Sentencia Civil Nº 763/2001, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 4, Rec 517/2001 de 10 de Diciembre de 2001

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

LAS PALMAS

SECCIÓN CUARTA

Rollo n° 517/2001

Asunto: Menor Cuantía n° 527/00

Procedencia: Juzgado de Primera Instancia nº. 10 de Las Palmas de G. C.

Iltmos. Sres.-

PRESIDENTE: Don Víctor Caba Villarejo

MAGISTRADOS: Don Juan José Cobo Plana

Don Víctor Manuel Martín Calvo

SENTENCIA Núm 763/01

En la Ciudad de Las Palmas de Gran Canaria a diez de diciembre de dos mil uno;

VISTAS por la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial las actuaciones de que dimana el presente rollo en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n° 10 de Las Palmas de G. C. en los autos referenciados (Menor Cuantía n° 527/00) seguidos a instancia de Don Miguel , parte apela- da, representado en esta alzada por el Procurador D. Bernardo Rodríguez Cabrera y asistido por la Letrada Dña. Mª. del Carmen Quintana Janina, contra Don Esteban , parte apelante, representado en esta alzada por la Procuradora Dña. Petra Ramos Pérez y asistido por el Letrado D. Justo R. Ibáñez Trujillo, siendo ponente el Sr. Magistrado Don Víctor Manuel Martín Calvo, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº. 10 de Las Palmas de G. C., se dictó sentencia en los referidos autos cuya parte dispositiva literalmente establece: "Que estimando la demanda interpuesta por el procurador de los Tribunales Sr. Rodríguez Cabrera, en nombre y representación de D. Miguel , condeno a D. Esteban , representado por la procuradora Sra. Ramos Pérez, a abonar al actor la cantidad de un millón trescientas mil pesetas (1.300.000 ) por los conceptos reclamados en demanda, más intereses legales a devengar desde la interposición de la demanda, con expresa imposición de costas al demandado.- Que desestimando la demanda reconvencional formulada por la Procuradora Sra. Ramos Pérez, en nombre de D. Esteban , absolviendo a D. Miguel , representado por el Procurador Sr. Rodríguez Cabrera, de las peticiones formuladas en su contra, -con expresa imposición de costas al Sr. Esteban por las causadas en la reconvención»

SEGUNDO.- La referida sentencia, de fecha 9 de abril de 2001, se recurrió en apelación por la parte demandada, interponiéndose tras su anuncio el correspondiente recurso de apelación en base a los hechos y fundamentos que son de ver en el mismo. Tramitado el recurso en la forma dispuesta en el art. 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la parte contraria presentó escrito de oposición al recurso alegando cuanto tuvo por conveniente y seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Sala, donde se formó rollo de apelación. No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, sin necesidad de celebración de vista se señaló para discusión, votación y Fallo el día 6 de noviembre de 2001.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, a excepción del plazo para dictar resolución, dada la acumulación de asuntos pendientes en esta Sección

Fundamentos

PRIMERO.- Ejercitada por la parte actora acción de reclamación de cantidad convenida en escritura pública de resolución bilateral de contrato (que denominan de "opción de compra") la sentencia de instancia estima íntegramente la demanda desestimando, subsiguientemente, la reconvención planteada por la parte demandada que pretendía la declaración de resolución por incumplimiento del referido acuerdo resolutorio de mutuo acuerdo y consecuentemente, también por incumplimiento, la resolución del contrato a que se refería la resolución bilateral pactada. Frente a dicha sentencia se alza dicha parte demandada-reconviniente pretendiendo en este recurso la revocación de la sentencia y la íntegra estimación de las pretensiones por ella ejercitadas.

SEGUNDO.- Se aceptan los razonamientos jurídicos de la sentencia apelada que aquí se dan por reproducidos a fin de evitar inútiles reiteraciones en cuanto no contraríen lo que a continuación se razona.

Ciertamente entre las partes con fecha 15 de febrero de 2000 se formalizó entre las parte procesales lo que han venido a denominar contrato de "opción de compra" (documento n° 1 de la contestación, folio 28 de las actuaciones) y cuya naturaleza jurídica es propiamente la de "compraventa". En efecto, pese a su denominación, el referido contrato estableció (cláusula cuarta) que el "el precio total de la compraventa de la finca descrita es de dieciséis millones de pesetas (16.000.000.- ), que se abonará por el comprador en el momento de otorgarse la escritura de compraventa.- A la firma del presente contrato el comprador hacer entrega al vendedor de la cantidad de dos millones de pesetas (2.000.000.- ), en efectivo, en concepto de señal que tendrá naturaleza de arras penitenciales según el artículo 1.454 del C c., para los casos de incumplimiento "si hubieren mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas ". - Por el contrario llegado el momento de la escrituración del piso, en las condiciones prevenidas en este contrato, las cantidades entregadas como señal serán descontadas del precio total considerándose así, como parte del precio. El presente contrato producirá los efectos de la más eficaz carta de pago de las cantidades señaladas en el mismo».

Constante Jurisprudencia mantiene que la opción de compra consiste en aquel convenio por virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir obre la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Así pues constituyen sus elementos principales: la concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; la determinación del objeto; el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la misma; siendo por el contrario elemento accesorio el pago de una prima; en el contrato de opción de compra, la compraventa futura está plenamente configurada, y depende del optante únicamente el que se perfeccione o no [SS. 16-4-1979, 4-4-1987; 9-10-1987; 24-10-1990; 24 enero, 28 octubre y 23 diciembre 1991, etc.]. Al tratarse de un contrato atípico, la principal fuente de su regulación habrá que ir a buscarla en la voluntad de las partes, según dispone el art. 1255 del Código Civil, y subsidiariamente en la creación jurisprudencial. Completando la anterior doctrina, la contenida en la STS de 30 de enero de 1998 nos dice que en dicho negocio cabe distinguir dos momentos contractuales: a) El primero referente al propio convenio opcional, que debe reunir los requisitos del art. 1261 del Código Civil y autoriza diferenciar el pacto de opción del derecho a su ejercicio que se inserta en aquél, y b) Un segundo momento correspondiente a la perfección de la compraventa proyectada, consecuente a la ejercitación de la opción en el plazo acordado y cumpliendo las condiciones convenidas, como negocio final, cuya conclusión queda supeditada a la libre voluntad y decisión del optante, pues, realizada la opción, se perfecciona la venta, que cabe plasmar formalmente en la escritura prevista por el acuerdo de las partes.

En consecuencia, el contrato de opción supone, en esencia, que una parte (optataria) concede a la otra (optante) la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, de lo que se deduce la incompatibilidad de las arras penales con la opción de compra, siquiera desde la perspectiva del optante. Si la esencia del contrato de opción consiste precisamente en conferir al optante la facultad de decidir en exclusiva sobre la perfección de un ulterior contrato (de compraventa en el caso de autos) carece de sentido que se pacte que habrá el mismo de ser penalizado si decide no perfeccionar la compraventa, que es precisamente la facultad que se le otorgó mediante el contrato, por lo que ello sería tanto como castigar lo que no es sino el ejercicio del derecho. Ni siquiera tienen sentido en el contrato al que nos estamos refiriendo las llamadas arras penitenciales, es decir, las que permiten a las partes desligarse del cumplimiento del contrato, pues en un contrato de opción es precisamente el ejercicio de la facultad de optar el núcleo del convenio, por lo que la decisión de no perfeccionar el contrato objeto de la opción, de no comprar en el caso de autos, nunca podrá ser tenida por apartamiento del contrato. Así lo ha mantenido la Sentencia del TS de 20 de febrero de 1996 (RJ 1996 1261).

A la misma conclusión se llega por el hecho de que, según constante Jurisprudencia, el plazo concedido al optante en la opción de compra es de caducidad, por lo que, pasado el mismo, se produce, no un incumplimiento contractual, sino la caducidad del derecho de opción, y es de ver en autos que, lejos de mantenerse tal caducidad la parte demandada recurrente reconviene instando la resolución por incumplimiento del mismo y no su extinción por plazo y, además porque, una vez vencido el plazo concedido, aun entendió válido el negocio (compraventa) pues no en vano convino su resolución bilateral haciéndose incluso expresamente constar (apartado segundo de la escritura de resolución de 15 de junio de 2000, documento n° 2 de la demanda, folios, 9 y ss de las actuaciones) que "Don Miguel entregó a Don Esteban la cantidad de dos millones de pesetas .. en concepto de pasa y señal de la compra de la meritada vivienda" expresión que a todas luces demuestra inequívocamente la voluntad de las partes en la formalización de una compraventa y no de una "opción de compra".

TERCERO.- El referido pacto de resolución bilateral de fecha 15 de junio de 2000 textualmente dispone en su apartado tercero que "Ambas partes, de común acuerdo, han decidido rescindir la referida opción de compra (que, como ya hemos dicho, nosotros calificamos de compraventa), llegando al acuerdo de entregar Don Esteban a Don Miguel , la suma de un millón trescientas mil pesetas (1.300.000 ) .. ».

El problema se centra en el valor que haya de darse a la cláusula cuarta del anteriormente referido pacto que textualmente dispone: "La eficacia jurídica de la presente quedará supeditada a la entrega de la referida cantidad, así como a la devolución de las llaves de la vivienda, que actual- mente tiene en su poder el señor Miguel , lo que se realizará ante el infrascrito Notario, haciendo constar por diligencia posterior en la presente matriz en el plazo máximo de un mes a contar de fecha a fecha». La parte recurrente entiende que la eficacia jurídica del documento de "rescisión" estuvo limitada en consecuencia a un mes (por ambas partes), por lo que, se mantiene, que transcurrido el mismo sin verificarse las obligaciones recíprocas que contempla, pierde sus efectos al haberlo así pactado las partes. Esta Sala no puede compartir tal consecuencia. Las obligaciones bilaterales pactadas (entrega del dinero y correlativa entrega de las llaves) no estaban sometidas a término esencial o fatal de forma que llegado el mismo sin cumplirse tales obligaciones la resolución pactada quedara sin efecto o no llegara a nacer. El referido plazo ha de entenderse como el establecido por las partes para el cumplimiento de tales obligaciones y, para el caso de que uno de ellos cumpliera con las suyas poder instar las resolución del negocio resolutorio por incumplimiento de la contraria. Suponer lo contrario llevaría a la conclusión de que cualquiera de las partes podría de hecho hacer inefectiva la resolución pactada bastando para ello dejar transcurrir el plazo sin cumplir su correspondiente obligación, que es precisamente lo que pretende el recurrente que, lejos de haber depositado notarialmente la cantidad pactada dejó transcurrir tal plazo para posteriormente adquirir violentamente la posesión del inmueble vendido con lo cual, pese a su incumplimiento, se vería favorecido por la retención del precio y la disponibilidad del objeto. Si la parte recurrente (en su día reconviniente) no cumplió con sus obligaciones (entregar notarialmente la cantidad pactada para la resolución del contrato) y, pese a ello, vio satisfecha (aunque fuera manu militari) la obligación de la contraria que, con el ejercicio de la acción en el presente se muestra conforme con la resolución pactada, a no dudar no puede el recurrente impetrar la ineficacia del pacto resolutorio por él incumplido y si, por el contrario, el actor recurrido pretender el pago sinalagmático al no podérsele exigir actualmente la entrega de la posesión del inmueble que ya recuperó el apelado.

Por lo expuesto, procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia, con expresa imposición de costas a la parte apelante, tal como prescribe el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al no apreciarse en el caso serias dudas de hecho o de derecho.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de Don Esteban contra la sentencia dictada por el Juzgado de la Instancia n° 10 de Las Palmas de G. C. de fecha 9 de abril de 2001 en los autos de Menor Cuantía n° 527/00, confirmando dicha resolución, con expresa imposición de costas al apelante.

Llévese certificación de la presente resolución al rollo de esta Sala y notifíquese a las partes, y con certificación de la misma, devuélvanse los autos al Juzgado de Procedencia para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. Víctor Manuel Martín Calvo, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha. Certifico.