Sentencia Civil Nº 763/2013, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 4, Rec 921/2013 de 27 de Diciembre de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

MURCIA

SENTENCIA: 00763/2013

Rollo Apelación Civil nº: 921/13

Ilmos. Sres.

Don Carlos Moreno Millán.

Presidente

Don Juan Martínez Pérez

Don Francisco José Carrillo Vinader

Magistrados

En la ciudad de Murcia, a veintisiete de diciembre de dos mil trece.

Esta Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Murcia ha visto en grado de apelación los presentes autos de Juicio Ordinario que con el número 1259/10 se han tramitado en el Juzgado Civil nº 10 de Murcia entre las partes, como actora y ahora apelante, la mercantil 'Proyectos Inmobiliarios García y Ruiz' S.L. representada por la Procuradora Sra. Rosagro Sánchez y dirigida por el Letrado Sr. Valcárcel Siso; y como parte demandada y actora reconvencional y ahora apelada, D. Cosme y Dña. Erica , representados por el Procurador Sr. Sevilla Flores y dirigidos por el Letrado Sr. Nieto Olivares. Es Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado Don Carlos Moreno Millán que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado Civil citado dictó sentencia en estos autos con fecha 18 de marzo de 2013 cuyo Fallo es del siguiente tenor literal: FALLO: 'Que desestimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dª. Carmen Rosagro Sánchez, en nombre y representación de PROYECTOS INMOBILIARIOS GARCÍA Y RUIZ, S.L., contra D. Cosme y Dª. Erica , y estimando la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador D. Manuel Sevilla Flores en nombre y representación de D. Cosme y Dª. Erica debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa de bien inmueble suscrito entre las partes en fecha 24 de abril de 2007 condenando a la mercantil PROYECTOS INMOBILIARIOS GARCÍA Y RUIZ, S.L. a la restitución al actor de 66.559,35 euros más los intereses legales correspondientes y al pago de las costas'.

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora principal que lo basó en error en la valoración de la prueba. Se dio traslado a la otra parte que se opuso al mismo.

TERCERO.-Previo emplazamiento de las partes, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial, en cuya Sección Cuarta se registraron con el número de Rollo 921/13, señalándose para votación y fallo el día 26 de diciembre de 2013.

CUARTO.-En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada en la instancia desestima, por un lado, la acción ejercitada por la mercantil actora 'Proyectos Inmobiliarios García y Ruiz' S.L., contra los co-demandados, D. Cosme y Dña. Erica , tendente al cumplimiento por los mismos del contrato de compraventa de vivienda suscrito entre las partes con fecha 24 de abril de 2007. A su vez, la citada sentencia estima, por otro lado, la acción reconvencional formulada por dichos co-demandados encaminada a la resolución del referido contrato por incumplimiento de la promotora demandada en reconvención, de la obligación de entrega de la vivienda en el plazo fijado contractualmente, con condena de la misma a la restitución a los compradores de la cantidad de 66.559,35 €, abonada por ellos anticipadamente.

La mencionada sociedad promotora muestra su disconformidad con el aludido pronunciamiento judicial por considerar que la sentencia de instancia incurre en error en la valoración de la prueba con respecto al incumplimiento que se le imputa de retraso en la entrega de la vivienda, infringiendo así la doctrina jurisprudencial sobre dicha materia.

SEGUNDO.-Concretada en los indicados términos la cuestión impugnatoria suscitada en esta apelación, entiende este Tribunal, tras la revisión de lo actuado en los presentes autos, que, en efecto, asiste razón a la parte recurrente en la pretensión que plantea, por lo que procede, como seguidamente se argumentará, la revocación de la sentencia de instancia.

La citada sentencia justifica su decisión resolutoria del contrato de compraventa de referencia en el retraso de la sociedad promotora en la entrega de la vivienda, que se ha prolongado durante 6 meses y 13 días (la sentencia alude por error a un plazo superior de 7 meses). Para fundamentar jurídicamente tal pronunciamiento aplica lo dispuesto en la Ley 57/1968 reguladora de la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Concretamente aplica su artículo 3º, párrafo primero , que contempla una causa de resolución del contrato de carácter objetivo al autorizar al comprador, bien a rescindir el contrato si el promotor no entrega la vivienda en el plazo pactado, con devolución de las cantidades entregadas a cuenta incrementadas en el interés legal del dinero, conforme a lo dispuesto en la Disposición Adicional Primera de la L.O.E ., o bien a la concesión de prórroga al vendedor. Alude la sentencia a la plena vigencia de dicha normativa, que incluso ha sido reiterada por la actual Ley de Ordenación de la Edificación. Critica después la práctica de los Tribunales y específicamente de la propia doctrina jurisprudencial que, acudiendo a la interpretación del artº. 1.124 del Código Civil , han vaciado de contenido la norma de referencia, al fundamentar la resolución del contrato, no en un mero retraso, sino en un verdadero incumplimiento.

Este Tribunal, no obstante reconocer la corrección y brillante fundamentación técnico-jurídica que se contiene en la sentencia de instancia, coincidente con la doctrina de distintas Audiencias Provinciales, discrepa sin embargo de la misma.

No compartimos dicho criterio interpretativo dado el automatismo que comporta. Y aún en mayor medida por cuanto, al tiempo que sólo concede relevancia probatoria a los datos objetivos del pago por el comprador de las cantidades anticipadas pactadas en el contrato y a la expiración del plazo convenido para la entrega de la vivienda, está haciendo caso omiso, y por tanto no valora, el conjunto de datos y circunstancias concurrentes en cada caso, como las que acontecen en éste, a las que después aludiremos, sometido ahora al juicio revisorio de este Tribunal.

Entendemos que la doctrina jurisprudencial al respecto y la emanada de las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales, que mantienen un criterio diferente al que proclama la sentencia de instancia, no contribuyen en modo alguno, como se dice, a vaciar de contenido la Ley de referencia (Ley 57/1968). Por el contrario efectúan una labor de integración normativa y de interpretación conjunta con otras leyes, en concreto con el Código Civil y su artículo 1.124 , valorando las circunstancias y hechos concurrentes en cada caso y por tanto con exclusión de una aplicación estricta de la norma y de rígido automatismo de la misma. Así la sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 2012 , silenciada por la sentencia de instancia, es un claro exponente de ello. Se pronuncia sobre la valoración, según los casos, de las consecuencias jurídicas derivadas del retraso en la obtención de la licencia de primera ocupación, atribuyéndole efectos resolutorios del contrato sólo en los concretos casos que enumera.

En definitiva, como hemos expuesto, discrepamos de la interpretación jurídica que al respecto se contiene en la sentencia apelada.

TERCERO.-Sentado lo anterior, cabe afirmar por tanto, que la cuestión fundamental que se plantea en esta apelación radica en la determinación de la existencia o no de incumplimiento de la sociedad promotora en su obligación de entrega de la vivienda a la parte compradora.

En este sentido, hemos de tener en cuenta, como ya exponía esta Audiencia Provincial en la sentencias de 10 de julio y 25 de octubre y 29 de noviembre de 2012, que en toda compraventa de inmuebles, el plazo de entrega de la obra constituye un elemento importante que debe ser reflejado contractualmente por imperativo legal y con fundamento en la imposibilidad de dejar indefinido el cumplimiento del contrato. Pero, sin perjuicio de ello, es también cierto que su esencialidad puesta en relación con el fin del contrato, debe quedar claramente probada por la parte que lo alega y por tanto no cabe su presunción. Y ello aún en mayor medida cuando la eficacia resolutoria del contrato se vincula al incumplimiento que sea esencial, de ahí que el Tribunal Supremo en la Sentencia de 19 de mayo de 2009 , afirme ...' que esta condición (esencial) la merece en primer término aquél que la tenga por voluntad expresa o implícita de las partes contratantes , que es a quiénes corresponde crear la 'lex privata' por la que quieren regular la relación jurídica que les vincula'.En este caso la 'lex privata' no existe, al no constar cláusula contractual alguna que le incluya de manera expresa'.

Obsérvese que los propios términos contractuales ya permiten excluir la esencialidad de dicho plazo. En efecto, la cláusula cuarta establece que '...el plazo de entrega para la mencionada vivienda, plaza de garaje y trasteros, será de veinte meses aproximadamente a partir de la fecha del presente documento'. Nos hallamos, por tanto, en presencia de una fecha de finalización de las obras que no establece un día determinado para su conclusión, sino por el contrario una fecha aproximada de duración de las mismas, que en modo alguno resultaría contradictoria con la obligación de hacer constar en el contrato con toda claridad la fecha de entrega de la vivienda, como exige el artº. 5.5 del Real Decreto 515/1989 sobre Protección de los Consumidores .

Téngase en cuenta, como decíamos en la sentencia de 18 de febrero de 2010 , que la interpretación que debe atribuirse a dicho precepto, no cabe reducirla a la necesidad de fijar una fecha concreta y determinada, sino más acertadamente a la necesidad de hacer constar de forma clara tal fecha de entrega, con exclusión de cualquier indeterminación. Se proscribe, en definitiva, en ese marco de respeto al equilibrio entre los derechos y obligaciones de ambas partes contratantes, la indeterminación o imprecisión, y en general la consignación o mención de fechas de entrega que resulten meramente indicativas y además condicionadas o dependientes de la simple voluntad de la mercantil promotora.

Y ello, como antes ha quedado expuesto, no acontece en este caso. No existe indeterminación en la fecha de entrega, sino que por el contrario la misma se fija de forma clara, señalando como tal, la de los 20 meses siguientes a la firma del contrato (24 de abril de 2007).

Al mismo tiempo, tampoco se pactó expresamente ninguna consecuencia resolutoria en caso de incumplimiento por una u otra parte.

De conformidad con dichos términos contractuales cabe afirmar que la voluntad de las partes fue la de no atribuir carácter esencial a la obligación de entrega de la vivienda.

CUARTO.-De conformidad, por tanto, con tal planteamiento, procede determinar a continuación si el retraso producido por la entrega de la vivienda cabría identificarlo como un incumplimiento definitivo generador de efectos resolutorios del contrato, o bien como un mero retraso que, dada su entidad, no conllevaría tan drástica consecuencia.

En este sentido traemos a colación el criterio interpretativo que mantiene este Tribunal en las sentencias, entre otras, de 28 de abril , 30 de junio y 21 de julio de 2011 , o en la más reciente de 13 de junio de 2013 . En ellas nos hacíamos eco de la doctrina del Tribunal Supremo sobre la cuestión objeto de debate, contenida en la sentencia de 17 de diciembre de 2008 , cuando declara que '...como se ha afirmado de forma reiterada por la jurisprudencia de esta Sala, no todo incumplimiento conlleva, ni la resolución del contrato ni debe implicar automáticamente indemnización. De este modo, resulta necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato...'. Se añade, que lo importante es determinar '...si el plazo establecido era esencial y por tanto el incumplimiento definitivo o si puede ser considerado como no esencial, en cuyo caso el simple retraso no perjudica la prestación pactada'.

Asimismo, la sentencia del Tribunal Supremo de 11 de marzo de 2009 reitera, que la resolución de estas controversias debe estar presidida por el principio de conservación del negocio, que exige, aunque con ciertos matices, que el incumplimiento sea definitivo por lo que no resulte posible satisfacer el interés contractual lesionado, lo que ocurre en supuestos de inidoneidad final del objeto entregado ( sentencia de 3 de abril de 1981 ), por lo que no bastará el mero retraso ( sentencias de 27 de noviembre de 1992 , 18 de noviembre de 1993 y 7 de marzo de 1995 ) a no ser que se haya establecido un término como esencial que impida, por el retraso, destinar la cosa a su fin ( sentencia de 14 de diciembre de 1983 ), lo que se ha extendido también a los casos en que, siendo aún posible el cumplimiento, existe una actitud deliberadamente rebelde y contraria al cumplimiento ( sentencias de 20 de junio de 1981 y 13 de marzo de 1986 ) o una prolongada inactividad o pasividad del deudor ( sentencia de 10 de marzo de 1983 ).

Y es lo cierto, que en este caso, el citado retraso concretado en un tiempo de 6 meses y 13 días, no reviste entidad suficiente en orden a justificar los efectos resolutorios contractuales que acoge la sentencia de instancia. Téngase en cuenta, que el plazo máximo de entrega de la vivienda (20 meses aproximadamente), se cumplía el día 24 de diciembre de 2008, mientras que la licencia de primera ocupación, determinante de la entrega efectiva de la vivienda, es decir, como material y administrativamente apta para su ocupación, como decíamos en las sentencias de 21 de junio y 20 de diciembre de 2012 y 21 de febrero de 2013, se produjo el día 7 de julio de 2009.

En consecuencia, cabe afirmar, que no estaríamos en presencia de un incumplimiento esencial de efectos resolutorios, sino ante un mero retraso que no perjudica a la prestación pactada, ni frustra las correspondientes expectativas contractuales.

Obsérvese finalmente, de acuerdo con la sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 2012 , que la falta de cumplimiento de la licencia de primera ocupación, no tiene en principio carácter esencial, a menos que así se haya pactado en el contrato o lleve consigo un incumplimiento esencial de la obligación de entrega del inmueble, según las condiciones pactadas contractualmente. Además, en este caso, no consta acreditado que ese mínimo retraso en su obtención responda a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado derivado de una presumible infracción de la legislación urbanística. De ahí, como decimos, que no estemos en presencia de un incumplimiento definitivo.

Pero es que además esta Audiencia Provincial ha manifestado en precedentes sentencias, así en las de 1 de marzo y 21 de junio de 2012 que la existencia y exigencia de tal acto administrativo, no puede interpretarse en términos absolutos, sino en atención a las concretas circunstancias de cada caso. Obsérvese que en este caso ese retraso no respondía, como antes hemos indicado, a causas imputables a la entidad promotora, derivadas de la imposibilidad administrativa de dar al inmueble el uso adecuado. Y ello resultaría básico ya que según la citada sentencia del Pleno del Tribunal Supremo, ese dato constituye un elemento esencial en orden a valorar los efectos jurídicos dimanantes de ese retraso en la concesión de la cuestionada licencia de primera ocupación.

Téngase en cuenta finalmente, que incluso cabría apreciar la aceptación tácita por los compradores de ese mínimo retraso en la entrega de la vivienda. Y ello por cuanto los mismos, previo requerimiento de la promotora, acudieron con fecha 21 de febrero de 2009 a su domicilio social a fin de elegir la correspondiente plaza de garaje y trastero, sin que conste reclamación o queja alguna por dicho retraso. Además el contenido de los escritos de contestación a la demanda y de la demanda reconvencional, vendrían a poner de manifiesto que el hecho determinante de la pretensión resolutoria interesada por los compradores se concretaba prioritariamente en la imposibilidad de obtener financiación. Así en la página 17, tras hacer mención a este hecho, se dice textualmente '...mis representados disponían de una vivienda propia y por lo tanto esa entrega con unos meses de retraso no les hubiese causado mayor perjuicio'.

QUINTO.-Acreditado así el cumplimiento por la promotora 'Proyectos Inmobiliarios García y Ruiz' S.L., de la obligación contractual que le incumbía, referida a la entrega de la vivienda, procede en consecuencia la estimación del presente recurso y como derivación de ello la revocación de la sentencia apelada, y el éxito de la acción principal ejercitada en la demanda, tendente al cumplimiento por los compradores demandados de la obligación de pago del precio convenido en el contrato. Asimismo cabe estimar la pretensión planteada tendente a la devolución a la actora de las cantidades abonadas por la misma en concepto del préstamo hipotecario que grava dicha vivienda que se han devengado desde la fecha de obtención de la licencia de primera ocupación hasta el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de compraventa y pago del resto del precio.

SEXTO.-Dicha estimación del recurso determina que no se efectúe declaración sobre las costas causadas en esta alzada. A su vez la estimación del recuso ha conllevado la estimación de la demanda principal y desestimación de la demanda reconvencional, por lo que, conforme a lo dispuesto en el artº. 394 de la LEC , procede imponer a los demandados y actores en reconvención las costas de la instancia derivadas de tales pronunciamientos.

Vistas las normas citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que ESTIMANDOel recurso de apelación formulado por la Procuradora Sra. Rosagro Sánchez en representación de la mercantil 'Proyectos Inmobiliarios García y Ruiz' S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado Civil nº 10 de Murcia en el Juicio Ordinario nº 1259/10, debemos REVOCARla misma, con expresa desestimación de la acción reconvencional planteada tendente a la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes con fecha 24 de abril de 2007. A su vez debemos estimar la demanda principal formulada por la citada sociedad demandante declarando la vigencia del referido contrato y condenando a los co-demandados, D. Cosme y Dña. Erica , a estar y pasar por lo pactado en dicho contrato, procediendo a la elevación a público del mismo y simultáneo pago del resto del precio por importe de 348.932,35 €, más el IVA correspondiente. Asimismo debemos condenar a los mencionados demandados a la devolución a la actora principal de la cantidad de 2.790,05 € abonada en concepto de préstamo hipotecario que grava la vivienda desde la fecha de obtención de la licencia de primera ocupación (7 de julio de 2009) hasta la fecha de presentación de la demanda (6 de febrero de 2010), así como las que se devenguen durante la tramitación de este procedimiento hasta el otorgamiento de la correspondiente escritura pública y pago del resto del precio. Y todo ello con imposición a los demandados principales de las costas de la instancia derivadas de la estimación de la demanda principal y de la desestimación de la demanda reconvencional, sin efectuar pronunciamiento sobre las costas causadas en esta alzada.

Devuélvase la causa al Juzgado de procedencia con certificación de la presente resolución.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

MODO DE IMPUGNACIÓN:contra esta Sentencia cabe interponer los recursos de casación por interés casacional y, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal, en el plazo de VEINTE días a contar desde el siguiente a su notificación.

Conforme a la D.A. Decimoquinta de la L.O.P.J ., para la admisión del recurso se deberá acreditar haber constituido, en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano, un depósito de 50 euros, salvo que el recurrente sea: beneficiario de justicia gratuita, el Ministerio Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local u organismo autónomo dependiente.

El depósito deberá constituirlo ingresando la citada cantidad en el BANESTO, en la cuenta de este expediente 3107 indicando, en el campo 'concepto' la indicación 'Recurso' seguida del código '06 Civil-Casación' o '04 Civil-Extraordinario por infracción procesal'. Si el ingreso se hace mediante transferencia bancaria deberá incluir, tras la cuenta referida, separados por un espacio la indicación 'recurso' seguida del código '06 Civil-Casación' o '04 Civil-Extraordinario por infracción procesal'.

En el caso de que deba realizar otros pagos en la misma cuenta, deberá verificar un ingreso por cada concepto, incluso si obedecen a otros recursos de la misma o distinta clase indicando, en este caso, en el campo observaciones la fecha de la resolución recurrida con el formato DD/MM/AAAA.