Sentencia Civil Nº 765/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 283/2009 de 26 de Noviembre de 2009

Encabezamiento

SENTENCIA N.765/2009

Barcelona, veintiséis de noviembre de dos mil nueve

Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Catorce

Magistrados:

Francisco Javier Pereda Gámez

M. Carmen Vidal Martínez (Ponente)

Marta Font Marquina

Rollo n.: 283/2009

Juicio Ordinario n.: 358/2008

Procedencia: Juzgado de Primera Instancia n. 44 de Barcelona

Objeto del juicio: declaración de arras confirmatorias en un contrato de compraventa con precio aplazado y condena a devolver la cantidad entregada a cuenta,

subsidiariamente aplicación del art. 1154 del Código civil

Motivo del recurso: consideración de arras confirmatorias, concurrencia de causa de fuerza mayor, enriquecimiento injusto y moderación de la pena

Apelante: Lucas

Abogado: S. Cortés Rius

Procuradora: C. Pascuet Soler

Apelados: Martina y Ricardo

Abogado: A. Ferreres Comella

Procurador: A. Anzizu Furest

Antecedentes

1. RESUMEN DEL PLEITO DE PRIMERA INSTANCIA

El día 26 de Marzo de 2008 la parte actora presentó demanda en la que solicitaba que se dicte sentencia "en la que: A) Se declare que el contrato firmado en fecha 23 de junio de 2006 por los litigantes, fue un contrato de compraventa con precio aplazado.- B) Se declare el carácter confirmatorio de la cantidad entregada a cuenta del precio aplazado, es decir, la suma de un millón treinta mil euros (1.030.000?), por parte de Don Lucas a los demandados.- C) Se condene a los demandados a devolver a mi representado la suma entregada cuenta del precio aplazado, es decir, la cantidad de un millón treinta mil euros (1.030.000?), dado que se ha procedido a la venta de la vivienda objeto de Autos, sin que haya podido perfeccionarse el contrato de compraventa entre los litigantes.- D) Subsidiariamente, y en el negado supuesto de que se considerase que mi representado ha incumplido el citado contrato de compraventa, se entienda que las arras confirmatorias fueron entregadas bajo cláusula penal, y se ejercite por parte del Tribunal la facultad que le otorga el artículo 1154 Cc , procediéndose a la minoración de la pena.- E) Se condene a los demandados a abonar los intereses legales desde la fecha de la percepción de las cantidades.- F) Se condene a los demandados al pago de las costas del presente juicio".

Afirma, en síntesis, que en fecha 23 de junio de 2006 suscribió un contrato de compraventa con entrega de arras (300.000?) con los demandados. Que el precio total pactado para la compra era de 3.005.000? y que la escritura pública debía otorgarse el 29 de septiembre, existiendo la posibilidad de prorrogarlo hasta el 30 de octubre de 2006. Se ejercitó el derecho de prórroga pero en fecha 27 de octubre comunicó a los vendedores que la compraventa no podía efectuarse por causa de fuerza mayor toda vez que sus cuentas habían sido embargadas por la Audiencia Nacional. Sostiene que el día 2 de noviembre de 2006 las partes firmaron un acuerdo modificativo al contrato firmado el 23 de junio de 2006, en el que la fecha del otorgamiento se la escritura se pospuso hasta el 15 de diciembre de 2006. En dicho acto entregó 700.000?, que sumados a los 300.000? iniciales y a la cantidad de 30.000? pagada el día 4 de junio de 2006 proporcionan un total de 1.030.000?. Sostiene que los 700.000? son una entrega a cuenta del precio convenido. Admite que en la última de las fechas pactadas no pudo otorgar la escritura, pero sostiene que ello fue debido a que los demandados le impidieron tasar el inmueble y no pudo obtener el préstamo hipotecario. Afirma que el 17 de enero de 2007 los vendedores le requirieron para el otorgamiento de la escritura, señalando al efecto el día 22 de enero. Sostiene que compareció y tras admitir que no disponía del precio aplazado, manifestó que dicha circunstancia ni significaba renuncia, desistimiento ni negativa a otorgar la compraventa. Sostiene que los vendedores han incumplido, toda vez que han vendido la finca a un tercero. Que la cantidad de 1.030.000? se entregó en concepto de arras confirmatorias y que la compraventa no ha podido realizarse por culpa de los vendedores. Solicita la devolución de la cantidad entregada a cuenta del precio e indica que renuncia a pedir los daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual. De forma subsidiaria solicita que se modere la pena, al amparo del artículo 1154 del Código civil .

La parte demandada contesta y defiende que las cantidades entregadas lo fueron en concepto de arras penitenciales como resulta de los contratos suscritos y que el actor desistió de la operación. Niega que las arras penitenciales puedan moderarse.

La sentencia recurrida, de fecha 24 de noviembre de 2008 contiene la parte dispositiva del tenor literal siguiente: "Que desestimo íntegramente la demanda formulada por Dña. Carlota Pascuet Soler, en nombre y representación de D. Lucas , y absuelvo a Ricardo y Dña. Martina de la totalidad de las pretensiones formuladas en su contra y ello con la expresa imposición a la parte demandante de todas las costas procesales".

2. CUESTIONES PLANTEADAS EN EL RECURSO DE APELACIÓN

El recurrente reitera que la cantidad entregada lo fue en concepto de arras confirmatorias. Invoca la existencia de fuerza mayor (embargo de sus cuentas e imposibilidad de tasar la vivienda). Afirma que los demandados incumplieron al vender la finca a un tercero y que incurren en enriquecimiento injusto. De forma subsidiaria solicita la moderación de la pena.

Los apelados se oponen y coinciden con la argumentación contenida en la sentencia apelada.

3. TRÁMITES EN LA SALA

El asunto presenta diligencia de reparto de fecha 1 de abril de 2009. No se ha practicado prueba ni se ha celebrado vista. La deliberación y votación de la Sala fue señalada para el día 26 de noviembre de 2009 . Esta resolución no se ha dictado en el término previsto en el artículo 465.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil debido a causas estructurales, circunstancia que se hace constar a los efectos del artículo 211.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fundamentos

1. LAS ARRAS

Tras el visionado del CD relativo al juicio y el examen de la prueba documental, el tribunal deberá ratificar los correctos y detallados razonamientos de la sentencia apelada.

Según recuerdan la sentencias del Tribunal Supremo de fechas 24 de marzo de 2009 y de 20 de mayo de 2004, con cita de la de 24 de octubre de 2002 "ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454 ". También añade la antedicha Sentencia que es doctrina jurisprudencial constante "la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado (sentencia de 10 de marzo de 1986 )". En otras palabras, señala la Sentencia de 31 de julio de 1993 que "el contenido del artículo 1454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo".

Contrariamente a lo argumentado por el recurrente es de afirmar que debe mantenerse la calificación de arras penitenciales contenida en la sentencia apelada.

Tanto en el contrato de fecha 23 de junio de 2006 (folio 19) como en el de 2 de noviembre de 2006 (folio 37), consta, con total claridad que las entregas tenían dicho carácter. Así, en el primero de ellos se indica que los 300.000? "se reciben con el carácter de arras penitenciales y a tenor de lo dispuesto en el artículo 1454 del Código civil". En el segundo consta que los 700.000 ? entregados se reciben "en concepto de incremento de la cantidad ya entregada en concepto de arras penitenciales en el momento de la firma del contrato. Las partes asimismo acuerdan que la cantidad de 30.000? percibida por los vendedores de los compradores en fecha 4 de julio de 2006, pasen asimismo a tener la consideración de arras penitenciales". Incluso se añade "por lo tanto, la cantidad percibida por los vendedores del comprador en concepto de arras penitenciales pasa a ser de 1.030.000?".

Resulta de aplicación el artículo 1281 del Código civil , toda vez que los términos del contrato son claros y no admiten duda sobre la intención de los contratantes. Debe estarse, en consecuencia, al sentido literal de las cláusulas.

Por otra parte no cabe olvidar que el comprador incumplió con la primera de las prórrogas pactadas, por lo que parece legítimo que la concesión de nuevas prórrogas comporte la ampliación de las arras penitenciales. Es cierto que se trata de una cantidad elevada, pero también lo era el precio de la finca y no existe en autos prueba alguna que permita sostener que no se trató de un pacto libremente aceptado por las partes.

2. LA FUERZA MAYOR

Como declara el Tribunal Supremo, en sentencia de 24 de diciembre de 1999 la fuerza mayor como causa justificativa del incumplimiento en los contratos, ha de entenderse constituida por un acontecimiento surgido a posteriori de la convención haciendo inútil todo esfuerzo diligente puesto en la consecución de lo contratado. En este sentido se ha manifestado que el hecho ha de ser de todo punto independiente de quien lo alegue.

Por su parte, y de conformidad con el artículo 1105 del Código Civil "fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o, que, previstos, fueran inevitables".

Contrariamente a lo argumentado por el recurrente es de afirmar que el embargo de las cuentas bancarias por parte de la Audiencia Nacional no puede considerarse como un supuesto de fuerza mayor, máxime teniendo en cuenta que el propio recurrente alude a que fueron los demandados quienes le impidieron obtener un préstamo hipotecario al no poder acceder un perito tasador a la vivienda. Respecto de éste último punto cabe precisar que el único requerimiento fehaciente es de fecha 9 de marzo de 2007 (folio 54), es decir, muy posterior a la última prórroga y por ello carece de virtualidad alguna. Por otra parte el contrato inicial es de junio de 2006 y pudo tasar la finca con mucha anterioridad.

3. EL ENRIQUECIMIENTO INJUSTO

Si se tiene en cuenta que uno de los presupuestos para el éxito de la acción es que no concurra una justa causa de la atribución patrimonial, entendiendo por tal aquella situación jurídica que, de conformidad con el ordenamiento jurídico, autoriza a su beneficiario para recibirla y conservarla, lo cual puede ocurrir porque exista un negocio jurídico válido y eficaz, o una disposición legal que permita aquella consecuencia, entre otras causas, la desestimación del motivo resulta obligada.

En los contratos se fijaron unos plazos e incluso los vendedores, con posterioridad al último de ellos, requirieron al comprador para el otorgamiento de la escritura y pago del precio, con la indicación de que en caso de una nueva negativa quedaría resuelto el contrato con perdida de las arras penitenciales (folios 44 y 45). Es cierto que el comprador compareció en la notaría, pero también lo es que no disponía del precio aplazado. La propia naturaleza de las arras penitenciales determina que, por disposición legal, el comprador las pierda en beneficio de los vendedores y por ello la figura del enriquecimiento injusto no resulta de aplicación. Tampoco la venta de la finca a un tercero lo supone, ya que ante el desistimiento del comprador, al no disponer del precio aplazado en la última de las prórrogas, los vendedores recuperaron el pleno dominio y derecho de disposición sobre la finca (folio 39 ).

4. LA MODERACIÓN

Contrariamente a lo argumentado por el recurrente es de afirmar que las partes convinieron en la aplicación del artículo 1454 del Código civil (folio 39 ) cuyo contenido como enseña la doctrina y la jurisprudencia (sentencia TS de 8 de febrero de 1993 ) comprende precisamente las arras penitenciales, no las arras confirmatorias, ni las específicamente penales.

En consecuencia debe estarse a lo pactado por las partes, sin que quepa la moderación de las arras penitenciales, como también declaró la Sección 13 de la AP de Barcelona de fecha 13 de diciembre de 2005 .

Cabe añadir que aún en el negado supuesto de equiparar dichas arras a las penales, tampoco concurre el presupuesto de que la obligación haya sido cumplida en parte.

Procede, en suma, la íntegra confirmación de la sentencia apelada, con la correlativa desestimación del recurso.

5. LAS COSTAS

Las costas del recurso deben imponerse al recurrente, conforme a los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

1. Desestimamos el recurso de apelación.

2. Imponemos las costas del recurso al apelante.

Una vez se haya notificado esta sentencia, se devolverán los autos al Juzgado de Instancia con testimonio de la misma, para cumplimiento.

Así lo pronunciamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.