Sentencia CIVIL Nº 76/2019, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 8, Rec 117/2019 de 10 de Junio de 2019

Encabezamiento

SECCION 8ª DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ CON SEDE EN JEREZ
AVDA. ALCALDE ALVARO DOMECQ S/N. 2ª PLANTA. JEREZ DE LA FRONTERA
Tlf.: 956906163//956906177. Fax: 956033414
N.I.G. 1103841C20131000449
SENTENCIA N° 76/19
ILMA SRA.
PRESIDENTE:
Dª. LOURDES MARÍN FERNÁNDEZ
ILMO SRES.
Dª CARMEN GONZÁLEZ CASTRILLÁN
Dª ESTHER MARTINEZ SAIZ
APELACION CIVIL ROLLO nº 117/19-GU
Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Jerez de la Frontera
Juicio Verbal ( desahucio falta de pago) nº 931/18
En la Ciudad de Jerez de la Frontera, a diez de junio de dos mil diecinueve.
Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso
de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en autos de Juicio Verbal referenciado, seguidos en el
Juzgado de Primera Instancia n° 4 de Jerez de la Frontera, recurso que fue interpuesto por D. Jesus Miguel
, representado por la procuradora Sra. González Medina y asistido del Letrado Sr. Manuel Peña León; siendo
parte apelada TREAMEN INVESTMENTS S.L.U., representada por el procurador Sr. Rodríguez Piñeroy asistido
de la letrada Sra. Días Soloaga.

Antecedentes

PRIMERO-. La Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Jerez de la Frontera, dictó sentencia el día veintidós de febrero de dos mil diecinueve cuyo Fallo literalmente dice, 'Que debiendo estimar la demanda interpuesta por la representación procesal en autos de TREAMEN INVESTMENTS SL, debo declarar y declaro la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 30/05/2014 de la vivienda sita en La BARRIADA000 , PLAZA000 , Bloque Nº NUM000 , NUM001 de Jerez de la Frontera, condenando a D. Jesus Miguel a que la deje libre y expedita a disposición de la actora bajo apercibimiento de lanzamiento. Y que debo condenar y condeno a D. Jesus Miguel a satisfacer las rentas y cantidades asimiladas no satisfechas que se hayan devengado con posterioridad a la presentación de la presente demanda hasta que se produzca la restitución efectiva de la posesión de la finca, a razón de CIENTO CINCUENTA Y TRES EUROS CON SETENTA Y DOS CÉNTIMOS mensuales (153,72 €/mes) y una vez compensada la cantidad prestada en concepto de fianza, y todo ello con la expresa imposición de las costas causadas al demandado. '

SEGUNDO-. Contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de D. Jesus Miguel , admitido el recurso, se dio traslado del mismo a la parte contraria, quien procedió a oponerse al mismo y se elevaron las actuaciones a esta Sala.



TERCERO-. Recibidas las actuaciones se le dió el trámite pertinente quedando pendiente la resolución de los mismos.

Ha sido ponente la Ilma. Sra. Presidente Dª. CARMEN GONZÁLEZ CASTRILLÁN.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia apelada ha estimado la demanda presentada por la parte demandante y ha declarado la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes sobre la vivienda sita en BARRIADA000 , PLAZA000 , bloque nº NUM000 , NUM001 de Jerez, condenando a D. Jesus Miguel a que la deje libre y expedita a disposición de la actora, bajo apercibimiento de lanzamiento. También ha condenado al demandado al pago de las rentas y cantidades asimiladas no satisfechas que se hayan devengado con posterioridad a la presentación de la demanda hasta que se produzca la restitución efectiva de la posesión, a razón de 153,72 euros al mes y una vez compensada la cantidad prestada en concepto de fianza.

Frente a dichos pronunciamientos se alza la parte demandada alegando como primer motivo de recurso la infracción del art. 1569.2 del C. Civil en relación al art. 1.091 del C. Civil. Insiste en que el arrendatario no adeuda al actor las rentas que correspondientes a los meses de abril, mayo y junio de 2018.

Del examen de la prueba documental aportada por la parte demandada se desprende que a partir del mes de abril de 2017, el arrendatario comenzó a retrasarse en el pago de la renta, abonando la misma en el siguiente mes. Así, a modo de ejemplo, abonó el día 29 de mayo de 2017 la renta correspondiente al mes de abril de 2017, la renta de mayo de 2017 la abonó el día 27 de junio de 2017, la renta del mes de junio la abonó el día 27 de julio de 2017 y así sucesivamente en los siguientes meses. En el año 2018 no abonó la renta del mes de abril de 2018 hasta el día 26 de octubre de 2018, la renta del mes de mayo la abonó el día 11 de junio de 2018, la renta del mes de junio la abonó el día el día 16 de julio de 2018, la renta del mes de julio la abonó el día 26 de octubre de 2018, procediendo de igual forma respecto de las rentas de agosto, septiembre y octubre. Las rentas de noviembre, diciembre de 2018 y enero y febrero de 2019 no han sido abonadas.

En el presente caso, siguiendo la regla de imputación de pagos establecida en el art. 1.172 del C. Civil, habiendo expresado la parte arrendataria en el documento bancario el mes a que había de imputarse el pago, el Tribunal considera que debe atenderse a lo dispuesto en dicha norma. Pues bien, en la fecha de presentación de la demanda, 11 de julio de 2018, el arrendatario no había abonado la renta correspondiente a los meses de abril y julio de 2018, se puede afirmar que la parte arrendadora no había cumplido su obligación de abonar la renta pactada. se ha constatado en el plazo estipulado en el contrato. Junto a ello, se aprecia un retraso generalizado en el pago de la renta, que no ha sido puntual, sino reiterado en el tiempo, pues desde el mes de abril de 2017 el arrendatario paga la renta con retraso. Por consiguiente, el incumplimiento de la obligación de pago de los meses de abril y julio de 2018 unido a la reiteración y la persistencia de la demora del arrendatario en el cumplimiento de su obligación principal constituye un incumplimiento grave que dar lugar a la resolución del contrato de arrendamiento.

La primera cuestión jurídica suscitada por la demandada exige determinar si, en el ámbito de un contrato de arrendamiento de vivienda, el retraso en el pago de una sola mensualidad de renta o los sucesivos pagos impuntuales permiten declarar el desahucio por falta de pago de la renta, o en su caso, la enervación de la acción de desahucio.

Pues bien, a partir de las sentencias dictadas en fechas de 24 de julio y 19 de diciembre de 2008, el Tribunal Supremo fijó doctrina, modificando con ello el criterio que se venía manteniendo en las resoluciones de muchas de las Audiencias Provinciales, entre ellas esta misma Audiencia, al establecer que el impago de la renta, una vez vencido el plazo pactado para su pago, pero dentro de la mensualidad, constituye un incumplimiento esencial de la principal obligación de arrendatario que puede determinar, bien la resolución del contrato, bien, si ello es posible, la enervación de la acción.

Esta doctrina ha sido reiterada y ampliada por muchas otras, como por ejemplo, las de 26 de marzo y 30 de octubre de 2009, o, por cita de otras más recientes, las de 18 y 27 de marzo de 2014.

Esta última (ROJ: STS 1183/2014), en interés casacional, vuelve a fijar doctrina reiterando que 'el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas'.

El Tribunal Supremo sustenta esta doctrina en la consideración de que, en el contrato de arrendamiento, la principal obligación del arrendatario es el pago de la renta, cuya inobservancia constituye la primera causa de resolución, de modo que el arrendador no viene obligado a soportar el retraso ordinario en el pago de las rentas, que es por naturaleza una prestación periódica, máxime teniendo en cuenta que se prevé la posibilidad de enervación que se configura, no como un derecho del arrendatario, sino una oportunidad que el legislador le da en caso de que se produzca un impago o un retraso en el pago de la renta. En este mismo sentido nos pronunciábamos ya en la sentencia de esta Sección de 11 de mayo de 2015 , reiterando otras anteriores.

De las consideraciones precedentes se desprende que la parte arrendadora puede interponer demanda judicial de desahucio por falta de pago al día siguiente de vencer el plazo pactado para su pago, sin necesidad de esperar a que finalice el mes, habiendo precisado el TS que esta actuación procesal en no entraña abuso de derecho ni supone un ejercicio antisocial del mismo.



SEGUNDO.- Alega la parte recurrente la infracción de art. 22.4 de la LEC en relación con el art. 439 de la LEC.

Afirma que en el momento de su emplazamiento para contestar la demanda el arrendatario solo adeudaba la renta correspondiente al mes de abril de 2018. El Tribunal da por reproducidos los argumentos anteriormente expuestos. El retraso reiterado en el pago de las rentas ha quedado plenamente probado y ello, conforme al criterio jurisprudencial expuesto, constituye causa de resolución del contrato.

La segunda de las cuestiones que plantea la recurrente es la atinente a la procedencia de la enervación, que la sentencia también rechaza.

Alega que la parte demandada ha procedido a la enervación del desahucio por abono de las rentas debidas hasta el momento del emplazamiento y añade que el requerimiento al que se refiere el documento nº 6 de la demanda nunca fue entregado al arrendatario.

Sobre este particular el Tribunal Supremo recientemente ha consolidado la doctrina. Así, la STS de 28 de mayo de 2014, y después la de STS de 23 de junio de 2014, recurso nº 1437/2013, tratan el tema el contenido del requerimiento de pago para que surta efectos e impida la enervación posterior, en los siguientes términos: Puesta en relación el requerimiento con el art. 22.4 LEC debemos concluir que dicho precepto exige: 1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3. Ha de referirse a rentas impagadas.

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario: 1. Que el contrato va a ser resuelto.

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago.

Dicho criterio se reitera en la Sentencia nº 508/2015 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 22 de Septiembre de 2015 , que aludiendo a la anterior, insiste en los requisitos del requerimiento de pago a fin de impedir la enervación, y la STS 558/2015, de 13 de octubre en el mismo sentido.

Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2009 (rec. 1507/2004 ), la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada.

En el presente caso, consta en el proceso prueba documental de la remisión de requerimiento por medio de burofax a la dirección señalada en el contrato de arrendamiento que era la propia vivienda arrendada. Consta acreditado que dicho burofax no fue recibido por el destinatario, al indicar el servicio de mensajería que no se le ha localizado en la dirección proporcionada. En las relaciones contractuales entre las partes contratantes rige el principio de la buena fe, según dispone el art. 1258 del C. Civil. Si el arrendatario arrendó la vivienda para establecer en ella su domicilio no se explica cómo no se le localiza en la misma y si se da la circunstancia de que ha cambiado de domicilio debió ponerlo en conocimiento del arrendador. Debemos entender que la falta de recepción de requerimiento es solo imputable al arrendatario, que bien rehusó el recibo del burofax o bien, no comunicó al arrendador el cambio de domicilio. De lo contrario, dejaríamos en manos de una de las partes contratantes el normal desenvolvimiento de las relaciones contractuales, pues el arrendatario podría obstaculizar e impedir cualquier notificación que, en ejercicio de sus derechos, pudiere realizar el arrendador.

Por consiguiente, habiendo sido requerido en forma en el domicilio designado en el contrato con anterioridad a la presentación de la demanda y no habiendo efectuado el pago de las rentas debidas en el plazo legalmente establecido, el Tribunal considera que no tiene el arrendatario derecho a enervar el desahucio. Procede pues el rechazo del motivo de recurso.



TERCERO.- Los razonamientos expuestos nos llevan a desestimar en su integridad el recurso de apelación interpuesto y a confirmar la sentencia apelada, con imposición a la parte apelante de las costas procesales de la alzada.

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la procuradora Sra. González Medina en nombre y representación de Jesus Miguel contra la sentencia dictada por la Sra. Juez por sustitución del Juzgado de 1º Instancia nº 4 de Jerez de la Fra. En el juicio verbal de desahucio nº 931/2018 y en consecuencia, CONFIRMAMOS la sentencia apelada, con imposición a la parte apelante de las costas procesales de la alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes, haciéndoles saber que contra ella cabe formular recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación conforme a la vigente Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, disposición final decimosexta, modificada por Ley 37/2011, de 10 de Octubre. Los recursos que procedan se podrán interponer por escrito dentro de los veinte días siguientes al de la notificación, y se deberán presentar ante esta Sección para ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, debiendo el recurrente constituir y acreditar al tiempo de la interposición el correspondiente DEPÓSITO PARA RECURRIR , por importe de CINCUENTA EUROS (50 €), para cada uno de dicho recursos, mediante ingreso en la Cuenta de Consignaciones de esta Sala, abierta en Banesto, Cuenta Expediente núm. 1465/0000/12/0117/19, debiendo indicar en dicho ingreso que se trata de uno u otro recurso, o de ambos, así como el Código 04 ó 06 respectivamente, requisitos sin los cuales no se admitirá a trámite los recursos, todo ello de conformidad a lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J. 6/85, según L.O. 1/09, de 3 de Noviembre.

Así mismo deberá presentar el ejemplar del modelo 696 de autoliquidación de Tasa Judicial, regulado en la Orden de HAP/ 2662/2012, de 13 de Diciembre, de conformidad a lo dispuesto en el apartado 1 del art. 8 de la Ley 10/2012, de 20 de Noviembre.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.