Sentencia Civil Nº 76/2014, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 259/2012 de 31 de Marzo de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6 (DESPL)
A CORUÑA
SENTENCIA: 00076/2014
RECURSO DE APELACIÓN 259/2012
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS
ANGEL PANTÍN REIGADA, PRESIDENTE
LEONOR CASTRO CALVO
JOSÉ GÓMEZ REY
S E N T E N C I A NÚM. 76/14
En Santiago, a treinta y uno de Marzo de dos mil catorce.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA,
con sede en SANTIAGO , los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000480 /2011, procedentes del
XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 4 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, a los que ha correspondido el Rollo
RECURSO DE APELACION (LECN) 0000259 /2012, en los que aparece como parte apelante, Florian ,
representado por el Procurador de los tribunales, Sr. LUIS RIEIRO NO YA, y como parte apelada, Guillermo
, Soledad , representado por la Procuradora de los tribunales, Sra. VICTORIA PUERTAS MOSQUERA
, siendo Magistrado-Ponente, el ILMO. SR. D. JOSÉ GÓMEZ REY , quién expresa el parecer de la Sala y
procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo.

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el Juicio por sus trámites legales ante el JDO.1A.INSTANCIA N.4 de SANTIAGO, por el mismo se dictó sentencia con fecha 22-2-2012 , cuya parte dispositiva dice: 'Estimar parcialmente la demanda interpuesta por d. Guillermo y Dª Soledad y, en consecuencia, se condena a D. Florian a pagar a la actora la suma de 600 euros más los intereses legales desde la interposición de la demanda, debiendo abonar cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad '.



SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por Florian , se interpuso recurso de apelación que fue admitido y cumplidos los trámites correspondientes se elevaron las actuaciones a este Tribunal, señalándose DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, el 19 DE DICIEMBRE DE 2013, en que tuvo lugar lo acordado.



TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia apelada,
PRIMERO.- La sentencia de primera instancia declaró resueltos los contratos de arrendamiento con opción de compra de fecha 29 de noviembre de 2008 y el contrato de opción de compra de de la misma fecha, estrechamente vinculados, suscritos por D. Guillermo y Dª Soledad , de una parte, y por D. Florian , de otra.

Lo que ahora se discute en apelación, como consecuencia del recurso interpuesto por el demandado reconviniente D. Florian son tres cuestiones, dos de ellas relacionadas con la resolución de los contratos y otra de índole procesal. Son las siguientes: a) el pago de 600 euros a los demandantes en concepto de devolución de parte de la fianza; b) la obligación de devolver la suma de 12.000 euros recibida como prima por la opción de compra; c) y la no imposición de la costas de la demanda a la pate demandante en un caso en que el recurrente considera que existe una desestimación sustancial.



SEGUNDO.- La sentencia de primera instancia condena al demandado a reintegrar a los demandantes 600 euros de los 900 abonados en concepto de fianza del arrendamiento. Se basa en que la única obligación que debe ser compensada con el abono de la fianza es el pago de la renta correspondiente a la mensualidad en que se procedió a la devolución de las llaves. Al constar en autos que la remisión y recepción de las llaves se realizó el 10 de mayo la sentencia estima que sólo deben abonar los arrendatarios la renta correspondiente a los diez primeros días del mes.

El apelante alega que las llaves fueron entregadas el día 11 del mes de mayo por lo que, pactado el pago de la renta en los diez primeros días del mes, se produjo el vencimiento del obligación de pago de la renta, que debe hacerse íntegro, sin que proceda, por tanto, la devolución de parte de la fianza.

Las llaves se remitieron el día 10 de mayo por servicio de mensajería urgente (documento 7 de la demanda). Esa entrega vino precedida de las conversaciones de los letrados de las partes (documento nº 8 de los aportados con la demanda). Esos documentos permiten inferir que el día 10 de mayo, como más tarde, las partes pactaron el traslado de la posesión acordando la remisión de las llaves. El recurrente conocía desde el día 10 de mayo que la vivienda estaba a su disposición, aunque el traspaso ficticio de la posesión tuviese lugar un día más tarde. No cabe afirmar el vencimiento de la obligación de pago íntegro de la renta cuando las partes negociaban la finalización del contrato de arrendamiento, o la admisión del desistimiento, sin que en esa negociación se dijese nada sobre el devengo íntegro de la renta correspondiente a ese mes. El pago del precio del arrendamiento está vinculado al uso ( artículos 1546 y 1555 del Código Civil ). La vivienda, por el acuerdo de las partes, o de sus letrados, se usó durante diez días. A falta de pacto en contrario el pago debe corresponder con el período de uso. Por ello la decisión de la sentencia de instancia ha de ser confirmada en éste punto.



TERCERO.- La sentencia declara que a pesar de la resolución del contrato no ha lugar a la perdida de la prima entregada por los demandantes. Condena al demandado reconviniente a devolver a los demandantes la prima de 12.000 euros que le entregaron por la opción de compra. La razón de esta decisión es que el contrato de opción de compra, atípico, se rige por la autonomía del voluntad (1255 del Código Civil) y no es consecuencia natural del contrato la perdida de la prima cuando no se ha pactado expresamente por las partes. Según la sentencia la caducidad de la opción o su falta de ejercicio en forma sólo produce el efecto de extinguir el contrato y no un incumplimiento por parte del optante al que sea de aplicación el artículo 1124 del Código Civil .

El apelante entiende que la mención en el contrato de opción de compra suscrito el 29 de noviembre de 2008 de la expresión 'con total pérdida de entonces de los derechos que correspondan a los adquirentes', para el caso de extinción de pleno derecho del contrato de opción de compra, debe abarcar tanto la perdida de la posibilidad de instar la compraventa de la finca como la perdida de la cantidad entregada como precio de la opción. Se basa para ello en la integración del contenido de ese contrato con el de arrendamiento con opción de compra suscrito en la misma fecha en el que se dice que 'si llegado el plazo de terminación de ese contrato (cinco años) los arrendatarios no ejecutasen la opción de compra, por el valor acordado descontado las cantidades abonadas en concepto de anticipo y alquiler, estas no serán reintegradas y la propiedad se reservará el derecho de solicitar la vivienda para venta o uso y disfrute o conceder la prórroga del contrato de alquiler a los arrendatarios conforme a la clausula cuarta de éste contrato'.

El apelante sostiene que la perdida de la cantidad entregada también debe producirse en un caso en que la opción de compra se ha ejercitado pero no se ha hecho en forma por causas imputables a los demandantes.

No compartimos el criterio de la parte apelante. La perdida de la prima sólo está prevista expresamente en los contratos de opción de compra y arrendamiento con opción de compra, que cabe interpretar como uno sólo, para el caso de que no se haya ejecutado la opción de compra antes del plazo de terminación del arriendo, que es de cinco años. No para otros casos. No parece posible una interpretación extensiva de esta clausula, que conlleva una penalización para una de las partes. El pago de la prima guarda relación con la limitación de la facultad de disposición de la finca durante un tiempo prolongado. En éste caso el contrato finalizó a los dos años y medio de vigencia, mucho antes del plazo pactado de cinco años, como consecuencia de un desistimiento del arrendamiento por parte de los demandantes motivado por la imposibilidad de ejercitar la opción de compra. El desistimiento fue comunicado al arrendador, que no puso objeciones ni manifestó en ese momento, a pesar de que hubo negociaciones entre las partes, la decisión de quedarse con la prima abonada por la opción. La interpretación de los términos del contrato y de los actos posteriores de las partes ( artículos 1281 y 1282 del Código Civil ), concretamente del arrendador recogiendo las llaves y entregando recibo de ello sin objeciones, impide equiparar al supuesto expresamente previsto en el contrato, la finalización del plazo, la extinción de la opción por motivo distinto. No cabe apreciar abuso de derecho ( artículo 7 del Código Civil ) cuando el arrendador aceptó sin objeciones ni reservas el desistimiento del arrendamiento. La perdida de la prima en un caso no previsto expresamente, en el que la limitación temporal de la facultad de disposición ha sido muy inferior al plazo previsto en el contrato no está justificada, ni en la letra ni en el espíritu del contrato. El arrendador pudo pedir una indemnización de daños y perjuicios por la resolución del contrato de opción, necesariamente vinculada al tiempo en que esa opción limitó su facultad de disponer y a las demás circunstancias concurrentes, con obligación de probar la existencia real de esos daños y perjuicios. No lo hizo.

Lo que no cabe con base en el contrato, de acuerdo con la interpretación expuesta, es declarar procedente la pérdida de la prima.



CUARTO.- Las pretensiones de la demanda y de la reconvención están íntimamente relacionadas. En la demanda se pide la devolución de la prima, al socaire de una declaración de nulidad de los contratos que no fue acordada. En la reconvención la resolución del contrato, con pérdida de la prima para los arrendatarios. La decisión final, resolución del contrato sin pérdida de la prima, está a caballo entre unas y otras pretensiones, aunque formalmente sea consecuencia de una desestimación de las principales pretensiones de la demanda y de una estimación parcial de la reconvención.

En éste contexto no cabe acudir a la doctrina de la desestimación sustancial de la demanda para adoptar, en sede de costas, el criterio del vencimiento absoluto de los demandantes. La parte demandante, además de tener acogida expresa y parcial su pretensión de devolución de la fianza, ha conseguido otro de sus objetivos, que era la recuperación de la prima.

Por ello, ante la vinculación de los contratos y de las pretensiones de las partes y la realidad de los intereses satisfechos, no cabe prescindir del criterio formal y concluir que hay una desestimación sustancial de las pretensiones de los demandantes equiparable a una desestimación íntegra. Debe respetarse el criterio de la sentencia apelada, consecuencia de la aplicación en sus propios términos de lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .



QUINTO.- La interpretación del contrato, en lo que se refiere a la pérdida de la prima para casos distintos de la expiración del plazo, es una cuestión que suscita serias dudas de hecho, expuestas en el fundamento correspondiente. Lo que justifica que, a pesar de la desestimación del recurso, no se impongan las costas de la segunda instancia a ninguno de los litigantes ( artículo 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, de conformidad con el artículo 117 de la Constitución en nombre de S.M. El Rey, por la autoridad conferida por el Pueblo español.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Florian y se confirma la sentencia de fecha 22 de febrero de 2012 del Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de Santiago de Compostela , dictada en el juicio ordinario 480/2011, que se confirma.

No se imponen las costas del recurso a ninguno de los litigantes.

Notifíquese esta Sentencia, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que la misma es firme, y que contra ella no cabe recurso alguno.

Dentro del plazo legal, devuélvanse las actuaciones originales con testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de Sala de su razón, incluyéndose el original en el Libro de Sentencias, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. ANGEL PANTÍN REIGADA.- LEO NO R CASTRO CALVO.- JOSÉ GÓMEZ REY.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leida por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico