Sentencia CIVIL Nº 766/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1354/2017 de 09 de Noviembre de 2018

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 935672169
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N.I.G.: 0818442120170003023
Recurso de apelación 1354/2017 -M
Materia: Juicio ordinario arrendamiento de bienes inmuebles
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Rubí
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 13/2017
Parte recurrente/Solicitante: INMOBILIARIA MAGROSA, S.L.
Procurador/a: JAUME GALI CASTIN
Abogado/a: ALFREDO RODRIGUEZ PITA
Parte recurrida: TERMI RUBISAN, S.L.
Procurador/a: IGNACIO LOPEZ CHOCARRO
Abogado/a: ANTONIO CARREÑO LEON
SENTENCIA Nº 766/2018
Magistrados:
Vicente Conca Perez
Jordi Lluís Forgas Folch
Mireia Rios Enrich
Barcelona, 9 de noviembre de 2018

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 31 de octubre de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario (Arrendamientos art. 249.1.6) 13/2017 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Rubí a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a JAUME GALI CASTIN, en nombre y representación de INMOBILIARIA MAGROSA, S.L. contra Sentencia - 11/07/2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a IGNACIO LOPEZ CHOCARRO, en nombre y representación de TERMI RUBISAN, S.L..



SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que ESTIMANDO la demanda formulada por TERMI RUBISAN, S.L., representado por el/la Procurador/a de los Tribunales D./D.' Ignacio López Chocarro contra INMOBILIARIA MAGROSA, S.L., representado/a por el/la Procurador/a de los Tribunales D./D.' Jaume Gali Castin, DEBO DECLARAR Y DECLARO: 1 Que INMOBILIARIA MAGROSA, SL viene obligada a negociar la actualización de la renta del contrato de arrendamiento.

2 Que INMOBILIARIA MAGROSA, SL HA INCUMPLIDO LA OBLIGACIÓN ANTERIOR, AL NEGARSE A NEGOCIAR LA REDUCCIÓN DE LA RENTA.

3 Que la renta de mercado correspondiente a la nave industrial asciende a 6.990,11 euros mensuales en la actualidad.

4 Que la renta debe entenderse actualizada en términos de mercado, fijándose en 6.990,11 euros mensuales de conformidad con la prueba aportada.

CONDENANDO a la mencionada demandada a: 1 Estar y pasar por las declaraciones anteriores.

2 Aceptar que la renta mensual del contrato quede fijada en 6.990,11 euros mensuales con efectos desde la interposición de la demanda.

Todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada.'

TERCERO. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 16/10/2018.



CUARTO . En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Jordi Lluís Forgas Folch .

Fundamentos

1.- La sentencia de la primera instancia estimó íntegramente la demanda formulada por TERMI RUBISAN SL contra INMOBILIARIA MAGROSA SL y declaró que la demandada viene obligada a negociar la actualización de la renta del contrato de arrendamiento, habiendo incumplido la obligación al negarse a negociar la reducción de la renta; que la renta de mercado correspondiente a la nave industrial asciende a 6.990,11 euros mensuales en la actualidad y que la renta debe entenderse actualizada en términos del mercado, fijándose la misma en la referida suma, condenando a INMOBILIARIA MAGROSA SL a aceptar que la renta mensual es la de 6.990,11 euros, con efectos desde la interposición de la demanda.

2.- En su escrito de demanda, TERMI RUBISAN SL señaló que ambas litigantes otorgaron en fecha 1 de noviembre de 2003, un contrato de arrendamiento de una nave industrial, sita en Rubí, carretera de Sabadell km 13, núm. 222, actuando la demandante en su condición de arrendataria y la demandada en su condición de arrendadora. En el momento de la firma del contrato, los socios integrantes eran los mismos en ambas sociedades de capital, ninguno de ellos superaba la participación del cincuenta por ciento del capital social en cada sociedad, actuando, de facto, ambas, como integrantes de un grupo de sociedades. Esa confluencia de intereses se expuso en la demanda en el sentido de que dicho contrato vinculaba pagos y cobros con motivo en el uso real y efectivo de la nave industrial arrendada, la que además de satisfacer las necesidades de ubicación de la arrendataria permita una correcta gestión financiera contable y jurídica del grupo. De ahí que en la cláusula sexta del meritado contrato de arrendamiento se estipuló que ' Todos los años a partir del día primero de enero de 2005, la renta se actualizará de común acuerdo'.

3.- También señaló en su escrito de demanda que, en el año 2013, se produjeron modificaciones en el capital social de la actora, pasando a ostentar Sanjo Fine Blanking SAU la condición de socio mayoritario, socio de referencia (0% del capital social) de TERMI RUBISAN SL. Por su parte el capital social de INMOBILIARIA MAGROSA SL está constituido a parte iguales en proporción del 33% entre la familia Carreras, la familia Soler y la referida Sanjo Fine Blanking SAU, lo que también produjo un cambio en los órganos de administración de ambas sociedades de capital. Añadiéndose también en la demanda que el objeto social de la sociedad demandada lo constituye la explotación de la nave industrial arrendada, mientras que el objeto social de la demandante es de carácter industrial y reside en el tratamiento término de metales.

4.- En el escrito de demanda que, a partir de ahí, la parte demandada no se aviene a negociar la renta, no habiéndose producido avenencia de clase alguna, negándose a negociar la arrendadora con la arrendataria, lo que ha llevado a que el precio de renta estipulado contractualmente esté fuera del de mercado por lo elevado que resulta, atendido el importante cambio en las circunstancias concurrentes.

La parte demandante señaló asimismo que realizó toda una serie de obras relevantes para tal acondicionar la nave a su actividad industrial, obras que, a tenor de la cláusula 8.2 del contrato quedarían en beneficio de la finca titularidad de la parte arrendadora/ demandada.

5.1.- La renta mensual se fijó contractualmente en la suma de 14.005,66 euros (12.354,95 euros, importe que se correspondía con la cuota mensual del préstamo hipotecario pagado por la demandada y 1.650,71 euros, correspondiente también a la amortización por parte de la demandada de un préstamo). Tales préstamos constan ya amortizados (docs. 9 y 10 de la demanda).

5.2.- La meritada renta contractual nunca se actualizado, ni se ha amoldado, por la vía de la negociación entre las partes litigantes, a los valores de mercado. En este sentido, la parte actora aportó junto, a su escrito de demanda, unos informes de tasación elaborados por MGtecnic Enginyieria, Intervalor Consulting Group y por la sociedad Risc Valor SA (docs. 11, 12 y 13 de la demanda), los que señalan que la invariada renta pactada resulta muy por encima de los precios de mercado. La parte demandante aporta un requerimiento efectuado por burofax a la demandada a los efectos de promover la negociación de la renta (doc. 16 de la demanda).

5.3.- En este sentido, si para garantizar el equilibrio de prestaciones en el seno del grupo societario en el año 2003 se fijó la renta en la meritada cifra, desaparecidas las circunstancias que la justificaba aquel precio fundamentado en un equilibrio intra social, el precio del mercado debe entenderse como el único que garantiza hoy en día el justo equilibrio de las prestaciones en liza entre ambas sociedades.

6.- Dicho todo lo anterior, debe entenderse que, en realidad, que los fundamentos de las pretensiones formuladas por la parte actora pivotan necesariamente en la denominada cláusula rebus sic stantibus, ya que se entiende producido un cambio objetivo y objetivable en las circunstancias que han derivado en una excesiva e injustificada onerosidad para una de las partes contractuales.

El principio rebus sic stantibus, en el derecho internacional se recogió en el artículo 62 de la Convención de Viena sobre el Derecho de los Tratados del 1969. Según él, si se produce un cambio fundamental en las circunstancias preponderantes en el momento de la celebración del tratado y ese cambio conlleva un cambio radical de las obligaciones que en virtud del tratado todavía quedan por cumplir, la parte perjudicada puede alegar el cambio para desvincularse del tratado o suspenderlo.

En la actualidad, la reticencia tradicional a la aplicación en nuestro derecho positivo de ha disipado, como señala la STS de 30 de junio de 2014, cuando determina que, " Como se ha señalado, las citadas Sentencias de Pleno de 17 y 18 de enero de 2013 constituyen un punto de partida, o toma en consideración, hacia una configuración de la figura normalizada en cuanto a su interpretación y aplicación se refiere, de ahí que fuera de las trabas de la concepción tradicional, con una calificación de la aplicación de la figura como excepcional y extraordinaria, cuando no de peligrosa, se razone, conforme a los textos de armonización y proyectos europeos en materia de contratación (Principios Unidroit, PECL y propuesta de la Comisión General de Calificación), ya como tendencia, o bien como canon interpretativo, en pro de una normal aplicación de la figura sin más obstáculos que los impuestos por su debida diferenciación y el marco establecido de sus presupuestos y requisitos de aplicación que, de por sí, ya garantizan una prudencia aplicación de la figura".

7.- Con relación a la excesiva onerosidad hay que señalar que su incidencia debe ser relevante o significativa respecto de la base económica que informó inicialmente el contrato celebrado. Este hecho se produce cuando la excesiva onerosidad operada por dicho cambio resulte determinante tanto para la frustración de la finalidad económica del contrato (viabilidad del mismo), como cuando representa una alteración significativa o ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones (conmutatividad del contrato). En este último caso, las hipótesis son básicamente dos: que la excesiva onerosidad refleje un substancial incremento del coste de la prestación, o bien, en sentido contrario, que la excesiva onerosidad represente una disminución o envilecimiento del valor de la contraprestación recibida.

8.- Como determinó la referida STS de 30 de junio de 2014, " (i) La base económica del contrato, como parámetro de la relevancia del cambio, esto es, de la excesiva onerosidad, permite que en el tratamiento de la relación de equivalencia sea tenida en cuenta la actividad económica o de explotación de la sociedad o empresario que deba realizar la prestación comprometida.

(ii) Desde esta perspectiva parece razonable apreciar la excesiva onerosidad en el incremento de los costes de preparación y ejecución de la prestación en aquellos supuestos en donde la actividad económica o de explotación, por el cambio operado de las circunstancias, lleve a un resultado reiterado de pérdidas (imposibilidad económica) o a la completa desaparición de cualquier margen de beneficio (falta del carácter retributivo de la prestación).

(iii) En ambos casos, por mor de la tipicidad contractual de la figura, el resultado negativo debe desprenderse de la relación económica que se derive del contrato en cuestión, sin que quepa su configuración respecto de otros parámetros más amplios de valoración económica: balance general o de cierre de cada ejercicio de la empresa, relación de grupos empresariales, actividades económicas diversas, etc".

9- Por otro lado, el otro factor a tener en cuenta viene representado por el aleas o marco de riesgo establecido o derivado del negocio, el denominado ' riesgo normal del contrato'. Como señala la referida STS de 30 de junio de 2014, el contraste se realiza entre la mutación o cambio de circunstancias y su imbricación o adscripción con los riesgos asignados al cumplimiento del contrato ya por su expresa previsión, o bien por su vinculación con los riesgos propios que se deriven de la naturaleza y sentido de la relación obligatoria contemplada en el contrato, de forma que para la aplicación de la figura el cambio o mutación, configurado como riesgo, debe quedar excluido del 'riesgo normal' inherente o derivado del contrato. En nuestro caso, como hemos dicho, la variación de las circunstancias afectantes al contrato de arrendamiento, no pueden reputarse como un riesgo inherente de éste, máxime si se tiene en cuenta la expresa previsión convencional que se pretende, esto es, la proceder a negociar las litigantes en orden de actualizar la renta.

10.- Ya en este punto dos cuestiones, (i) actualizar no deja sino de significar adecuar, amoldar, situar la renta a la presente realidad, configurada ésta inexorablemente con las circunstancias actuales que rodean la relación jurídica que mantienen las partes litigantes, y de otro, (ii) atendidas las pretensiones de la parte actora que sitúan la conducta a analizar en sede del incumplimiento esencial del contracto, debe distinguirse, como con total precisión determinada ya la meritada STS de 30 de junio de 2014, que " el contraste se realiza, no desde la causa del negocio propiamente dicha, sino desde la base del negocio y del riesgo normal derivado del contrato, como expresión de la conmutatividad o razón económica del equilibrio contractual del mismo, y la relevancia que para el mantenimiento de dicho equilibrio o razón económica presenta la mutación o alteración de las circunstancias inicialmente previstas.De esta forma, no se valora el plano de la satisfacción del acreedor desde el propósito negocial perseguido, conforme al desenvolvimiento de la relación contractual, sino que en un plano diferente al incumplimiento de la obligación y, por tanto, al desenvolvimiento del programa de prestación, se valora la ruptura del equilibrio contractual por la onerosidad sobrevenida de la relación negocial celebrada".

11.1.- Lo anterior enlaza con lo realmente debatido en las presentes actuaciones, esto es, si las circunstancias alegadas por la parte demandante han producido ruptura del equilibrio contractual por la onerosidad sobrevenida que han supuesto aquéllas en el contrato de arrendamiento de autos. Y ello tiene importancia en los pronunciamientos ya que la pretensión de fijación de la renta a los parámetros de mercado, si bien presupone o parte del incumplimiento de la parte demandada de su obligación contractualmente asumida de actualizar negociadamente la renta, partía inexorablemente de la alteración objetiva de la circunstancias cual es, en el caso, la de que si bien en el momento contractual esa obligación de actualizar la renta negociadamente (a partir de 2005) tenía su origen en la situación de paridad de las litigantes y de tratarse de una operación intragrupo, y de que la fijación de la renta obedecía, como queda del todo acreditado por los docs. 5 a 8 de la demanda y por la declaración testifical del asesor Sr. Sebastián , que intervino en la firma del contrato, de que el importe de la renta obedecía exactamente a la carga financiera de la demandada para financiar la adquisición de la nave industrial, por lo que amortizados y cancelados los préstamos de INMOBILIARIA MAGROSA SL resulta obvia la excesiva onerosidad de las rentas que abona la parte actora; excesiva onerosidad que es relevante o significativa respecto de la base económica que informó, en ese aspecto, inicialmente el contrato celebrado. En este sentido, no resultan relevante el requerimiento y la efectiva aportación de las cuentas anuales de las litigantes.

11.2.- En el primero de los motivos de la apelación se señala error en la valoración de la prueba en la que incurre la sentencia de la primera instancia respeto al cambio de circunstancias. En este sentido, las primeras alegaciones que sustenta ese motivo no pueden ser apreciadas ya que el cambio de accionariado en ambas litigantes debe entenderse que es circunstancia concurrente pero no determinante de ese cambio en el status quo, dado que lo determinante fue la desaparición de la carga financiera de la demandada que, como hemos señalado, fue lo que llevó a fijar la renta en los términos en los que se hizo, atendidas también las demás circunstancias pero no en la misma transcendencia que la expuesta. La atención a la fijación de la renta con relación directa a la carga financiera de la parte demandada resulta clara si se observa el doc. 5 de la demanda en el que en el préstamo con garantía hipotecaria incluía una carencia de amortización hasta el 30 de noviembre de 2003, mes en el que se suscribió el contrato de arrendamiento.

12.- No existe tampoco error en la valoración de la prueba realizada por la sentencia de la primera instancia en cuanto a la valoración de la renta de mercado propuesta por la parte demandante. No solo los dos informes de tasación acompañados en la demanda, sino que el informe pericial elaborado por la entidad Risc Valor SA, resulta claro y se cohonesta con los anteriores, concluyendo que la renta de mercado es menos de la mitad de la que abona la parte actora. Asimismo, la valoración que efectúa la sentencia de la primera instancia parte de la consideración de que las referencias de dichas periciales se obtuvieron sobre precios de contratos cerrados y no sobre meras prospectivas. En la revisión de la prueba que efectuamos, este tribunal concluye en el mismo sentido que la sentencia de la primera instancia, ya que los informes y dictamen aportados por la parte demandante, resultan razonados y razonables.

13.- En el segundo de los motivos se alega vulneración del principio de interdicción de no ir contra los actos propios, al omitirse la negociación de la actuación de la renta e ir abonando la parte actora la renta contractual desde 2005. Sin embargo, el hecho de omitir la parte actora la actualización de la renta no resulta un acto propio impeditivo ya que no es, hasta el año 2014 en, en realidad, cuando cambian realmente las circunstancias determinantes que desequilibran las prestaciones asumidas contractualmente, sin que, por otro lado, se haya acreditado una conducta de la parte actora contraria a dicha voluntad de negociar la actualización de la renta a precio de mercado. Asimismo, la parte actora no pretende revisar retroactivamente la renta con base a una actualización no producida desde el año 2005 sino que la misma se actualice a futuro, a partir de la demanda, conforme a la facultad establecida contractualmente. Sostiene también la recurrente que el término actualizar viene, según la meritada cláusula contractual, referido, sobre la base de la renta contractual, al IPC.

Ello no puede ser estimado ya que ni ello consta que se estableciera en el propio tenor de la meritada cláusula, ni aún, entendiendo que se trataba de una voluntad común tácita, ésta se haya revelado u objetivado en modo alguno, por lo que no puede ser tenido en consideración.

14.- En los últimos motivos de su recurso se alega por la parte apelante que no se negó a negociar la renta actual. Sin embargo, esta alegación no puede sostenerse ya que, en primer lugar, fue admitido por la propia parte apelante que no han existido negociaciones de clase alguna al respecto. En segundo lugar, no se ha acreditado acto alguno de la recurrente tendente a concretar la negociación por parte demanda, lo que resulta del todo lógico si se tiene en cuenta que el precio de mercado resulta muy inferior (lo que advertía ya en el doc. 11 de los adjuntados al escrito de demanda) a la renta contractual fijada en atención a sus cargas financieras. En este sentido, la renta se fijó en atención a la carga financiera que debía soportar por lo que, desaparecida esta carga en 2014, la actora ha tratado, por su propio interés, de amoldar la renta a los precios de mercado.

Recordar al respecto que MGtencic elaboró su peritación acerca de la sobredimensión de la renta en relación con los actuales parámetros de mercado el día 17 de junio de 2016. En el acta de la junta general ordinaria de la demandada de 30 de junio de 2016 se adoptó, con el voto en contra de la actora, en el acuerdo sobre el punto cuarto del orden del día el ' actualizar' la renta de acuerdo con el IPC, de conformidad de la cláusula 6.1 del contrato. Sin embargo, como ya hemos dicho, el presente debate no se plantea, en realidad, en torno al incumplimiento contractual [que sí se produjo por parte de la demandada pues la cláusula 6.1 del contrato lo que impone es que se actualice la renta de común acuerdo y no imponiendo una actualización unilateral de acuerdo con el IPC] imputable a la arrendadora sino el que la objetiva alteración de las circunstancias produjo una ruptura del equilibrio contractual por la onerosidad sobrevenida por esa alteración, lo que, como hemos dicho, sí se ha producido.

Apuntar que el hecho de que, en el momento de la firma del contrato, si bien se fijó contractualmente la renta con relación a dicha circunstancia relevante, no queda ello desvirtuado en modo alguno el hecho de que, en realidad, el parámetro de renta a precio de mercado se tuviera en alguna consideración en ese momento, pues la pericial de Risc Valor SA ha acreditado que la renta fijada en el momento de otorgarse el contrato no resultaba ajena al parámetro precio de renta del mercado.

De ahí que por todo lo dicho se debe concluir que la pretensión de la actora de que se amolde adecue la renta a los precios actuales (actualización) mercado debe estimarse, máxime si se tiene en cuenta que el valor de renta de se estipuló contractualmente en atención a la carga financiera soportada, por lo que desaparecida ésta es por lo que no puede aplicarse sobre aquel valor inicialmente acordado en el contrato el IPC sino el actual valor de la renta en el mercado, al haber desaparecido toda justificación.

Consecuentemente a dicha estimación lleva la de todas las demás pretensiones ejercitadas en la demanda por las razones expuestas y a desestimar el recurso de apelación.

15.- Las costas del recurso se deben de imponer a la parte apelante ( art 398 LEC).

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por INMOBILIARIA MAGROSA SL contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número5 de Rubí dictada en las actuaciones de las que procede este rollo, que se confirma y, todo ello con imposición de las costas de esta instancia a la parte apelante.

Contra la presente resolución las partes legitimadas podrán interponer recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, ante este tribunal, en el plazo de los veinte días siguientes al de su notificación, conforme a los criterios legales y jurisprudenciales de aplicación.

Dese al depósito, en caso de haberse constituido, el destino legalmente prevenido.

Remítanse los autos originales al juzgado de procedencia con testimonio de esta sentencia, una vez firme, a los efectos pertinentes.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos