha 7 de septiembre de 2009, se dictó sentencia en primera instancia en cuyo fallo se recogía: "ESTIMAR la demanda formulada Berta frente a Julián , Adolfo y Patricia yen consecuencia:

a) resolver el contrato de compraventa celebrado entre las partes en fecha 2 de mayo de 2007, con restitución a la parte actora de manera solidaria por los demandados del importe de la compraventa realizada, CIENTO CINCUENTA MIL EUROS (150.000 euros).

b) indemnizar, también solidariamente, en concepto de daños y perjuicios la suma de DOCE MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y OCHO EUROS CON SETENTA Y OCHO CÉNTIMOS (2.948,78)

Todo ello con el interés establecido en la presente resolución, y con imposición de costas del presente procedimiento a la parte demandada".

SEGUNDO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación de la parte demandada, se presentó escrito solicitando se tuviese por preparado en tiempo y forma la apelación, que fue admitida, con traslado por 20 días a la parte recurrente para que interpusiese ante el Juzgado el recurso de apelación. Interpuesto éste, se dio traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable.

TERCERO.- Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 10 de febrero de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente rollo se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Logroño, se dictó sentencia en 7 de septiembre de 2009 , en cuyo fallo se disponía: "ESTIMAR la demanda formulada Berta frente a Julián , Adolfo y Patricia y en consecuencia:

a) resolver el contrato de compraventa celebrado entre las partes en fecha 2 de mayo de 2007, con restitución a la parte actora de manera solidaria por los demandados del importe de la compraventa realizada, CIENTO CINCUENTA MIL EUROS (150.000 euros).

b) indemnizar, también solidariamente, en concepto de daños y perjuicios la suma de DOCE MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y OCHO EUROS CON SETENTA Y OCHO CÉNTIMOS (12.948,78).

Todo ello con el interés establecido en la presente resolución, y con imposición de costas del presente procedimiento a la parte demandada".

Contra esta sentencia se ha interpuesto recurso de apelación por la procuradora doña Mercedes Urbiola, en representación de don Adolfo y doña Patricia solicitando que con arreglo a las alegaciones expuestas en el escrito de interposición del recurso se diese lugar a la integra desestimación de la demanda con imposición de costas a la parte demandada, folios 491 a 596.

A ) En la primera alegación del recurso se hace referencia a error en la apreciación de la solidaridad de la condena e incongruencia extra petitum , folio 491, por cuanto que el principio que rige en nuestro derecho es el de no presunción de solidaridad, recogido en el principio procesal de congruencia que ha de presidir todas las resoluciones judiciales y que tiene su acomodo en el artículo 359 LEC , entre otros preceptos, haciendo referencia a la página 15 párrafo 6º, fundamento jurídico 5º de la sentencia, folio 473 de los autos, en el sentido de que el juzgador a quo dispone "... que los demandados tendrán que devolver solidariamente la suma de 150.000 € entregada", solidaridad que resulta absolutamente no ajustada a derecho en el procedimiento en curso por las causas que se exponen en dicha alegación: ni tan siquiera se había solicitado en la demanda por la actora, folio 490; la solidaridad de las obligaciones ha de estar pactada previamente, folio 493; y en las comunidades de bienes rige la responsabilidad mancomunada y no solidaria; existiendo, en definitiva, una incongruencia extra petitum , folio 495.

En la sentencia recurrida, folio 474, en el fallo de la misma, apartado a) se dispone: "resolver el contrato de compraventa celebrado entre las partes en fecha 2 de mayo de 2007, con restitución a la parte actora de manera solidaria por los demandados del importe de la compraventa realizada, 150.000 €".

En relación con dicho fallo en el quinto fundamento de derecho de la misma sentencia, folio 474, se dispone que "por tanto, los demandados tendrán que devolver solidariamente la suma de 150.000 € entregada como precio de la vivienda".

En la demanda y en el suplico de la misma en relación con sus hechos y fundamentos de derecho se disponía: "que se debía dictar sentencia estimándose la acción ejercitada, acción redhibitoria con solicitud de resolución de contrato de compraventa de 2 de mayo de 2007 con abono del precio e indemnización de los daños y perjuicios correspondientes contra don Julián y contra don Adolfo y doña Patricia y subsidiariamente par el caso de no estimar dicha acción, solicitamos la ACCION ESTIMATORIA O "QUANTI M1NORIS" para obtener una reducción o rebaja en el precio que pagó acorde con los informes periciales aportados en la presente y que asciende a ciento veinte mil euros 020.000 €) acordando conferirles traslado de la demanda y documentos con ella presentados, emplazándosele en legal forma y, seguido que sea el oportuno procedimiento, n su día se dicte sentencia por la que se condene a que los demandados a:

a) Resolver el contrato de compraventa celebrado el 2 de mayo de 2007, abonando a la actora la cantidad que pagó por la compra de la casa y que asciende la cantidad de ciento cincuenta mil euros 150.000 €) más lo que representen sus intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda.

b) Asimismo, se abone a la actora como indemnización de los daños y perjuicios causados por los gastos derivados de la compraventa la cantidad de doce mil novecientos cuarenta Y ocho con setenta y ocho euros 02.948,78 €), más las cantidades abonadas como rentas del piso alquilado en Lardero, desde el mes de enero y hasta que se resuelva la presente litis y que asciende a seiscientos cincuenta euros (650,00€) mensuales.

c) Y, para el caso de no estimar dicha acción, solicitamos se estime la acción 'Quanti minoris" en reducción o rebaja en el precio que pagó la Sra. Berta con los informes periciales aportados en la presente y Que asciende a ciento veinte mil euros (120.000 €) Que se debe rebajar del precio abonado,

d) Todo ellos con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandada".

En la demanda, folio 2, primer hecho, literalmente se expone: "PRIMERO. - Doña Berta , adquirió a Don Julián y a Don Adolfo y esposa, la casa-vivienda sita en Ventosa, calle DIRECCION000 núm. NUM000 , siendo los vendedores propietarios de la mitad indivisa, cada uno de ellos, teniendo la del primero carácter privativo, y la de los segundos carácter ganancial.

Dicha compraventa fue elevada a Escritura Pública el 2 de mayo de 2007 ante el Notario Don Carlos Ramón Pueyo Caial, fijando el precio en la cantidad de Ciento Cincuenta mil euros 050.000 €), describiendo la vivienda como Casa habitación, sita en Ventosa (La Rioja) DIRECCION000 núm. NUM000 , con una superficie cubierta de ochenta y un metros cuadrados y descubierta de Veintinueve metros cuadrados. Linda: derecha, entrando, DIRECCION000 ; Izquierda, Isidro ; y fondo, calle Santa Isabel. Inscripción: Registro de la Propiedad de Nájera, al tomo NUM001 , Libro NUM002 , folio NUM003 , finca número NUM004 , inscripción NUM005 . Referencia catastral: NUM006 ".

TERCERO. - La compraventa realizada dio lugar a una serie de gastos que incrementaron sensiblemente el precio llevando a cabo mi mandante los siguientes abonos:

Facturas de Don Constantino Pascual Rubio referente a los gastos de Notarias, Registro de la Propiedad e Impuestos de T.P. y A.l.D. correspondiente a las Escrituras de compraventa y de Préstamos Hipotecarios: -- 12.029,13. €.

*Tasación efectuada por TINSA con abono de factura ------ 278,40. €

-Gastos de apertura del préstamo de Iber Caja ---------- 641,25.- €

Es decir, a la cantidad de ciento cincuenta mil euros (150.000 €) Que se pagó por el precio de la vivienda hay que incrementarle los gastos derivados de la compra de la misma Que ascienden a Doce mil novecientos cuarenta y ocho con setenta y ocho euros 02.948,78 €). Se aportan las facturas y documentos acreditativos de los pagos como (Doc. 4 a 9)".

Al folio 24, consta la referida escritura de 2 de mayo de 2007, en la que también se expone que, dentro de la parte vendedora, actuaban don Adolfo y doña Patricia , cónyuges en régimen de gananciales, interviniendo también como vendedor don Julián , mayor de edad, representado por el Sr. Adolfo , como apoderado y en representación del mismo, de don Julián , folio 25, exponiéndose el primer punto, primer expositivo de la escritura, folio 25 vuelto, el tenor siguiente: "PRIMERO.- DON Adolfo y DOÑA Patricia (en cuanto a una mitad indivisa, en su sociedad conyugal) y DON Julián (en cuanto a la otra mitad indivisa, con carácter privativo), de la siguiente finca urbana. ---

Casa-habitación sita en Ventosa (La Rioja), DIRECCION000 NUM000 , con una superficie cubierta de ochenta y un metros cuadrados y descubierta de veintinueve metros cuadrados. Linda: derecha, entrando, DIRECCION000 ; izquierda, Isidro ; y fondo, calle Santa Isabel.

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de Nájera, al tomo NUM007 , Libro NUM002 , folio NUM003 , finca número NUM004 , inscripción NUM005 . IDENTIFICACIÓN CATASTRAL. Referencia catastral, NUM008 ".

Al folio 167, de la contestación a la demanda presentada por la procuradora doña Mercedes Urbiola, en representación de don Adolfo y doña Patricia , en cuyo hecho primero se expone que don Adolfo junto con don Julián compraron la casa sita en Ventosa DIRECCION000 número NUM000 en 10 mayo 2001, en virtud de escritura pública notarial número NUM009 , obrante al folio 188. En la misma contestación a la demanda, folio 171, se exponía que don Adolfo y esposa, y don Julián vendieron a doña Berta la casa objeto del procedimiento en virtud de escritura pública notarial de 2 mayo 2007.

Al folio 187, consta la referida escritura de 10 mayo 2001, mencionada en el hecho primero de la demanda, en relación con la adquisición de la finca por don Adolfo junto con don Julián .

Al folio 303, consta providencia del juzgado de fecha 6 febrero 2009, en la que se daba por contestada la demanda por parte de los demandados don Adolfo y doña Patricia , haciéndose constar que no había comparecido la parte demandada don Julián dentro del plazo para contestar a la demanda, por lo que se le declaraba en situación procesal de rebeldía.

B ) Es cierto que el artículo 1137 Código Civil afirma que las obligaciones sólo se constituyen con el carácter de solidarias, cuando expresamente lo determinen, si bien para entender que existe solidaridad no es preciso que se haga una expresión causal o literal en tal sentido en el documento correspondiente, en la relación negocial correspondiente, sino que la misma puede ser estimada por el conjunto de los hechos concurrentes en el supuesto, ya que la jurisprudencia ha venido atenuando el rigor del artículo indicado, bastando que aparezca de modo evidente la posibilidad de solidaridad, es decir de obligación in solidum conforme a la propia naturaleza de lo pactado ( STS de 9 junio 2000 , 26 julio 2000 , 26 diciembre 2001 y 25 mayo 2004 , en este sentido).

Existe, por tanto, una solidaridad tácita en pro de una garantía, reforzamiento o estímulo en el concierto cumplimiento de los contratos , dando lugar a un compromiso conjunto y solidario que debe ser apreciado cuando se da por las características de la obligación, que permiten entender que se ha generado una obligación creadora de tal responsabilidad solidaria, como ocurre en el presente supuesto, en el que hay un contrato suscrito por compradora y los tres vendedores, que permite entender una única finalidad la venta y adquisición, con el consiguiente compromiso y obligación de cada una de las partes en el pago del precio, transmisión de la finca y obligación de responder de tal transmisión, como se pretende en la demanda, conforme a lo interesado en ella, en relación con la revocación del contrato de compra-venta de 2 mayo y el abono del precio pagado por la compradora con la consiguiente indemnización de daños y perjuicios, a favor, también, de la compradora y a abonar por los vendedores.

Conforme a STS 19 de junio de 1984 , el artículo 1137 permite la obligación solidaria, aplicable tanto como estímulo en el concierto o cumplimiento de los contratos, como en garantía de los perjudicados por actos de los otorgantes, de parte de los otorgantes, en ellos, si se manifiesta una intima conexión entre el contrato y la reclamación que se plantea respecto del mismo. También en este sentido STS 11 octubre 1989 , 19 abril 2001 y 23 junio 2003

En relación con dos de los vendedores del contrato, cónyuges, en régimen de gananciales, don Adolfo y doña Patricia , también se señala que existe solidaridad, por cuanto que en el procedimiento se pretende y busca una obligación derivada de su participación en el contrato de compraventa, como cotitulares junto con otra tercera persona, del bien objeto de transmisión, siendo en tal supuesto la obligación de ellos de carácter solidario (en este sentido se señala SAP Granada, Sección 4ª, 5 julio 1999, número 519/1999, recurso 856/1998 .

Por último, debe indicarse que existe solidaridad legal, solidaridad ex lege, impuesta en multitud de casos, como puede ser en el supuesto de bienes gananciales para responder de las obligaciones contraídas por los cónyuges conjuntamente, o por uno de ellos con él consentimiento expreso del otro, como se desprende de STS 30 junio 1979 , lo que supone que constante régimen ganancial, responden los bienes gananciales de las obligaciones de los esposos, generadas en relación con los bienes del haber de gananciales, cuando se trate de obligaciones contraídas por ambos cónyuges o por uno con el consentimiento del otro ( STS 19 julio 1989 ), como se dio en el presente caso, visto el relato contenido la demanda relación con la contestación a la misma y lo resuelto en la sentencia de instancia.

En definitiva, se rechaza la pretendida incongruencia que se alega en el recurso de apelación, por cuanto que no se da un exceso respecto de lo interesado en la demanda, tal y como se pretende en el recurso, ni aún por la alegación relativa a la circunstancia de que en comunidad de bienes rige responsabilidad mancomunada y no solidaria, conforme a lo expuesto con anterioridad, pues, no resultaría procedente que no se diese un total reintegro en favor del acreedor, que de ser procedente su reclamación tiene derecho al total reintegro, como empobrecido por la actitud de los transmitentes, vendedores de la finca, pues la misma tiene que estar sustraída y ser ajena respecto de las contingencias que de la comunidad pudiesen derivarse, como sería la imposibilidad de uno de los vendedores de hacer frente a la estimación de la reclamación actora en la parte que a él correspondiese, caso de ser mancomunada la obligación, contingencias que, además, deben recaer en todo caso sobre los que se enriquecen a costa ajena.

SEGUNDO.- A) Se alega también, en el segundo motivo de impugnación, incompatibilidad de las acciones ejercitadas, folio 501, por cuanto que la actora ejercitaba dos tipos de acciones, al pretender el ejercicio de las acciones edilicias recogidas en los artículos 1484 y siguientes del código civil , relativas al saneamiento por supuestos defectos ocultos que tuviese la cosa y, por otro lado, refiere el ejercicio de las acciones recogidas en los artículos 1101 y 1124 del mismo Código Civil , estas últimas referidas al incumplimiento contractual o aliud pro alío , que garantizan la defensa en supuestos en que se hace entrega de cosa distinta o con vicios que hagan impropio el objeto de la compra-venta para el fin que se destina (según recurso, segunda alegación, primer párrafo de la misma, folio 501), siendo el ejercicio de ambas acciones incompatible, al ser absolutamente incompatibles ambas acciones.

Con carácter previo, y visto el contenido de la demanda, fundamento de derecho VIII y segundo fundamento de derecho VIII, folio 10 y 13, en relación con el suplico de la demanda, folio 16, debe indicarse, junto con la juzgadora de instancia, segundo fundamento de derecho de su sentencia, folio 462, que en la demanda se ejercitaban dos tipos de acciones, referidas, en primer lugar, a resolver el contrato, con base en los artículos 1101 y 1124 Código Civil , con la consiguiente devolución del precio pagado en la compraventa e indemnización de daños y perjuicios derivados por gastos llevados a cabo en relación con el contrato de compra-venta e incluso por abono de rentas de un piso alquilado, y subsidiariamente, se ejercitaba la acción quanti minoris, a que se refiere el artículo 1487 referido Código, por lo que debe matizarse en relación con el planteamiento de esta primera alegación del recurso de apelación, en el sentido de que no se ejercitaban, por un lado, acción edilicia recogida en el artículo 1484 y siguientes del referido código , relativas al saneamiento por los supuestos defectos ocultos que tuviese la cosa y, por otro, acciones recogidas en los artículos 1101 y 1124 del referido código , siendo estas últimas relativas al incumplimiento contractual o aliud pro alío , en relación con entrega de cosa distinta o vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa al fin que se destina.

Efectuada esta concreción y en cuanto a este motivo de impugnación debe indicarse que, aun cuando se entendiese que se ejercitaba acción de saneamiento por defectos ocultos (en la modalidad de acción redhibitoria) que tipifica el artículo 1484 en relación con el artículo 1486 del Código Civil , acumulada a la de resolución contractual prevista en el artículo 1124 del mismo texto legal en relación con el artículo 1101 , respecto de la pretensión, incompatibilidad de ambas acciones que se alega en el recurso de apelación, él Tribunal Supremo ha manifestado reiteradamente, entre otras en la reciente Sentencia de 29 septiembre 2008 que no sólo no existe incompatibilidad entre las acciones de saneamiento y las generales derivadas del incumplimiento contractual, sino que incluso aquéllas son una manifestación concreta de estas últimas.

Como es sabido, el éxito de la acción redhibitoria, exige la concurrencia de diversos requisitos que han sido enumerados entre otras muchas en la STS de 17 de octubre de 2.005 , estableciendo los siguientes: "1º.- la existencia de un vicio oculto en la cosa adquirida, es decir, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador; 2º.- que sea preexistente a la venta, ya que no se responde de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato; de ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato; 3º.- que el vicio sea grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, de forma que únicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida, "si la hace impropia para el uso a que se la destina, o si disminuye de tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella" pues así lo dispone el artículo 1484 del Código Civil . Sin embargo, ante una cosa totalmente inhábil para satisfacer el interés del comprador, es lo cierto que éste puede optar entre configurar su pretensión como vicio redhibitorio o como un "aliud pro alio" , superponiéndose en este caso ambas figuras jurídicas. Se esta en presencia de este ultimo cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto, al haberse entregado una cosa diversa a la convenida, lo que se pone de manifiesto cuando hay una falta tan grave en las cualidades del bien entregado, -sea ontológica o funcional-, que permite considerar que se está ante un incumplimiento contractual, al ser impropio para el fin a que se destina, lo que permite acudir a la protección dispensada en los arts. 1101 y 1124 C.C ., pues la inaptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato y no vicio redhibitorio ( SSTS. 29-04-94 , 12-6-95 , 27-04-99 ). De este modo, las acciones de naturaleza edilicia (artículos 1484, 1486 y 1490 del Código Civil ), y las que se sitúan en el ámbito del incumplimiento contractual del artículo 1101 y 1124 del propio texto legal son como se ha anticipado, compatibles, y así lo ha admitido de forma reiterada la jurisprudencia, reduciéndose sus diferencias esenciales conciernen a la causa de pedir y a los plazos de prescripción ( SSTS 23 de junio de 1965 y 10 de junio de 1986 , entre otras). Es importante señalar por ultimo en lo que ahora interesa, que para deslindar ambos supuestos el Tribunal Supremo acude en unos casos a la distinción entre prestación defectuosa y prestación distinta ( SSTS 26 de noviembre 1991 y 30 de octubre 1998 , 11 de abril 1995 , de 27 de mayo 1996 , y de 4 de julio 1997 ) o, en otros equipara los defectos ocultos a los deterioros, desperfectos o irregularidades en la calidad o idoneidad de los objetos suministrados que dificultan la utilidad de lo adquirido, reservando la denominación de "aliud pro alio " para la prestación que por completo sea inútil o inhábil para el objeto o fin propuesto en la compraventa ( STS de 17 de febrero de 1994 ).

Pues bien, con fundamento en la doctrina general expuesta, procede rechazar este segundo motivo de impugnación en relación con la incompatibilidad del ejercicio de las acciones que se ponen de relieve en el recurso de apelación, al entender que existe compatibilidad en el ejercicio de las acciones a que se refieren los artículos 1486 y 1101 en relación con el 1124 del Código Civil (en este sentido, también, SSTS1 junio 1982, 19 diciembre 1984,3 febrero 1986 y 4 junio 1992).

Es decir, se trata de un supuesto de necesidad de cobertura general para toda relación contractual que otorga el artículo 1101 del Código Civil en relación con el artículo 1124 del mismo texto legal, complemento de otros preceptos, como ocurre en el supuesto de la compraventa civil en los artículos 1484 y siguientes del referido código ( SSTS 30 noviembre 1984 , 8 julio 1988 y 29 junio 2005 ), de modo que se pretende, ante un incumplimiento por la inhabilidad del objeto con la consiguiente y insatisfacción del comprador, con el resultado de objeto totalmente inhábil ( SSTS 2 marzo 1982 , 23 marzo 1982 , 20 octubre de 1984 , 6 marzo 1985 , 6 abril 1989 , 14 mayo 1992 y 15 noviembre 2005 ), la resolución contractual con la consiguiente devolución del precio pagado y, a su vez, la correspondiente indemnización por daños y perjuicios causados derivados del contrato de compraventa, lo que permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil en relación con los artículos 1984 y siguientes del mismo texto legal, pues no existe incompatibilidad entre el ejercicio de acciones derivadas de tales preceptos (SSTS3 abril 1981,1 junio 1982, 19 diciembre 1984, de febrero 1986 y 17 julio 1987 ), como ya se ha expuesto con anterioridad.

Por último, hace referencia a final del segundo fundamento de derecho de la sentencia impugnada, folio 462, que se refiere a la compatibilidad de la resolución contractual ejercitada de modo principal y la quanti minoris de modo subsidiario, conforme al artículo 71. 4 LEC , ya que tal valoración resulta adecuada, pues se trata de un ejercicio sucesivo primero de la acción principal, y después, de la acción subsidiaria, tal y como se desprende de la demanda y, en concreto, de su suplico, folio 16.

B ) En cuanto a la caducidad de la acción que, también, se alega en el recurso, en este segundo motivo de impugnación, folio 504, en el recurso de apelación se pretende que ha transcurrido el plazo de caducidad de 6 meses previsto en el artículo 1490, teniendo un cuenta la fecha de la escritura de compra-venta de 2 mayo 2007 (efecto el artículo 1462. 2 del Código Civil , en relación con la entrega de la cosa), pues a partir de dicha fecha es cuando debe contar el trascurso de la caducidad, es decir que aquella fecha sería el días a quo, por lo que al no haberse practicado reclamación hasta el día 13 de diciembre de 2007, según los documentos 15 y 16 de la demanda, folios 154 siguientes, la caducidad se había producido, teniendo en cuenta, además, que se trata de un concepto de orden público.

En la sentencia recurrida, por el contrario, se aprecia que aunque se entendiese, en todo caso, que una de las acciones ejercitadas fuera de vicios ocultos no se podría hablar de caducidad, habida cuenta que la vivienda, aunque había sido adquirida en virtud de escritura de 2 de mayo de 2007, se entregó para un arrendamiento subsiguiente entre las partes hasta el día 5 de octubre de 2007, con la particularidad de que la actora había reclamado fehacientemente a los demandados en 13 de diciembre de 2007, documentos 15 y 17 de la demanda, de modo que nunca podría considerarse que habían transcurrido seis meses desde la entrega de vivienda, sin que pudiese, por ello, operar la caducidad alegada.

En relación con esta cuestión debe indicarse que en el hecho quinto de la demanda, folio 3, se señala que don Adolfo y su esposa, solicitaron a la demandante, que les alquilara la finca durante unos meses, por cuanto que se estaban demorando las obras llevadas a cabo en otra vivienda que iban a destinar en adelante a albergue de peregrinos, celebrándose un contrato arrendamiento en 3 de mayo de 2007, con un plazo máximo de diligencia de 5 meses.

En relación con este hecho en la contestación a la demanda, hecho 4º, folio 173 se indica que respecto al hecho 5º de la demanda, efectivamente tras la compraventa doña Berta , arrendó la casa a don Adolfo , siendo real el arrendamiento, en el que don Adolfo pagó puntualmente la renta pactada con abandono del inmueble a la finalización del plazo pactado en el contrato, extinguiéndose el arrendamiento.

Al folio 89 consta contrato suscrito por doña Berta , por una parte, y por otra, don Adolfo y doña Patricia , sobre arrendamiento del inmueble que se describía, casa-habitación en Ventosa DIRECCION000 número NUM000 que es la descrita la demanda del hecho primero y a que se refieren las escrituras de 2 de mayo de 2007 y 10 de mayo de 2001, folios 25 y 188, con la duración de 5 meses, que comenzaba el día 3 de mayo de 2007 y finalizaba el día 3 de octubre de 2007, sin prórroga alguna, aunque ambas partes, de mutuo acuerdo podrían concertar una prórroga no superior a 3 meses, una vez finalizado el contrato.

Por tanto, acierta la Juzgadora de instancia al entender que no han transcurrido los 6 meses a que se refiere el artículo 1490 , plazo de caducidad, a causa de dicho arrendamiento, en relación con las reclamaciones efectuadas por la propietaria del piso a los arrendatarios, tal y como consta a los folios 154 siguientes, admitidos en el propio recurso de apelación, folio 509, siendo la reclamación de la demandante de 13 de diciembre de 2007, como se aprecia en la sentencia impugnada, ya que teniendo un cuenta esa fecha, presentada la demanda en 8 de abril de 2008 , no puede considerarse transcurrido el plazo de caducidad de 6 meses que se pretende en el recurso de apelación.

No cuestionándose que el plazo a que se refiere el artículo 490 es de caducidad, tal y como se desprende de ( STS 7 marzo 1987 , 6 abril 1989 , 9 noviembre 1990 y 20 septiembre 2000 ), por lo que respecta al inicio del plazo de caducidad, o dies a quo , aun cuando el artículo 1462 se refiere a la ficta traditio , en la que el otorgamiento de la escritura pública equivale a la entrega de la cosa, salvo estipulación en contrario o deducciones contrarias, no puede olvidarse que dicha presunción es una presunción iuris tantum , que puede desvirtuarse cuando así se deduzca bien de la escritura bien de los actos concurrentes en el otorgamiento la misma o en posteriores de los otorgantes, actos a apreciar por los tribunales ( STS 8 julio 1983 y 13 mayo 1995 , 1 julio 1995 y 17 septiembre 1996 ).

Por tanto, si bien es cierto que el artículo 1490 establece como dies a quo para el cómputo del plazo de ejercicio de las acciones el día de entrega de la cosa, también tiene que tenerse en cuenta que este principio resulta de carácter general, pudiendo concretarse dentro del ámbito del artículo 1490 , en el que no puede aplicarse de una manera absoluta el concepto de tradición ficta, equivalente a entrega de la cosa a efectos del cómputo de caducidad regulado en el precepto, pues dentro de su ámbito la entrega sólo puede ser real y física, y no ficta o instrumental, ya que aquélla es la única que posibilita el que el comprador, a través del contacto físico con la cosa comprada, que es cuando podrá comprobar la realidad del objeto ( SSTS 23 julio 1994 , 6 noviembre 1995 y 27 noviembre 1999 ).

Por tanto, y aun cuando se entendiese aplicable el plazo de caducidad, como se aprecia en la sentencia recurrida, al entender que una de las acciones ejercitadas fuese la de vicios ocultos, no se podía apreciar la caducidad.

No obstante, también debe indicarse que conforme a lo fijado en la sentencia recurrida, no se trata del ejercicio de acción por vicios ocultos en sentido estricto, de modo que también resultaría cuestionable la aplicación del plazo de caducidad señalado en el artículo 1490 , pues si no se ejercita tal acción, tendría que hacerse referencia al plazo de prescripción y no de caducidad, ya que si se trata de vicios o defectos redhibitorios se origina la aplicación de diferentes plazos de prescripción ( SSTS 23 junio 1965 , 2 febrero 1988 , 25 octubre 1994 , 10 mayo 1995 y 3 junio 1997 ), aunque no se alegue respecto de la posibilidad de prescripción, por cuanto que no fue planteada en el recurso ni tampoco la demanda, al contrario que la caducidad en la apelación y que también lo fue en el IV fundamento de derecho de la contestación a la demanda, folio 180.

CUARTO .- Se alega, en tercer lugar, la inexistencia de aliud pro alío , por conocimiento pleno del objeto por parte del comprador, folio 509, entendiéndose, además, que la casa era perfectamente habitable, tal y como se indica en dicha alegación, cuestión resuelta en la instancia, en el sentido de que el inmueble objeto de la compraventa adolecía de defectos con la entidad suficiente para considerar el mismo inidóneo para la finalidad con que se había adquirido, dando lugar a la resolución del contrato (fundamento de derecho, folios 433 a 466).

Debe indicarse que, como se viene señalar en la sentencia recurrida, en relación con lo dispuesto en los párrafos precedentes, el presente caso se trata de un supuesto de cosa distinta por impropiedad del objeto de la compraventa al fin que se destina, es decir por la existencia de graves e importantes efectos que hace el objeto impropio para el fin a que se le iba a destinar, sin que lo sea de existencia de vicios ocultos, que habrían dado lugar a las acciones redhibitorias y quanti minoris . Por tanto, y dentro del ejercicio de acción principal, como se ha indicado con anterioridad sobre resolución contractual e indemnización de los perjuicios derivados del contrato y petición subsidiaria de ejercicio de acción de quanti minoris o rebaja en el precio pagado en la compra-venta, no resultan aplicables los artículos 1484 y 1490 , como reguladoras de estas acciones, redhibitoria y quanti minoris , en atención al fin previsto en la demanda, y con fundamento en las consecuencias del contrato, al presentar la cosa vicios o defectos importantes que la hacían impropia al objeto de la compraventa, es decir al fin al que estaba destinada (señalándose en este sentido, entre otras, SSTS 1 marzo 1991 , 28 enero 1992 , 12 abril 1993 , 25 octubre de 1994 , 27 noviembre 1999 , 10 octubre de 2000 y 28 noviembre 1003 .

En definitiva, la compradora en el ejercicio de la acción derivada del incumplimiento contractual, por anómalo incumplimiento del contrato, instó de la forma expuesta en su demanda y, en concreto, en el suplico de la misma.

Respecto de esa pretendida inexistencia de aliud pro alío, a causa del conocimiento pleno por parte de la compradora del objeto del contrato, que se plantea en esta tercera alegación del recurso, folio 509, y que ya se rechazó en la instancia, debe indicarse que perfeccionada la compraventa en virtud de escritura de 2 de mayo de 2007, al poco tiempo, por la compradora ya se formuló reclamación respecto de la situación del inmueble en 13 de diciembre de 2007, según los mencionados documentos 15 y 16 de la demanda, folios ya señalados 151 y siguientes, de modo que no puede entenderse que se trate de defectos surgidos con posterioridad a la perfección del contrato, sin que esto suponga que los mismos debieron ser conocidos por la compradora en el momento de la firma de la escritura de compra-venta del inmueble. Como señala la sentencia recurrida no se ha determinado que la compradora Sra. Berta fuese acompañada por técnicos que le hubiesen aconsejado sobre el estado de la vivienda, o incluso los técnicos sin efectuar un dictamen exhaustivo sobre la misma pudiesen haber señalado su real y verdadera situación. Por tanto no procede estimar esta alegación que se plantea en el recurso de apelación, ni aún por la referencia al documento 14 de la contestación a la demanda, folio 243 de los autos, por diligencia de constancia, pues la circunstancia de que se alegue en dicho motivo en relación con tal documento que el inmueble fue ocupado por peregrinos, al constituir un albergue no es suficiente para apreciar esta alegación o motivo de impugnación, pues no puede olvidarse, como se indica en el quinto fundamento de derecho de la sentencia recurrida, que, conforme al informe pericial del Sr. Aranzubía, el grado de habitabilidad de la vivienda, a pesar de los daños importantes existentes en la misma, podía ser aceptable, es decir podía haber permitido la estancia de peregrinos, lo que no supone que no existiesen defectos importantes para entender que se había producido una situación que no era conocida por la compradora y que suponía la existencia de importantes defectos que obligaban hacer una cuantiosa reparación del edificio que conllevaba, a su vez, un defectuoso cumplimiento del contrato por haberse hecho entrega de cosa distinta, con la consiguiente insatisfacción del comprador, de ahí que se rechace el recurso apelación, incluso por la referencia a este último párrafo del fundamento de derecho quinto de la sentencia recurrida, e, incluso, también por la referencia que en esa alegación, folio 514, se hace al documento uno de la demanda, contrato de compraventa, ya que aunque en el mismo se indique que la compradora manifestaba conocer la finca, es decir el estado de la finca y elementos comunes, prestándole su conformidad, folio 26 vuelto, así como que el Notario interviniente permitía a los otorgantes la lectura y comprobación de la escritura, también ha de tenerse en cuenta que, la actora-compradora no conocía el estado real de la finca.

QUINTO.- En cuanto a la cuarta alegación planteada en el recurso de apelación, folio 515, relativa a error en la valoración de los daños, al estimarse insuficientes para provocar la resolución del contrato, cuestión que ya fue analizado y rechazada en el cuarto fundamento de derecho de la sentencia recurrida, para su resolución debe hacerse referencia a los diferentes dictámenes periciales obrantes en las actuaciones.

En cuanto a la valoración de la prueba pericial, es principio jurisprudencial pacífico y consolidado el que la prueba pericial se valore por el juzgador de acuerdo con las reglas de la sana crítica (entre otras, STS de 31 de mayo de 2006 ).

Con carácter previo y en cuanto a la prueba pericial y su valoración por los tribunales debe indicarse que "la prueba pericial se aprecia según las reglas de la sana crítica (632 LEC), conjunto de reglas no escritas que tienen como límite el error craso o el absurdo ( SSTS 21 de mayo de 1976 , de 19 de octubre de 1982 , de 11 de junio de 1985 , de 25 de febrero de 1988 , de 15 de julio de 1988 , entre otras); cuando el razonamiento es lógico, la prudencia y el criterio del Juez a quo deben imponerse en las demás instancias, no porque la apelación esté restringida respecto a la valoración de las cuestiones de hecho (prior revisiones instancia) como lo está la casación, sino porque la lógica del Tribunal se asienta en los mismos principios que la del Juez y salvo que los informes periciales digan lo contrario de lo que el Juez dice que dicen o la conclusión obtenida por este sea ilógica o absurda en función de lo que dicen, la valoración ha de resultar idéntica; debiendo, además, los dictámenes periciales analizarse en su conjunto, sin dar prevalencia a puntos concretos y aislados de los mismos y sin desconectarlos de la apreciación de los restantes medios obrantes en el proceso ( SSTS de 9 de marzo de 1995 y de 8 de febrero de 1994 ), sin que quepa olvidar que en nuestro sistema procesal civil no se admite el principio de la prueba tasada, no es menos cierto que las resoluciones que así lo declaran también establecen que únicamente cabe la posibilidad de casar dicha valoración cuando el Juzgador "a quo" tergiverse ostensiblemente las conclusiones periciales, falsee de forma arbitraria sus dictados, o extraiga deducciones absurdas o ilógicas, STS 28 de junio de 1999 , que cita las de 13 de octubre de 1994 y 20 de febrero de 1992 , de semejante tenor ( SSTS 30 de julio de 1999 , 11 de mayo de 1998 , 21 de abril 1998 , 11 de abril de 1998 , 20 de marzo de 1998 y 26 de septiembre de 1997 ); apuntando la STS de 25 de junio de 1999 , que la valoración de dicha prueba por el Tribunal de Instancia puede ser combatida incluso en casación cuando resulte evidenciada la existencia de fallo o error deductivo, contradictor de las reglas de la sana crítica, entendiendo como tal las más elementales directrices de la lógica humana, por lo que la decisión judicial que se alcanza con un proceso deductivo equivocado se presenta atentatoria a un razonar humano consecuente (a las SSTS de 9 de abril de 1990 , de 29 de enero de 1991 , de 28 de abril de 1993 , de 10 de marzo de 1994 , de 11 de octubre de 1994 y de 3 de abril de 1995 entre otras)".

En este caso no se aprecia ningún error ni arbitrariedad en la valoración de la prueba realizada por el Juez "a quo", quien valoró convenientemente cada una de las pruebas practicadas y así lo fundamentó en la sentencia recurrida, tal y como se desprende del contenido del 4º fundamento de derecho, en el que se analizan diferentes dictámenes periciales obrantes en autos en relación, incluso, con los testimonios que se exponen en el mismo, cuya valoración también incumbe a los tribunales dentro de las facultades que les corresponden.

En efecto, consta en autos los diferentes informes periciales practicados, de los que se desprende la correcta valoración efectuada por la juzgadora a quo respecto de su resultado, tal y como se expone en el referido cuarto fundamento de derecho de su sentencia.

A los folios 96 y siguientes, consta informe emitido por la empresa Tratamientos Control, informe técnico, firmado por don Amador Ruiz Aguirre, director técnico, que se refiere en fecha 16 de diciembre de 2007, a la visita efectuada a la finca en relación con la existencia de termitas de la familia termitas subterráneas, a los que define como unos de los insectos más peligrosos para madera seca y el más importante que se conoce, observándose tratamiento en contornos de puertas, posiblemente contra termitas.

A los folios 99 y siguientes, consta informe técnico emitido por don Juan Pablo , al que también se refiere la sentencia de instancia, en relación con la presencia de signos de termitas en todas las plantas, folios 115 y 116, entendiendo dicho técnico que había daños importantes producidos por termitas en las plantas bajas, primera y segunda, apreciando también, que en la planta baja había numerosos elementos sustituidos, vigas, forjados e incluso suelo de hormigón, síntoma de la existencia de problemas pasados, como lo confirmaban los asentamientos observados así como las fisuras y descuelgues de los pavimentos cerámicos. En dicho informe se apreciaba que si no se estimaba el mantenimiento del edificio, ni se llevaban a cabo acciones de control de la plaga, de reparación y refuerzo de los daños apreciados, la evolución del estado estructural del inmueble podía llegar a ser preocupante, peligrando la estabilidad del mismo en un breve período de tiempo, indicándose expresamente un plan de actuación, tal y como consta al folio 19, con diferentes fotografías a los folios siguientes.

También, consta informe de don Marcos , folios 130 y siguientes, de fecha 17 de marzo de 2008, y a los folios 338 y siguientes, de fecha 24 de marzo de 2009, que también se recoge en el referido cuarto fundamento de derecho de la sentencia impugnada, folio 467, y en él cual se hace referencia a la existencia de vías grandes de agua que llegaban a formar charcos así como la existencia de una afectación grave como consecuencia de las termitas en la estructura, afirmando que los problemas de la casa permanecían ocultos en falsos techos y tabiques, lo que impedía su conocimiento a simple vista, entendiendo, incluso, que la casa no era habitable dada la afectación estructural, además de la existencia de agua y charcos con independencia del efecto psicológico que ello podría suponer para los ocupantes de la finca, aportándose diferentes fotografías folios 135 y siguientes. En este informe, folio 132, se señalaba expresamente que consideraba el técnico que antes de la venta del inmueble se debía haber advertido al nuevo comprador de la existencia de las termitas aladas y dejar a su criterio la compra o no del edificio, afirmando que era a raíz de descubrir la nueva propietaria la existencia de la plaga cuando encargó Don. Juan Pablo su informe, folio 132, obrando, también, diversas fotografías, folios 135 y 136.

A los folios 309 y siguientes, consta informe de don Luis Alberto de 24 de marzo de 2009, aportado a los autos en virtud escrito de 25 de marzo de 2009, folio 309, y que había sido anunciado en la contestación a la demanda, en el que hace referencia a la reparaciones necesarias, con necesidad de intervenir en las estructuras, forjados y cubierta e incluso con una valoración económica por 13.561,67 €, y en el que también se pone de relieve la existencia de humedades y acción de los insectos de referencia, termitas, que precisaban tratamiento, aunque entendía que era una vivienda absolutamente habitable con las limitaciones de una construcción de casi 130 años, considerando que ni la humedad ni las termitas constituían inconvenientes que hacían inhabitable el inmueble.

A los folios 420 y siguientes, consta informe pericial del arquitecto don Braulio , de fecha 5 de mayo de 2009, al que también se refiere la sentencia recurrida, y en el que se apreciaba un alto grado de humedad en la finca, especialmente en los espacios situados bajo nivel del terreno con aparición de flores sencillas en los muros del fondo en planta baja y primera que revelaban la presencia de humedad, que llegaba al encharcamiento en algunos momentos, así como humedades en la cubierta del edificio con fuga de agua en la red en el dormitorio de planta baja, con referencia a la existencia de insectos xilófagos y termitas, y con fotografías y un presupuesto general de reparación de 43.349,63 €, tal y como consta a los folios 420 a 438.

Este conjunto de dictámenes permite entender que la Juzgadora de instancia, ha valorado adecuadamente en relación con los defectos graves e importantes que tenía la finca, teniendo un cuenta que, solamente el informe del técnico-perito, aportado por la parte demandada compareciente en autos, no se refiere a los defectos de la vivienda, e incluso apreciando que la misma era habitable con las limitaciones de su antigüedad, conclusiones que no se aprecian por ninguno de los otros dictámenes, en los que claramente se exponen los defectos de la vivienda, incluso a pesar de la referencia que en el informe del Sr. Braulio , se hace a la posibilidad de que la finca fuese habitable, como también se indica en el quinto fundamento de derecho de la sentencia impugnada, pues esta referencia que se hace en la sentencia recurrida, folio 473, penúltimo párrafo del quinto fundamento de derecho, no impide apreciar que la vivienda tenía graves e importantes efectos, de modo que el objeto de la compraventa resultaba inhábil para el fin propuesto ya que requería una actuación grave, importante y próxima para el mantenimiento de toda la finca.

En definitiva, se rechaza este recurso apelación y se mantiene la sentencia de instancia respecto del mismo, cuyo tenor no ha sido desvirtuado en este recurso de apelación.

SEXTO.- También, se plantea impugnación de sentencia por la procuradora doña Regina Dodero de Solano en representación de doña Berta , folio 551, en relación con el fundamento quinto de la misma, sobre la desestimación de la demanda respecto a la reclamación de las rentas de alquiler abonadas por la del mandante desde el mes de febrero de 2008, cuando se vio obligada a abandonar la vivienda de Ventosa, considerando que por la prueba practicada había quedado de manifiesto la gravedad de la afectación de la casa, siendo irrelevante que la vivienda arrendada fuese de diferentes características (no tuviese similares características), ya que la actora y su familia tuvieron que decidir con la presión de la situación sin que se hubiesen podido detenerse a escoger, de modo que reclamaba la cuantía abonada en concepto de renta, por un contrato firmado en enero de 2008, finales de ese mes, por una renta de 750 € mensuales, y otro, en febrero de 2009, por una renta mensual de 300 €, por lo que teniendo cuenta la fecha de la sentencia, la cantidad a abonar por este concepto sería de 10.571 €, constando entregados dichos contratos de arrendamiento uno con la demanda y otro en la audiencia previa.

El primero de los contratos de arrendamiento de vivienda mencionados de fecha 31 de enero de 2008 consta al folio 125, y el segundo, de fecha 6 de febrero de 2009, consta al folio 333.

En la sentencia recurrida y en relación con esta reclamación se entiende que no procede la misma, pues la vivienda arrendada no reunía las mismas características que la que había sido objeto de compraventa ni tenía proximidad al puesto de trabajo de la reclamante, además de que realmente la vivienda no resultaba inhabitable desde enero de 2008, hasta la fecha de la sentencia de 7 de septiembre de 2009 , sin que proceda revocar esta apreciación, por cuanto que la vivienda, desde luego, no reúne las mismas características y, además, tampoco puede olvidarse que se resuelve el contrato, con devolución del precio pagado, y se indemniza a la demandante de los perjuicios derivados del mismo, por ello, ante tal resolución la demandante siempre tendría que haber ocupado otra vivienda, ya que se invalida el contrato que se resuelve y se obliga a la parte vendedora a devolver a la compradora precio pagado además de los perjuicios derivados del propio contrato, indemnizaciones, es decir, cantidades indemnizatorias, a las que se les aplica el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda hasta la de la resolución dictada por la juez a quo, y el interés del artículo 576 LEC desde la fecha de la referida sentencia de instancia, hasta de su efectivo abono.

SEPTIMO.- Las costas causadas en el recurso de apelación formulado por la representación de don Adolfo y doña Patricia se imponen a esta parte apelante, al haberse desestimado el mismo, conforme a los artículos 394 y 398 LEC .

Las costas derivadas del impugnación de sentencia planteada por la representación de doña Berta , se imponen a esa parte impugnante, al haberse desestimado la impugnación de sentencia, conforme a los mismos preceptos procesales.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la procuradora de los Tribunales Sra. Urbiola Canovaca, en nombre y representación de D. Adolfo y Dª Patricia , y desestimando la impugnación formulada por la procuradora del los Tribunales Sra. Dodero de Solano, en nombre y representación de Dª Berta , ambos recursos contra la sentencia de fecha 7 de septiembre de 2009, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Logroño , en juicio ordinario 371/2008, de que dimana el Rollo de apelación nº 89/2010, debemos confirmarla y la confirmamos.

Con imposición de las costas causadas por su recurso de apelación a don Adolfo y doña Patricia .

Las costas derivadas de la impugnación de sentencia se imponen doña Berta .

Contra la presente resolución puede caber recurso de casación ante el Tribunal Supremo, si se cumplieran los requisitos legales, que serían examinados en cada caso por la Sala.

Cúmplase al notificar esta resolución lo dispuesto en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Devuélvanse los autos al juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, interesándose acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al rollo de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la no tificación de la anterior resolución. Doy fe.