Sentencia CIVIL Nº 76/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 314/2018 de 27 de Febrero de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2015/0047916
Recurso de Apelación 314/2018
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 39 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 261/2015
APELANTE: D. Gumersindo
PROCURADOR D. VICTORIO VENTURINI MEDINA
APELADO: MAMUNIA INVESTMENT SA
PROCURADOR Dña. ALICIA GARCIA RODRIGUEZ
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. PABLO QUECEDO ARACIL
D. JUAN UCEDA OJEDA
Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
En Madrid, a veintisiete de febrero de dos mil diecinueve.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. JUAN UCEDA OJEDA
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan,
ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 261/2015 seguidos
en el Juzgado de 1ª Instancia nº 39 de Madrid, en los que aparece como parte apelante D. Gumersindo
representado por el Procurador D. VICTORIO VENTURINI MEDINA y defendido por el Letrado D. SEBASTIAN
RIVERO GALAN, y como parte apelada MAMUNIA INVESTMENT SA, representado por la Procuradora Dña.
ALICIA GARCIA RODRIGUEZ y defendido por el Letrado D. RAMÓN TORTAJADA VAQUERO; todo ello en
virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha
02/06/2017 .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 39 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 02/06/2017 , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'DESESTIMAR ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA interpuesta por el Procurador D. Victorio Venturini Medina, en nombre y representación de D. Gumersindo , contra la entidad MAMUNIA INVESTMENT, S.A., que estuvo representada en los autos por la Procuradora Dª. Alicia García Rodríguez y, en consecuencia, ABSOLVER A LA DEMANDADA de la pretensión económica contra ella deducida, con imposición de las costas devengadas en la instancia a la parte actora. '

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante D. Gumersindo al que se opuso la parte apelada MAMUNIA INVESTMENT, S.A. y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 14 de noviembre de 2018.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto en el plazo para dictar sentencia, debido el cúmulo de asuntos pendientes de resolución.

Fundamentos

No se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución que ha sido apelada, debiendo sustituirse por los que, a continuación, se expondrán.


PRIMERO. Don Gumersindo presentó demanda de juicio ordinario contra la entidad 'MAMUNIA INVESTMENT, S.A.' en reclamación de 192.420,04 euros en base a los siguientes hechos que pasamos a resumir.

El actor contaba con algunos ahorros y estaba interesado en la compra de un local en Madrid y a tal efecto contacto con el señor Octavio quien le ofrecía confianza dada su trayectoria profesional y le ofreció un local en el barrio de Salamanca, calle Claudio Coello nº 52, de aproximadamente 140 metros cuadrados.

Durante estos primeros contactos que tuvieron lugar en el mes de agosto de 2014 las partes mostraron un alto grado de interés en que se llevara adelante la operación. No obstante lo anterior, en ningún momento las partes establecieron ni cuál sería el precio concreto del local, ni las condiciones de pago del mismo, sino que simplemente acordaron lo que puede denominarse un compromiso de intenciones en relación a la compra del referido local.

Al regresar a Argentina y con el propósito de mostrar su firme intención de adquirir el local, el 28 de agosto de 2015 ordenó a favor de la demandada una transferencia de la cantidad de 192.420, 04 euros; fue un acto de buena voluntad que tenía como finalidad demostrar el interés que se tenía en la adquisición del inmueble, pero sin que la entrega de tal cantidad tuviera efectos vinculante para ninguna de las partes intervinientes, pues era preciso previamente llegar a un acuerdo satisfactorio para ambas partes.

Tres meses después de que se ingresara la referida cantidad, la demandada remitió al actor un correo electrónico acompañando un contrato de promesa de compraventa del inmueble que se decía que se entregaría libre de cargas y gravámenes, en el que por primera vez se establecían los aspectos esenciales del futuro contrato, como son el precio y su forma de pago, siendo en ese momento cuando se comunica a la sociedad demandada su disconformidad respecto a las condiciones establecidas, siendo insostenible la situación cuando conoció, hecho que se había ocultado durante las conversaciones, que el local estaba gravado con dos hipotecas del Banco de Santander que responden de un principal de 1.900.000 y 210.000 euros, respectivamente, más intereses ordinarios, moratorios y costas procesales.

Dado que la operación no se iba a llevar a efecto, el día 22 de diciembre de 2014 se remitió un burofax exigiendo la devolución de la cantidad entregada, negándose la demandada indicando que había existido entre las partes una negociación cerrada de la compraventa del local y un incumplimiento por parte del demandante, que no nos encontrabamos ante unos tratos preliminares sino ante la formalización de unas arras o señal dentro de un contrato de compraventa que no han existido discrepancias sobre el precio, término o condiciones del futuro contrato y que el actor nunca había solicitado la devolución de la cantidad entregada hasta que envío el burofax que fue recibido por la parte demandada con fecha de 13 de enero de 2015.



SEGUNDO. La entidad demandada se opuso a la demanda alegando que resulta insostenible el escenario que nos trata de transmitir la actora en el relato insólito de los hechos que la misma esgrime en su demanda en apoyo de sus pretensiones. Resulta palmario y evidente que ninguna persona en su sano juicio procedería a abonar una cantidad tan importante, casi 200.000 euros para señalizar la compra de un inmueble sin conocer las condiciones más básicas de la compraventa del mismo. De los propios documentos que la actora acompaña a su demanda se puede comprobar que no son ciertos los hechos que la actora alega como constitutivos de su pretensión El primer contacto se produjo a través de la agencia inmobiliaria ' Guadalupe te encuentra casa' que se dirigió el día 17 de junio de 2014 a la empresa demandada, a través de una empleada de nombre doña Asunción quien comunicó que actuaba en nombre de una persona extranjera que deseaba invertir en un local en la barrio de Salamanca, entablándose contacto con doña Camino , secretaria de dirección de la empresa demandada, que puso estos hechos en conocimiento del señor Octavio quien indicó que el precio del local ascendía a cuatro millones de euros.

A partir del indicado primer contacto de la Inmobiliaria con la Secretaria de dirección de la empresa de mi representada, se establecieron entre las dos partes una serie de contactos durante más de dos meses ( hasta finales de agosto de 2014), primero de información exhaustiva de las características y condiciones del local y de las condiciones de la venta del mismo ofertadas por mi principal, como puede verse con los documentos 3 y 4 de la contestación a la demanda, y, después, de negociación de las condiciones que concluyeron con el acuerdo cerrado entre las partes del compromiso recíproco de compraventa, sellado con la entrega de una señal o arras de la compraventa pactada entre las partes en la cantidad de 200.000 euros. Así, transcurrido casi un mes desde los primeros contactos, el día 14 de julio de 2014 doña Asunción se puso en contacto con la demandada para mantener una reunión en la que se pudieran negociar y fijar las condiciones de la compra y realizar los trámites correspondientes para llevar a cabo la misma, reunión que se celebró el día 17 de julio con la presencia del actor, llegando a un acuerdo sobre las condiciones esenciales, así el precio quedaba fijado en cuatro millones de euros, la señal o arras en doscientos mil y el plazo para el otorgamiento de la escritura hasta la finalización del mes de septiembre de 2014.

A partir de los propios documentos aportados por la actora se puede comprobar que no son ciertos los hechos constitutivos de sus pretensiones.

Transcurridas un par de semanas a partir de la entrega de la señal de la compra del local se van a comenzar a objetivar en el ahora actor una serie de actos y comportamientos en forma de sucesivas 'largas', 'justificaciones' y 'excusas' en cuanto al cumplimiento de su obligación de formalizar dentro de los plazos acordados los trámites y documentos previstos para llevar a cabo la definitiva compraventa del local, que desembocan y concluyen en el definitivo incumplimiento por su parte de los compromisos. Así a mediados de septiembre, interesando un aplazamiento en la fecha de firma, el actor comunica los problemas de financiación solicitando la posibilidad de que el Sr. Octavio intercediese ante el Banco de Santander para poder subrogarse en la hipoteca, de modo que solamente tuviera que abonar al contado la diferencia entre las cantidades pendientes del préstamo hipotecario y la cantidad de cuatro millones fijada como precio de la operación.

A raíz de tal comunicación el día 16 de diciembre se remite un borrador con las nuevas condiciones que podrían admitirse, correo que nunca fue contestado en ningún sentido, dando la demandada por incumplido definitivamente el compromiso de otorgar la escritura de venta del local con los efectos que en tal contexto prevé y preceptúa el artículo 1.454 del C.C . de pérdida de la señal entregada por la actora.

Las alegaciones que se hacen sobre las hipotecas del local de autos son estériles, carentes de significación y de vinculación jurídica ya que, como resulta evidente, cuando se compra un inmueble y se paga su precio, con la parte que corresponda se cancela la hipoteca cuando no se subroga directamente el comprador con la correspondiente deducción del precio. En todo caso nunca fue ocultado el gravamen y la actora tenía conocimiento perfecto de la situación.



TERCERO. La sentencia de instancia desestimó la demanda al considerar que el pago efectuado por el actor respondía a unas arras penales. Recogemos literalmente parte de la fundamentación de la misma.

' No puede obviar el Juzgado, efectivamente, siguiendo el criterio mayoritario de la jurisprudencia del T.S., entre otras sentencias de 10 de noviembre de 1983 y 17 de febrero de 1982 , que la configuración de las arras como penitenciales ha de constar de manera clara y evidente pues tiene carácter excepcional, aplicando una interpretación restrictiva.

Ahora bien, considera el Juzgado que la entrega del importe que ahora se reclama no pudo ser de índole meramente confirmatorio. Viene este tipo de arras, las confirmatorias a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. Para tal caso, en lógica coherencia ante el incumplimiento que se imputa a la vendedora, pudiera haber el actor intentado cualquiera de las opciones que previene el artículo 1124 del CC . Ocurre que tampoco considera el Juzgado concurrente incumplimiento alguno en el comportamiento de la vendedora, desde la sencilla premisa que no le correspondía a ella gestionar la subrogación hipotecaria como medio de obtención de financiación para el comprador, de quien había partido la iniciativa de compra.

Desde todo lo expuesto no cabe más que reconocer naturaleza penal a las arras convenidas y rechazar, con ello, la pretensión de la demanda. Aún cuando no consta el documento firmado(tampoco fue impugnado), es lo cierto que se remitió al actor, no a fecha 18 de noviembre de 2014, sino con correo adjunto ya en fecha 16 de diciembre de 2014, un contrato de promesa de compraventa(doc. 5 de la demanda) en el que, como ya se ha dejado sentado, se concretaba por escrito el precio de la compraventa en 4.000.000 de euros y se aludía, en la estipulación relativa al precio y sus condiciones, a la entrega de fecha 29 de agosto de 2014 de 192.420 euros 'por medio de transferencia bancaria realizada a la misma cuenta bancaria de la vendedora en concepto de arras o señal', de suerte que respecto del primer pago del precio( comprensivo del desembolso inicial antes aludido) se anunciaba la pérdida de dicha cantidad para el caso de no llegarse a formalizar la compraventa.'

CUARTO. Los motivos alegados en el recurso de apelación por el demandante para interesar la revocación de la sentencia y la condena de la demandada al pago de la cantidad entregada a finales del mes de agosto de 2014 son los siguientes.

1º Error en la valoración de la prueba dado que los 192.420 euros no se entregaron en concepto de arras penales.

La entrega de tal dinero fue debido, como reconocieron ambas partes, a un acto de buena voluntad por parte del actor con el que pretendía demostrar a la parte vendedora el interés y seriedad que tenía por adquirir el inmueble, pero sin que dicha cantidad tuviera efectos vinculantes para ninguna de las partes. A este respecto interesa referirse a lo declarado expresamente por don Octavio , representante legal de la demandada, quien en el acto del juicio reconoció que la entrega de los 192.420 euros obedecía a 'un apretón de manos y a un pacto entre caballeros', siendo la única formalidad que se dio a ese pago, sin que se pactara que la entrega de la citada cantidad tuviera la condición de arras penales. Fue un mero acto de buena voluntad, de muestra de confianza que tenía como finalidad demostrar a la parte vendedora el interés que se tenía en adquirir el inmueble.

La primera ocasión en que se establecían los aspectos esenciales del futuro contrato, como son el precio y la forma de pago, fue el día 18 de noviembre de 2014 por un correo electrónico al que se acompañaba un contrato de promesa de venta, confeccionado de modo unilateral por la demandada. El contrato de compraventa nunca llegó a perfeccionarse pues faltaban dos de los requisitos esenciales para ello, como son el precio y la forma de pago, teniendo en cuenta además que las partes pactaron expresamente que el contrato solo se perfeccionaría si el actor podía subrogarse en la hipoteca que gravaba el local, hecho que nunca llegó a suceder por causa imputable a la demandada.

2º Infracción de la doctrina jurisprudencial que declara que la configuración de las arras como penitenciales ha de constar de manera clara y evidente, lo que no ha acontecido en el caso de autos.

De acuerdo con el criterio mayoritario de la jurisprudencia del Tribunal Supremo la configuración de las arras penitenciales ha de constar de manera clara y evidente, pues tiene carácter excepcional. En otro caso deben conceptuarse como pago de parte del precio o pago anticipado del mismo.

En el caso de autos es evidente que la sentencia ha obviado el criterio unánime del Tribunal Supremo sobre la configuración de las arras, pues ni de la prueba practicada durante el acto del juicio ni de los documentos que obran junto a la demanda y contestación consta de manera clara y evidente que las arras fueran penitenciales.

Para apoyar sus argumentos realiza una valoración forzada y desfigurada sobre un contrato de promesa de venta confeccionado por la demandada meses después a la formalización del pago y que ni siquiera consta firmado por las partes.

Los documentos que sirven a la demandada para mantener que se llegó a formalizar el contrato son ineficaces, así el correo electrónico de 11 de diciembre de 2014 en el que se dice que lamentablemente no se puede llegar a pagar los cuatro millones de euros, no se reconoce el precio que nunca se llegó a pactar, era una estrategia de negociación para conseguir una rebaja en el precio, asimismo es incierto que en el mes de junio de 2014 se le facilitare una completa información sobre el local, en cuanto no se dio información sobre las cargas hipotecarias; el correo electrónico de 30 de julio de 2014 no acompaña un contrato de arras, simplemente hace alusión al mismo; el correo de 16 de septiembre de 2014 no acredita que se cerro y consumó el contrato sino todo lo contrario que se estaba discutiendo cuestiones tan importantes como la carga de hipoteca que gravaba el local; el correo electrónico de fecha 16 de diciembre de 2014 al que se acompaña un modelo de promesa de compraventa no favorece los intereses de la parte demandada, pues simplemente se remitió para buscar una justificación para apropiarse de la cantidad de 192.420 euros que es objeto de este procedimiento.

En consecuencia, aun considerando que la cantidad entregada en el supuesto de autos lo fuera en concepto de señal, lo sería como arras confirmatorias, formando parte del precio, sin que la demandada en su condición de vendedora haya exigido ni el cumplimiento del contrato, ni la resolución con indemnización de daños y perjuicios, de forma y manera que como quiera que haya sido, ambas partes aceptaron extinguir la relación contractual a través de sus propios actos. La demandada, en su condición de vendedora no ha exigido el cumplimiento del contrato ni ha pedido la resolución del mismo con indemnización de daños y perjuicios, careciendo por tanto de justificación alguna para apropiarse de los 192.420 euros.

3º Inexistencia de arras penitenciales pues de ser así habría una falta de reciprocidad entre las partes.

Otro motivo que vendría a acreditar que no estamos ante arras penitenciales lo encontramos en el punto cuarto del contrato de promesa de venta de 18 de noviembre de 2014 y que se aportó como documento nº 5 con la demanda, pues en el mismo e indica que para el caso de que el vendedor desistiera de la venta solamente estaría obligado a devolver las cantidades pagadas por el comprador y no las misma duplicadas, como regula el artículo 1454 del CC .

Es más no debemos olvidar que el actor tendría la condición de un consumidor a estos efectos, mereciendo una especial protección, de forma y manera que la interpretación de cualquier clausula oscura no puede ser interpretada en su contra. Deberá entenderse que nos hallamos ante un precontrato y que la entrega de las arras tienen carácter confirmatorio, por lo que resuelto el contrato debe procederse a la devolución de la suma entregada, con estimación del recurso de apelación.



QUINTO. Los primero que debemos resolver es si nos encontramos ante unos tratos preliminares o si se llegó a perfeccionar el contrato y el concepto en que recibió la sociedad demandada el dinero del que hoy se pide su devolución.

Debemos tener en cuenta que solamente podremos aceptar el recurso presentado por la actora si consideramos que estamos en una fase previa a la perfección del contrato o de cualquier otro acuerdo, ante unos meros trámites preliminares, ya que aunque en esta segunda instancia, como puede verse en los motivos segundo y tercero de su recurso, la parte actora también sustenta su petición en base a la existencia o entrega por el actor de unas arras confirmatorios, en la demanda rechazo tajantemente tal posibilidad.

Expresamente en el apartado (ii) del hecho quinto indico ' Pues bien en este caso la cantidad entregada a la demandada no puede catalogarse como arras, ya que no pueden calificarse como arras penitenciales pues para ello así debería haberse recogido y documentado expresamente, lo que no acontece, y tampoco pueden calificarse como arras confirmatorias dado que no existe un precio determinado, ni un plazo para formalizar la compraventa '.

Conforme a los principios que rigen el recurso de apelación no podemos entrar a valorar tales alegaciones pues ' no pueden tenerse en cuenta, a fin de decidir sobre ellas, las pretensiones formuladas en el acto de la vista del recurso de apelación, al ser trámite no procedente a tal propósito, pues el recurso de apelación aunque permite al Tribunal de segundo grado conocer en su integridad del proceso, no constituye un nuevo juicio ni autoriza a resolver problemas o cuestiones distintos de los planteados en la primera instancia, dado que a ello se opone el principio general de derecho 'pendente apellatione, nihil innovetur' ( STS de 21 de abril de 1992, que recoge una doctrina reiterada de la Sala 1 ª del Tribunal Supremo ( sentencias de 28 de noviembre y 2 de diciembre de 1983 , 6 de marzo de 1984 , 20 de mayo y 7 de julio de 1986 y 19 de julio de 1989 ).

Esta consecuencia viene impuesta por los términos de la ley, así el artículo 456.1 de la L.E.C ., al regular el objeto de la segunda instancia, indica que el recurso debe sustentarse en 'los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia' y por principios básicos procesales, pues como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 20 noviembre 2006 'la cuestión nueva alteraría el objeto de la controversia, atentando a los principios de preclusión e igualdad de partes y produciendo indefensión ( Sentencias de 4 de junio , 22 de julio y 20 de septiembre de 1994 , entre tantas otras)'.

Como indicamos anteriormente la parte apelante no se ha mostrado conforma con la decisión adoptada por la juzgadora de instancia al calificar de penales las arras o señal entregada por el demandante, pero no consideramos que tengamos que abordar tal materia ya que cualquiera que sea la decisión que tomemos sobre la misma será indiferentes a los efectos de este litigio, pues solamente podrá tener éxito el recurso de apelación si estimamos acreditado que simplemente existieron unos tratos previos o preliminares y que el dinero no lo entrego el actor en concepto de arras.



SEXTO. Tras analizar la documentación obrante en autos creemos que no podemos aceptar que las partes se encontrasen ante unos meros tratos previos o preliminares y que, por tanto, la parte actora pueda exigir la devolución de la cantidad entregada.

Así el día 29 de julio de 2014 (folio 118, doc.8 de la contestación), doña Estela , secretaria de dirección de la empresa demandada, remite un correo electrónico a ' Guadalupe '(inmobiliaria con la que trabaja el actor) en los siguientes términos, 'te escribo para ver si podemos ir adelantando algo en cuanto al 'contrato de arras' para ir echándole un vistacillo, si te viene bien traerlo mañana estupendo..... si me lo quieres adelantar hoy por email y mañana verlo con el Sr. Octavio .... como quieras'. Creemos que si la inmobiliaria del actor podía redactar el modelo, ello presupone que las partes ya tenían pactadas las condiciones esenciales del contrato.

Tras la lectura del documento 10 de la contestación, debemos afirmar que la entrega del dinero que hizo el actor a finales del mes de agosto no respondía a un acto de buena voluntad con el que se pretendía demostrar el firme interés que se tenía en la operación, sino que el demandante se había comprometido a adelantar la suma de 200.000 euros en concepto de señal una vez que las partes habían llegado a un acuerdo sobre la compraventa, pues, al margen que por la cuantía del dinero entregado parece que no debe presumirse que se hubieran abonado en el curso de unos meros tramites preliminares, no cabe otra interpretación del texto del correo electrónico cuando indica ' Octavio me comentó Asunción que entró menos dinero, se ve que son las altas comisiones bancarias, no te hagas problema, lo acordado será lo pagado , me preocupaba que te llegase la seña, para tu tranquilidad, cualquier diferencia yo la cubriré , así fue dada la palabra, perdón por el inconveniente no sabía estos costos. Lo próximo quizás yo lo tenga que hacer de otra manera'.

Si vemos el email remitido el día 16 de septiembre de 2014 por doña Guadalupe , agente inmobiliaria que trabaja para el actor, a la secretaria de dirección de la sociedad demandada ( doc. 11, folio 127), 'me gustaría saber como va lo de la hipoteca del banco Santander, no sé si le habrán dicho algo a Octavio .

Nosotros más o menos lo tenemos todo para seguir. Gumersindo tiene billete para finales de octubre, y así firmar. También me pregunta si va pagando algo más. Cuando puedas necesito escrituras y papeles de la hipoteca' tenemos que afirmar que la actora reconoce que se tiene todo preparado y que en el mes de octubre se podrá firmar el contrato, por lo que las condiciones esenciales de la venta, entre las que se encuentra el precio, estaban ya fijadas.

En el correo remitido por el actor a doña Camino que tiene fecha de 11 de diciembre de 2014 (doc. 14, folio 134), se viene a reconocer que el precio pactado para la compra del inmueble ascendía a cuatro millones de euros. Literalmente se indica lo siguiente ' Octavio la oferta que le hago es la siguiente, como habíamos hablado 2200.000 euros en Madrid y 1.500.000 a una año donde usted me lo pida. Lamentablemente no llegó a pagar los 4.000.000 de euros, ya que al no poder hacer la hipoteca a mi no solo me va a descapitalizar, sino que también voy a tener que pedir dinero o mal vender alguna de mis piezas, pero también quiero cumplir con mi palabra, quiero que sepa que estoy haciendo el mayor de mis esfuerzos'.

Finalmente tenemos que el día 16 de diciembre de 2014( doc. 13) se remite al actor un borrador del contrato de promesa de compraventa del local comercial, y el día 18 del mismo mes( folio 137, documento 15) se explica el motivo de tal remisión. 'En relación al asunto, remitimos la presente con intención de saber de forma urgente, la conformidad de don Gumersindo al documento enviado. Como saben y tras el incumplimiento del acuerdo por su parte desde el mes de agosto, estamos a la espera de noticias al respecto, para continuar el proceso de compraventa con el señor Gumersindo o en caso contrario, atender las ofertas en firme que a día de hoy hemos paralizado, con la única intención de ampliarles dicho acuerdo y por tanto evitar la pérdida de señal de su cliente, hecho que no es posible alargar más en el tiempo dadas las circunstancias señaladas y dada la proximidad del periodo de Pascua'. En definitiva se recuerda al demandante el incumplimiento del acuerdo verbal al que habían llegado las partes y se le ofrece una nueva posibilidad de llevar a cabo la compraventa.

De todos estos documentos conocemos que el precio se fijo en cuatro millones de pesetas y que la operación debía firmarse en el mes de septiembre o octubre de año 2014; es cierto que al ser verbal el acuerdo no conocemos otros aspectos del contrato, como el modo y condiciones de pago del precio, pero tal desconocimiento no influye en que podamos excluir que las partes se encontrasen en unos meros tratos preliminares.

Al margen de estos documentos, debemos recordar que el demandante, al ser interrogado en el acto del juicio, nunca mantuvo esta versión, es decir que nos encontrásemos ante unos simples tratos preliminares, sino que mantuvo que no pudo perfeccionarse el contrato al estar sometido a una condición suspensiva, que era que se le permitiera subrogarse en la hipoteca que gravaba el local comercial, lo que no fue posible de conseguir tal como informó el director de la sucursal en la que interesaron se llevara adelante la operación.

Obviamente tampoco podemos tener en cuenta tales alegaciones en cuanto en el escrito de demanda se defendió que al actor se le oculto la existencia de las hipotecas y que al conocer sobre las mismas se frustró la operación por las dificultades que supondrá obtener financiación sobre el local con las cargas preferentes que pesaban sobre el mismo.

SEPTIMO. Las costas procesales de esta segunda instancia deben correr a cargo de la parte apelante al haberse desestimado el recurso de apelación y no apreciar la concurrencia de circunstancias especiales fácticas o jurídicas que aconsejen abandonar el criterio objetivo del vencimiento ( artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por don Gumersindo , que viene representado ante esta Audiencia Provincial por el procurador don Victorio Venturini Medina, contra la sentencia dictada el día 2 de junio de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia nº 39 de Madrid en el procedimiento de juicio ordinario registrado con el numero 261/2015, debemos confirmar y confirmamos la referida resolución, con expresa condena a la parte apelante al pago de las costas devengadas en esta segunda instancia.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM , abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid, con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274, que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: '2649-0000-00- 0314-18' excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.