Sentencia Civil Nº 77/2008, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 771/2007 de 07 de Febrero de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2007-0004526

Procedimiento: Recurso de apelación Nº 771/2007- C -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 1243/2006

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 23 DE VALENCIA

Apelante/s: ESTUDIO BRASIL 2000, S.L. (VALENCASA).

Procurador/es.- RAFAEL FRANCISCO ALARIO MONT.

Apelado/s: D. Jesús María .

Procurador/es.- MERCEDES POLO LOPEZ.

SENTENCIA Nº 77/2008

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

DÑA. SUSANA CATALAN MUEDRA

Magistrados/as

D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA

D. JOSE LUIS GOMEZ MORENO MORA

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En Valencia, a siete de febrero de dos mil ocho.

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. JOSE LUIS GOMEZ MORENO MORA, los autos de Juicio Ordinario 1243/2006, promovidos por la mercantil ESTUDIO BRASIL 2000, S.L.

(VALENCASA) contra D. Jesús María sobre "reclamación de cantidad", pendientes ante la misma en virtud

del recurso de apelación interpuesto por la mercantil ESTUDIO BRASIL 2000, S.L. (VALENCASA), representado por el

Procurador D. RAFAEL FRANCISCO ALARIO MONT y asistido del Letrado D. JOSE LUIS BALLESTER VAZQUEZ contra D.

Jesús María , representado por el Procurador Dña. MERCEDES POLO LOPEZ y asistida del Letrado Dña.

MARIA ESTHER LOPEZ GARCIA.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 23 DE VALENCIA, en fecha 19 de junio de 2007 en el Juicio Ordinario - 1243/2006 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO: Que desestimando la demanda deducida por la mercantil ESTUDIO BRASIL 2000 S.L., representada por el Procurador D. RAFAEL FRANCISCO ALARIO MONT, contra D. Jesús María, representado por la Procuradora Dª MERCEDES POLO LÓPEZ, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO al demandado de las pretensiones contra el mismo articuladas, imponiéndose a la parte actora las costas del procedimiento."

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de la mercantil ESTUDIO BRASIL 2000, S.L. (VALENCASA), y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de D. Jesús María. Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 15 de enero de 2008 .

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

SE ACEPTAN los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los aquí consignados.

PRIMERO.-

Con relación a los hechos que motivan la demanda que da origen al procedimiento de primera instancia resultan estar basados en el encargo que la actora estudio Brasil 2000 sociedad limitada recibe el 19/1/2006 del demandado Sr. D. Jesús María, referente a la encargo de venta de la propiedad de este último ubicada en una determinada calle de esta población; manifestando la actora que no obstante haber realizado todas las gestiones necesarias para la localización de un comprador, el demandado no acude el día señalado para la firma de la escritura de venta en la notaría, y por el contrario procede a la venta de esa casa a un tercero a través de otra inmobiliaria distinta por lo que se reclama los honorarios pactados en cuantía de 3.480? intereses y costas. Con expresa oposición en los términos de no haber realizado en ningún momento contrato en exclusiva con la actora, por lo que en tanto tenía prisa para formalizar la venta y ante la demora de la actora procede a través de un tercero a la venta, solicitando la desestimación de la demanda, estableciendo además que se consigna en el contrato celebrado con la actora la recepción de unas arras en concepto de conservatorias. Asimismo también se recogen el hecho de que el comprador encontrado por la actora a lo que se compromete es a la suscripción de un documento privado de compraventa, añade además la múltiples llamadas telefónicas del demandado a la actora para tratar de verificar el referido contrato. Se dicta sentencia con fecha 19/6/2007 en cuyo fallo se especifican la desestimación de la demanda deducida por la mercantil estudio Brasil 2000 sociedad limitada contra don Jesús María absolviendo al demandado de las pretensiones contra el mismo articuladas imponiendo a la parte actora las costas del procedimiento .

SEGUNDO.-

Recurrida en apelación la sentencia en los términos de incongruencia de la sentencia, en el entendimiento de que el contenido de la sentencia no es el objeto de debate, en tanto que no son los hechos que sirven de base para desestimar la demanda, al no corresponder a los planteados por el demandado en período de alegaciones, sino en el momento en que se realiza el informe de la defensa técnica del demandado, en tal sentido subraya el hecho de que hay un contrato aceptado expresamente por el vendedor demandado en todos sus términos, sin que el debate se haya centrado en el supuesto engaño de la actora, con base a presunciones o hipótesis sin ningún tipo de prueba y sin relación con lo contestado, de manera que luego la sentencia en la declaración de hechos probados en el fundamento jurídico tercero, pasa a entender que la actora ha actuado de forma impropia. Por lo que se está resolviendo sobre algo que no ha sido pedido. Asimismo la apelación tiene por base un error en la valoración de la prueba en tal sentido no se admite como probado el hecho séptimo-se refiere a los hechos numerados en el Fundamento Jurídico segundo de la sentencia- porque no se mantiene la fecha límite de otorgamiento de la escritura, ni tampoco se entiende importante el hecho nº 10 porque realmente el burófax es contestado por el demandado. De manera que lo que queda es una propuesta aceptada, el hallazgo del comprador por parte del actor y por tanto el cumplimiento de sus obligaciones y la falta de consumación por parte del demandado por rescisión unilateral. Se mantiene en todo caso, que lo que no puede pretenderse sostener es tener prisa y no obstante firmar por plazo de tres meses. Se señala en este sentido que en realidad de vincular al señor Jesús María con una ficción para seguir buscando un comprador, no tiene prueba alguna y es una técnica empresarial normal la de poder hacer que en la escritura la suscriba un tercero.

Valorados los extremos expuesto en el recurso y aditamentos de oposición resulta necesario resaltar que la sentencia en su fundamento jurídico segundo establece una serie de hechos como perfectamente acreditados, en primer lugar en el mes de noviembre de 2005 la actora por intermediación de una de sus comerciales la señora Valentina acuden al negocio de hostelería del señor Jesús María, con el fin de ofrecer a este las labores de intermediación de la agencia en la que trabajaba en tanto tenía conocimiento de que pretendía vender un piso. En segundo lugar que como consecuencia de la visita el 2/11/2005 señor Jesús María firma una autorización de venta sin exclusiva por precio de 168.283? quedando la inmobiliaria actora perfectamente facultada para recibir cantidades a cuenta en concepto de señal y comprometiéndose en el abono en concepto de honorarios de 3000 euros. Tercero que el 19/1/2006 el Sr. Jesús María, el demandado firmó una nueva autorización a la actora rebajando el precio de venta a 145.000? pero manteniendo el resto de los pactos. Cuarto, que en esa misma fecha el administrador único y socio mayoritario de la actora el señor Jesús Luis firmó con esta última una propuesta de compra respecto de la vivienda señor Jesús María indicándose en el documento que el precio de 145.000? sería satisfecho por el señor Jesús Luis mediante una entrega a cuenta de 1.500? que se realiza en ese mismo acto y el resto de 143.500 se abonaría al otorgamiento de escritura; fijándose como plazo límite el 19/4/2006. En quinto lugar que dicha propuesta de compra redactada íntegramente por Doña Valentina y Don Jesús Luis fue firmada por el Sr. Jesús María el 19/1 recibiendo de la inmobiliaria el 23 del propio mes la cantidad de 1.500? que se decía entregada por el señor Jesús Luis. En sexto lugar, en la propuesta de compra firmada por el señor Jesús Luis se hacía constar que el mismo proponía de forma irrevocable adquirir para sí mismo, persona o sociedad que se nombrará el día de la escritura, el inmueble en cuestión. En septimo lugar el hecho de que pese a las manifestaciones del señor Jesús María sobre que tenía prisa por vender el inmueble y pese a que el comprador señor Jesús Luis no tenía problema alguno para obtener la financiación bancaria que le hacía falta para completar la compra de la casa, la inmobiliaria mantiene la fecha límite del otorgamiento de escrituras aduciendo que el comprador aún no había obtenido el préstamo. Octavo el señor Jesús María era conocedor de que el firmante de la oferta era el señor Jesús Luis pero desconocía su calidad de propietario de la inmobiliaria demandante. Noveno el 3/3/2006 el Sr. Jesús María firma con la inmobiliaria GestiRed una nota de encargo de venta no exclusiva respecto del inmueble en cuestión por precio de 147.247,97 en la propia ficha y con la intervención de esta entidad firma con el señor Emilio un contrato de arras por lo que el señor Jesús María se comprometía a vender y el señor Emilio a comprar la referida vivienda al mencionado precio de los que 6.000? fueron entregados en el momento por el comprador en concepto de arras penitenciales. El plazo máximo para la formalización de la escritura se fija para el 7/4/ y los honorarios correspondientes al vendedor para con la inmobiliaria ascienden a 3.005?, más el IVA. En décimo lugar con fecha 22/3/2006 la mercantil demandante remite un buró fax al demandado requiriéndole para que se presente en la notaría el 23 de marzo las 12 horas para el otorgamiento de la escritura de venta si bien no constan la fecha en que el buró fax se pone en correos ni la fecha en la que lo recibe el Sr. Jesús María. Décimo primero el 28/3/2006 el Sr. Jesús María y el señor Emilio otorgan ante el notario de Valencia la escritura de compraventa. Décimo segundo, de acuerdo con la escritura de constitución de la actora y el contenido de los asientos del registro al folio 59 y 60 la demandante tiene por objeto la prestación de servicios de asesoramiento en operaciones inmobiliarias, quedando excluida expresamente la intermediación inmobiliaria, no obstante la demandante realiza gestiones de intermediación asesoramiento y búsqueda de compradores e incluso gestión de préstamo conforme al testimonio de la señora Valentina.

A partir de este instante el Fundamento Jurídico tercero en su primera parte, especifica las reglas de orden doctrinal y jurisprudencia susceptibles de ser aplicadas al caso, verificado lo cual en el Fundamento Jurídico cuarto, se sienta en primer lugar el hecho de que el actor logra un comprador según su propia afirmación, por lo que conforme al documento en su día firmado por el demandado tiene derecho al cobro de 3.480?. Lo bien cierto es que conforme indica la jurisprudencia del T.S., este contrato solo origina relaciones entre agente y vendedor o persona que le confía el encargo de mediación, quedando supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendida, por la intervención del mediador, o aprovechándose de las gestiones realizadas por este (S.T.S. 19 Oct. y 30 Nov. 1993, 7 Mar. 1994, 17 Jul. 1995, 30 Abr. 1998 ). Por lo que el derecho a la petición de honorarios, en concepto de intermediación en el tráfico inmobiliario, se vincula indefectiblemente a la consumación de un contrato de compraventa, lo que en este caso no existe.

Debiendo en este caso establecer que los hechos de los que parte la sentencia, resultan del orden lógico de la prueba, no pudiendo dejar de atender a lo que resulta afirmaciones o aseveraciones que luego encuentran apoyo en la prueba, ni por supuesto abstraerse de su presencia, por lo que no se considera que exista incongruencia en el trasuto intelectual de la sentencia.

En este sentido la sentencia sienta en su párrafo segundo el hecho de que el señor Jesús Luis representante de la actora manifiesta que al rebajar el señor Jesús María el precio de la vivienda a él personalmente le interesa está y como persona física que firma el documento de 19/1/2006 añade que sabe que el demandado tiene urgencia y que realmente no tiene problema de financiación para la compra y de hecho no tuvo problemas en este aspecto, pero pese a ello se reconoce por la comercial que el señor Jesús María llama interesándose por la inmediatez de la venta y no obstante se mantiene el plazo tres meses para la firma, dándose excusas al demandado, y este dato resulta, como la misma sentencia establece, de importancia. Dicho lo anterior, afirma la sentencia que la inmobiliaria se entera por otra persona de que el señor Jesús María ha vendido la vivienda, momento en el que requiere para que se presente de un día para otro en la notaría. Se califica así la actuación de la actora como oscura, al menos en contraposición con la diligencia exigible a un intermediario financiero, ciertamente resulta difícil calificar la actuación de la actora como normal, si tenemos en consideración los datos expuestos. La conclusión que saca en este punto la sentencia, resulta ser que señor Jesús Luis pudo consumar la compra después de la bajada del precio acudiendo al notario ;por lo que puede llegarse a pensar que ante la falta de pacto en exclusiva y con la simple firma de propuesta por el señor Jesús Luis lo que hacía la demandante era asegurarse que el demandado quedara vinculado ante los tres meses por una pequeña cantidad 1.500? de manera que el que señor Jesús María quedaba comprometido inexorablemente durante los tres meses, tiempo durante el cual la actora podía seguir buscando otro comprador, y se podrá afirmar lo contrario, pero lo cierto es que la conclusión es correcta, y absolutamente lógica, baste la consideración de que los hechos son ciertos y que sus efectos reales; a esta conclusión se llega también por el dato que en la sentencia parece dar bastante importancia de ocultar al demandado el hecho de que el señor Jesús Luis en realidad era el propietario de facto de la inmobiliaria -ciertamente resulta como poco excepcional y no justificable su ocultación- , de manera ,concluye la sentencia, que sí el señor Jesús Luis podía comprar y pagar la vivienda nada más firmar el contrato con el Sr. Jesús María y pese a conocer la urgencia de venta no lleva a cabo la misma, ofreciendo en su lugar al demandado excusas injustificadas y ocultándole incluso su relación con la inmobiliaria lleva a pensar que tal actuación no fue más que una añagaza para mantener el vinculo con el demandado y convertirle en deudor de los pretendidos honorarios. Concluye así la sentencia en el sentido de conducir a la desestimación íntegra demanda en atención a la especial relación del comprador por la demandante y la necesidad de que conforme a esta, el propio señor Jesús Luis tenía que haber probado tener serias intenciones de proceder a la compra, sin embargo sobre ese interés no aporta pruebas , sobre todo que se admite que se faltó a la verdad al excusar al demandado la tardanza en el otorgamiento de escritura de manera que por aplicación del artículo 1256 la falta de buena fe se desestima la demanda. Y conforme se ha ido exponiendo la Sala comparte las conclusiones de la sentencia recurrida, por lo que procede su confirmación.

TERCERO.-

La desestimación del recurso conlleva que se impongan a la parte apelante las costas causadas en esta alzada (art. 398 L.E.C .).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

PRIMERO.-

SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por ESTUDIO BRASIL 2000 SL contra la sentencia dictada con fecha 19/6/2007 por el Juzgado de Primera Instancia nº 23 de Valencia en Juicio Ordinario 1243/2006 .

SEGUNDO.-

SE CONFIRMA íntegramente la citada resolución.

TERCERO.-

SE IMPONEN a la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno, según doctrina del Tribunal Supremo sentada reiteradamente, entre otros, en autos de fecha 21 y 28 de marzo de 2006, 18 de abril de 2006 , 21 y 28 de noviembre de 2006, 19 de febrero de 2007, 20 de marzo de 2007, 29 de mayo de 2007 y 3 de julio de 2007.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.